서울남부지방법원 2026타경3408. 양천구 신월동 곰달래로6길 22에 있는 신대림빌라 2층 202호입니다. 공부상 다세대주택이고, 실거래 비교 대상 면적은 36.5㎡입니다. 감정가 176,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 140,800,000원으로 내려왔습니다. 하지만 등기부를 살펴보면 단순한 후순위 근저당 경매가 아닙니다. 말소기준인 2023년 가압류보다 앞서 설정된 전세권이 존재하기 때문입니다.
2022년 6월 20일 주식회사전라일보 명의로 건물 전부에 대한 전세금 180,000,000원의 전세권이 설정됐고, 같은 해 8월 17일 주택도시보증공사로 이전됐습니다. 이후 2023년 12월 11일 서울보증보험주식회사의 가압류가 말소기준권리로 등장합니다. 경매개시결정을 신청한 채권자 역시 주택도시보증공사입니다. 따라서 이 경매에서 가장 중요한 판단은 주택도시보증공사가 이전받은 전세권의 실행·배당에 따라 해당 전세권이 매각으로 소멸하는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3408 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 220-36, 신대림빌라 제2층 제202호 도로명: 서울특별시 양천구 곰달래로6길 22 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 실거래 비교면적 36.5㎡ · 지하 1층, 지상 3층 중 제2층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 · 슬래브위기와지붕 · 적벽돌 외벽 · PVC창호 |
| 사용승인 | 1990.03.05 |
| 단지 규모 | 8세대 |
| 현재 소유자 | 김정혁 · 2022.12.14 매매 취득(거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 140,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.11 · 서울보증보험주식회사 가압류 17,610,000원 |
| 선순위 전세권 | 180,000,000원 · 최초 주식회사전라일보 · 주택도시보증공사로 이전 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권
다만 선순위 전세권이라도 전세권자가 배당을 요구하거나 해당 전세권의 실행으로 경매가 진행되는 경우에는 매각으로 소멸할 수 있습니다. 이 사건에서는 전세권을 이전받은 주택도시보증공사가 직접 임의경매를 신청했으므로, 실제 경매신청의 근거가 된 권리와 배당요구 내용을 반드시 확인해야 합니다. 전세권이 매각으로 소멸하는 것으로 확정된다면 그 전세권 자체의 매수인 인수액은 0원이 될 수 있습니다.
반대로 전세권이 존속한다면 전세금 180,000,000원에 관한 부담을 별도로 검토해야 합니다. 전세권의 존속 여부가 확정되지 않은 상태에서 배당표의 미배당액만을 인수액으로 단정하거나, 전세금 전액을 무조건 낙찰가에 가산하는 것도 정확하지 않습니다. 소멸 여부와 실제 인수 범위가 확인되기 전에는 안전한 취득원가를 확정할 수 없습니다.
말소기준 가압류 이후의 서울보증보험주식회사 추가 가압류, 국민건강보험공단의 압류, 국세·지방세 관련 압류, 경매개시결정 등은 매각에 따른 말소 대상입니다. 다만 압류등기의 소멸과 별개로 당해세 등 배당 우선순위에 따른 선순위 권리자의 실제 배당액 변동 가능성은 남습니다.
② 점유·임차관계 — 대항력 가능·미상
| 기재 명칭 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 공사 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
매각물건명세서에는 ‘공사’라는 명칭의 주거 점유 관련 기재가 있습니다. 전입신고일, 확정일자, 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무와 우선변제권을 판정할 수 없습니다. 따라서 실제 임차인이 누구인지, 전세권자와 점유자가 동일한지, 보증기관이 권리를 승계한 관계인지 등을 확인해야 합니다.
등기상 주택도시보증공사가 전세권을 이전받은 사실은 확인되지만, 이를 근거로 명세서상 ‘공사’가 실제 임차인인지 또는 동일 채권의 중복 기재인지까지 단정할 수는 없습니다. 등기된 전세금 180,000,000원과 보증금 미상의 점유 기재를 별개의 확정 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 78.2%라는 숫자만 믿으면 안 된다
신대림빌라 동일 면적(36.5㎡)의 확인된 실거래는 2022년 5월 180,000,000원입니다. 최저매각가 140,800,000원은 이 거래가격의 78.2%입니다. 그러나 비교 거래는 2022년의 단일 거래로, 현재의 최근 12개월 거래가격이나 가격 추세를 판단하기에는 부족합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 36.5㎡ | 2층 | 180,000,000원 |
2022년 12월 14일 현재 소유자 김정혁의 등기상 취득 거래가액도 180,000,000원입니다. 두 금액은 과거 거래 수준을 살펴보는 참고자료일 뿐, 2026년 현재의 실거래 시세를 입증하지는 않습니다. 따라서 최저가가 과거 거래보다 낮다는 이유만으로 현재 시세 대비 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
이 금액은 미배당액 인수를 가정한 조건부 계산이지, 확정된 법률상 인수액은 아닙니다. 전세권 자체가 존속하고 전세금 전액을 별도로 부담해야 하는 구조라면 위험 규모는 더욱 커질 수 있습니다. 실제 부담액은 전세권 소멸 여부와 배당 결과에 따라 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,771,200원 |
| 1. 선순위 전세권 · 주식회사전라일보 (주택도시보증공사로 이전) | 180,000,000원 | 138,028,800원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 17,610,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 9,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 집행비용 2,771,200원과 전세권 배당 138,028,800원으로 매각대금 전액을 소진하는 계산입니다. 실제 배당에서는 당해세·우선변제 및 권리 소멸관계에 따라 배당액과 수령자가 달라질 수 있습니다.
