서울남부지방법원 2026타경3408. 양천구 신월동 신대림빌라 제2층 제202호, 공부상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김정혁으로 2022.12.14. 거래가 180,000,000원에 취득했습니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 176,000,000원입니다. 권리관계에서 가장 먼저 볼 것은 가압류나 세금 압류가 아니라, 소유권 취득보다 앞선 전세권 180,000,000원입니다.
주식회사전라일보 명의의 전세권은 2022.06.20. 건물 전부에 설정됐고, 2022.08.17. 주택도시보증공사로 이전됐습니다. 이후 주택도시보증공사가 2026.02.04. 이 사건 임의경매를 신청했습니다. 배당 시뮬레이션에서는 전세권에 172,736,000원을 배당하고 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 등기 권리판정에서는 이 전세권이 말소기준보다 앞선 권리로서 “매수인 인수”로 표시되어 있으므로, 실제 입찰 판단은 매각물건명세서의 최종 인수 여부를 대조한 뒤 내려야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3408 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 220-36 제2층 제202호 · 도로명 서울특별시 양천구 곰달래로6길 22 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 36.5㎡ · 지하1층·지상3층 중 제2층 제202호 |
| 사용승인 | 1990.03.05 |
| 소유자 | 김정혁 · 2022.12.14. 거래가 180,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 먼저다
② 임차·점유 — 실제 조사 점유 1명, 대항력은 미상
| 점유자 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 공사 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
매각물건명세서상 조사 점유자는 실제 1명입니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않아 대항력이나 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 따라서 이 점유자를 “대항력 없음”으로 처리해 인수 위험을 제거해서는 안 됩니다. 현 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
③ 가격 비교 — 1.76억이 1.8억보다 낮지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
신대림빌라 36.5㎡의 제공된 실거래 표본은 2022.05 한 건이며 거래가는 180,000,000원입니다. 현재 최저매각가 176,000,000원은 이 금액의 97.8%입니다. 숫자만 보면 180,000,000원보다 낮지만, 비교 거래가 단 한 건이고 거래월도 2022.05이므로 2026.09.22 입찰가를 판단할 최신 시세 근거로 보기에는 표본이 매우 제한적입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 36.5㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 표본 | 36.5㎡ | 1건 | 180,000,000원 |
배당 시뮬레이션처럼 매수인 인수가 0원으로 확정된다면 실질취득의 출발점은 176,000,000원입니다. 그러나 그 경우에도 2022.05 거래 180,000,000원과의 차이는 크지 않고, 현재 시점을 설명해 줄 추가 거래가 없습니다. 따라서 “시세보다 싸다”는 가격 가점은 주기 어렵습니다. 더구나 선순위 전세권의 인수 여부가 달라지면 이 가격 비교 자체를 다시 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 2. 을구 5번 전세권 · 주식회사전라일보 | 180,000,000원 | 172,736,000원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 17,610,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 9,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 207,210,000원 중 예상배당은 172,736,000원, 미배당은 34,474,000원입니다. 이 계산에서는 매수인 인수액을 0원으로 두고 있습니다. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위로 차감되어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며 신대림빌라는 8세대, 사용승인일은 1990.03.05입니다.
- 입지. 서울특별시 양천구 신월동 소재 신월IC 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 동측과 남측으로 폭 약 18미터 및 7미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 토지면적은 172.0㎡, 공시지가는 3,350,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·공항소음 관련 제3종 구역·수평표면구역·진입표면구역·대공방어협조구역 등이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 실거래 표본이 2022.05의 1건뿐이어서 현재 가격대의 거래 유동성을 수치로 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 최종 소멸 여부. 2022.06.20. 전세금 180,000,000원 전세권이 선순위입니다. 매각물건명세서에서 인수·소멸 문구를 반드시 확인하세요.
- 주택도시보증공사 지위. 전세권이 2022.08.17. 주택도시보증공사로 이전됐고, 같은 공사가 2026.02.04. 경매를 신청했습니다. 신청 원인과 배당요구 관계를 원문에서 대조해야 합니다.
- 점유자 “공사”. 전입신고일·보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력을 없다고 단정하지 말고 실제 점유 근거와 계약관계를 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류가 있으므로 당해세 여부와 배당 순위를 확인하세요.
- 가격 검증. 확인되는 실거래는 2022.05 180,000,000원 1건입니다. 2026.09.22 입찰가격을 결정하기에는 표본이 부족합니다.
- 신건 입찰. 감정가와 최저가가 동일한 176,000,000원이고 아직 0회 유찰입니다. 권리확정 전에는 단순 할인율만 보고 판단하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “1.76억”보다 먼저 확인할 것은 “1.8억 전세권”
이 물건의 핵심 숫자는 최저가 176,000,000원보다 먼저 등장한 전세금 180,000,000원입니다. 전세권은 2022.06.20. 설정되고 2022.08.17. 주택도시보증공사로 이전됐으며, 그 공사가 2026.02.04. 임의경매를 신청했습니다. 배당 시뮬레이션은 매수인 인수를 0원으로 계산하지만, 등기상 권리판정에는 선순위 전세권 인수 표시가 남아 있습니다.
또한 조사 점유자 “공사”는 보증금과 전입일이 모두 미상이라 대항력도 확정되지 않습니다. 가격 역시 176,000,000원이 2022.05 실거래 180,000,000원의 97.8%이기는 하지만, 거래 표본이 1건뿐이라 이를 현재 시세 할인으로 단정하기 어렵습니다. 따라서 이 사건은 가격 메리트보다 권리확정이 우선입니다. 전세권 소멸과 점유자의 권리가 모두 정리된다는 사실이 원문에서 확인될 때 비로소 176,000,000원을 실질취득 기준으로 놓고 가격을 판단할 수 있습니다.
