서울남부지방법원 2026타경3472. 영등포구 신길동 ‘신길리움’ 103동 3층 302호, 전용 30.0㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 사형택이며, 이번 경매의 등기상 말소기준은 2023.08.22. 국의 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 영등포구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기 순서만 보고 끝내면 안 됩니다. 임차인 윤지희가 2021.12.27. 주민등록을 마쳤고 확정일자는 2021.11.23.로, 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖습니다.
윤지희의 주택임차권등기는 2024.01.11. 접수되어 형식상 말소기준 이후이지만, 대항력 판단의 핵심 시점은 임차권등기 접수일이 아니라 기존 점유·주민등록입니다. 따라서 매각으로 임차권등기 자체가 소멸하더라도 배당받지 못한 보증금이 있으면 그 미배당액은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 현재 최저가 314,000,000원에서는 예상배당상 보증금 300,000,000원이 전액 배당되어 인수액이 0원이지만, 유찰되면 이 구조가 즉시 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3472 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 신길동 124-9 신길리움 제103동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 전용 30.0㎡ · 철근콘크리트구조 5층건 중 3층 · 다세대주택 이용 |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 314,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.08.22. 갑구 11번 압류 · 국(서초세무서장) |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘말소’보다 대항력 보증금
과거 임차권자 안구현의 보증금 268,000,000원 임차권등기는 2021.11.01. 설정됐다가 2021.12.06. 말소됐습니다. 현재 핵심 임차인은 윤지희입니다. 윤지희는 전입 2021.12.27., 확정일자 2021.11.23., 보증금 300,000,000원으로 말소기준 2023.08.22.보다 선순위인 대항력 임차인이고 배당요구도 확인됩니다.
임차인·점유 관계
| 구분 | 이름 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 윤지희 | 2021.12.27 | 300,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당시 승계 |
| 실제 점유자 | CRESSOT DOSSCHE SAMUEL ALAIN ANTOINE | 2025.04.15 | 미상 | 전입 기준 후순위 | 미상 | 확인 필요 |
| 보증기관 대위·승계 | 시보증 | 실제 임차인 아님 | 별도 합산 안 함 | 중복 신고 | 중복 신고 | 승계 표기 |
실제 임차·점유자는 2명으로 봐야 합니다. ‘시보증’은 보증기관 대위·승계로 표시된 CRESSOT DOSSCHE SAMUEL ALAIN ANTOINE 관련 중복 신고이므로 별도의 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. CRESSOT DOSSCHE SAMUEL ALAIN ANTOINE은 전입일이 말소기준 이후여서 전입 시점 기준으로는 후순위이나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계 세부 확인은 필요합니다.
② 시세 비교 — 신건부터 최근 거래보다 높다
신길리움은 2019.08.27. 준공, 32세대 규모이며 대상 면적 30.0㎡와 일치하는 실거래가 확인됩니다. 가격 판단은 과거 거래까지 섞인 전체 평균 296,000,000원보다 최근 12개월 평균 299,500,000원과 최신 거래 299,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 30.0㎡ | 2 | 299,000,000원 |
| 2025.03 | 30.0㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2024.10 | 30.0㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2023.07 | 30.0㎡ | 5 | 295,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 30.0㎡ | 2건 | 299,500,000원 |
현재 최저가 314,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.8%입니다. 최신 거래 299,000,000원보다도 높은 가격이므로 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 2.4% 높은 흐름이지만, 그 점을 감안해도 현재 경매 최저가는 최근 실거래 수준을 웃돕니다.
③ 예상배당표 (매각가 314,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,196,000원 |
| 1. 임차인 윤지희 보증금 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 8,804,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 314,000,000원에서는 윤지희 보증금 300,000,000원이 전액 배당되는 시나리오이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 측 채권은 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영신초등학교 남동측 인근으로, 아파트·다세대주택과 상업시설이 혼재한 지역이며 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 중 3층 302호이며, 위생설비·도시가스 난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 15m, 북서측 약 6m, 남서측 약 4m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 623.0㎡, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 4,906,000원/㎡입니다.
- 환금성. 32세대 규모 다세대주택으로 동일 면적 실거래는 확인되지만 표본은 4건이며, 최근 12개월 표본은 2건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재는 314,000,000원·인수 0원이지만, 유찰 후에는 최저가 하락과 동시에 윤지희 미배당 보증금 인수가 증가합니다.
- 윤지희 배당액 확인. 대항력 있는 보증금 300,000,000원은 실제 배당에서 전액 변제되는지 반드시 배당순위와 세금 관계까지 원본으로 재확인해야 합니다.
- 추가 점유관계 확인. CRESSOT DOSSCHE SAMUEL ALAIN ANTOINE의 전입은 2025.04.15.로 말소기준 이후이나 보증금·확정일자가 미상입니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. ‘시보증’은 CRESSOT DOSSCHE SAMUEL ALAIN ANTOINE 관련 보증기관 대위·승계 중복 신고로 별도 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 시세 상단 입찰 경계. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 104.8%입니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 최근 실거래와 실질취득을 함께 비교해야 합니다.
- 관리비·명도·원본 대조. 실제 점유자와 명도 상황, 미납 관리비, 당해세, 배당요구와 매각물건명세서 내용을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 사건
이 물건의 가장 중요한 포인트는 두 가지입니다. 첫째, 현재 신건 가격 314,000,000원이 이미 최근 12개월 평균 299,500,000원보다 높다는 점입니다. 둘째, 윤지희가 보증금 300,000,000원의 선순위 대항력 임차인이어서 낙찰가가 그 보증금 아래로 내려가는 회차부터는 낙찰가 하락분 상당 부분이 미배당 보증금 인수로 전환된다는 점입니다.
따라서 1회 유찰의 251,200,000원, 2회 유찰의 200,960,000원만 보고 가격 매력이 커졌다고 판단하면 안 됩니다. 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 각각 53,116,800원과 102,653,440원으로 늘어납니다. 즉 이 사건은 최저가가 아니라 ‘최저가 + 미배당 보증금 인수’라는 실질취득 구조로 시세를 비교해야 하는 물건입니다. 현재도 최근 시세보다 높고, 유찰 후에도 대항력 보증금이 가격 하단을 받치므로 종합 판단은 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
