의정부지방법원 2025타경65139. 경기도 고양시 일산동구 백석동 1442-4의 토지와 건물 전체가 대상입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태는 단독주택(다가구주택)입니다. 토지는 211.1㎡, 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕의 지하 1층·지상 3층입니다. 소유자는 김소희이고, 말소기준권리는 2014년 5월 1일 설정된 주식회사신한은행 근저당권 319,080,000원입니다.

이후의 압류는 여러 차례 설정됐다가 이미 해제·말소됐고, 2025년 이후 주택임차권 6건과 2026년 강제경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 따라서 등기 순서만 보면 낙찰자가 임차보증금을 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 하지만 임차관계의 수가 많고, 일부 점유자는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 명도와 배당관계 확인 난도는 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤에 임차권 6건

말소기준은 2014.05.01 신한은행 근저당권 319,080,000원입니다. 이후 등록된 주택임차권은 이호찬·최현철·임은혜·박승수·이진우·김나라 6건이며, 등기자료상 모두 말소기준 이후 → 매각으로 소멸로 분류돼 있습니다. 2026.01.06 강제경매개시결정 역시 같은 이유로 소멸 대상입니다.

② 임차인 — 실제 11명, 보증기관 승계 없음

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차인·점유자는 11명입니다. 이 가운데 6명은 주택임차권등기가 있고, 나머지 5명은 현황조사·매각물건명세서에서 확인됩니다. 말소기준일은 2014.05.01이므로 확인된 전입일이 있는 임차인은 모두 그 뒤에 전입했습니다.

최현철은 임대차계약일이 2020.01.15이고 확정일자는 2020.02.18이나 주민등록일자는 확인되지 않아 대항력 판정이 미상으로 남습니다. 등기 자체는 말소기준권리 이후의 임차권으로 매각 소멸 대상입니다. 김영혜·안중원·김보겸·이정용·안준형은 보증금이 확인되지 않지만 전입일은 모두 2014.05.01 이후입니다.

③ 가격 — 실거래 비교 없이 신건 12.76억

현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,276,489,080원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 “신건인데 감정가보다 싸다”거나 “시세 대비 할인”이라는 가격 가점은 줄 수 없습니다.

제공된 회차 시뮬레이션에서는 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 신한은행과 신청채권자 청구액이 모두 충족돼 채권 미배당 0원·매수인 인수 0원입니다. 그러나 이 숫자만으로 임차인 배당까지 전부 종결된다고 보면 안 됩니다. 실제 배당표는 임차권자들의 배당순위, 최우선변제, 조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,276,489,080원 가정)

위 배당 시뮬레이션은 채권총액 384,080,000원에 대해 전액 배당되는 계산입니다. 소유자 잔여 877,244,189원은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되면 변동될 수 있습니다. 특히 주택임차권자들의 실제 배당순위와 배당액을 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 호수초등학교 남측 인근. 부근은 근린주택·단독주택 등으로 형성된 주택 및 상가혼용지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 마을버스 및 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 단독주택(다가구주택)으로 이용 중이며, 위생·급배수시설과 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 211.1㎡의 대지로 제1종일반주거지역·지구단위계획구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 해당사항 없다고 기재돼 있습니다.
• 환금성. 개별 호실이 아닌 다가구주택 전체와 토지의 일괄매각이고 임차관계가 다수라, 단순 주거용 집합건물보다 매수자 검토 항목이 많습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 위반건축물 원인 확인. 목록 2 건물이 일반건축물대장상 위반건축물로 등재된 구체적 사유와 시정 가능 여부를 확인하세요.
• 임차인 11명 전수 대조. 각 호실의 실제 점유 여부, 보증금, 계약기간, 배당요구 여부를 현황조사·명세서·임대차계약서와 맞춰 보세요.
• 최현철 대항력 확인. 전입일이 확인되지 않으므로 주민등록 변동 내역 등으로 대항력 여부를 확정해야 합니다.
• 박승수 보증금 확인. 등기에는 60,000,000원(1차)과 70,000,000원(2차)이 함께 적혀 있어 현재 반환채권액을 확인해야 합니다.
• 이호찬 관계 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 동일하고 청구액과 임차보증금이 모두 65,000,000원입니다.
• 배당표 재산정. 임차인 배당·최우선변제·조세채권을 포함한 실제 배당순위를 확인해 소유자 잔여와 명도관계를 다시 계산하세요.
• 가격 검증. 비교 실거래가가 확인되지 않아 신건 1,276,489,080원의 가격 메리트를 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물 전체의 매각 대상, 현황·경계·사용관계를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 복잡도

등기 순위만 놓고 보면 이 사건은 말소기준 2014년 신한은행 근저당 뒤에 임차권과 경매개시결정이 놓여 있어 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 그러나 실제 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 다가구주택 전체와 토지의 일괄매각, 실제 임차인 11명, 임차권등기 6건, 보증금 미상 점유자, 이호찬의 임차권자·신청채권자 중첩, 위반건축물 등재가 한 물건에 모여 있습니다.

또한 신건 최저가가 1,276,489,080원이지만 비교 실거래가가 확인되지 않아 가격을 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수는 낮지만 실사·명도·건축법 리스크 확인이 많이 필요한 C등급 복합형으로 보는 것이 적절합니다. 권리 한 줄보다 임차관계와 위반건축물의 실체를 먼저 확인해야 합니다.