창원지방법원 2025타경695. 진주시 문산읍 상문리 624-3의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 172,507,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 84,529,000원입니다. 소유자는 김문길이고, 현재 등기상 핵심 권리는 2023년 설정된 주식회사진주저축은행 채권최고액 84,500,000원의 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 단순히 “2회 유찰돼 감정가의 49%”라는 숫자만 보고 판단하기 어렵습니다. 감정평가 내용과 매각물건명세서에는 토지 남서측 일부가 타인점유 상태이며 현황상 구거로 이용되고 있다는 점이 명시돼 있습니다. 또한 인접필지와의 정확한 위치·경계를 확정하려면 측량이 필요합니다. 따라서 권리 인수보다 실제 이용 가능 범위와 경계가 입찰 전 확인의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경695 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 문산읍 상문리 624-3 · 경상남도 진주시 문산읍 동부로781번길 45-6 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 359.0㎡ · 지목 대 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 · 제반위생·급배수설비 · 유류보일러 난방 |
| 소유자 | 김문길 |
| 감정가 / 최저가 | 172,507,000원 / 84,529,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 67,636,499원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 공시지가 | 111,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 현재 권리는 단순하다
과거 문산농업협동조합·동진주새마을금고·진주중앙새마을금고·최상근 명의의 근저당권들이 있었지만 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 것은 2023.10.27. 을구 15번 진주저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 84,500,000원이고 토지 상문리 624-3과 공동담보로 기재돼 있습니다. 2025.05.08. 진주저축은행의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 임차인은 없지만 토지 일부 타인점유
| 구분 | 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 | 보증금 인수 없음 |
| 토지 남서측 일부 | 타인점유 및 현황 ‘구거’ 상태 | 현황 확인 필요 |
| 인접필지 경계 | 정확한 위치·경계확정은 측량 요함 | 측량 필요 |
③ 가격 — 2회 유찰됐지만 시세 할인으로 단정 금지
현재 최저매각가는 84,529,000원으로 감정가 172,507,000원의 49% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 59,170,299원(감정가 34%), 4회 유찰 시 41,419,209원(감정가 24%)입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다. 특히 단독주택과 토지는 개별 입지·토지형상·접도·건물 상태·점유관계에 따라 가격 편차가 클 수 있으므로 현재 최저가의 적정성은 별도 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰 · 감정가 49%) | 84,529,000원 | 1,892,522원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 59,170,299원 | 26,794,766원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 41,419,209원 | 44,226,337원 | 0원 |
매각가가 내려가면 진주저축은행의 미배당액은 증가하지만, 해당 부족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,529,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,921,522원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 주식회사진주저축은행 | 84,500,000원 | 82,607,478원 |
| 근저당 미배당 | - | 1,892,522원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 84,529,000원 가정 시 집행비용 1,921,522원을 제외한 82,607,478원이 진주저축은행 근저당권에 배당되고, 채권최고액 대비 1,892,522원이 미배당됩니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·건물 및 입지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상이마을회관 남서측 인근에 위치하며, 주위는 국도 주변 농촌지대와 농촌마을로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 지역 내 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 면적 359.0㎡, 지목 대, 완경사·사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 건물. 단독주택으로 이용 중이며 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층입니다. 외벽은 벽돌치장쌓기·몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지·일부 타일, 바닥은 장판지·일부 타일, 창호는 새시 및 목재이중창 구조입니다.
- 설비. 제반위생설비와 급·배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도·규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 비행안전제3구역(전술)에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 공부와 현황. 건물 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 부속물. 제시외 건물과 토지 지상 정원수(석류나무), 블록축대, 대문·담장, 건물 계단과 석재데크 및 하단부 창고는 감정가에 포함돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 남서측 점유 확인. 타인점유 부분이 어디부터 어디까지인지 현장에서 확인하고 실제 사용에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
- 구거 현황 확인. 감정평가에서 토지 일부가 현황 ‘구거’ 상태임을 감안해 평가했습니다. 해당 부분의 위치와 이용 상태를 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 인접필지와 정확한 위치·경계 확정은 측량이 필요하므로 지적도만으로 실제 경계를 단정하지 않는 것이 중요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 정원수·블록축대·대문·담장·계단·석재데크 및 하단부 창고가 감정가에 포함돼 있습니다.
- 가격 검증. 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가가 시세보다 싸다고 단정하지 말고 별도 가격조사가 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 매각물건명세서, 등기부, 현황조사, 감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 토지 현황”
이 사건의 등기상 구조는 복잡하지 않습니다. 2023.10.27. 진주저축은행 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 단독주택과 토지는 아파트처럼 등기만 깨끗하다고 끝나는 물건이 아닙니다.
토지 359.0㎡ 가운데 남서측 일부가 타인점유 및 현황 구거이고, 정확한 인접필지 경계는 측량이 필요합니다. 현재 최저가는 84,529,000원으로 감정가의 49%까지 낮아졌지만 비교 실거래 자료가 없기 때문에 할인율만으로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 결론은 등기상 권리는 통과, 현황·경계와 가격 검증은 필수입니다.
