서울남부지방법원 2026타경3392. 구로구 오류동 프라임캐슬 3층 303호 오피스텔입니다. 소유자 사형택은 2019년 거래가 229,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 주택도시보증공사의 신청으로 강제경매가 진행 중입니다. 감정가 218,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 174,400,000원으로 낮아졌습니다.
등기부와 매각물건명세서를 살펴보면 이 사건은 일반적인 선순위 근저당 경매와 구조가 다릅니다. 2023.08.22. 국의 압류가 표시된 말소기준권리이지만, 임차인 김종찬은 그보다 앞선 2021년에 점유와 전입신고를 마쳤습니다. 따라서 임차권등기가 압류 이후에 설정되었다는 이유만으로 임차인의 대항력을 배제해서는 안 됩니다.
결론을 바꾸는 사항은 명세서의 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건입니다. 이 조건이 매각에 유효하게 적용되고 이행된다면, 매수인이 부담할 해당 임차보증금 잔액은 없어집니다. 반대로 그 조건이 이행되지 않는다면 상당한 인수 위험이 발생할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3392 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 6-109 프라임캐슬 제3층 제303호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 고척로1길 13 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 지상 10층 건물 중 3층 303호 |
| 공부상 용도 | 업무시설(오피스텔) |
| 현황 이용 | 매각물건명세서상 주거용 사용 · 감정평가서상 업무시설 이용으로 조사 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트평슬래브지붕 |
| 소유자 | 사형택 · 2019.11.18. 소유권이전 · 거래가 229,000,000원 |
| 감정가 | 218,000,000원 |
| 최저매각가 | 174,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30. |
| 임차관계 | 김종찬 · 건물 전부 · 보증금 260,000,000원 · 주택도시보증공사 승계 관련 |
| 매수인 인수 | 확약 조건 이행 시 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
권리관계의 출발점은 2021년 임차인의 점유 및 주민등록입니다. 김종찬의 확정일자는 2021.09.13., 점유개시일은 2021.10.09., 주민등록일은 2021.10.13.입니다. 국의 압류는 2023.08.22.로, 임차인의 대항력 발생 시점보다 뒤입니다.
등기부에는 2023.08.30. 주택도시보증공사의 가압류 1,279,000,000원, 2023.10.20. 김종찬의 주택임차권등기, 2024.01.26. 구로구 압류, 2026.01.26. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 매각으로 소멸할 등기상 권리와 별개로, 임차인의 선행 대항력에서 발생할 수 있는 보증금반환 부담을 확인해야 하는 사건입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.6억과 확약의 효과
| 임차인 / 권리 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|---|---|---|
|
김종찬 건물 전부 · 주거 임차권등기 2023.10.20. |
전입 2021.10.13. 확정 2021.09.13. 점유 2021.10.09. |
260,000,000원 |
대항력 있음
우선변제
확약 조건부 주택도시보증공사 승계 관련 조건 이행 시 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 김종찬 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에 주택임차권 승계인으로 나타납니다. 따라서 임차인 김종찬의 보증금 260,000,000원과 승계인의 권리를 별개의 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
확약이 없다면 매수인의 실질취득 부담은 낙찰대금과 미배당 인수액을 함께 고려해야 합니다. 낙찰가가 내려가도 임차인에 대한 배당 부족분이 증가하므로, 총 부담은 보증금 260,000,000원 수준에서 쉽게 줄어들지 않는 구조입니다. 최저매각가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
이 조건이 유효하게 적용되고 이행되는 경우, 김종찬의 미배당 보증금 88,841,600원은 매수인의 실질 인수액이 아닌 0원으로 처리합니다. 이는 해당 임차인과 승계인의 보증금반환청구권에 관한 효과이며, 별개의 미확인 권리나 조세 부담까지 포괄하여 소멸시킨다는 의미는 아닙니다.
주택도시보증공사의 가압류 청구금액 1,279,000,000원과 경매신청 관련 청구액 260,000,000원은 별도로 표시되어 있지만, 이를 실제 임차인 수나 이 물건의 임차보증금 총액에 그대로 더할 수는 없습니다. 각 청구권의 관계 및 배당상 중복 여부는 원본 기록으로 구분해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 80%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가 218,000,000원에서 1회 유찰된 현재 최저매각가는 174,400,000원입니다. 감정가 대비 80% 수준으로 낮아진 것은 맞지만, 이것만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 / 비율 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 218,000,000원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 174,400,000원 | 감정가의 80% · 1회 유찰 |
| 확약 이행 시 실질취득 | 174,400,000원 | 보증금 인수 0원 · 취득부대비용 별도 |
| 확약 미적용 시 미배당 인수 | 88,841,600원 | 현재 회차 배당 추정 |
| 동일·유사 오피스텔 실거래 | 확인 필요 | 시세 대비 할인율 판단 보류 |
매각 조건이 이행될 때의 가격 판단 기준은 최저매각가 174,400,000원입니다. 반면 확약이 유효하지 않거나 이행되지 않는 상황에서는 미배당 보증금 인수를 포함한 실질취득 부담으로 비교해야 합니다.
