서울남부지방법원 2026타경3421. 서울 양천구 목동 이영빌 제5층 제502호, 전용 16.85㎡의 다세대 물건으로 공부상 도시형생활주택(방1·욕실1·거실·주방·테라스 등)으로 이용 중입니다. 2021.12.07 사용승인된 지상 6층 건물의 5층 호실이며, 소유자 강탁희 씨가 2022.06.27 소유권을 취득했습니다. 등기부상 핵심 권리는 2023.08.07 설정된 주택도시보증공사 가압류이고, 이후 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 임차권인데, 조경진 씨의 전입일이 2022.06.27로 말소기준권리보다 빠르기 때문에 대항력이 있는 임차인입니다.
일반적인 구조라면 보증금 3.29억이 현재 최저가 2.376억보다 크므로 배당받지 못한 95,526,400원이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 확약이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따라 조경진 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 확약이 매각조건대로 이행되는 전제에서는 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3421 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 619-6 이영빌 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공부상 도시형생활주택 · 전용 16.85㎡ · 방1·욕실1·거실·주방·테라스 · 지상6층 중 5층 |
| 소유자 | 강탁희 (2022.06.27 소유권이전, 거래가액 329,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 237,600,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 329,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 사용승인 | 2021.12.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만, 확약이 핵심
말소기준권리는 2023.08.07 갑구 5번 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 현대에프이씨 가압류, 대산이엔지 가압류, 국 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 2021.12.16 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2022.06.27 소유권이전과 함께 민간임대주택등기가 설정돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조경진 | 건물 전부 · 2022.06.27 | 329,000,000원 | 有 | 有 | HUG 승계인 | 확약 적용 |
실제 임차인은 조경진 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인으로 보증금을 중복 합산하는 대상이 아니라, 주택임차권 승계인으로 표시되어 있습니다. 주택도시보증공사의 갑구 5번 가압류 청구금액 469,780,500원도 조경진의 임차보증금 329,000,000원과 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 2.376억은 거래지표보다 낮다
이영빌은 10세대 규모이며, 동일 면적 16.85㎡의 비교 실거래는 4건입니다. 거래금액은 2.99억~3.29억 범위이고, 최근 12개월 평균 지표는 314,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.05 / 329,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 16.85㎡ | 5 | 329,000,000원 |
| 2022.05 | 16.85㎡ | 5 | 329,000,000원 |
| 2022.04 | 16.85㎡ | 6 | 299,000,000원 |
| 2022.03 | 16.85㎡ | 6 | 299,000,000원 |
| 평균 | 16.85㎡ | 4건 | 314,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 적용 후 실질취득액인 237,600,000원은 최근 12개월 평균 지표 314,000,000원의 75.7%이고, 최신 거래 329,000,000원의 72.2%입니다. 감정가 297,000,000원도 최근 12개월 평균보다 낮지만, 실제 매수 판단의 기준은 확약이 적용된 실질취득액으로 보는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 237,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,126,400원 |
| 1. 임차인 조경진 보증금 (우선변제) | 329,000,000원 | 233,473,600원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 469,780,500원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 현대에프이씨 | 85,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 대산이엔지 주식회사 | 9,680,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 329,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
계산표상 매각대금 237,600,000원 중 집행비용 4,126,400원과 임차인 배당 233,473,600원이 배분됩니다. 임차보증금의 계산상 부족분은 95,526,400원이지만, 확약에 따라 매수인에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 승계 표시가 있는 329,000,000원은 조경진 보증금과 별개의 추가 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당절차의 변동요소는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 가격 — 확약이 유지되면 유찰할수록 실질취득도 낮아진다
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 237,600,000원 | 80% | 237,600,000원 |
| 2회 유찰 시 | 190,080,000원 | 64% | 190,080,000원 |
| 3회 유찰 시 | 152,064,000원 | 51% | 152,064,000원 |
확약이 유지된다는 전제에서는 낙찰가가 곧 실질취득액입니다. 현재도 최근 12개월 평균 지표의 75.7% 수준이므로 가격 메리트가 있지만, 2회 유찰 시 190,080,000원, 3회 유찰 시 152,064,000원까지 내려가므로 추가 유찰은 가격 안전마진을 더 키웁니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 목동 소재 등촌역 남동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·단독주택·다세대주택·아파트 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 등촌역이 있어 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조(벽식), 철근콘크리트지붕의 지하1층·지상6층 건물이며, 기본 위생·급배수·도시가스보일러 난방·천정 부착형 에어컨·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 세장형 토지로 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 168.6㎡, 제2종일반주거지역, 평지·세로장방·세로각지(가)입니다. 공시지가는 4,904,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·원추표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·도시지역·제2종일반주거지역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있어 개별 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 등기사항전부증명서상 임차권이 설정돼 있으며 자세한 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 건물이고 비교 거래도 4건에 그쳐 대단지보다 매수층이 좁을 수 있습니다. 특히 비교 거래가 2022.03~05에 집중돼 있어 현재 가격 형성은 보수적으로 접근하는 편이 안전합니다.
⑦ 추가 권리·법적 체크포인트
- 민간임대주택 등기. 2022.06.27 민간임대주택 등록이 등기돼 있습니다. 민간임대주택에 관한 특별법상 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항이 기재돼 있으므로 매각 전후 적용관계를 확인하세요.
- 확약 원본 확인. 조경진 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건은 이 사건 실질취득액을 결정하는 핵심입니다.
- 중복 합산 금지. 주택도시보증공사의 갑구 5번 가압류 청구금액 469,780,500원과 임차보증금 329,000,000원을 하나의 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 주택임차권 승계인 표시와 별도 가압류 채권을 구분해야 합니다.
- 유찰 전략. 현재 최저가 237,600,000원도 거래지표보다 낮지만, 2회 유찰 시 190,080,000원, 3회 유찰 시 152,064,000원으로 내려갑니다. 확약이 유지된다면 추가 유찰은 실질취득액을 그대로 낮춥니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신본을 대조하고, 특히 확약 문구와 민간임대주택 관련 등기 상태를 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 가격을 바꾼다”
이 사건은 단순한 무인수 물건이 아닙니다. 조경진의 보증금은 329,000,000원이고 전입일이 말소기준권리보다 빨라 대항력이 있으며, 확정일자와 배당요구도 있어 원래라면 95,526,400원의 매수인 인수 가능성이 생기는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서의 확약이 그 핵심을 바꿉니다. 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 확약이 그대로 이행되면 실질 인수는 0원입니다.
그 결과 현재 최저가 237,600,000원은 실질취득액도 237,600,000원이고, 최근 12개월 평균 지표 314,000,000원의 75.7%, 최신 거래 329,000,000원의 72.2%입니다. 감정가 297,000,000원에서 이미 20% 내려온 1회 유찰 물건이라는 점도 가격 측면에서는 유리합니다.
다만 10세대 소규모 건물이고 비교 거래가 2022.03~05에 집중돼 최신 시세의 확실성은 낮습니다. 또한 민간임대주택등기가 존재하므로 해당 법률상 의무와 매각 이후 관계를 확인해야 합니다. 결론은 권리 자체보다 확약의 원본 확인이 1순위, 가격은 현재도 유리하지만 추가 유찰 시 더 좋아지는 구조입니다.
