서울남부지방법원 2026타경3472. 영등포구 신길동 신길리움 103동 302호, 전용 30.0㎡의 다세대주택입니다. 감정가 314,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 251,200,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가 대비 80%이고 최근 실거래 평균보다도 낮아 보입니다. 하지만 이 물건의 실제 가격을 결정하는 것은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금의 미배당 인수 구조입니다.
임차인 윤지희는 2021년 11월 확정일자를 받았고, 2021년 12월 전입하여 점유를 개시했습니다. 이는 2023년 8월 22일 국세 압류보다 앞선 시점입니다. 임차보증금은 300,000,000원이며 주택임차권등기도 되어 있습니다. 매각으로 임차권등기 자체가 말소되더라도 보증금이 전액 변제되지 않는 경우 잔액 인수 문제가 남을 수 있습니다. 제시된 배당계산에서는 그 부족분이 53,116,800원입니다.
여기에 현황조사상 별도 전입자인 CRESSOT DOSSCHE SAMUEL ALAIN ANTOINE이 확인됩니다. 이 전입자는 말소기준 이후 전입으로 현재 확인된 대항력은 없지만 보증금과 구체적인 점유관계는 미상입니다. 따라서 이 사건은 선순위 임차인 인수와 별도 점유자 확인을 함께 다뤄야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3472 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 신길동 124-9 신길리움 제103동 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 도신로62길 34 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 30.0㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 3층 |
| 건물 현황 | 신길리움 · 32세대 · 2019.08.27. 준공 |
| 소유자 | 사형택 (2019.10.21. 소유권이전, 매매 원인일 2019.08.04.) |
| 감정가 | 314,000,000원 |
| 최저매각가 | 251,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.22. 갑구 11번 · 국(서초세무서장) 압류 |
| 선순위 임차권 | 윤지희 · 보증금 300,000,000원 · 대항력 있음 · 우선변제권 있음 |
| 실제 임차인 | 2명 (윤지희, CRESSOT DOSSCHE SAMUEL ALAIN ANTOINE) · 보증기관 대위·승계 신고 별도 제외 |
| 매각기일 | 2026.10.30. |
① 권리 흐름 — 핵심은 말소기준 이전 임차권
권리 흐름에서 가장 중요한 날짜는 2023.08.22.입니다. 갑구 11번 국세 압류가 말소기준권리로 제시되어 있고, 이후 등기된 주택도시보증공사의 가압류, 영등포구 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 과거 신탁등기와 안구현의 임차권등기는 이미 말소되어 현재 인수할 권리로 합산하지 않습니다.
반면 윤지희의 임대차는 2021년부터 시작됐습니다. 임차권등기 자체는 2024년에 이루어졌지만 전입·점유와 확정일자는 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 말소된다는 이유만으로 보증금 반환 위험까지 없어지는 것은 아닙니다. 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액을 낙찰자가 부담하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 2명, 핵심 인수는 윤지희
| 임차인 / 점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 윤지희 전유부분 전부 · 주택임차권등기 |
전입 2021.12.27. 확정 2021.11.23. 점유개시 2021.12.28. |
300,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 미배당 인수 가능 |
| CRESSOT DOSSCHE SAMUEL ALAIN ANTOINE 현황조사상 전입자 |
전입 2025.04.15. 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 기준 |
우선변제 미상 보증금·점유관계 확인 필요 |
윤지희의 주택임차권등기는 2024.01.11. 등기되었고, 배당요구도 확인됩니다. 경매절차에서 배당받을 수 있는 금액과 잔여 보증금 인수 여부를 반드시 구분해야 합니다. CRESSOT은 현재 확인된 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류되지만, 보증금과 별도 점유관계의 세부 내용은 확인되지 않습니다. 명도 및 추가적인 사실관계 조사가 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
신길리움은 2019년 준공된 32세대 규모의 다세대주택입니다. 전용 30.0㎡ 거래 4건이 확인되며, 전체 평균은 296,000,000원입니다. 다만 가격 판단에서 더 중요한 기준은 제시된 최근 12개월 평균 299,500,000원(2건)과 최신 거래 299,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12. | 30.0㎡ | 2층 | 299,000,000원 |
| 2025.03. | 30.0㎡ | 3층 | 300,000,000원 |
| 2024.10. | 30.0㎡ | 3층 | 290,000,000원 |
| 2023.07. | 30.0㎡ | 5층 | 295,000,000원 |
| 전체 평균 | 30.0㎡ | 4건 | 296,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 30.0㎡ | 2건 | 299,500,000원 |
실거래 통계에서 최근 거래군은 이전 거래군 대비 2.4% 상승한 것으로 제시됩니다. 가격 추세 자체는 하락이 아닙니다. 다만 확인된 최신 거래가 2025년 12월이고 표본 수가 적기 때문에 2026년 10월 매각기일에 적용할 시세는 별도 확인이 필요합니다.