예상배당 계산상 전세권의 전세금 180,000,000원 중 41,971,200원이 미배당되고, 서울보증보험주식회사 가압류 채권 27,210,000원도 배당받지 못합니다. 전체 미배당 규모는 69,181,200원입니다. 그러나 채권자 미배당액 전체가 매수인 인수액을 의미하는 것은 아닙니다. 후순위 가압류의 미배당액과 선순위 권리의 존속·인수 문제는 구분해야 합니다.
또한 배당 항목에는 최초 전세권자인 주식회사전라일보가 표시되어 있으나, 등기상 전세권은 주택도시보증공사에 이전되었습니다. 신청채권자에 대한 별도 배당이 없는 계산과 함께 실제 배당채권자, 권리승계 및 경매신청권원의 일치 여부를 확인해야 합니다.
⑤ 회차별 미배당과 인수 위험
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 140,800,000원 | 138,028,800원 | 69,181,200원 |
| 2회 유찰(64%) | 112,640,000원 | 110,263,040원 | 96,946,960원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 90,112,000원 | 88,089,984원 | 119,120,016원 |
유찰로 최저매각가가 낮아질수록 전세권에 배당되는 금액도 줄어드는 구조입니다. 만약 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 것으로 확인된다면, 매각가 하락만큼 인수액이 늘어 실질취득액이 크게 낮아지지 않을 수 있습니다. 이 사건에서는 먼저 선순위 전세권이 소멸하는지, 그리고 별도의 대항력 임차인이 실제 존재하는지를 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 신월동 신월IC 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 동측과 남측으로 약 18m 및 7m 폭의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 1990.03.05 사용승인된 철근콘크리트조 다세대주택으로, 급배수·위생·난방설비가 설치되어 있습니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 토지. 사다리형 평지로 다세대주택 부지로 사용되고 있습니다. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 공시지가 기준은 3,350,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 공항 관련 제3종 구역, 수평표면구역·진입표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정사항도 있어 입찰 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 8세대의 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 제한적입니다. 최근 시세를 검증할 거래 근거가 부족하므로 매도 가능 가격과 기간을 보수적으로 살펴볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부. 2022.06.20 설정된 전세권과 2022.08.17 주택도시보증공사로의 이전등기를 확인하고, 경매신청채권자가 어떤 권리를 실행했는지 경매신청서와 매각물건명세서로 검증해야 합니다.
- 전세권 배당 및 인수. 예상 전세권 배당액 138,028,800원과 미배당액 41,971,200원의 법적 처리, 권리승계 후 실제 배당수령자, 매각 후 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 점유자 대항력. ‘공사’ 명칭의 실제 점유자, 전입신고일, 확정일자, 임대차보증금 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력은 현재 미상입니다.
- 세금·압류. 국세·지방세 압류와 국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 등기 말소 여부와 별개로 당해세 및 우선배당에 따른 배당액 변동을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 2022.05 거래 180,000,000원은 현재 시세를 나타내지 않습니다. 동일 면적 다세대주택의 최근 거래와 매물가격을 조사한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
- 현장 확인. 내부 상태, 실제 점유·명도 상황, 수선 필요 여부와 체납 관리비 등을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역 및 경매신청권원을 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 선순위 권리의 결론이 먼저다”
이 물건의 최저매각가는 140,800,000원으로, 과거 확인된 거래가격 180,000,000원보다 낮습니다. 그러나 2022년 설정된 전세권 180,000,000원이 말소기준 가압류보다 앞선다는 사실이 이 경매의 핵심입니다.
전세권을 이전받은 주택도시보증공사가 직접 경매를 신청했다는 점은 매각에 따른 전세권 소멸 가능성을 판단할 중요한 단서입니다. 하지만 그 사실만으로 임차관계까지 모두 정리되었다고 단정할 수는 없습니다. 점유자의 대항력과 보증금 역시 확인되지 않았습니다.
더구나 시세 비교에 사용된 거래는 2022년의 단일 거래이고, 건물은 1990년 사용승인된 8세대 다세대주택입니다. 인수 위험이 해소되더라도 현재 시장가격과 환금성 검증이 필요합니다.
결론은 입찰 보류·권리 재확인입니다. 전세권이 매각으로 소멸하는지, 미배당 전세금에 관한 실제 부담은 없는지, 별도의 대항력 임차인이 존재하지 않는지를 먼저 확인해야 합니다. 권리관계가 확정되기 전에는 감정가 대비 80%라는 숫자에 가격 가점을 줄 수 없습니다.
