서울남부지방법원 2026타경3476. 서울 금천구 독산동 쌍용프라임 제5층 제501호 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 “대항력 임차인이 있으나, 매각조건으로 잔액 인수 위험이 제거되는 구조”입니다. 임차인 설만석은 2022.06.08 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.05.16입니다. 말소기준권리는 2022.12.19 서민금융진흥원의 가압류이므로 전입이 더 빠르며, 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정됩니다.
보증금은 290,000,000원이고 배당요구도 되어 있습니다. 일반적인 대항력 임차 구조라면 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 실제 신건 배당표에서도 916,000원이 부족합니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서 비고에 임차인 설만석과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 조건을 반영한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3476 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 978-1 쌍용프라임 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 제5층 제501호 · 사용승인일 2012.06.15 |
| 소유자 | 정형강 · 2022.06.29 소유권이전 · 거래가액 290,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 294,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 매각조건이 승부처
말소기준권리는 2022.12.19 서민금융진흥원 가압류 14,161,393원입니다. 임차인 설만석은 그보다 앞선 2022.06.08 전입·점유를 갖추고 있어 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 2024.07.15에는 보증금 290,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다. 이후 금천구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민행복기금 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 설만석 | 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.08 | 2022.05.16 | 290,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 주택도시보증공사 승계인 기재 |
실제 임차인은 설만석 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각조건에서 주택임차권 승계인으로 기재된 보증기관이므로 이를 별도의 두 번째 임차인이나 별도의 290,000,000원 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 설만석은 배당요구를 했고 2024.07.15 임차권등기까지 마친 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,916,000원 |
| 1. 임차인 설만석 보증금 | 290,000,000원 | 289,084,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 14,161,393원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 13,802,497원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 가정에서는 임차인 보증금 중 916,000원이 미배당됩니다. 배당계산만 보면 매수인 인수액 916,000원이 발생하지만, 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소를 조건으로 매각되므로 조건 이행 시 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 밖 인수는 없다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 294,000,000원 | 916,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 235,200,000원 | 58,892,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 188,160,000원 | 105,274,240원 | 0원 |
대항력 임차인만 놓고 보면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금은 커집니다. 그러나 이 사건은 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각의 조건입니다. 따라서 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도, 그 조건이 그대로 이행된다는 전제에서는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 즉 실질취득액은 해당 회차의 낙찰가와 동일한 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 독산3동주민센터 남측에 위치하며, 주변은 근린생활시설·다세대주택·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m 포장도로에 접하며 차량 진입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물로, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샤시 창호이며 난방·도시가스·위생·급배수시설이 설치되어 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 문구 재확인. 이 사건의 핵심은 설만석 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서의 해당 조건을 원문 그대로 확인해야 합니다.
- 룰상 인수와 실질 인수 구분. 신건 기준 일반 배당계산상 부족분은 916,000원이지만, 매각조건 이행을 반영하면 실질 인수는 0원입니다.
- 실제 임차인 수. 실제 임차인은 설만석 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재된 보증기관입니다. 보증금 290,000,000원을 이중 합산하면 안 됩니다.
- 후순위 권리. 서민금융진흥원 가압류 이후 금천구 압류, 주택도시보증공사 경매개시결정, 국민행복기금 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
- 가격 검증. 현재 회차는 감정가와 최저가가 모두 294,000,000원인 신건입니다. 낙찰가의 가격 적정성은 별도의 현재 거래 수준과 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”에서 분석을 멈추면 안 된다
이 물건만 보면 대항력 있는 290,000,000원 임차보증금 때문에 처음에는 인수형 경매처럼 보입니다. 실제로 일반 배당계산에서도 신건 기준 916,000원의 미배당액이 발생하고, 유찰될수록 그 금액은 58,892,800원, 105,274,240원으로 커집니다. 하지만 이 사건의 결정적인 문구는 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다는 점입니다. 이 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
따라서 권리 측면의 핵심 위험은 상당 부분 정리되어 있습니다. 다만 현재는 294,000,000원 신건이고 현재 시세를 직접 비교할 실거래 근거 없이 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 이 사건의 결론은 “대항력 임차인은 존재하지만 매각조건으로 인수는 해소, 가격은 별도 검증”입니다.
