서울남부지방법원 2026타경3432. 강서구 화곡동 가로공원로78가길 27, 더메르씨엘 4층 401호입니다. 2020년 사용승인된 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 전용면적은 23.1㎡입니다. 등기부에는 대항력 있는 임차권과 국가 압류가 등장하고, 경매신청자는 주택도시보증공사입니다. 겉으로 보면 보증금 2.4억이 최저가 1.848억보다 커서 접근하기 어려운 경매처럼 보입니다.
하지만 이 물건의 판단을 바꾸는 문구가 매각물건명세서에 있습니다. 임차인 고정현과 임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 잔액 청구를 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 내용입니다. 고정현 보증금에 한정하면 인수형의 핵심 위험이 해소되는 구조입니다. 다만 확약 밖 전입자가 존재하므로, 권리와 인도 문제가 모두 끝났다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3432 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 362-23 더메르씨엘 제4층 제401호 도로명주소: 서울특별시 강서구 가로공원로78가길 27 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 23.1㎡ · 철근콘크리트조 6층 건물 중 4층 |
| 이용상태 | 건축물현황도상 방1·욕실 및 화장실1·거실1·주방1·보일러실1·현관·베란다 |
| 건물 사용승인 | 2020.12.08 · 20세대 |
| 소유자 | 김연희 · 2021.02.16 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 | 231,000,000원 |
| 최저매각가 | 184,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 말소기준 | 2023.08.08 · 갑구 5번 · 국 압류 (처분청 부천세무서장) |
| 임차권등기 | 고정현 · 240,000,000원 · 2023.11.01 등기 |
| 추가 전입자 | SHEN ENTING · 2025.06.09 전입 · 계약 및 보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 포기·말소 조건이 핵심
말소기준은 2023.08.08 국가 압류입니다. 강서신용협동조합의 기존 근저당권과 우리자산신탁의 신탁등기는 등기부상 이미 말소되었으며, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 반면 고정현은 말소기준보다 먼저 전입하고 확정일자를 갖춘 임차인이므로 대항력 있는 임차인으로 판단됩니다.
| 임차인 / 점유자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고정현 건물 전부 · 주택임차권등기 |
전입 2022.02.21 확정 2022.02.03 배당요구 있음 |
240,000,000원 | 있음 | 있음 | 조건부 인수 0원 미배당 58,587,200원에 대한 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
| SHEN ENTING 점유·임차관계 미상 |
전입 2025.06.09 확정일자 미상 |
미상 | 확인 필요 말소기준 이후 전입 |
미상 | 확약 대상 아님 계약·점유권원 확인 필요 |
등기상 보증금이 확인되는 임차인은 고정현 1명입니다. 별도의 전입자 1명이 현황조사에서 확인되지만 임차인인지 여부는 확정되지 않았습니다. 주택도시보증공사는 고정현의 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으며, 별도 임차인의 보증금으로 다시 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만, 같은 면적 거래가 아니다
더메르씨엘은 2020년 사용승인된 20세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 전체 실거래 11건의 평균은 265,909,090원입니다. 하지만 과거 거래가 섞인 평균보다 최근 시세를 먼저 살펴야 합니다.
2025년 11월부터 2026년 1월까지 최근 12개월에 해당하는 거래 3건의 평균은 256,666,666원, 최신 거래는 2026년 1월 260,000,000원입니다. 현재 최저가 184,800,000원은 최근 평균의 72.0%에 해당합니다. 다만 최근 거래의 전용면적은 27.5~28.43㎡인 반면, 경매 대상은 23.1㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 이 비교를 그대로 가격 할인율이나 예상 매도가격으로 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 27.5㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2025.12 | 28.43㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2025.11 | 28.16㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2022.04 | 28.16㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2022.04 | 25.58㎡ | 6 | 235,000,000원 |
| 2022.04 | 27.42㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2022.04 | 28.43㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2022.04 | 27.38㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2022.04 | 27.8㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2022.04 | 27.42㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 27.8㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 불일치 | 3건 | 256,666,666원 |
| 전체 평균 | 불일치 | 11건 | 265,909,090원 |
③ 예상배당표 (매각가 184,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,387,200원 |
| 1. 고정현 임차보증금(우선변제) | 240,000,000원 | 181,412,800원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정액입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로, 신청채권액 240,000,000원을 고정현의 보증금과 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 위 표는 제시된 배당 시뮬레이션이며, 실제 배당은 집행비용·당해세·배당순위 및 최종 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 없으면 가격을 낮춰도 인수가 늘어난다
대항력 보증금 240,000,000원을 기준으로 유찰 시나리오를 보면, 낙찰가가 낮아질수록 예상 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 확약이 없는 인수형에서는 낮은 최저가만을 투자 메리트로 볼 수 없습니다. 아래 표에서는 일반적인 미배당 인수 추정액과 이번 사건의 확약 적용 인수액을 구분했습니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 전 인수 추정 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 184,800,000원 | 58,587,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 147,840,000원 | 95,029,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 (51%) | 118,272,000원 | 124,183,808원 | 0원 |
확약 전 인수액은 회차별 배당 추정에 따른 미배당 보증금입니다. 확약 적용 인수 0원은 고정현·주택도시보증공사 관련 보증금에 한정한 수치이며, 확약의 실제 이행, 추가 점유자 문제, 취득세·명도비 등은 별도로 확인해야 합니다. 유찰 시나리오는 가정치로서 실제 다음 매각조건을 확정하는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡중앙시장 남동측 인근에 위치합니다. 시장, 단독주택, 다세대·다가구주택 및 로변 주상용건물이 혼재하며 주변 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 까치산역(2호선·5호선)이 남동측 약 15분 거리에 있으며, 인근 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2020.12.08 사용승인된 철근콘크리트조 6층 건물입니다. 승강기, 화재탐지기, 위생·급배수 및 온수설비가 설치되어 있습니다.
