의정부지방법원 2025타경64997. 고양시 일산서구 덕이동 720-6 일원의 토지와 창고·단독주택을 묶어 매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호(2)는 창고, 기호(3)은 단독주택으로 이용 중이고, 매각물건명세서상 감정평가서의 제시외 건물 ㉠·㉡·㉢도 일괄매각에 포함됩니다. 목록 4·5는 지분매각이며, 목록 1 토지는 목록 2·3 건물의 대지로 이용 중입니다.
등기상 기준점은 2022.05.10 송포농업협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 전지호 근저당권 1,000,000,000원과 경북신용보증재단·우리금융캐피탈·한화생명의 가압류, 경매개시결정, 고양시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기권리가 정리되는 것과 임차보증금 승계 문제는 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64997 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 720-6 |
| 등기 표시 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 720-6, 770-1 제라동호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 창고 · 단독주택 · 토지 645㎡(지목 대) |
| 소유자 | 피창권 · 2021.09.15 협의분할에 의한 상속, 2022.02.07 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 1,340,006,850원 / 1,281,956,850원 (0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전지호 / 1,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㉠·㉡·㉢ 포함 · 목록 4·5 지분매각 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 따로 본다
말소기준은 2022.05.10 송포농업협동조합 근저당권입니다. 2023.10.16 전지호 명의 근저당권 600,000,000원은 2025.03.18 말소됐고, 2024.12.12 국의 압류 역시 2025.01.03 말소됐습니다. 이후 남아 있는 전지호 근저당권, 3건의 가압류, 경매개시결정 및 고양시 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍미옥 · 나동(제시외건물) · 작업장 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 한기문 · 라동호 | 2017.08.17 | 5,000,000원 월 550,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 5,000,000원 |
| 피정미 · 마동호 | 2025.12.05 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
피정미는 2025.12.05 전입으로 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 세 임차인은 모두 보증기관이나 대위·승계 신고자가 아닌 실제 점유 임차인으로 파악되며, 실제 임차인은 3명입니다.
② 가격 판단 — 감정가 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 1,281,956,850원, 감정가는 1,340,006,850원이며 현재 회차는 0회 유찰입니다. 다만 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 직접 비교할 수 있는 실거래 가격이 없어, 감정가 대비 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
더구나 실제 취득비용에는 한기문의 확정 인수 보증금 5,000,000원이 별도로 붙고, 홍미옥의 보증금은 미상입니다. 따라서 가격 판단의 출발점도 단순 최저가가 아니라 최저가 + 확정 인수금 + 미확정 임차보증금 위험이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,281,956,850원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,219,568원 |
| 인수 · 임차인 한기문 | 5,000,000원 | 0원 매수인 인수 |
| 2. 근저당 · 송포농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 전지호 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 4. 가압류 · 경북신용보증재단 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 5. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 36,705,608원 | 36,705,608원 |
| 6. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 11,915,871원 | 11,915,871원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 48,115,803원 |
현재 회차에서는 배당 대상 채권 1,218,621,479원이 전액 충족되고 소유자 잔여 48,115,803원이 발생하는 시뮬레이션입니다. 한기문 보증금 5,000,000원은 배당되지 않고 매수인에게 승계됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기호(2)는 창고, 기호(3)은 단독주택으로 이용 중입니다. 기호(2)는 일반철골구조 기타지붕 단층, 기호(3)은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층입니다.
- 입지. 고양시 일산서구 덕이동 백송고등학교 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택·소규모 공장·창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 기호(1) 인접지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 645㎡, 공업용 이용상황, 평지·부정형이며 도로접면은 세로각지(가)입니다. 공시지가는 719,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)·과밀억제권역·제한보호구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 적용을 받습니다.
- 접도. 목록 1 토지는 지적도상 맹지이나 인접필지와 일단으로 도로에 접합니다. 본건 외 제시외 건물이 토지 위에 있어 그 제한 정도가 최저매각가격에 반영됐습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 한기문 보증금 승계. 입찰가 외에 5,000,000원 인수를 별도 비용으로 반영해야 합니다.
- 홍미옥의 전입·보증금 확인. 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 및 추가 인수금액을 확정할 수 없습니다. 이 부분이 가장 먼저 해소돼야 합니다.
- 지분매각 범위 확인. 목록 4·5가 지분매각이므로 실제 취득 지분과 이용관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 감정평가서상 ㉠·㉡·㉢은 일괄매각에 포함되지만, 목록 1 토지에는 본건 외 다른 제시외 건물도 소재합니다.
- 접도 상태 확인. 지적도상 맹지이고 인접필지와 일단으로 도로에 접하는 구조이므로 실제 통행·차량 진출입 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 최근 12개월 평균·최신 실거래와의 비교값이 없는 만큼 감정가 대비 할인만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
- 배당 시나리오. 현재 회차는 채권 전액 배당이지만 1회 유찰 시 미배당 205,711,654원, 2회 유찰 시 408,773,619원이 발생하는 시뮬레이션입니다.
맺으며 — “말소된다”와 “안전하다”는 같은 말이 아니다
이 사건의 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 구조입니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 임차인이 핵심입니다. 한기문 보증금 5,000,000원은 매수인 인수가 확정되어 있고, 홍미옥은 전입일과 보증금이 미상이라 추가 인수 가능성이 남습니다. 여기에 목록 4·5 지분매각, 제시외 건물의 존재, 지적도상 맹지와 인접필지를 통한 접도 구조가 겹칩니다.
따라서 이 물건은 최저가 1,281,956,850원만 보고 평가할 사건이 아닙니다. 최소한 확정 인수 5,000,000원을 별도로 반영하고, 홍미옥의 대항력·보증금 문제가 해소되기 전까지는 추가 승계 위험을 열어둬야 합니다. 실거래 비교값도 없으므로 현재 가격이 시세보다 싸다는 가점 역시 줄 수 없습니다. 등기권리는 정리되지만, 임차·지분·제시외·접도 확인이 선행돼야 하는 복합형 물건입니다.
