서울남부지방법원 2026타경3444. 서울 강서구 화곡동 ‘골든라인씨티’ 제3층 제301호 오피스텔입니다. 소유자는 손재현 씨이고, 2022년 2월 23일 매매를 원인으로 208,400,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 2023년 4월 11일 갑구 3번 압류가 말소기준권리로 잡히며, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그런데 임차권이 하나 걸립니다. 배지선은 2021년 12월 10일 전입하고 2021년 11월 18일 확정일자를 받아 말소기준권리보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 보증금은 208,400,000원으로 현재 최저가 168,000,000원을 웃돕니다. 따라서 확약이 없다면 낮은 낙찰가만 보고 접근할 사건이 아니지만, 이 사건에는 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약이 명시되어 있어 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차권은 확약 확인

말소기준권리는 2023.04.11 갑구 3번 압류입니다. 이후 갑구 4번 주택도시보증공사 가압류, 갑구 5번 압류, 갑구 6번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 주택임차권도 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 배지선의 전입일이 말소기준보다 앞서므로 임차인의 대항력과 우선변제 관계를 별도로 봐야 합니다. 이 부분이 바로 확약의 핵심입니다.

② 가격·실질취득 — 최저가보다 확약 조건이 핵심

현재 최저매각가는 168,000,000원으로 감정가 210,000,000원의 80%입니다. 한 차례 유찰된 뒤의 가격이므로 숫자만 보면 감정가 대비 할인폭은 있습니다. 그러나 이 사건은 배지선 보증금 208,400,000원이 최저가보다 크기 때문에, 확약이 없다면 최저가 자체만으로 가격 메리트를 판단할 수 없는 구조입니다.

현재 회차의 기계적 배당계산에서는 집행비용 3,152,000원을 먼저 제외하고 배지선에게 164,848,000원을 배당해 43,552,000원의 부족분이 매수인 인수로 계산됩니다. 하지만 확약 조건을 충족하면 이 부족분 반환청구권을 포기하므로 실질취득은 168,000,000원입니다. 2회 유찰 시에도 확약 조건 충족을 전제로 실질취득은 134,400,000원, 3회 유찰 시에는 107,520,000원입니다.

기계적 인수액은 확약이 적용되지 않는 경우의 배지선 보증금 부족분입니다. 확약 조건이 충족되면 해당 잔액 반환청구권이 포기되므로 실질 인수는 0원입니다. 시세보다 저렴하다는 판단은 실거래 확인 없이 단정하지 않는 것이 안전합니다.

③ 임차인 분석 — 대항력 있는 임차인 1명, 확약 밖 미상 임차인 1명

④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 3,152,000원을 제외한 금액 중 164,848,000원이 배지선에게 배당되고 43,552,000원이 부족분으로 계산됩니다. 이 부족분은 확약 조건 충족 시 반환청구권 포기로 실질 인수 0원이 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에서 변동될 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡1동주민센타 남서측 인근으로, 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근 노선 버스정류장 및 근거리에 지하철5호선 까치산역이 소재해 제반 대중교통수단 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 16층 건물 내 제3층 제301호이며, 석재붙임 등 외벽 마감, 벽지도배 및 일부 타일붙임 내벽, 샷시창호, 승강기·도시가스 개별난방·기계식주차장 설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 331.6㎡의 사다리형 평지로 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역 등에 해당합니다. 공시지가는 6,277,000원/㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되어 있습니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원본 확인. 배지선 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 포함되는지 확인하세요.
• 기계적 인수와 실질 인수 구분. 현재 배당계산상 43,552,000원이 매수인 인수로 잡히지만, 확약 조건이 충족되면 실질 인수는 0원입니다. 확약이 적용되지 않는 경우에는 이 금액이 그대로 위험요소가 됩니다.
• 확약 밖 이라경 확인. 전입일 2024.08.13으로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 임대차계약, 보증금, 점유 및 배당요구 관계를 확인하세요.
• 민간임대주택 등기. 2022.03.30 민간임대주택등기가 설정되어 있으므로 임대의무기간 및 매각 후 관련 절차를 원본 서류로 확인하세요.
• 가격 상한. 현재 최저가는 168,000,000원으로 감정가 210,000,000원의 80%입니다. 실거래 비교 없이 시세보다 싸다고 단정하지 말고, 확약 조건과 개별 물건 상태를 함께 반영해 입찰가를 정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “확약이 핵심이지, 최저가만 볼 사건은 아니다”

이 사건은 대항력 있는 임차인이 있어 처음부터 단순한 무임차 물건은 아닙니다. 배지선의 보증금은 208,400,000원으로 현재 최저가 168,000,000원보다 크고, 현재 배당계산상 43,552,000원의 부족분이 발생합니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아져도 인수액이 커져 총부담이 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 차이가 있습니다. 매각 조건상 배지선과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 확약이 있습니다. 확약 조건이 충족되면 매수인 실질 인수는 0원이고, 현재 회차의 실질취득은 168,000,000원입니다.

따라서 이 물건의 승부처는 ‘최저가가 감정가보다 얼마나 낮은가’보다 확약이 실제로 이행되는지, 확약 밖 이라경의 미상 보증금 관계가 무엇인지, 민간임대주택 등기가 매각에 어떤 영향을 주는지입니다. 권리상 주된 인수는 해소될 수 있지만, 그 조건을 확인하기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.