🛡️ 실질 인수 0원 💰 최저가 297,000,000원 📊 시세평균 대비 94.6% 🏠 실제 임차인 1명
서울남부지방법원 2026타경3421. 서울 양천구 목동 이영빌 5층 502호로, 공부상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 전용면적은 16.85㎡이며 방1·욕실1·거실·주방·테라스 등의 구조입니다. 소유자 강탁희는 2022년 5월 26일 매매를 원인으로 거래가 329,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리보다 임차인의 대항력과 확약 조건입니다. 조경진은 2022년 6월 27일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022년 6월 8일입니다. 말소기준권리로 제시된 주택도시보증공사 가압류의 접수일 2023년 8월 7일보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 다만 매각물건명세서의 포기·말소 조건 때문에 이 임차인에 관한 낙찰자 부담은 실질 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3421 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 619-6 이영빌 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 목동중앙북로8길 14-15 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 16.85㎡ · 방1·욕실1·거실·주방·테라스 · 지하1층/지상6층 중 5층 |
| 사용승인 | 2021.12.07 |
| 소유자 | 강탁희 (2022.05.26 매매, 거래가 329,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 297,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 329,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 확약이 핵심
말소기준권리는 2023년 8월 7일 접수된 주택도시보증공사 가압류 469,780,500원입니다. 이후 현대에프이씨 가압류, 대산이엔지 가압류, 국 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 등기된 조경진의 주택임차권 역시 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 전입일이 말소기준권리보다 앞서 원래라면 미배당 보증금에 대한 대항력 문제가 남습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조경진 | 건물 전부 | 329,000,000원 | 2022.06.27 / 2022.06.08 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 실질 인수 0원 |
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 2.97억 기준
전용 16.85㎡의 실거래 표본은 4건입니다. 거래월은 2022년 3월부터 5월이며, 평균 거래가는 314,000,000원, 최저 299,000,000원, 최고 329,000,000원입니다. 최저매각가 297,000,000원은 이 평균의 94.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 16.85㎡ | 5 | 329,000,000원 |
| 2022.05 | 16.85㎡ | 5 | 329,000,000원 |
| 2022.04 | 16.85㎡ | 6 | 299,000,000원 |
| 2022.03 | 16.85㎡ | 6 | 299,000,000원 |
| 평균 | 16.85㎡ | 4건 | 314,000,000원 |
확약을 반영하면 매수인의 실질취득은 현재 회차의 낙찰가인 297,000,000원으로 봅니다. 이는 실거래 평균 314,000,000원보다 17,000,000원 낮고, 최신 거래가로 제시된 329,000,000원보다 32,000,000원 낮습니다. 다만 비교 표본은 모두 2022년 거래이므로, 입찰 판단에서는 해당 거래 시점을 함께 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 297,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,958,000원 |
| 1. 임차인 조경진 보증금 | 329,000,000원 | 292,042,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 469,780,500원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 현대에프이씨 | 85,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대산이엔지 주식회사 | 9,680,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 329,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 조경진 보증금은 292,042,000원이 배당되고 36,958,000원이 부족합니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 그 부족분의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 집행비용은 4,958,000원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 목동 소재 등촌역 남동측 인근이며, 근린생활시설·단독주택·다세대주택·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 등촌역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상6층 건물로 사용승인일은 2021.12.07이며, 승강기·도시가스보일러 난방·천정 부착형 에어컨·소방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 4m, 서측 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 평탄한 세장형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 4,904,000원/㎡입니다.
- 규모. 이영빌은 총 10세대이며 대상 전용면적은 16.85㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 재확인. 조경진 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 확인하세요.
- 룰상 미배당과 실질 인수를 구분. 신건 배당표상 부족액은 36,958,000원이지만, 확약 조건 적용 시 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
- 임차권 관계. 실제 임차인은 조경진 1명이며 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재돼 있습니다. 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
- 시세 표본 시점. 비교 거래 4건은 2022.03~2022.05 거래입니다. 평균 314,000,000원과 최신 거래 329,000,000원을 활용하되 거래 시점도 함께 보세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용과 입찰자의 적용 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원문과 매각조건을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 인수형으로 단정하면 안 된다
조경진은 전입일이 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이고 보증금도 329,000,000원이라, 배당표만 보면 신건에서 36,958,000원의 미배당이 발생합니다. 보통이라면 낙찰자가 이 잔액을 떠안을 수 있어 실질취득가를 단순 최저가로 보면 안 되는 구조입니다.
하지만 이 사건은 매각물건명세서에 조경진과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 297,000,000원으로 보는 것이 일관됩니다. 이 금액은 실거래 평균 314,000,000원의 94.6%입니다. 결론은 권리상 핵심 위험은 확약으로 해소되지만, 그 확약 조건의 원문 확인이 입찰 전 최우선 과제입니다.
