서울남부지방법원 2026타경3404. 서울 강서구 화곡동 파크아리온 101동 904호, 전용 25.44㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 303,000,000원이지만 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 242,400,000원입니다. 감정가 대비 80%라는 숫자만 보면 할인된 물건처럼 보입니다. 그러나 이 물건의 본질은 할인율이 아니라 선순위 임차보증금과 매각조건에 있습니다.
임차인 윤녹웅은 2022.01.28 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.12.31입니다. 말소기준인 2024.09.09 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 대항력을 취득한 임차인입니다. 보증금은 337,000,000원으로 감정가와 최저가 모두를 웃돕니다. 일반적인 인수형 경매라면 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 매수인에게 남아 실제 취득비용이 크게 줄지 않는 구조입니다.
다만 이 사건은 매각물건명세서가 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시합니다. 따라서 조건이 이행된다면 윤녹웅과 그 임차권 승계인에게서 발생하는 실질 인수는 0원입니다. 이 조건을 확인한 다음에는 결국 최근 실거래 가격과 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3404 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제101동 제9층 제904호 도로명주소: 서울특별시 강서구 가로공원로 218 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 25.44㎡ · 지하 2층, 지상 13층 건물 중 9층 |
| 건물 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 평지붕 · 2021.07.29 사용승인 |
| 소유자 | 박영록 · 2022.01.28 소유권이전 · 등기상 거래가액 337,000,000원 |
| 감정가 | 303,000,000원 |
| 최저매각가 | 242,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 337,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.09 갑구 3번 주택도시보증공사 가압류 · 10,000,000원 |
| 선순위 임차권 | 을구 4번 윤녹웅 · 보증금 337,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 등기 확인일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 인수 해소
등기상 과거 국민은행 근저당권 2건은 2022.01.03 이미 말소되었습니다. 따라서 2021년에 설정되었던 채권최고액 6,000,000,000원 및 2,400,000,000원의 공동담보 근저당권은 현재 매수인이 새로 인수하는 채무로 보지 않습니다.
실질적인 권리분석의 기준은 2024.09.09 주택도시보증공사 가압류입니다. 이보다 앞선 2022.01.28 전입·점유를 바탕으로 한 윤녹웅의 대항력과 2024.01.23 등기된 주택임차권은 별도로 확인해야 합니다. 가압류 이후의 강제경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 337,000,000원의 진짜 의미
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤녹웅 을구 4번 임차권 |
건물 전부 2022.01.28 확정 2021.12.31 |
337,000,000원 | 있음 | 있음 배당요구 |
조건부 포기 조건 충족 시 실질 0원 |
| 시보증 보증기관 승계 표기 |
윤녹웅 보증금의 대위·승계 관계 | 별도 합산 없음 | 독립 임차인으로 중복 판정하지 않음 | 원임차인 권리와 중복 | 보증기관 승계 별도 보증금 아님 |
실제 임차인은 윤녹웅 1명입니다. ‘시보증’ 표기는 독립된 보증금을 가진 두 번째 임차인이 아니라 윤녹웅의 임차보증금에 대한 보증기관 대위·승계 관계입니다. 주택도시보증공사의 경매신청채권 역시 관련 권리의 귀속·중복관계를 확인해야 하며, 이를 별도의 임차보증금으로 다시 더해서는 안 됩니다.
일반적인 선순위 대항력 인수형이었다면 이 금액을 매수인이 부담할 수 있어, 매각대금과 인수액의 합계는 보증금 337,000,000원 수준에 집행비용 영향을 더한 구조가 됩니다. 입찰 최저가만 낮다고 실제 취득가격까지 그만큼 낮아지는 것은 아닙니다.
“임차인 윤녹웅 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
이는 원임차인과 명시된 승계인 모두에 관한 조건입니다. 해당 조건이 유효하게 이행되는 한, 위 98,793,600원은 계산상 미배당액일 뿐 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균의 75.8%라는 착시
파크아리온101동102동은 28세대, 2021.07.29 사용승인된 건물입니다. 유사 전용면적 25.18~25.44㎡ 거래 12건의 전체 평균은 319,750,000원입니다. 이 수치와 비교하면 최저매각가 242,400,000원은 평균의 75.8%에 불과해 보입니다.
하지만 과거 거래와 최신 거래를 나누어 보면 평가가 달라집니다. 2026.08에 거래된 전용 25.44㎡, 10층의 실거래가는 234,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 이 한 건을 기준으로 234,000,000원입니다. 현재 최저가가 최신 시세의 103.6%이며, 과거 거래 대비 최근 가격 추세는 -28.6%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 (최신) | 25.44㎡ | 10 | 234,000,000원 |
| 2025.02 | 25.44㎡ | 11 | 285,000,000원 |
| 2023.08 | 25.18㎡ | 9 | 305,000,000원 |
| 2022.01 | 25.44㎡ | 12 | 337,000,000원 |
| 2022.01 | 25.18㎡ | 10 | 331,000,000원 |
| 2021.12 | 25.18㎡ | 11 | 331,000,000원 |
| 2021.12 | 25.44㎡ | 9 | 337,000,000원 |
| 2021.12 | 25.44㎡ | 9 | 329,000,000원 |
| 2021.12 | 25.44㎡ | 11 | 337,000,000원 |
| 2021.11 | 25.44㎡ | 10 | 337,000,000원 |
| 2021.11 | 25.18㎡ | 12 | 337,000,000원 |
| 2021.11 | 25.44㎡ | 10 | 337,000,000원 |
| 전체 평균 | 유사면적 | 12건 | 319,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 25.44㎡ | 1건 | 234,000,000원 |
과거에는 337,000,000원 수준의 거래가 반복되었지만 최신 거래는 234,000,000원입니다. 전체 평균 319,750,000원을 현재의 적정 시세라고 사용하면 하락장을 제대로 반영하지 못합니다. 특히 최근 12개월 거래는 1건뿐이므로 그 가격을 절대적인 확정 시세로 볼 수는 없지만, 현재 최저가가 최신 거래보다 높다는 사실 자체는 분명합니다.
