서울남부지방법원 2026타경3476. 서울특별시 금천구 독산동 978-1 ‘쌍용프라임’ 제5층 제501호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정형강이고, 2022년6월22일 매매를 원인으로 2022년6월29일 소유권이전이 이뤄졌으며 거래가액은 290,000,000원입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로 청구금액은 290,000,000원입니다.
권리분석의 중심은 을구 3번 주택임차권입니다. 임차인 설만석의 보증금은 290,000,000원, 전입일은 2022.06.08, 확정일자는 2022.05.16입니다. 말소기준권리는 갑구 9번 서민금융진흥원 가압류로 2022.12.19 접수됐고, 임차인의 전입은 그보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 다만 매각물건명세서의 확약에 따라 미배당 잔액 청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 확약이 충족되면 이 임차인의 인수액은 실질 0원으로 처리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3476 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 978-1 쌍용프라임 제5층 제501호 도로명주소: 서울특별시 금천구 독산로99길 5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 제5층 제501호 · 사용승인일 2012.06.15 |
| 소유자 | 정형강 (2022.06.22 매매, 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 235,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나, 확약이 핵심
말소기준권리는 2022.12.19 갑구 9번 가압류 · 서민금융진흥원입니다. 2012.11.05 설정된 국민은행 근저당권은 채권최고액 129,600,000원이었으나 2020.08.05 이미 말소됐습니다. 2022.03.15 국민건강보험공단 압류와 2022.10.14 대한민국 압류도 각각 해제·말소됐습니다.
말소기준권리 이후인 금천구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 주식회사 국민행복기금 가압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 이들 후순위 등기는 매수인이 승계하는 권리로 남지 않습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.9억, 확약 충족 시 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 임차권 | 보증금 | 권리 | 확약 |
|---|---|---|---|---|
| 설만석 | 주거 · 임차권등기 · 전부 | 290,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 | 미배당 청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
설만석은 2022.06.08 전입·점유를 시작했고 2024.07.15 임차권등기명령에 따른 등기가 이뤄졌습니다. 배당요구도 이뤄졌습니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 별도 기재돼 있으며, 실제 임차인은 설만석 1명입니다.
③ 가격 구조 — 최저가는 감정가의 80%, 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없음
현재 회차 최저매각가는 235,200,000원으로 감정가 294,000,000원의 80%입니다. 1회 유찰 후 가격이 감정가 대비 20% 낮아진 구조이지만, 확인된 실거래 수치가 없어 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 감정가 대비 할인율보다 확약 충족 후 실질취득액 235,200,000원을 중심으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 235,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,092,800원 |
| 1. 임차인 설만석 보증금 (우선변제) | 290,000,000원 | 231,107,200원 |
| 2. 갑구 9번 가압류 · 서민금융진흥원 | 14,161,393원 | 0원 |
| 3. 갑구 12번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 13번 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 13,802,497원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,092,800원을 제외한 금액 중 설만석에게 231,107,200원이 배당되고, 보증금 부족분은 58,892,800원입니다. 이 부족분은 매각물건명세서 확약 충족 시 매수인에 대한 실질 인수액이 0원이 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 독산3동주민센터 남측에 위치하며, 주위는 근린생활시설·다세대주택·아파트 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접해 있으며 차량진입이 가능합니다.
- 설비. 난방설비, 도시가스설비, 위생 및 급배수시설 등이 있습니다.
- 토지. 세장형 토지로서 다세대주택인 쌍용프라임의 건부지로 이용중입니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없습니다. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지이용계획. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 주변은 근린생활시설·다세대주택·아파트가 혼재하고, 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 개별 매수수요와 실제 거래가격은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 설만석의 미배당 보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 실제 매각 조건대로 이행되는지 매각물건명세서 원문을 확인하세요.
- 인수액 계산. 현재 회차 명목 인수액은 58,892,800원이지만 확약 충족 시 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 확약이 적용되지 않는 경우를 별도 시나리오로 계산해야 합니다.
- 회차별 구조. 2회 유찰 시 매각가 188,160,000원·명목 인수액 105,274,240원, 3회 유찰 시 매각가 150,528,000원·명목 인수액 142,379,392원입니다. 낙찰가만 낮아진다고 단순 판단하지 마세요.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계 등은 미상입니다. 설만석 외 별도 점유자나 임대차가 있는지 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다.
- 승계관계 확인. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재돼 있습니다. 설만석의 보증금과 승계인의 권리를 중복 계산하지 말고, 실제 배당 및 말소 조건을 원문으로 대조하세요.
- 토지거래허가구역 확인. 2025.10.20~2026.12.31 및 2026.1.7~2027.1.28의 토지거래계약허가구역 지정 내용이 기재돼 있으므로 매수인의 거래 요건을 확인하세요.
- 관리비·현장. 다세대주택의 실제 점유상태와 미납 관리비 등 현장 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가 내용을 바탕으로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약이 핵심이지, 최저가만 보면 안 된다”
이 물건은 단순한 ‘인수 0원’형 물건으로 보면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인 설만석의 보증금이 290,000,000원으로 현재 최저가 235,200,000원을 웃돌기 때문에, 확약이 없다면 매수인 인수위험이 바로 핵심이 됩니다. 다만 매각물건명세서에 미배당 잔액에 대한 청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어, 그 조건이 충족되는 한 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 294,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 235,200,000원으로 내려온 상태입니다. 그러나 실거래 수치가 없어 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 단순한 80%라는 숫자가 아니라 확약의 실제 이행 가능성, 확약 밖 임대관계, 그리고 235,200,000원의 시장 적정성입니다. 권리는 조건부 정리, 가격은 별도 검증이 이 물건의 정확한 결론입니다.