현재 확인된 감정가만으로는 최근 거래가격, 최신 거래, 상승·하락 추세를 알 수 없습니다. 특히 오피스텔은 사용 형태와 내부 상태에 따라 가격 차이가 나타날 수 있어, 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,241,600원 |
| 1. 김종찬 임차보증금(우선변제) | 260,000,000원 | 171,158,400원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매신청 청구 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 제공된 추정 배당순서와 집행비용을 반영한 계산입니다. 실제 배당은 조세채권의 법정기일·우선순위, 최우선변제 여부, 실제 집행비용, 채권신고 및 배당표 확정 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 청구액은 승계 관계와 중복 가능성이 있으므로 서로 독립된 보증금으로 합산하지 않습니다.
현재 가정 매각대금 174,400,000원은 집행비용 3,241,600원과 임차보증금 배당 171,158,400원으로 소진됩니다. 배당 계산상 임차보증금 부족액은 88,841,600원입니다. 다만 이 금액은 확약 적용 전의 명목상 부족액으로, 명세서의 포기·말소 조건이 이행된다면 매수인 인수액으로 반영하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액은 별개
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수 추정 | 확약 이행 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 174,400,000원 | 88,841,600원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 139,520,000원 | 123,233,280원 | 0원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 111,616,000원 | 150,746,624원 | 0원 |
회차별 인수 추정액은 각 시나리오에 기재된 수치를 그대로 반영했습니다. 집행비용 및 배당 계산 가정이 회차별로 달라질 수 있어 금액이 단순 차감식과 정확히 일치하지 않을 수 있습니다. 실제 인수 여부는 명세서의 포기·말소 조건 적용 및 이행을 전제로 판단합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 오류동 소재 오류초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 학교, 아파트단지, 도시형생활주택, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 소재합니다. 감정평가상 교통 편의성은 보통입니다.
- 건물. 지상 10층 철근콘크리트 건물의 3층 오피스텔입니다. 위생·급배수·승강기·소화설비 및 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 북서측 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다. 일반상업지역에 위치하며, 가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등의 토지이용 제한이 표시되어 있습니다.
- 토지거래허가 관련. 토지이용계획에는 대상과 기간이 특정된 토지거래계약 허가구역 지정 사항이 기재되어 있습니다. 매각 대상인 오피스텔에 해당 규제가 적용되는지는 지정 대상과 경매 취득의 법적 적용 여부를 구분하여 확인해야 합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장에는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있고, 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 기재되어 있습니다. 감정평가서에는 업무시설 이용으로 조사된 내용도 있어 실제 용도는 현장에서 재확인이 필요합니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 폐문·부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 내부 평면은 건축물현황도와 외부 관찰 등에 기초하므로 실제 구조 및 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
- 환금성. 역세권 교통 접근성과 주변 주거·상업시설 입지는 확인되지만, 동일·유사 오피스텔의 최근 거래 수준은 별도 검증이 필요합니다. 현재 자료만으로 환금성이나 예상 매각기간을 확정하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 대조. 임차인 김종찬과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 매각에 어떻게 적용되는지 최신 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 매각대금 납부와 실제 말소 절차에서 추가 부담이나 이행 장애가 없는지 확인해야 합니다. 조건부 인수 0원 판단의 핵심입니다.
- 임차인과 승계인 구분. 실제 임차인은 김종찬 1명이며, 주택도시보증공사는 승계인으로 표시됩니다. 동일 보증금을 중복 계산하거나 가압류 청구금액을 별도의 임차보증금으로 취급하지 않아야 합니다.
- 조세 압류 우선순위. 국의 압류와 구로구 압류가 존재합니다. 압류 등기일만으로 조세채권의 배당순위나 잔여 부담을 확정할 수 없으므로 법정기일 및 실제 배당 관계를 확인해야 합니다.
- 실거래 시세. 감정가의 80%라는 이유만으로 저가 매수를 확신하지 말고, 프라임캐슬 및 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가격·면적·층·이용상태를 비교해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 보증금반환청구권 포기 조건이 있더라도 현재 점유 상태 및 실제 인도 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 실제 용도·내부 상태. 공부상 업무시설, 명세서상 주거용 사용이라는 표현 차이와 내부 미확인 사항을 반드시 점검해야 합니다. 주거 사용의 적법성, 내부 시설 상태 및 필요한 보수 범위를 확인해야 합니다.
- 관리비 및 부대비용. 미납 관리비, 공용부분 부담, 취득세와 등기비용 등은 보증금 인수 여부와 별도로 확인해야 합니다.
- 최신 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 기록을 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 2.6억보다 중요한 것은 포기·말소 조건”
이 사건은 첫눈에 보면 위험한 대항력 임차인 인수형 경매입니다. 임차인 김종찬의 보증금은 260,000,000원으로 현재 최저매각가 174,400,000원을 크게 웃돌고, 단순 배당 계산상 88,841,600원이 부족합니다.
그러나 매각물건명세서에는 임차인과 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행된다면 해당 보증금에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 단순히 보증금이 낙찰가보다 크다는 이유로 88,841,600원을 확정 인수액으로 평가하는 것도 정확하지 않습니다.
반대로 이 조건이 적용되지 않는다면 최저가가 낮아져도 보증금 인수 부담이 커지는 구조이므로, 유찰이 곧 저가 매수 기회를 뜻하지 않습니다. 확약의 적용·이행 여부가 권리 위험을 가르는 결정적 기준입니다.
권리 부담이 조건부로 해소된다는 점은 긍정적이지만, 실거래 시세와 내부 상태가 명확히 확인되지 않았습니다. 권리는 조건 확인 후 접근, 가격은 실거래 검증 후 판단. 현재로서는 확약 조건의 유효성, 실제 점유·인도 상태, 최근 실거래 시세를 확인한 다음 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.
