서울남부지방법원 2026타경3404. 화곡동 파크아리온 101동 9층 904호, 전용 25.44㎡의 다세대주택입니다. 현재 권리분석의 핵심은 등기부상 대항력 있는 주택임차권이 감정가보다 큰 보증금 337,000,000원으로 설정되어 있다는 점입니다. 윤녹웅의 전입·점유개시는 2022.01.28, 확정일자는 2021.12.31이고, 말소기준권리인 2024.09.09 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 조건이 있습니다. 매각물건명세서상 임차인 윤녹웅과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 배당계산상 39,042,000원의 미배당 잔액이 생겨도 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 주택도시보증공사 관련 신고는 윤녹웅 보증금의 대위·승계로, 별도 보증금을 더해 계산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3404 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제101동 제9층 제904호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 가로공원로 218(화곡동) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 25.44㎡ · 지하2층 지상13층 중 9층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 사용승인일 | 2021.07.29 |
| 소유자 | 박영록 · 거래가액 337,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 303,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 337,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤녹웅 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 337,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 시보증 | 주거 | 별도 합산 없음 | 윤녹웅 승계 | 윤녹웅 승계 | 보증기관 대위·승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사 승계 신고는 윤녹웅의 보증금 337,000,000원을 대위·승계한 것으로 별도의 임차보증금이 아닙니다. 윤녹웅은 전입신고·점유개시가 2022.01.28이고 확정일자는 2021.12.31이므로 2024.09.09 말소기준 가압류보다 선순위 대항력이 있습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최신 234,000,000원’을 봐야 한다
파크아리온101동102동 전용 25.44㎡·25.18㎡ 거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 319,750,000원이지만 2021~2022년의 329,000,000원~337,000,000원 거래가 다수 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 25.44㎡ | 10 | 234,000,000원 |
| 2025.02 | 25.44㎡ | 11 | 285,000,000원 |
| 2023.08 | 25.18㎡ | 9 | 305,000,000원 |
| 2022.01 | 25.44㎡ | 12 | 337,000,000원 |
| 2022.01 | 25.18㎡ | 10 | 331,000,000원 |
| 2021.12 | 25.18㎡ | 11 | 331,000,000원 |
| 2021.12 | 25.44㎡ | 9 | 337,000,000원 |
| 2021.12 | 25.44㎡ | 9 | 329,000,000원 |
| 2021.12 | 25.44㎡ | 11 | 337,000,000원 |
| 2021.11 | 25.44㎡ | 10 | 337,000,000원 |
| 2021.11 | 25.18㎡ | 12 | 337,000,000원 |
| 2021.11 | 25.44㎡ | 10 | 337,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 25.44㎡ | 1건 | 234,000,000원 |
최신 거래는 2026.08의 234,000,000원이고 최근 12개월 평균도 234,000,000원입니다. 현재 신건 실질취득액 303,000,000원은 이 최근 시세의 129.5%입니다. 더욱이 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -28.6%로 내려와 있습니다. 전체 12건 평균 319,750,000원만 보면 최저가가 낮아 보이지만, 현재 시장을 반영한 최근 거래를 기준으로는 정반대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 303,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,042,000원 |
| 1. 임차인 윤녹웅 보증금 | 337,000,000원 | 297,958,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 337,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차보증금 미배당분은 39,042,000원이지만, 해당 임차인과 주택임차권 승계인이 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 있어야 가격이 실제로 내려간다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 303,000,000원 | 39,042,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 242,400,000원 | 98,793,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 193,920,000원 | 146,594,880원 | 0원 |
확약이 없다면 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지고 총 실질취득 부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인과 승계인의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있으므로 실질 인수액이 0원입니다. 따라서 유찰 시에는 실제 취득가격도 매각가와 함께 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 북서측 인근으로 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 수도권지하철 5호선 화곡역 및 노선버스정류장이 인근에 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층·지상13층 건물의 9층 904호이며 사용승인일은 2021.07.29입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 6필지 일단의 사다리형 완경사 토지로 근린생활시설·오피스텔·다세대주택 건부지로 이용중입니다.
- 도로. 북측 약 40미터, 서측 약 10미터, 남측 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 파크아리온101동102동은 28세대이며 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건, 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 윤녹웅 및 주택임차권 승계인의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되어 있는지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 실제 임차인은 윤녹웅 1명이며 주택도시보증공사 승계 신고를 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 319,750,000원보다 2026.08 최신 거래 및 최근 12개월 평균 234,000,000원을 가격 판단의 중심에 두어야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -28.6%이므로 과거 329,000,000원~337,000,000원 거래를 현재 시세처럼 사용하지 않아야 합니다.
- 유찰 가능성. 건물군 경매 평균 유찰 횟수가 2.3회인 만큼 신건 303,000,000원에서 가격을 서둘러 확정할 이유는 약합니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역·공항 관련 보호구역 등 토지이용계획과 입찰자의 적용 여부를 원문으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리구조는 처음 보면 위험해 보입니다. 임차보증금이 337,000,000원이고 대항력도 있기 때문입니다. 하지만 매각조건에 윤녹웅과 주택임차권 승계인의 미배당 잔액 청구 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있어, 그 위험은 실질 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 확약을 반영한 실질취득액은 303,000,000원으로 최저가와 동일하고, 이는 최신 거래·최근 12개월 평균 234,000,000원의 129.5%입니다. 최근 추세도 -28.6%, 경매 평균 유찰은 2.3회입니다. 권리조건은 해결됐지만 가격은 해결되지 않았습니다. 이 물건의 핵심은 과거 평균이 아니라 최신 시장가격과 유찰 이후의 매각가를 기준으로 판단하는 것입니다.
