서울남부지방법원 2026타경3507. 서울 양천구 신월동 ‘우영채움빌’ 502호, 전용 29.91㎡의 다세대주택입니다. 소유자 조환성이 2022년 5월 6일 거래가 369,000,000원에 취득했고, 현재 강제경매는 주택도시보증공사가 신청했습니다. 권리분석의 핵심은 2023년 2월 15일 갑구 3번 압류가 말소기준권리라는 점과, 그보다 앞선 임대차를 가진 정혜미의 대항력입니다.

정혜미의 임차보증금은 369,000,000원으로 현재 최저가 240,000,000원보다 큽니다. 따라서 포기·말소 조건이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 부담이 보증금 수준으로 고정되는 대항력 인수형입니다. 그러나 이번 사건은 매각물건명세서에 정혜미와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 기재돼 있어, 그 조건이 충족되는 경우 실질 추가 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.02.15 압류

말소기준권리는 2023.02.15 갑구 3번 국 압류입니다. 이후의 국세·지방세 압류 2건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 0순위 차감으로 후순위 배당이 줄어들 수 있으므로 실제 배당에서는 세목과 당해세 여부를 별도 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 인수형을 포기·말소 조건으로 해소

실제 임차인은 2명입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인으로 합산하지 않고, 정혜미의 주택임차권 승계인으로 봅니다. 핵심 임차인은 정혜미입니다. 임대차계약일과 확정일자가 2022.04.01, 전입·점유개시가 2022.05.04로 말소기준권리인 2023.02.15보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있습니다.

* 정혜미 관련 배당표상 부족분 133,160,000원은 포기·말소 조건 충족을 전제로 실질 인수 0원으로 처리합니다. 이 조건은 정혜미 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사에 관한 것으로, 다른 임차인에게 자동 확대되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 시세 기준으로는 현재가가 낮지만 추세는 하락

우영채움빌은 15세대 규모이고, 동일 면적대 실거래 12건의 전체 평균은 346,750,000원입니다. 하지만 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 261,500,000원과 최신 거래 259,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다. 최근 추세는 과거 대비 -28.1%로 하락했습니다.

현재 최저가 240,000,000원은 최근 12개월 평균 261,500,000원의 91.8%입니다. 최신 거래 259,000,000원과 비교해도 약 92.7% 수준입니다. 반면 전체 평균 346,750,000원은 2022년 359,000,000원~369,000,000원 거래가 다수 포함되어 있어 현재 가격 메리트의 핵심 기준으로 삼기 어렵습니다.

④ 회차별 가격·인수 시나리오

확약 전 산출상 인수액은 배당표 기준 부족분입니다. 포기·말소 조건이 충족되면 정혜미 관련 실질 추가 인수는 0원입니다. 확약이 적용되지 않는다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가해 보증금 369,000,000원 수준의 부담 구조가 됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

배당표상 정혜미 보증금 부족분은 133,160,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 포기·말소 조건 충족 시 이 부족분에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신강초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·아파트·오피스텔·각종 근린생활시설·공원 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 502호이며, 사용승인일은 2022.03.23입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 토지면적 144.4㎡, 제2종일반주거지역, 평지·세로장방형 토지이며 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역·진입표면구역·수평표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가. 외국인 등 대상 지정은 2026.08.25까지였고, 별도 아파트 대상 지정은 2026.12.31까지로 기재되어 있습니다. 본건은 다세대이므로 실제 적용 여부를 매각 시점 기준으로 확인해야 합니다.
• 공부·하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
• 환금성. 우영채움빌은 15세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.8회, 매각률은 0.0%입니다. 대단지보다 매수층이 좁을 수 있어 환금성은 보수적으로 평가하는 편이 좋습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 정혜미 포기·말소 조건 원문 확인. 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 실제 매각절차에서 그대로 적용되는지 확인해야 합니다. 이 조건이 충족되어야 정혜미 관련 실질 추가 인수 0원이 성립합니다.
• 확약 범위 분리. 포기·말소 조건은 정혜미와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사에 관한 것입니다. 김소현의 보증금 미상 문제까지 자동 해소되는 것은 아닙니다.
• 김소현 임대차 확인. 전입은 2025.04.21로 대항력은 없지만 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사 내용을 보완 확인하세요.
• 세금 압류 3건. 갑구 3·4·5의 국 압류 중 당해세 여부를 확인해야 실제 배당액과 후순위 미배당 가능성을 판단할 수 있습니다.
• 가격 상한. 현재 최저가 240,000,000원은 최근 12개월 평균 261,500,000원의 91.8%, 최신 거래 259,000,000원의 92.7%입니다. 과거 전체 평균 346,750,000원을 근거로 가격을 높여 잡지 않는 것이 좋습니다.
• 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 192,000,000원, 3회 유찰 시 153,600,000원입니다. 다만 추가 유찰은 보장되지 않으므로 현재가와 확약 조건의 확실성을 함께 비교해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 갑구 2-1의 민간임대주택등기가 존치하고 있으므로 매수 후 말소 및 임대 관련 의무 적용 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 내역을 직접 대조하고, 특히 포기·말소 조건과 세금 배당순위를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원은 조건부, 가격은 현재가가 우세”

이 물건의 가장 큰 특징은 대항력 임차인이 있는데도 포기·말소 조건으로 실질 추가 인수를 0원으로 만들 수 있다는 점입니다. 정혜미의 보증금은 369,000,000원으로 현재 최저가 240,000,000원을 크게 웃돌아, 확약이 없다면 낙찰가를 낮춰도 보증금 수준의 부담이 남는 구조입니다. 그러나 조건이 충족되면 배당표상 부족분 133,160,000원은 실질 인수액에 포함되지 않습니다.

가격만 보면 현재 최저가 240,000,000원은 최근 12개월 평균 261,500,000원보다 8.2% 낮고 최신 거래 259,000,000원보다도 낮습니다. 반면 최근 추세가 -28.1%이고 전체 평균 346,750,000원에는 2022년의 고가 거래가 섞여 있으므로 과거 평균을 기준으로 낙찰가를 높일 이유는 없습니다.

결론은 “현재가는 가격상 검토 가능하지만, 권리는 확약 조건과 김소현 보증금, 세금 압류를 확인한 뒤 들어가야 한다”입니다. 특히 정혜미의 포기·말소 조건이 확실하게 작동하는지가 이 사건의 1순위 확인사항입니다. 그 조건이 충족되면 현재 2.40억은 최근 시세 대비 메리트가 있고, 조건이 충족되지 않으면 보증금 3.69억 수준의 인수형으로 바뀌어 가격 메리트가 사실상 사라집니다.