서울남부지방법원 2026타경3444. 화곡동 골든라인씨티 3층 301호로, 공부상 용도와 감정평가상 이용상태 모두 오피스텔입니다. 매각물건명세서 비고에는 현황 주거용 사용 중이라고 기재돼 있습니다. 소유자 손재현은 2022.03.30. 소유권을 취득했고 등기부상 거래가액은 208,400,000원입니다.
권리분석의 중심은 가격이 아니라 임차보증금 인수 여부입니다. 배지선의 전입은 2021.12.10., 확정일자는 2021.11.18.로 말소기준권리인 2023.04.11. 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 임차인이고, 배당으로 보증금을 모두 회수하지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 다만 이번 사건에는 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 붙어 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3444 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 935-15 골든라인씨티 제3층 제301호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 강서로7길 147 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제3층 제301호 · 현황 주거용 사용 중 |
| 소유자 | 손재현 (2022.03.30. 소유권이전 · 거래가액 208,400,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 208,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약이 핵심
말소기준권리는 2023.04.11. 강서세무서장 압류입니다. 그보다 먼저 배지선이 2021.12.10. 전입·점유를 시작했고 2021.11.18. 확정일자를 갖췄으므로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다. 주택임차권등기는 2023.07.12. 접수됐지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 이미 말소기준보다 앞섭니다.
이후 주택도시보증공사의 2023.09.19. 가압류, 2025.03.13. 압류, 2026.01.29. 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 매수인에게 중요한 것은 등기 소멸 여부보다 선순위 임차보증금의 미배당 잔액인데, 이 부분에 별도의 포기·말소 조건이 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배지선 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.10 | 2021.11.18 | 208,400,000원 | 有 | 有 | HUG 승계 · 실질 인수 0원* |
| 이라경 | 미상 · 주거 | 2024.08.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 임차인 배지선 보증금 | 208,400,000원 | 206,260,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 208,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배지선 보증금의 배당 부족분은 2,140,000원이나, 매각물건명세서의 포기·말소 조건을 적용하면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 없이는 인수가 늘어난다
| 회차 | 예상 매각가 | 룰상 임차보증금 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 210,000,000원 | 2,140,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 168,000,000원 | 43,552,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 134,400,000원 | 76,681,600원 | 0원* |
확약이 없다면 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 배지선의 보증금이 208,400,000원이므로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 하지만 이번 매각조건에서는 그 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건으로 제시돼, 배지선 관련 실질 인수액은 각 회차에서 0원*으로 판단합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정평가 이용상태도 오피스텔입니다. 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡1동주민센터 남서측 인근으로, 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 까치산역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 16층 건물 내 3층 301호이며, 승강기·도시가스 개별난방·화재탐지·기계식주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 사다리형 평탄지로 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 북측 약 8미터·서측 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 6,277,000원/㎡.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 배지선과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 이라경 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 현재 점유 상태와 보증금·임대차 관계는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 세금·배당 변동. 말소기준 자체가 세무서 압류이므로 체납세액과 배당순위가 실제 배당표에 미치는 영향을 원본 기록에서 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약은 매수인 인수 위험을 낮추는 핵심 조건이므로 배지선 임차권등기가 어떤 절차와 시점으로 말소되는지 확인하세요.
- 오피스텔 이용상태 확인. 공부상 오피스텔이면서 현황 주거용 사용 중이므로 실제 점유·사용 형태를 현장에서 대조하세요.
- 가격은 시세 확인 후. 최근 실거래 자료가 없어 210,000,000원의 가격 경쟁력은 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “선순위 임차인은 있지만, 이번 매각조건이 인수를 끊는다”
이 사건의 등기만 보면 배지선의 보증금 208,400,000원이 말소기준보다 앞선 대항력 임차보증금이라 매수인 인수 가능성이 핵심 위험입니다. 실제 현재 회차 배당 추정에서도 2,140,000원이 미배당됩니다. 그러나 매각물건명세서가 배지선과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 명시하고 있어, 이 조건이 그대로 이행된다는 전제에서 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
별도 점유자 이라경은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았지만 전입 자체가 2024.08.13.로 말소기준 2023.04.11. 이후여서 대항력은 없습니다. 따라서 권리 구조는 확약 확인을 전제로 상당 부분 정리됩니다. 다만 최근 실거래 시세가 없어 권리 안전성과 가격 매력은 분리해서 봐야 합니다. 이 물건은 “권리조건은 확인할 수 있지만, 가격은 시장자료 확인 전까지 보류”가 맞는 결론입니다.