| 비교 항목 | 금액 | 최근 평균 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 314,000,000원 | 최근 평균보다 높음 |
| 현재 최저가 | 251,200,000원 | 83.9% · 인수액 제외 가격 |
| 실질취득 | 304,316,800원 | 약 101.6% · 최근 평균 이상 |
| 최근 12개월 평균 | 299,500,000원 | 시세 판단 기준 |
| 최신 거래 | 299,000,000원 | 2025.12. 거래 |
④ 예상배당표 (매각가 251,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,316,800원 |
| 1. 임차인 윤지희 · 우선변제 | 300,000,000원 | 246,883,200원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 가압류 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 · 경매신청 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 윤지희 미배당 보증금 | 300,000,000원 | 53,116,800원 |
인수액은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 부담할 수 있는 임차보증금 잔액입니다. 배당표는 집행비용 추정액을 적용한 계산으로, 당해세·최우선변제 및 실제 세금채권의 법정기일에 따른 배당 순위 변동은 반영되지 않았습니다. 국세·지방세 압류 관련 우선배당 여부에 따라 임차인의 실제 배당액과 매수인 인수액이 변동할 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류 채권과 경매신청 채권은 동일 채권자의 청구로, 별개의 독립채무인지도 원본 대조가 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 높은 구조입니다. 낙찰가가 하락하면 임차인에게 배당되는 돈이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금 잔액이 증가합니다. 결국 낙찰가 + 인수액은 임차보증금 300,000,000원과 각 회차 집행비용 상당액을 합친 수준에 머무릅니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 251,200,000원 | 53,116,800원 | 304,316,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 200,960,000원 | 102,653,440원 | 303,613,440원 |
| 3회 유찰 (51.2%) | 160,768,000원 | 142,282,752원 | 303,050,752원 |
이 계산은 각 회차 최저매각가로 낙찰된다는 가정이며, 실제 낙찰가는 응찰 결과에 따라 달라집니다. 또한 집행비용과 우선배당금이 달라질 수 있으므로 실질취득도 변동할 수 있습니다. 그럼에도 대항력 있는 임차인의 미변제 보증금을 인수하는 구조가 유지된다면 보증금 300,000,000원을 중심으로 취득 부담이 형성된다는 핵심 결론은 같습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 신길동 영신초등학교 남동측 인근입니다. 주변에 아파트와 다세대주택, 상업시설이 혼재하며 입지여건은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2019.08.27. 준공된 32세대 다세대주택으로, 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 302호입니다. 외벽은 석재 마감, 내부는 벽지 및 타일 마감이며 도시가스 난방·위생설비·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 약 15m, 북서측 약 6m, 남서측 약 4m 도로에 접합니다. 부지는 대체로 평탄한 사다리형의 다세대주택 부지입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정 내용도 있어 입찰 전 적용대상과 현행 규제 확인이 필요합니다.
