의정부지방법원 2025타경65139. 고양시 일산동구 백석동에 있는 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 경매 분류상 연립/다세대 + 토지이지만, 감정평가서에는 건물이 단독주택(다가구주택)으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 지하 1층·지상 3층 철근콘크리트 건물이며, 대지면적은 211.1㎡입니다. 소유자는 김소희이고, 채권자 이호찬의 청구금액 65,000,000원으로 강제경매가 개시됐습니다.

권리의 출발점은 2014년 설정된 신한은행 근저당권입니다. 그 이후 여러 호실에서 임대차계약이 이루어졌고, 보증금을 반환받지 못한 임차인들이 잇따라 임차권등기를 마쳤습니다. 근저당권보다 늦은 전입은 일반적으로 선순위 대항력 인수 위험을 낮추지만, 후순위 임차권등기라고 해서 임차보증금이 자동으로 모두 배당되거나 명도 문제가 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 2014년 근저당

말소기준은 2014.05.01 설정된 신한은행 근저당권(채권최고액 319,080,000원)입니다. 이후 등기된 임차권 6건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 고양시·국가 명의 압류등기는 이미 말소되었습니다.

다만 등기된 임차권의 말소 여부와 실제 점유자 인도, 임대차보증금의 배당순위는 별개의 문제입니다. 특히 전입일이 확인되지 않는 최현철의 임차권과 보증금 미상의 다른 점유자들에 대해서는 명세서와 주민등록·점유관계 원본 대조가 필요합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 11명, 임차권등기 6명

확인된 임차관계인은 11명으로, 별도의 보증기관 대위·승계 신고인은 확인되지 않습니다. 이 중 6명은 임차권등기권자이며, 다른 5명은 전입 내역이 있으나 보증금과 확정일자가 알려져 있지 않습니다.

전입일이 확인된 임차인들은 모두 말소기준일 이후에 전입했습니다. 이에 따라 현재 확인된 범위에서 선순위 대항력에 따른 보증금 인수액은 0원으로 예상됩니다. 그러나 보증금 미상 임차인의 임대차 내용, 소액임차인 최우선변제, 배당요구 적법성, 실제 점유 상태에 따라 배당과 명도 절차는 달라질 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 70% 유찰, 그래도 시세 검증이 먼저

감정가는 1,276,489,080원이고, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 893,542,000원입니다. 감정가의 70%라는 숫자는 눈에 띄지만, 이것만으로 시장가치 대비 할인이라고 해석할 수 없습니다.

이 물건의 매수인 인수액은 현재 산정상 0원입니다. 따라서 인수 위험이 최종적으로 배제된다면 낙찰가가 실질취득비용의 출발점이 됩니다. 다만 취득세·등기비용·명도비용·수선비용 및 위반건축물 관련 비용까지 반영한 총취득비용은 별도로 산정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 893,542,000원 가정)

현재 회차 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 임차인들의 별도 우선배당·최우선변제와 당해세 등을 반영하지 않은 잠정 수치로, 실제 배당표와는 차이가 발생할 수 있습니다.

신한은행 채권은 채권최고액 기준이며 실제 피담보채권 잔액과는 다를 수 있습니다. 이호찬의 경매청구채권과 임차보증금은 동일채권일 가능성이 있으므로 중복 집계하지 않았습니다. 다른 임차인들의 배당, 조세채권, 소액임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았습니다. 실제 배당에서는 소유자 잔여액이 감소하거나 배당순위가 조정될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황)

• 입지. 고양시 일산동구 백석동 호수초등학교 남측 인근입니다. 주변은 근린주택·단독주택 등이 형성된 주택 및 상가 혼용지대로, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 마을버스 및 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됩니다.
• 토지. 면적 211.1㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역이며 도로접면은 소로한면입니다. 개별공시지가는 2,045,000원/㎡입니다.
• 규제. 지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역에 해당합니다. 외국인 등 대상 주택용 토지거래계약 허가구역 지정도 확인됩니다. 실제 매수인의 허가 대상 해당 여부는 별도 검토가 필요합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 3층으로, 개별난방 및 위생·급배수시설이 있습니다. 실제 이용은 다가구주택이며, 건물 일부의 위반건축물 등재가 중요한 위험요인입니다.
• 환금성. 여러 호실의 임차관계, 위반건축물 등재, 정확한 임대수익 미확인으로 일반적인 주거용 부동산보다 매각·담보대출 심사에 불확실성이 있습니다. 감정가만으로 환금성을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 위반건축물 원인 확인. 목록 2 건축물대장, 위반 면적·부위·원인, 시정명령, 이행강제금, 원상복구 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
• 11명 임차관계 원본 확인. 임차권등기 6명 외 전입자 5명의 임대차계약·보증금·확정일자·현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
• 최현철의 대항력 검토. 주민등록 없음 및 점유상실 기재, 과거 임대차와 임차권등기 내용을 대조하여 대항력 성립 여부를 확인해야 합니다.
• 박승수 증액분 검토. 1차 60,000,000원과 2차 70,000,000원 계약 관계, 확정일자 및 배당 가능 범위를 구분해야 합니다.
• 이호찬 채권 중복 여부. 신청채권 65,000,000원과 104호 보증금 65,000,000원이 동일채권인지 확인해 배당 및 실제 채권관계를 검증해야 합니다.
• 소액임차인·당해세 검토. 후순위 임차인이라도 법정 요건을 충족하면 최우선변제를 받을 수 있으므로, 단순 배당 예상치에 의존하지 않아야 합니다.
• 실거래와 임대수익 확인. 인근 유사 다가구주택·토지 거래와 실제 임대수익, 공실, 건물 보수비를 분석해 응찰가 상한을 설정해야 합니다.
• 담보대출 사전심사. 위반건축물 등재와 다수 임차권등기는 금융기관의 대출 취급 여부 및 담보인정에 영향을 줄 수 있으므로 사전 심사가 필요합니다.
• 일괄매각 범위 점검. 건물과 토지의 매각목록, 각 호실의 점유 범위, 공부 및 실제 현황을 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 배당요구 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 예상”과 “안전한 경매”는 다르다

이 물건의 말소기준은 명확합니다. 2014년 신한은행 근저당권이 선순위이고, 확인된 전입 대부분이 그 이후입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.

그러나 실제 입찰 판단을 어렵게 만드는 요소는 따로 있습니다. 11명의 임차인, 6건의 임차권등기, 미확인 보증금, 동일인으로 보이는 신청채권자와 임차권자, 위반건축물 등재입니다. 여기에 적정 시세와 임대수익도 확인되지 않았습니다.

현재 최저매각가 893,542,000원은 감정가의 70%지만, 그 자체로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 배당과 명도, 건축물 적법성, 금융조달 가능성, 최근 거래가격이 확인된 이후에야 실질적인 투자 판단이 가능합니다.

결론은 권리 인수 예상액 0원, 입찰 판단은 보류입니다. 지금 이 물건의 우선순위는 유찰 횟수가 아니라 임차관계와 위반건축물의 위험을 정확히 수치화하는 것입니다.