전주지방법원 2024타경26153. 익산시 모현동1가 13-59 일대의 연립/다세대 + 토지 물건으로, 감정평가 현황상 기호3-가·나는 모두 주택으로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함, 그리고 지분매각임이 명시돼 있습니다. 등기상 현재 공유자는 김정순·온건웅·온경·온누리· 온덕례·온미경·온유·온준·온창현·조미자이고, 경매개시결정은 온경의 42분의 7 지분에 대해 이뤄졌습니다.
등기상 오래된 가압류와 근저당은 이미 말소돼 있고, 현재 말소기준은 2011.11.10 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 온경 지분에 기입된 강제경매개시결정과 국민건강보험공단·익산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리의 말소 여부와 별개로, 지분만 취득하는 구조와 타인 점유는 낙찰 후 사용·명도 과정의 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경26153 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 모현동1가 13-59 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 기호3-가·나 주택 이용 |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지분매각 |
| 경매 대상 지분 | 온경 지분 42분의 7 |
| 감정가 / 최저가 | 18,880,250원 / 2,221,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 52,603,170원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 2011년 압류가 말소기준
1999.12.03 설정된 주식회사한국주택은행 근저당은 이후 주식회사국민은행으로 이전됐다가 2012.10.31 해지로 말소됐습니다. 2003년 우리신용카드주식회사 가압류 역시 2012.10.29 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준점은 2011.11.10 국민건강보험공단 압류입니다.
② 점유·지분매각 — 가장 중요한 실무 변수
확인된 임차인 명단은 없지만, 감정평가 자료상 임대관계는 미상이고 매각물건명세서에는 목록1 일부를 타인이 점유 중이라고 적혀 있습니다. 보증금·전입일·확정일자 등 점유자의 임차관계가 확인되지 않았으므로 이 점유자를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없습니다. 반대로 대항력이 없다고 단정하는 것도 어렵습니다. 현재 단계의 표현은 대항력 가능·미상이 적절합니다.
또한 이 사건은 전체 부동산 소유권을 단독으로 취득하는 경매가 아니라 온경의 42분의 7 지분을 취득하는 지분매각입니다. 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있고, 매각물건명세서에는 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함이라고 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰 후 실제 사용·점유·처분은 다른 공유자와의 관계를 함께 검토해야 합니다.
③ 가격 — 6회 유찰이지만 시세 비교는 유보
감정가는 18,880,250원, 현재 최저매각가는 2,221,000원입니다. 현재 회차는 6회 유찰 상태이며 시나리오상 감정가의 11.76% 수준입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 7회 유찰 1,554,700원, 8회 유찰 1,088,290원입니다.
다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균·최신 거래가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 최저가가 크게 내려왔다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 크다’고 판단하지 않습니다. 특히 지분매각이라는 점 때문에 일반적인 전체 소유권 거래가격과 단순 비교해서도 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 2,221,000원 | 1,781,022원 | 50,822,148원 |
| 7회 유찰 시 | 1,554,700원 | 1,126,715원 | 51,476,455원 |
| 8회 유찰 시 | 1,088,290원 | 668,701원 | 51,934,469원 |
④ 예상배당표 (매각가 2,221,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 439,978원 |
| 경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | 52,603,170원 | 1,781,022원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시뮬레이션에서는 서울보증보험주식회사 청구액 52,603,170원 중 1,781,022원이 배당되고 50,822,148원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·토지 현황
- 이용상태. 기호3-가·나는 모두 주택으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 기호3-가는 연와조 강판지붕 단층, 기호3-나는 세멘벽돌조 강판지붕 단층입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 보일러 난방설비가 있습니다.
- 입지. 이리공업고등학교 북서측 인근의 기존 주택지대로, 단독주택·근린생활시설·아파트단지가 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 시내버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 대 96.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) · 공시지가 284,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 공부·현황 차이와 매각 범위
매각물건명세서에 따르면 기호3-가·나의 공부상 소재지번은 모현동1가 13-59, 13-64이나, 현황은 기호3-가가 13-59, 13-64, 13-99, 기호3-나가 13-59, 13-64, 13-99, 13-219에 소재합니다. 첨부된 감정서의 지적 및 건물개황도를 기준으로 실제 점유범위와 경계를 대조할 필요가 있습니다.
또한 기호3-나는 공부상 용도가 창고이나 현황은 주택으로 이용 중입니다. 이 차이는 낙찰 전 실제 이용상태와 공부상 표시를 함께 확인해야 하는 항목입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지분매각 범위 확인. 경매개시결정은 온경의 42분의 7 지분을 대상으로 합니다. 전체 부동산을 단독 취득하는 경매로 보지 않아야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한한다고 명시돼 있습니다.
- 타인 점유 확인. 목록1 일부가 타인이 점유 중이고 임대관계는 미상입니다. 점유자의 신분·점유 근거·전입·보증금·확정일자를 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 현재 확인 범위에서는 점유자의 대항력을 확정할 수 없으므로 ‘대항력 가능·미상’으로 접근해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 실제 배당 순서와 금액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 지번·건물 현황 대조. 공부상 지번과 실제 소재 범위가 다르고, 기호3-나는 공부상 창고·현황 주택입니다.
- 가격 판단 분리. 6회 유찰로 최저가가 감정가의 11.76%까지 내려왔지만, 직접 비교 가능한 실거래 가격 없이 ‘저렴하다’고 단정하지 않습니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘지분·점유’가 먼저다
현재 최저가는 2,221,000원으로 감정가 18,880,250원의 11.76%까지 내려왔습니다. 등기와 매각물건명세서상 명시 인수권리는 없고 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 가격보다 지분매각·공유자 우선매수권·타인 점유·임대관계 미상입니다.
특히 일부 타인 점유자의 임차관계가 확인되지 않은 상태에서는 대항력 유무를 단정할 수 없고, 온경의 42분의 7 지분만 취득하는 구조이므로 낙찰 이후 실제 사용과 처분도 다른 공유자와의 관계를 함께 고려해야 합니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가의 시세상 유불리는 별도로 검증해야 합니다. 따라서 이 사건은 ‘인수권리 0원’만 보고 단순한 저가 물건으로 접근하기보다, 지분과 점유를 먼저 확인해야 하는 유형입니다.