- 건물 이상 여부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래는 4건으로 표본이 제한적입니다. 32세대의 소규모 다세대주택인 만큼 아파트 대단지와 동일한 거래 유동성을 가정하기는 어렵습니다. 거래가격은 290,000,000원에서 300,000,000원 사이에 분포합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 윤지희의 대항력·우선변제 확인. 전입 2021.12.27., 점유개시 2021.12.28., 확정일자 2021.11.23. 및 2024.01.11. 임차권등기의 관계를 원본으로 대조하고, 임대차 존속 및 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 전액 변제 여부. 윤지희의 보증금 300,000,000원 중 예상 미배당액은 53,116,800원입니다. 낙찰 후 실제 인수 범위를 확인하기 전에는 단순히 낙찰가만 자금계획에 반영하면 안 됩니다.
- 세금채권의 우선순위. 국세 압류가 말소기준권리로 기재되어 있고 영등포구 압류도 존재합니다. 등기 접수일과 실제 조세채권 법정기일은 구분해야 합니다. 당해세 및 우선배당 여부에 따라 임차인 배당액과 인수액이 바뀔 수 있습니다.
- 시보증 중복신고 제외. 시보증은 CRESSOT 보증금 관련 대위·승계 신고로 실제 임차인 수에 추가하지 않습니다. 동일 보증금을 중복 계산해 자금 소요액을 부풀리지 않도록 주의해야 합니다.
- 별도 전입자 확인. CRESSOT은 2025.04.15. 전입으로 말소기준 이후 전입자입니다. 현재 자료상 대항력은 없지만 보증금·점유관계는 미상입니다. 실제 거주 여부, 임대차계약, 명도 대상 및 보증기관과의 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 기준 재설정. 현재 실질취득은 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다. 최저가가 낮아 보이는 것보다 인수액을 합한 실질취득을 기준으로 가격을 평가해야 합니다.
- 유찰 시나리오 점검. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득은 약 3억 원 수준입니다. 추가 유찰만으로 시세 대비 할인 매수가 가능해지는 구조가 아니라는 점을 반영해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 임차권등기자의 실제 점유 여부와 현황조사상 별도 전입자의 현재 점유를 확인하고, 인도 절차·미납 관리비 중 인수 가능한 공용부분 부담을 별도로 확인해야 합니다.
- 최근 실거래 갱신. 확인된 최신 거래는 2025.12.입니다. 2026.10.30. 매각기일 이전에 동일 면적 거래와 주변 다세대주택 시세를 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 서류 및 배당요구 내용을 확인하고, 실제 배당순위와 인수보증금을 재산정해야 합니다.
맺으며 — “2.512억에 낙찰받아도 2.512억짜리 집이 아니다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저매각가 251,200,000원과 실질취득가격 304,316,800원은 전혀 다른 숫자입니다. 대항력 있는 임차인 윤지희의 보증금 300,000,000원이 매수인 부담의 중심을 이루고 있기 때문입니다.
제시된 배당 시나리오에서는 2회 유찰 시 실질취득 303,613,440원, 3회 유찰 시 303,050,752원입니다. 유찰이 계속되어도 보증금 미배당 인수액이 증가해 실질취득 총액은 크게 내려가지 않습니다. 최근 실거래 평균 299,500,000원과 최신 거래 299,000,000원을 기준으로 보면 모든 시나리오에서 가격상 우위가 확인되지 않습니다.
실거래 가격 추세는 2.4% 상승했지만 거래 표본이 적고, 별도 전입자의 점유관계와 세금채권 배당순위 역시 확인해야 합니다. 따라서 이 물건의 결론은 “최저가의 할인율은 크지만, 인수보증금을 포함한 실질취득은 시세 이상”입니다. 권리 인수 구조가 해소되거나 실질취득 총액이 유의미하게 낮아지는 근거를 확인하기 전까지는 보수적인 접근이 적절합니다.
