서울남부지방법원 2026타경3481. 서울 금천구 독산동 신영팰리스 2층 205호, 다세대주택입니다. 감정가 238,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 190,400,000원으로 내려왔습니다. 소유자는 한진해이며, 등기부상 2020.06.29. 거래가 235,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 청구액 220,000,000원으로 신청한 강제경매입니다.

이 물건의 핵심은 단순한 감정가 할인율이 아닙니다. 선순위 주택임차권, 보증기관 승계, 미배당 보증금 포기 조건, 그리고 별도 전입자를 분리해서 봐야 합니다. 특히 확약 전 계산상 보증금 부족액이 발생하더라도 이를 그대로 매수인 인수액으로 확정하면 안 됩니다. 반대로 확약이 있다는 이유로 모든 점유자의 권리까지 소멸한다고 판단하는 것도 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 조건부 해소, 별도 전입자는 미상

2020년에 설정된 민물장어양식수산업협동조합의 채권최고액 2,064,000,000원 근저당권은 2020.05.11. 이미 말소되었습니다. 따라서 이를 현재 존속하는 말소기준권리 또는 매수인 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

현재 경매의 말소기준권리는 2026.01.29. 강제경매개시결정입니다. 그러나 최동수의 주택임차권등기는 2024.07.11. 접수되었으며, 전입·점유개시와 확정일자는 모두 2022.06.29.입니다. 경매개시결정보다 앞선 선순위 임차권이므로, 배당으로 회수되지 않은 보증금의 매수인 인수 여부가 핵심입니다.

임차인 및 전입자 현황

확인된 실제 임차권자는 최동수 1명입니다. 별도로 전입이 확인되는 2명은 임차인인지 여부가 미상입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로서 실제 임차인 수에 추가하지 않습니다.

최동수는 등기부상 주택임차권과 확정일자·배당요구가 확인됩니다. 나머지 전입자들은 전입 사실 외에 임대차계약, 보증금, 점유 범위 및 우선변제 요건이 확정되지 않았습니다. 단순히 전입일이 빠르다는 이유만으로 대항력 있음으로 단정하지 않습니다.

② 가격 비교 — 80% 유찰가가 곧 저가 매수는 아니다

최저매각가는 190,400,000원으로 감정가 238,000,000원의 80%입니다. 다만 현재 확인되는 과거 소유권 거래가 235,000,000원(2020.06.29.)을 현행 시세라고 볼 수는 없습니다. 최근 실거래 평균이나 최신 실거래 가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 190,400,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 최동수의 33,065,600원은 확약을 반영하기 전의 명목 부족분이며, 매수인이 확정적으로 인수할 금액이 아닙니다. 주택도시보증공사의 청구액은 주택임차권 승계 관계와 구분 없이 별도 보증금으로 더하지 않습니다. 신청채권자 미배당과 보증금 부족분 역시 매수인의 중복 인수액이 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

회차별 인수 시나리오 — 명목 위험과 확약 효과

회차가 진행되어 낙찰가가 내려갈수록, 최동수의 보증금 중 배당받지 못하는 명목 금액은 증가합니다. 일반적인 선순위 대항력 보증금 인수형이라면 매수인의 실질취득금액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.

하지만 본건은 최동수와 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이 확약 대상의 실질 인수는 회차와 관계없이 0원으로 봅니다. 단, 확약 밖 전입자들에게 별도의 유효한 임차권이 있다면 그 권리와 관련된 추가 인수 가능성은 여전히 남습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 독산2동주민센터 북동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다. 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2020.03.10. 사용승인을 받은 철근콘크리트조 5층 다세대주택입니다. 전기·위생·급배수·승강기·난방설비가 구비되어 있으며 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구 등의 지정사항이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 지정 이력도 있으므로 입찰 시점의 적용 기간과 대상 용도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 단독주택과 다세대주택이 혼재하는 지역의 개별 호실로서, 거래가격을 일률적으로 판단하기 어렵습니다. 매매 가능 가격은 해당 호실의 상태와 인근 유사 다세대주택 거래를 직접 비교해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 최동수 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 별도 전입자 조사. THIN NANDAR HTET, YU TINGYOU의 실제 거주 여부, 임대차계약 존재, 보증금, 임차한 부분과 전입 경위를 확인해야 합니다. 확약 밖 인수 위험의 핵심입니다.
• 보증기관 승계 관계. 최동수의 보증금과 주택도시보증공사의 승계채권을 별도 임차보증금처럼 중복 합산하지 않고, 실제 권리 행사자와 포기 범위를 확인해야 합니다.
• 실질취득금액 점검. 최동수 관련 인수 0원과 별도 전입자 관련 인수 가능성을 분리하여 매수인의 실제 부담을 산정해야 합니다.
• 최근 실거래 확인. 2020년 소유권 거래가 235,000,000원은 현재 시세가 아닙니다. 인근 유사 다세대주택의 최근 거래와 물건의 개별 상태를 비교해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 점유·명도. 전입자들이 실제 점유 중인지, 임차권 등기 이후 점유가 어떻게 변동되었는지, 인도·명도 절차에 어떤 영향을 미치는지 확인해야 합니다.
• 압류·조세채권. 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있지만, 당해세 등 조세채권이 실제 배당과 비용에 미치는 영향은 별도 검토가 필요합니다.
• 관리비·현장 점검. 공용부분 관리비 체납, 내부 하자, 실제 이용상태와 시설 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 최신 매각조건을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약대상 인수 0원 ≠ 전체 인수 위험 0원”

이 물건은 선순위 임차보증금 220,000,000원 때문에 처음에는 위험한 인수형 경매처럼 보입니다. 현재 최저매각가 190,400,000원을 전제로 명목 부족분 33,065,600원이 발생하기 때문입니다. 그러나 매각조건에 명시된 최동수와 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 이 부분의 실질 인수는 0원입니다.

문제는 그 밖입니다. 말소기준권리 전에 전입한 2명의 임차관계와 보증금이 확인되지 않아, 전체 매수인 인수 위험을 확정할 수 없습니다. 여기에 최근 실거래 시세도 확인되지 않아 감정가의 80%라는 이유만으로 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 다세대주택 특유의 환금성 검토까지 필요한 상황입니다.

결론은 최동수·주택도시보증공사 확약 대상 권리는 해소, 미상 전입자 2명의 권리와 가격 매력은 보류입니다. 따라서 현재 단계에서는 저가 낙찰을 서두르기보다 별도 전입자의 대항력과 인수 범위를 확인한 후 실질취득가격을 다시 산정하는 것이 우선입니다.