의정부지방법원 2025타경64997. 경기도 고양시 일산서구 덕이동 720-6 일원의 토지와 창고·단독주택 등이 포함된 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 기호(2)는 창고, 기호(3)은 단독주택으로 사용되고 있으며, 일부 매각목록은 지분매각입니다.

등기상 소유자는 피창권입니다. 2022년 5월 10일 설정된 송포농업협동조합의 근저당권(채권최고액 120,000,000원)이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 전지호 근저당권 및 가압류, 경매개시결정, 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 등기상 권리가 소멸한다는 것과 매수인이 모든 부담에서 벗어난다는 것은 다릅니다. 2017년 전입한 임차인 한기문은 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 조사됐습니다. 또한 나동 제시외 건물의 점유자 홍미옥에 대한 대항력과 보증금은 미상입니다. 이 사건의 중심은 단순한 근저당 말소가 아니라 임차인 인수관계와 매각대상별 점유관계 확인에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인 인수는 별개

권리의 기준점은 2022.05.10 송포농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후의 전지호 근저당권, 경북신용보증재단·우리금융캐피탈·한화생명보험의 가압류, 경매개시결정 및 고양시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

2023.10.16 설정된 전지호의 채권최고액 600,000,000원 근저당권은 2025.03.18 이미 말소되었습니다. 반면 2025.05.28 설정된 전지호의 채권최고액 1,000,000,000원 근저당권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 인수위험은 확정되지 않았다

현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 임차인 및 점유자는 홍미옥·한기문·피정미 총 3명입니다. 그중 한기문의 보증금 인수는 구체적으로 산정되지만, 홍미옥의 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.

대항력은 확인된 전입신고일과 말소기준권리를 비교해 판단했습니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 경우 우선변제 여부를 단정하지 않았습니다. 후순위 점유자에 대해서도 실제 임대차계약과 점유현황을 확인해야 합니다.

피정미의 전입신고일은 2025.12.05로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 해당 전입신고를 기준으로는 대항력이 없다고 판단합니다. 다만 보증금과 계약조건이 미상이고 실제 점유관계가 정리되지 않았으므로 명도와 배당상 변수를 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 대비 저렴함은 다르다

현재 최저매각가격은 897,370,000원으로, 감정가 1,340,006,850원 대비 약 67% 수준입니다. 하지만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 낙찰 하한의 비율입니다. 실제 시장 거래가격과 비교한 할인율이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 897,370,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 11,373,700원을 제외하고 송포농업협동조합에 120,000,000원, 전지호에게 765,996,300원이 배당됩니다. 후순위 가압류 채권에는 배당이 없고 소유자에게 돌아가는 금액도 없습니다.

전체 채권액 1,218,621,479원에 대한 예상배당액은 885,996,300원이며, 미배당액은 332,625,179원입니다. 이 미배당액은 후순위 채권자 등의 채권 부족분으로, 그 자체가 매수인의 인수액을 의미하지는 않습니다.

집행비용은 추정액이며, 채권 배당은 제공된 채권최고액 및 청구금액 기준의 단순 산정입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 채권원금·이자·배당순위·배당요구에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 홍미옥 관련 잠재 인수액은 산정되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수위험은 남는다

회차가 진행될수록 최저매각가는 낮아집니다. 그러나 한기문의 대항력 있는 보증금은 매수인 인수액으로 남습니다. 현재 산정상 보증금 인수액 5,000,000원은 유찰 회차와 무관하게 유지됩니다.

홍미옥의 임대차보증금과 대항력 여부가 확인되지 않은 상황이므로, 위 시나리오의 인수액이 매수인의 최종 부담 전부라고 볼 수는 없습니다. 특히 다른 선순위 임차보증금이 실제로 확인되는 경우에는 단순한 최저가 비교가 아니라 낙찰가와 인수할 미배당 보증금을 합산한 실질취득비용을 기준으로 다시 평가해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지조사 기준)

• 입지. 고양시 일산서구 덕이동 소재 백송고등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 소규모 공장 및 창고가 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 기호(1) 토지 인접지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치합니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물 구성. 기호(2)는 일반철골구조의 단층 창고로, 샌드위치패널 벽체와 샤시 창호를 갖추었습니다. 기호(3)은 철근콘크리트구조의 2층 단독주택으로, 급배수·위생·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로 조건. 목록 1 토지는 지적도상 맹지이지만 인접필지와 일단으로 도로에 접하는 상태입니다. 토지 지상에 본건 외 제시외 건물이 존재하고, 그로 인한 이용 제한이 최저매각가격에 반영되어 있습니다.
• 토지 특성. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)에 해당하며, 토지면적 645.0㎡, 지목 대, 조사상 토지이용상황은 공업용입니다. 공시지가는 719,800원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 군사시설 관련 제한보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다. 실제 이용 및 거래 시 관련 규제와 허가 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 창고와 단독주택, 토지 및 지분매각 부분이 결합된 물건입니다. 단일 주거용 아파트와 달리 권리·점유·이용 목적을 함께 검토할 필요가 있습니다. 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 환금성을 정량적으로 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 한기문 임차보증금. 2017.08.17 전입, 보증금 5,000,000원, 월차임 550,000원입니다. 대항력과 보증금 인수관계를 최종 매각물건명세서 및 임대차계약서와 대조하세요.
• 홍미옥의 대항력. 나동 제시외 건물 작업장의 점유 경위, 임대차계약 성립일, 보증금, 실제 점유자와 제시외 건물 소유관계를 확인하세요. 미상 보증금에 따른 추가 인수위험을 해소하는 것이 중요합니다.
• 피정미의 점유. 2025.12.05 전입자로 말소기준보다 후순위이지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 계약관계와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 지분매각. 목록 4·5는 지분매각입니다. 공유자 관계, 실제 사용 부분, 공유물 분할 가능성 및 점유관계를 확인하세요.
• 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물 ㉠·㉡·㉢과 본건 외 제시외 건물을 구분하고, 감정평가 대상 및 매각대상 여부를 확인하세요.
• 도로와 토지 이용. 지적도상 맹지인 토지의 실제 출입 경로, 인접필지 이용권원 및 각종 공법상 제한을 확인하세요.
• 실질취득비용. 최저매각가에 확인된 인수보증금 5,000,000원, 추가로 확인될 인수채무, 취득세, 등기·명도·보수비용을 함께 반영하세요.
• 실거래 검증. 창고·단독주택·토지·지분을 모두 고려할 수 있는 비교사례를 확인한 뒤 실제 취득비용과 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 최종 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 67%”보다 중요한 것은 인수위험의 확정

이 물건은 1회 유찰로 최저매각가가 897,370,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸관계는 비교적 명확합니다. 하지만 임차인까지 포함해 보면 사정은 달라집니다.

한기문 보증금 5,000,000원은 매수인 인수 대상으로 산정되어 있으며, 홍미옥은 대항력과 보증금이 미상입니다. 제시외 건물과 일부 지분매각, 도로 이용관계까지 고려하면 권리·점유·이용상 불확실성이 큰 물건입니다.

현재 확인된 최소 실질취득 산정액은 902,370,000원이지만, 이것이 최종 취득비용은 아닙니다. 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않아 현재 가격이 시장가치보다 낮다고 평가할 근거는 충분하지 않습니다.

결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 한기문의 인수보증금과 홍미옥의 미상 임대차, 지분매각 및 제시외 건물 문제를 먼저 정리한 뒤 시장가격과 실질취득비용을 비교해야 합니다. 단순히 감정가 대비 큰 폭으로 낮아졌다는 이유만으로 입찰하기에는 확인해야 할 요소가 많습니다.