전주지방법원 2024타경26153. 익산시 모현동1가 13-59 소재 주택 및 토지 관련 물건입니다. 감정평가 이용상태는 주택이고, 사건 표시는 연립/다세대 + 토지로 잡혀 있습니다. 이 사건의 핵심은 “권리가 깨끗한가”보다 무엇을 사는가입니다. 매각물건명세서 비고에 지분매각임이 명시되어 있고, 등기상 매각 흐름도 온경 지분에 대한 강제경매개시결정으로 이어집니다. 낙찰자는 전체 소유자가 아니라 공유자 중 한 사람의 지분을 넘겨받는 구조입니다.
가격은 크게 낮아졌습니다. 감정가 18,880,250원에서 4회 유찰되어 현재 최저가는 4,533,000원, 감정가의 24.01% 수준입니다. 그러나 지분 물건은 사용·수익·처분이 단독 소유 물건과 다릅니다. 공유자와의 협의, 공유물분할, 점유관계 확인이 뒤따라야 하므로 환금성은 일반 주택보다 낮게 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경26153 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 모현동1가 13-59 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 매각 구조 | 지분매각 · 온경 지분 42분의 7 |
| 공유자 | 김정순, 온건웅, 온경, 온누리, 온덕례, 온미경, 온유, 온준, 온창현, 조미자 |
| 감정가 / 최저가 | 18,880,250원 / 4,533,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 52,603,170원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만, 지분 리스크가 남는다
매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항없음, 법정지상권도 해당사항없음입니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡힙니다. 다만 이 말은 “전체 물건을 자유롭게 쓸 수 있다”는 뜻이 아닙니다. 이 사건은 지분매각이고, 목록 일부는 타인이 점유 중입니다. 보증금·확정일자·점유원인이 확인되지 않은 점유는 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 낙찰 전 원인 확인이 필요합니다.
② 점유·이용상태 — “임차인 없음”보다 “점유 원인 확인”이 중요
| 구분 | 확인 내용 | 입찰 의미 |
|---|---|---|
| 임대관계 | 미상 | 보증금·확정일자 확인 필요 |
| 점유 | 목록1 일부는 타인이 점유중 | 대항력 가능·미상, 명도 변수 |
| 이용상태 | 기호3-가,나 주택으로 이용중 | 실사용 전 현황 확인 필요 |
| 공부상 차이 | 목록3-나 공부상 창고, 현황 주택 | 용도·현황 불일치 확인 필요 |
명세서에 명시 인수권리가 없다는 점은 긍정적입니다. 그러나 일부 타인 점유가 적혀 있는 이상, 이를 임차인 없는 공실처럼 보아서는 안 됩니다. 보증금 신고나 확정일자 정보가 확인되지 않은 점유자는 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없고, 동시에 대항력 없음으로도 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,533,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 481,594원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | - | 0원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 우리신용카드주식회사 | 4,295,291원 | 4,051,406원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | 52,603,170원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구 56,898,461원 중 예상 배당은 4,051,406원, 미배당은 52,847,055원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이리공업고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·근린생활시설·아파트단지 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 시내버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통시됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 대, 토지면적 96.0㎡, 공시지가 284,000원/㎡, 평지·사다리형·세로한면(불)입니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물. 기호3-가,나 모두 주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수설비와 보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 지분 42분의 7만 취득하는 구조라 일반 주택보다 매수층이 좁습니다. 공유자 협의 또는 공유물분할 가능성을 전제로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 낙찰 대상은 전체 부동산이 아니라 온경 지분 42분의 7입니다. 단독 사용을 전제로 가격을 산정하면 안 됩니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한합니다. 낙찰 후 최종 취득 가능성까지 고려해야 합니다.
- 점유 원인 확인. 목록1 일부 타인 점유가 있으므로 점유자, 점유권원, 보증금, 확정일자 여부를 확인해야 합니다.
- 현황 불일치 확인. 목록3-나의 공부상 용도는 창고이나 현황은 주택입니다. 이용상태와 지번 현황을 감정서 도면과 대조해야 합니다.
- 세금·공과금 변수. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세가 있으면 배당 순위와 실제 잔여 구조가 달라질 수 있습니다.
- 출구전략. 지분 물건은 재매각 수요가 제한적입니다. 공유자 협의, 지분 매각, 공유물분할까지 사전에 계산해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “쓸 수 있나”를 먼저 봐야 한다
현재 최저가는 4,533,000원입니다. 숫자만 보면 부담이 작아 보입니다. 그러나 이 사건은 4회 유찰된 지분매각이고, 일부 타인 점유와 현황상 주택 이용, 공유자 우선매수권이 함께 붙어 있습니다. 명세서상 인수권리 없음은 분명한 장점이지만, 취득 후 활용과 환금성이 더 큰 문제입니다. 결론은 단순합니다. 권리 인수액은 0원, 그러나 물건성은 낮습니다. 초저가라는 착시보다 지분·점유·출구전략을 먼저 확인해야 할 사건입니다.
