서울남부지방법원 2026타경3453. 서울 강서구 화곡동 골든라인씨티 제14층 제1402호 오피스텔입니다. 소유자 손재현은 2022년 3월 30일 거래가액 232,000,000원으로 소유권을 이전받았으며, 이후 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 지방자치단체 압류 등이 등기됐습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다.
표면적으로 최저매각가는 감정가의 80%로 낮아졌습니다. 그러나 이 물건은 단순히 감정가 할인율만 보고 판단할 수 없습니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 보증금 232,000,000원의 임차권이 있기 때문입니다. 더구나 주택도시보증공사의 채권과 임차보증금이 연결된 구조이므로, 임차인에 대한 배당·승계관계와 매수인 인수 여부를 구분해서 살펴야 합니다.
특히 본건에는 매수인에게 미배당 보증금 반환청구권을 행사하지 않겠다는 취지의 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 일반적인 대항력 인수형과 달리 확약 조건의 효력이 인정되고 이행되는 경우에는 신기원 보증금 부족분을 매수인 인수액으로 더하지 않습니다. 다만 이 확약은 신기원과 그 승계인에 관한 것이며, 별도로 조사된 박지훈의 권리까지 자동으로 해소하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3453 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 935-15 골든라인씨티 제14층 제1402호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로7길 147 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 현황 주거용 사용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 16층 중 14층 |
| 소유자 | 손재현 (2022.03.30 소유권이전 · 거래가액 232,000,000원) |
| 감정가 | 263,000,000원 |
| 최저매각가 | 210,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 232,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 말소기준권리 | 2023.03.13 갑구 3번 국세 압류 · 국(강서세무서장) |
| 임차·점유 조사 | 신기원 · 박지훈 (2명, 박지훈의 임차관계 미확인) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 인수 해소
이 사건의 말소기준권리는 2023년 3월 13일 갑구 3번 국세 압류입니다. 2019년 국민은행 근저당권은 이미 등기부상 말소됐으므로, 현재 남아 있는 선순위 담보권으로 취급하지 않습니다. 이후 등기된 주택도시보증공사 가압류와 세금 압류, 강제경매개시결정 등은 매각에 따른 소멸 대상으로 정리됩니다.
다만 신기원의 전입신고일은 2021.11.09로 말소기준권리보다 빠릅니다. 임차권등기 자체는 2023.08.16에 이뤄졌지만, 그보다 앞선 전입과 점유개시 사실을 기준으로 대항력 여부를 검토해야 합니다. 등기부에는 확정일자 2021.10.19와 임차보증금 232,000,000원이 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 확약 대상과 미상 점유자를 구분
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신기원 건물 전부 · 주거용 임차권등기 |
전입 2021.11.09 확정 2021.10.19 배당요구 2023.08.16 |
232,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 조건부 포기 주택도시보증공사 승계 |
| 박지훈 점유범위·임차관계 미상 |
전입 2025.06.23 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 전입일은 말소기준 이후 |
미상 | 확약 대상 아님 |
실제 사람으로 기재된 임차·점유 조사 대상은 신기원과 박지훈, 총 2명입니다. 신기원은 임차권등기와 보증금이 확인된 임차인이고, 박지훈은 보증금·확정일자·점유권원을 추가 확인해야 하는 조사 대상입니다. 주택도시보증공사는 신기원의 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으므로 별도 임차인으로 더하거나 보증금 232,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.
“임차인 신기원 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
이 조건의 효력이 인정되고 이행되면 신기원 보증금의 미배당 잔액을 매수인이 부담하지 않습니다. 현재 회차에서 계산되는 부족분 25,345,600원은 일반적인 인수 규칙에 따른 참고 위험액이며, 확약 이행을 전제로 한 실질 인수액은 0원입니다.③ 매각가격과 실질취득 — 할인율만으로 판단 금지
감정가는 263,000,000원, 현재 최저매각가는 210,400,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 80%까지 낮아졌지만, 감정가 대비 할인이라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
이 물건에서 실질취득액을 계산할 때는 확약 이행 여부를 먼저 나눠야 합니다. 확약이 이행되면 신기원 보증금 관련 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 낙찰가 210,400,000원을 기준으로 합니다. 반면 조건이 이행되지 않아 대항력 있는 보증금 부족분을 인수하게 되면, 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 증가하여 총 취득부담이 보증금 232,000,000원 부근에 머물 수 있습니다. 이 경우 집행비용 등 배당 전 차감액도 영향을 미칩니다.