④ 예상배당표 (매각가 242,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 4,193,600원 |
| 1. 임차인 윤녹웅 (우선변제) | 337,000,000원 | 238,206,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 337,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 미치는 항목은 별도 확인이 필요합니다. 주택도시보증공사의 가압류·경매신청 청구는 원임차보증금과의 권리관계 및 중복 여부를 구분해야 하며, 이를 독립적인 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 위 표의 미배당액은 채권자 배당과 관련된 계산으로, 조건부 포기된 보증금 잔액을 매수인이 그대로 인수한다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실제 부담은 다르다
이 물건은 선순위 보증금이 최저매각가보다 큰 구조이므로, 미배당 보증금 반환청구권 포기 조건의 유효 여부에 따라 낙찰가의 의미가 달라집니다. 다음은 회차별 제시된 금액과 원칙상 인수 추정액을 비교한 것입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 원칙상 인수 추정 | 포기·말소 조건 충족 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 (1회 유찰 · 80%) | 242,400,000원 | 98,793,600원 | 인수 0원 실질취득 242,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 193,920,000원 | 146,594,880원 | 인수 0원 실질취득 193,920,000원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 155,136,000원 | 184,835,904원 | 인수 0원 실질취득 155,136,000원 |
각 회차의 인수액은 집행비용과 배당을 반영한 추정치입니다. 포기·말소 조건이 적용되지 않으면 낙찰가 하락에 따라 미배당 보증금이 증가하여 총 취득부담은 보증금 규모에 근접합니다. 조건부 실질취득액은 매각대금과 해당 임차보증금 인수액의 합계이며 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 별도입니다. 향후 회차에도 같은 조건이 유지되는지는 각 매각기일의 원본 서류를 재확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화원중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 수도권지하철 5호선 화곡역과 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 양호한 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 2021.07.29 사용승인된 철근콘크리트 건물로, 도시가스·개별난방·급배수·승강기·주차장 설비가 있습니다. 공부상 다세대주택으로 실제 이용상태도 다세대주택입니다.
- 도로. 북측 약 40m, 서측 약 10m, 남측 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역 및 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약허가구역 관련 지정 내역도 있으므로 매각 당시 적용 범위와 기간을 확인해야 합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 점유 현황은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 28세대 규모의 소규모 주거단지입니다. 최근 12개월 거래 표본이 1건이고 이전 거래와의 가격 차이가 커, 과거 평균 시세만으로 향후 매각 가능가격을 예측하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 포기 조건 원본 확인. 임차인 윤녹웅과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최신 매각물건명세서에도 유지되는지 확인해야 합니다.
- 주택임차권등기 말소. 을구 4번 임차권등기가 실제로 말소될 수 있는지, 포기·말소 조건 이행에 별도의 법률상 문제가 없는지 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 방지. ‘시보증’ 및 주택도시보증공사 관계는 윤녹웅 임차보증금의 대위·승계 문제입니다. 실제 임차인 1명의 보증금을 이중으로 계산하지 않아야 합니다.
- 가격 기준 재설정. 과거 전체 거래 평균 319,750,000원이 아니라 최근 234,000,000원 거래와 -28.6%의 하락 추세를 기준으로 응찰가격을 검토해야 합니다.
- 실제 점유 및 명도. 임차권등기와 별개로 현재 점유자를 조사해야 합니다. 임차보증금 청구권 포기 조건이 점유 이전이나 명도 절차를 자동으로 완료해 주는 것은 아닙니다.
- 관리비 및 세금. 미납 공용관리비, 당해세, 기타 비용을 확인해야 합니다. 예상배당표만으로 실제 취득 시 추가 부담이 전혀 없다고 단정할 수 없습니다.
- 최신 법원 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임대차 관련 서류 및 최신 매각조건을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수는 풀렸어도, 가격은 아직 아니다”
이 사건을 단순히 감정가 303,000,000원에서 242,400,000원으로 내려온 1회 유찰 다세대주택으로 평가하면 중요한 사실을 놓치게 됩니다. 선순위 대항력 임차인 윤녹웅의 보증금은 337,000,000원이고, 매각조건이 없었다면 현재 회차에서도 98,793,600원의 보증금 인수 문제가 발생합니다.
다행히 매각물건명세서는 임차인과 승계인의 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 명시하고 있습니다. 해당 조건이 유효하게 이행되면 실질 인수액 0원이라는 중요한 위험 해소 효과가 있습니다.
그러나 이것만으로 좋은 경매물건이 되는 것은 아닙니다. 현재 최저가 242,400,000원은 최근 실거래 234,000,000원보다 높습니다. 과거 319,750,000원의 전체 평균과 비교해 할인된 것처럼 보이지만, 최신 거래 추세는 -28.6% 하락입니다. 28세대 규모의 제한적인 거래 표본과 평균 2.5회 유찰 이력도 보수적인 판단을 요구합니다.
결론은 조건부 권리위험 해소, 현재 가격 메리트 부족입니다. 임차권 포기·말소 조건을 먼저 확정적으로 검증하고, 실제 취득가격이 최근 시세보다 유리해지는지 확인한 뒤 접근하는 것이 합리적입니다. 권리는 조건 확인 후 검토 가능, 가격은 보류. 이 사건의 관건은 감정가 대비 할인율이 아니라 매각조건의 이행과 최근 시세 대비 낙찰가격입니다.
