서울남부지방법원 2026타경3453. 서울 강서구 화곡동 골든라인씨티 제14층 제1402호 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 손재현이고, 2022.03.30. 거래가액 232,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 232,000,000원입니다. 권리구조의 핵심은 2023.03.13. 국의 압류가 말소기준권리로 잡혀 있다는 점과, 그보다 앞선 2021.11.09. 전입을 갖춘 임차인 신기원이 존재한다는 점입니다.
겉으로만 보면 대항력 임차인의 보증금 때문에 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 유형입니다. 실제 회차 계산에서도 1회 유찰 시 룰상 25,345,600원, 2회 유찰 시 66,836,480원의 인수액이 잡혀 있습니다. 그러나 이 사건은 명세서에 신기원 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 매각조건으로 두고 있어, 이 확약이 적용되는 신기원 관련 인수는 실질 0원으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3453 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 935-15 골든라인씨티 제14층 제1402호 |
| 물건종류 / 현황 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 16층 건물 중 14층 · 현황 주거용 사용 |
| 현재 소유자 | 손재현 (2022.03.30. 소유권이전 · 거래가액 232,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 263,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 232,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 말소기준권리 | 2023.03.13. 압류 · 국 (처분청 강서세무서장) |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
2019.08.26. 국민은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 분석의 기준선은 2023.03.13. 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 1,020,000,000원 가압류, 서울특별시양천구 압류, 국의 추가 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
② 임차인·확약 — 실제 임차인 2명, HUG는 승계인
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신기원 | 건물 전부 · 2021.11.09. | 232,000,000원 | 있음 | 있음 | HUG 승계인 표기 |
| 박지훈 | 미상 · 2025.06.23. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
주택도시보증공사는 명세서에 주택임차권 승계인으로 적혀 있지만, 실제 임차인을 하나 더 추가해 보증금 232,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다. 조사상 실제 임차인은 신기원과 박지훈 2명으로 정리됩니다. 박지훈은 2025.06.23. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 분류돼 있으나, 보증금은 확인되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 263,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 210,400,000원 | 25,345,600원 | 신기원 관련 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 168,320,000원 | 66,836,480원 | 신기원 관련 실질 0원 |
25,345,600원·66,836,480원은 확약을 반영하지 않은 회차별 룰상 인수액입니다. 명세서의 잔액청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 신기원에게 적용되므로 본 리포트의 실질 인수 판단은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 263,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,482,000원 |
| 1. 임차인 신기원 보증금 | 232,000,000원 | 232,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 26,518,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 232,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 신기원 보증금 232,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에는 26,518,000원이 배당됩니다. 채권자 미배당액은 1,225,482,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡1동주민센터 남서측 인근이며, 주위는 상업용·업무용·주상복합용 건물이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진입은 가능하고 북서측 인근에 시내버스 정류장 및 종점이 있으나, 지하철역은 다소 거리가 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물 중 14층이며, 엘리베이터·위생설비·급배수설비·소화시설·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이고 감정평가 조사일 현재도 오피스텔로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역 등에 포함되며 공시지가는 6,277,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측으로 약 13~14미터, 북측으로 약 6미터 포장도로와 접하고 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 신기원 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 잔액청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 입찰 직전 명세서 원문을 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있다면 배당순서가 달라질 수 있으므로 교부청구와 세목을 확인하세요.
- 박지훈 점유관계. 2025.06.23. 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상이므로 실제 임대차계약·점유 범위·명도 가능성을 확인하세요.
- HUG 중복계산 금지. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재된 기관이므로 신기원 보증금과 별도의 실제 임차인 보증금처럼 중복 합산하지 마세요.
- 가격 판단 별도. 현재는 신건 263,000,000원이며 최근 실거래 기준이 없어 가격 메리트는 별도 현장·시세 조사 후 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 매각조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 인수형으로 단정하면 안 된다
이 사건의 포인트는 대항력 임차인이 있다는 사실보다 그 임차인의 미배당 잔액을 누가 최종 부담하느냐입니다. 신기원은 보증금 232,000,000원, 전입 2021.11.09.로 분명히 대항력이 있지만, 매각물건명세서가 신기원과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 명시했습니다. 따라서 이 조건을 그대로 적용하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
다만 국세·지방세 압류 3건과 보증금 미상인 박지훈의 점유관계가 남아 있고, 가격 측면에서는 최근 실거래 비교 기준이 없어 263,000,000원 신건이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 결론은 권리상 조건부 안전, 가격은 별도 검증입니다. 특히 이 사건은 확약 조건을 제대로 읽느냐가 권리분석 결과를 완전히 바꾸는 유형입니다.
