서울남부지방법원 2026타경3392. 오류동 프라임캐슬 303호로, 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 사형택은 2019.11.18. 거래가액 229,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 김종찬은 2021.10.13. 전입했고, 확정일자는 2021.09.13., 점유개시는 2021.10.09.이며 보증금은 260,000,000원입니다. 말소기준으로 선언된 2023.08.22. 압류보다 앞선 전입이므로 대항력이 있는 임차인입니다.
따라서 포기 조건이 없다면 최저가만 보고 판단해서는 안 됩니다. 현재 신건 매각가 218,000,000원 가정 배당표상 임차인은 214,148,000원을 배당받고 45,852,000원이 남습니다. 1회 유찰 시에는 미배당 인수가 88,841,600원, 2회 유찰 시에는 123,233,280원으로 늘어납니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 그러나 이 사건은 바로 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각된다는 점이 결정적입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3392 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 6-109 프라임캐슬 제3층 제303호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상10층 건물 내 제3층 제303호 |
| 소유자 | 사형택 · 2019.11.18. 소유권이전 · 거래가액 229,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 218,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2023.08.22. 갑구 9번 압류입니다. 그런데 김종찬의 전입일은 2021.10.13.으로 그보다 빠르고 확정일자도 2021.09.13.에 갖췄습니다. 즉 원칙적으로는 경매로 임차권등기가 말소되더라도 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인에게 주장할 수 있는 위치입니다. 실제 임차인은 김종찬 1명이며, 주택도시보증공사는 매각조건에서 주택임차권 승계인으로 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종찬 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 260,000,000원 | 2021.10.13 | 2021.09.13 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 주택도시보증공사 승계 조건 기재 |
② 핵심 반전 — 잔액청구 포기·임차권 말소 조건
매각물건명세서에는 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있고 현황 주거용으로 사용 중이라는 내용과 함께, 임차인 김종찬 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다.
* 임차인 김종찬과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 이행되는 것을 전제로 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,852,000원 |
| 1. 임차인 김종찬 보증금 | 260,000,000원 | 214,148,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 김종찬의 미배당액은 45,852,000원이지만, 매각조건의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 적용되면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 감정평가 이용상태도 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다.
- 입지. 오류초등학교 남서측 인근으로 각급 학교, 아파트단지, 도시형생활주택, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 있어 교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상10층 건물의 제3층 제303호이며 승강기·소화설비·도시가스 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 북서측 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 4,476,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문·부재로 내부를 확인하지 못했고, 실제 내부구조는 재확인이 필요하다고 평가서에 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 존재를 전제로 판단. 김종찬의 전입일 2021.10.13.은 말소기준 2023.08.22.보다 빠릅니다. 권리 자체는 인수형이라는 점을 먼저 인식해야 합니다.
- 매각조건 원문 재확인. 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 유찰가만 보고 가격 메리트 판단 금지. 포기 조건이 없다면 1회 유찰 시 미배당 인수 88,841,600원, 2회 유찰 시 123,233,280원으로 커지는 구조입니다.
- 시세 확인. 실거래 비교 없이 감정가 218,000,000원만으로 싸고 비쌈을 단정할 수 없습니다. 현장 매물과 동일·유사 오피스텔 거래를 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 이해관계인의 폐문·부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 구조와 상태를 현장에서 다시 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각기일 2026.09.22. 기준 최신 문서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 위험한 임차권을 ‘조건’이 제거하는 사건
이 물건을 권리만 기계적으로 보면 위험합니다. 보증금 260,000,000원인 김종찬은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고, 신건 배당표에서도 45,852,000원이 미배당됩니다. 원칙대로라면 낙찰자가 떠안을 수 있는 돈입니다.
하지만 이번 매각에는 임차인 김종찬과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소한다는 조건이 붙어 있습니다. 따라서 그 조건이 실제 적용되는 한 실질 인수는 0원*입니다. 다만 이 안전성은 임차권이 원래 깨끗해서 생기는 것이 아니라 매각조건에 의해 만들어진 안전성입니다. 권리 원문을 최종 확인하고 들어가야 하는 이유가 바로 여기에 있습니다. 가격 면에서는 실거래 비교자료 없이 감정가 218,000,000원의 매력도를 단정하지 않는 것이 맞습니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 별도 검증. 이 사건의 핵심입니다.