- 내부. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 방·거실·주방 등의 구성은 건축물현황도 기준이므로 실제 내부상태 점검이 필요합니다.
- 도로. 남서측 약 4미터 포장도로에 접하고, 건물 부지는 2필지가 일단지를 이루는 평탄한 토지입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역, 공항 관련 중요시설물보호지구 및 수평표면구역 등에 해당합니다. 토지거래계약허가구역 관련 지정 사항도 있어 입찰 전 현재 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았지만, 내부를 직접 확인하지 못한 점은 별도의 점검사항입니다.
- 환금성. 20세대 소규모 다세대주택으로, 동일 전용면적 실거래가 확인되지 않고 최근 거래 추세는 -4.7%입니다. 단지 경매 평균 유찰 7.3회라는 수치도 매도 시 회수기간과 가격 위험을 보수적으로 보게 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 고정현 및 주택도시보증공사의 미배당 임차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인하세요.
- 매수인 인수 범위 확인. 일반 계산상 미배당 58,587,200원과 실제 인수 0원을 혼동하지 말고, 확약의 법적 범위와 이행 방법을 확인하세요.
- 추가 전입자 조사. SHEN ENTING의 임대차계약 유무, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부와 인도 가능성을 확인하세요. 고정현의 확약이 이 사람에게 적용된다고 가정해서는 안 됩니다.
- 임차권 승계 중복 계산 방지. 주택도시보증공사는 임차권 승계인으로 기재되어 있습니다. 고정현 보증금과 신청채권액을 독립된 보증금 두 건으로 더하지 마세요.
- 민간임대주택 등록 점검. 등기된 민간임대주택 관련 의무와 등록상태, 매각 후 처리관계를 관할기관에 확인하세요.
- 동일면적 시세 재검증. 전용 23.1㎡ 물건을 27~28㎡대 거래와 동일하게 평가하지 말고, 실제 비교 가능한 소형 다세대 거래를 기준으로 응찰가를 검토하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 시세는 과거 평균보다 4.7% 낮습니다. 과거 거래가를 기대매도가로 적용하지 마세요.
- 내부·점유·명도 확인. 감정 시 내부 확인이 불가능했던 물건입니다. 실제 점유, 내부 훼손, 수리 및 인도 비용을 점검하세요.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비, 당해세 및 배당 우선순위와 취득 부대비용을 별도 검토하세요.
- 기일·서류 원본 대조. 2026.10.30 매각기일의 변경 여부와 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류의 최신본을 확인하세요.
맺으며 — “보증금 인수 0원”이 “모든 위험 0원”은 아니다
이 사건의 중요한 장점은 분명합니다. 고정현의 보증금 240,000,000원이 최저매각가보다 크지만, 미배당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 덕분에 해당 보증금의 실질 인수액은 0원이라는 점입니다. 확약이 없다면 낙찰가를 낮춰도 미배당 보증금이 증가해 실질취득비용이 보증금 수준에 머무는 구조지만, 이 사건에서는 그 위험을 별도로 제거한 것입니다.
그렇다고 최저가 184,800,000원을 곧바로 매력적인 매수가격으로 볼 수는 없습니다. 최근 12개월 거래 평균 256,666,666원과 비교한 72.0%는 전용면적이 다른 표본에서 나온 수치입니다. 최근 거래 추세는 -4.7%이며, 단지 평균 유찰 횟수 7.3회 역시 환금성 판단을 어렵게 합니다. 고정현의 확약 대상이 아닌 전입자의 임차관계도 추가 확인이 필요합니다.
결론은 조건부 검토, 즉시 입찰은 보류입니다. 포기·말소 조건의 유지와 이행 가능성, 추가 전입자 점유관계, 전용 23.1㎡에 맞는 실제 시세가 확인되어야 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 주된 보증금 인수는 해소되지만, 가격과 환금성에 관한 검증은 아직 남아 있는 물건입니다.
