서울남부지방법원 2026타경3481. 금천구 독산동 신영팰리스 2층 205호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 한진해로, 2020.06.29 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 235,000,000원입니다. 경매 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 220,000,000원입니다.
등기 흐름에서 먼저 볼 부분은 과거 근저당입니다. 2020.03.31 민물장어양식수산업협동조합 명의 채권최고액 2,064,000,000원 근저당이 설정됐지만 2020.05.11 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2026.01.29 강제경매개시결정입니다. 최동수의 전입·확정일자와 임차권등기, 그리고 현황조사상 두 점유자의 전입일은 모두 이보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3481 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 378-404 신영팰리스 제2층 제205호 · 독산로58길 8 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 철근콘크리트조 5층 건물 내 2층 · 사용승인 2020.03.10 |
| 소유자 | 한진해 (2020.06.29 소유권 이전 · 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 미상 점유자는 별도
핵심은 최동수의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.06.16, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2022.06.29이고, 보증금은 220,000,000원입니다. 2024.07.11 주택임차권등기가 마쳐졌으며 배당요구도 확인됩니다. 말소기준인 2026.01.29보다 앞선 권리여서 원칙적으로는 미배당 보증금이 매수인 인수 문제가 될 수 있습니다.
임차·점유자 현황
| 임차·점유자 | 전입·점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최동수 | 2022.06.29 | 220,000,000원 | 2022.06.29 | 있음 | 있음 | 주택도시보증공사 승계 · 인수 0원* |
| THIN NANDAR HTET | 2025.05.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 필요 |
| YU TINGYOU | 2025.05.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 필요 |
임차·점유자로 확인되는 사람은 3명이며, 주택도시보증공사는 최동수의 주택임차권 승계인으로 별도 기재된 기관입니다. 최동수에게 적용되는 반환청구권 포기·임차권 말소 조건은 다른 점유자 2명의 권리까지 소멸시키는 조건이 아닙니다.
② 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가도 최동수는 0원*
확약이 없다면 대항력 있는 최동수의 보증금은 낙찰가가 내려갈수록 미배당분이 커져 매수인이 떠안을 금액도 증가합니다. 실제 회차 계산에서도 1회 유찰 시 33,065,600원, 2회 유찰 시 70,612,480원의 인수액이 산출됩니다. 그러나 이번 매각은 그 미배당 잔액을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 최동수 관련 실질 인수는 각 회차 0원*입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 인수 | 별도 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 238,000,000원 | 0원 | 0원* | 미상 점유자 2명 |
| 1회 유찰 · 80% | 190,400,000원 | 33,065,600원 | 0원* | 미상 점유자 2명 |
| 2회 유찰 · 64% | 152,320,000원 | 70,612,480원 | 0원* | 미상 점유자 2명 |
* 최동수 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 이행되는 경우입니다. 이 조건 밖의 THIN NANDAR HTET·YU TINGYOU에 관한 보증금 인수 위험은 별도로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 1. 임차인 최동수 보증금 · 우선변제 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 13,868,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 238,000,000원 가정에서는 집행비용 4,132,000원 후 최동수 보증금 220,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 13,868,000원이 배당됩니다. 신청채권자 기준 미배당은 206,132,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 금천구 압류는 2026.03.10 등기됐으나 금액은 확인되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 독산2동주민센터 북동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 205호이며 사용승인일은 2020.03.10입니다. 승강기·난방·위생·급배수설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역 등이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최동수 확약 조건 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 원본 명세서에서 확인해야 합니다.
- 점유자 2명 보증금 확인. THIN NANDAR HTET·YU TINGYOU의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유관계를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
- 대항력 단정 금지. 두 점유자는 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
- 회차 착시 주의. 1회·2회 유찰 시 최동수의 룰상 인수액이 33,065,600원·70,612,480원으로 늘지만 확약 적용 시 그 임차권은 0원*입니다. 다만 미상 점유자 위험은 그대로입니다.
- 금천구 압류 확인. 2026.03.10 금천구 압류가 존재하므로 실제 배당순위·세액은 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 감정가와 최저가는 238,000,000원으로 동일한 신건입니다. 별도의 최신 실거래 비교 없이 최저가만으로 ‘싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
맺으며 — “2.2억 확약은 해결, 미상 점유자는 미해결”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 220,000,000원의 선순위 임차권이 감정가 238,000,000원에 거의 맞붙어 있어 부담이 커 보입니다. 하지만 매각조건에 최동수와 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 들어가 있어, 이 주된 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
그렇다고 안전형 물건으로 바로 분류하기는 어렵습니다. 2025.05.10 전입한 THIN NANDAR HTET와 YU TINGYOU의 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 말소기준보다 앞선 점유자로서 대항력 가능·미상 위험이 남습니다. 즉 이번 물건의 승부처는 최동수의 220,000,000원이 아니라 확약 밖 두 점유자의 실제 임대차관계입니다. 그 부분이 해소되기 전까지는 현재 최저가 238,000,000원을 완전한 실질취득가로 단정할 수 없습니다.
