서울남부지방법원 2026타경3432. 서울 강서구 화곡동 더메르씨엘 제4층 제401호, 다세대주택입니다. 감정 이용상태는 방1·욕실 및 화장실1· 거실1·주방1·보일러실1·현관·베란다 등이며, 건물은 철근콘크리트조 6층 중 4층, 사용승인일은 2020.12.08입니다. 권리분석의 중심은 등기부상 말소기준인 2023.08.08 부천세무서장의 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 고정현의 주택임차권입니다.
고정현은 확정일자 2022.02.03, 주민등록·점유개시 2022.02.21, 임차보증금 240,000,000원으로 확인되며 배당요구도 했습니다. 따라서 통상 구조라면 낙찰가에서 배당되지 않은 보증금 잔액은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 현재 회차 계산상 그 잔액은 13,034,000원입니다. 그러나 이 사건은 매각조건이 다릅니다. 명세서 비고에서 고정현과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 정하고 있어, 해당 조건이 이행되면 고정현 관련 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3432 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 362-23 더메르씨엘 제4층 제401호 · 가로공원로78가길 27 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 대상면적 23.1㎡ · 철근콘크리트조 6층 중 4층 |
| 이용상태 | 방1 · 욕실및화장실1 · 거실1 · 주방1 · 보일러실1 · 현관 · 베란다 |
| 소유자 | 김연희 · 2021.02.16 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 231,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 등기 발행일 | 2026.09.08 · 서울남부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 2020.12.17 강서신용협동조합 근저당권 2,442,000,000원과 우리자산신탁주식회사 신탁은 2021.01.27 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.08.08 국(부천세무서장) 압류입니다. 고정현의 주민등록·점유개시일 2022.02.21은 이보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 2023.11.01 등기된 주택임차권 및 2026.02.05 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제·승계를 분리해 본다
임차인·점유 조사에는 2명이 확인됩니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 명세서 비고상 고정현 임차권의 승계인으로 기재돼 있으므로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
| 이름 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 · 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고정현 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.21 · 2022.02.03 | 240,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 조건부 인수 0원* |
| SHEN ENTING | 미상 | 2025.06.09 · 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확약 밖 · 계약관계 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 90.0%라는 숫자만 보고 싸다고 하면 안 된다
더메르씨엘의 최근 12개월 실거래는 3건이고 평균은 256,666,666원, 최신 거래는 2026.01 260,000,000원입니다. 현재 최저가 231,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 90.0%입니다. 다만 본건 대상면적은 23.1㎡인데 최근 12개월 실거래 면적은 27.5㎡·28.43㎡·28.16㎡로 직접 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 총액만 비교해 “시세보다 10% 싸다”는 식으로 해석하면 과도합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 27.5㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2025.12 | 28.43㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2025.11 | 28.16㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2022.04 | 28.16㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2022.04 | 25.58㎡ | 6 | 235,000,000원 |
| 2022.04 | 27.42㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2022.04 | 28.43㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2022.04 | 27.38㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2022.04 | 27.8㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2022.04 | 27.42㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 27.8㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 256,666,666원 |
전체 11건 평균은 265,909,090원이지만 2022년 거래들이 다수 섞여 있어 가격 메리트 판단의 중심 지표로 쓰기 어렵습니다. 더 중요한 것은 최근 12개월 평균 256,666,666원과 최신 거래 260,000,000원, 그리고 최근 거래가 과거 거래보다 -4.7% 낮아진 추세입니다. 즉 시장 자체가 하락 방향이고, 본건과 비교 거래의 면적도 다르므로 현재 실질취득가 231,000,000원만 보고 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,034,000원 |
| 1. 임차인 고정현 보증금(우선변제) | 240,000,000원 | 226,966,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산에서는 고정현 보증금 240,000,000원 중 226,966,000원이 배당되고 13,034,000원이 남아 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 이 사건은 고정현 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 그 조건 이행을 전제로 한 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 적용 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 231,000,000원 | 13,034,000원 | 0원* | 231,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 184,800,000원 | 58,587,200원 | 0원* | 184,800,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 147,840,000원 | 95,029,760원 | 0원* | 147,840,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡중앙시장 남동측 인근이며, 시장·단독주택·다세대주택·다가구주택 및 로변 주상용건물이 혼재하는 지역으로 제반환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 남동측 약 15분 거리에 까치산역(2호선·5호선), 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물의 4층 401호이며 사용승인일은 2020.12.08입니다. 승강기·위생 및 급배수·화재탐지기·온수설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역, 수평표면구역, 중요시설물보호지구(공항) 등에 해당하며 토지 공시지가는 3,665,000원/㎡입니다.
- 거래·환금성. 더메르씨엘은 20세대이며 최근 거래 추세가 -4.7%이고 경매 평균 유찰 횟수도 6.6회로 나타납니다. 다세대의 특성상 동일 면적 직접 비교표본 부족이 가격 판단의 제약입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 고정현 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 원문을 대조해야 합니다.
- SHEN ENTING 점유 확인. 2025.06.09 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 확약 적용 대상도 아니므로 현장점유와 계약관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 면적 다른 실거래 주의. 본건 대상면적은 23.1㎡, 최근 12개월 거래는 27.5㎡·28.43㎡·28.16㎡입니다. 최근 평균 256,666,666원과 단순 총액 비교만으로 저평가를 단정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 거래 대비 -4.7% 흐름입니다. 전체 평균 265,909,090원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 가격 상한을 검토해야 합니다.
- 환금성 보수적 접근. 동일 건물 경매 평균 유찰 6.6회·낙찰률 0.0%를 고려하면 신건 최저가가 최근 시세보다 낮아 보인다는 이유만으로 높은 점수를 주기 어렵습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.04.05 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리 및 관련 사항은 등기부·매각물건명세서 원본에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원*”과 “좋은 경매”는 같은 말이 아니다
이 물건의 가장 큰 반전은 대항력 있는 고정현의 보증금 240,000,000원입니다. 일반적인 인수형이라면 현재 회차에서 13,034,000원이 남고, 유찰될수록 미배당 인수액이 58,587,200원, 95,029,760원으로 커집니다. 그러나 이 사건은 고정현과 임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있어, 조건이 이행되면 주된 인수위험은 실질 0원*으로 바뀝니다.
그렇다고 곧바로 높은 등급을 줄 수는 없습니다. 확약 밖의 SHEN ENTING은 보증금이 미상이고, 최근 실거래 비교군은 본건보다 큰 면적이며, 시장 추세는 -4.7%, 경매 통계는 평균 6.6회 유찰입니다. 현재 실질취득 231,000,000원이 최근 12개월 평균의 90.0%라는 숫자만 보면 가격 여지가 있어 보이지만, 면적 차이와 하락장·환금성을 함께 보면 권리조건 확인 후에도 보수적으로 접근해야 하는 다세대입니다. 결론은 “주된 인수는 조건부 해소, 미상 점유와 환금성은 아직 남음”입니다.