| 매각 시나리오 | 최저가 | 확약 미이행 시 인수 추정 | 확약 이행 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 210,400,000원 | 25,345,600원 | 신기원 관련 0원 |
| 2회 유찰 시 | 168,320,000원 | 66,836,480원 | 신기원 관련 0원 |
| 3회 유찰 시 | 134,656,000원 | 100,029,184원 | 신기원 관련 0원 |
각 회차의 인수 추정액은 집행비용·배당을 반영한 가정값입니다. 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다. 확약 이행 시 0원은 신기원 관련 금액에 한정되며 박지훈의 미확인 권리, 취득세 및 기타 비용을 포함하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,745,600원 |
| 1. 임차인 신기원 · 우선변제 | 232,000,000원 | 206,654,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 232,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차의 예상 매각대금 210,400,000원 중 집행비용 3,745,600원을 제외한 206,654,400원이 신기원 임차보증금에 우선 배당되는 계산입니다. 보증금과의 차액은 25,345,600원이지만, 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 이행되면 매수인에게 신기원 관련 부족분은 인수되지 않습니다.
주택도시보증공사 명의 가압류 청구액 1,020,000,000원과 경매신청 청구액 232,000,000원은 각각의 채권 신고 항목으로 표시된 것이며, 동일 보증관계에 따른 중복 여부를 구분해야 합니다. 이 금액들을 신기원의 임차보증금에 다시 더해 매수인의 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.
당해세·최우선변제 등은 배당 추정에 반영되지 않았습니다. 국세·지방세 압류가 있으므로 실제 조세채권의 법정기일 및 배당 우선순위에 따라 임차인 배당액과 미배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강서구 화곡동 소재 화곡1동주민센터 남서측 인근입니다. 주변은 상업용·업무용·주상복합용 건물이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 북서측 인근에 시내버스 정류장과 종점이 있습니다. 지하철역은 다소 거리가 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물 중 14층 오피스텔입니다. 엘리베이터, 위생·급배수설비, 소화시설 및 화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용으로 기재돼 있습니다. 감정평가 조사 당시에도 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항) 등에 해당합니다. 서측 약 13~14m, 북측 약 6m 포장도로와 접하고 있습니다.
- 규제. 진입표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함되며 토지거래계약 허가 관련 지정 사항도 있으므로 실제 적용 대상과 기간을 확인해야 합니다.
- 환금성. 오피스텔은 주거용 이용 여부, 건물 관리상태, 전용면적, 임대수요와 실거래 가격에 따라 환금성이 달라집니다. 개별 호수의 시장가격 확인 전에는 매도 용이성을 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 신기원 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기, 주택임차권등기 말소 조건의 효력과 이행 절차를 원문으로 확인해야 합니다.
- 신기원 보증금. 현재 배당 가정상 미배당 25,345,600원은 확약 미이행 시 참고 위험액입니다. 확약이 유효하게 이행된다면 신기원 관련 매수인 인수액은 0원입니다.
- 박지훈 점유. 전입일 2025.06.23, 보증금·확정일자 미상입니다. 실제 임대차관계, 선행 점유 여부 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계. 주택도시보증공사는 신기원 주택임차권 승계인으로 기재돼 있습니다. 별도의 임차보증금으로 중복 계산하지 말고 보증금 반환채권 및 권리 승계 범위를 확인해야 합니다.
- 체납 조세. 국세 압류와 지방자치단체 압류가 존재합니다. 당해세 여부 및 법정기일에 따른 배당순위 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.03.30 민간임대주택등기가 존재합니다. 경매 이후 임대주택 관련 의무의 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 시세·입찰가. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 골든라인씨티의 유사 오피스텔 실거래와 비교해 상한가를 설정해야 합니다.
- 인도·관리비. 현황 점유자에 대한 인도절차와 미납 공용관리비 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 2.32억의 위험은 조건부 해소, 최종 안전성은 확인 후”
이 물건은 감정가 263,000,000원에서 1회 유찰돼 최저매각가가 210,400,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 더 중요한 것은 말소기준권리보다 먼저 전입한 신기원의 보증금 232,000,000원입니다. 일반적인 배당관계라면 현재 회차에서도 미배당액 25,345,600원이 매수인 부담으로 이어질 수 있지만, 명세서에 기재된 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되면 해당 인수액은 0원입니다.
그렇다고 이 물건 전체의 권리 위험이 모두 제거된 것은 아닙니다. 박지훈의 보증금·점유권원이 확인되지 않았고, 세금 압류가 배당에 미치는 영향과 확약 이행 여부도 점검해야 합니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상황에서는 현재 최저가가 적정한지도 결론 내릴 수 없습니다.
종합 판단은 C등급입니다. 주된 선순위 보증금 인수 문제는 확약으로 해소될 수 있으나, 확약 외 점유자의 권리관계와 실제 시장가격에 관한 불확실성이 남습니다. 권리조건 확인이 먼저, 가격 평가는 그다음인 사건입니다. 이번 경매의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 보증금 포기·등기 말소 조건의 확실한 이행과 미상 점유자 확인에 있습니다.
