서울남부지방법원 2026타경3507. 양천구 신월동 우영채움빌 제5층 제502호, 전용 29.91㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자 조환성은 2022년 4월 14일 매매를 원인으로 거래가 369,000,000원에 취득했고, 같은 해 민간임대주택 등록이 이뤄졌습니다. 권리분석의 기준점은 2023년 2월 15일 강서세무서장의 국세 압류입니다. 그 뒤 영등포세무서·금천세무서 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기 순서만 보면 놓치기 쉽습니다. 임차권자 정혜미는 임차권등기가 2023년 8월 11일로 말소기준보다 늦지만, 실제 주민등록과 점유개시는 2022년 5월 4일, 확정일자는 2022년 4월 1일입니다. 따라서 정혜미는 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 최저가 3억원에서 단순 배당계산을 하면 7,400만원이 미배당되지만, 이 사건에는 그 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소한다는 명시적 포기 조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3507 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 235-12 제5층 제502호 · 도로명 서울특별시 양천구 곰달래로14길 13 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.91㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 조환성 (2022.04.14 매매 · 거래가 369,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 369,000,000원 |
| 사용승인 / 세대수 | 2022.03.23 / 15세대 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 주된 인수는 확약으로 해소
말소기준은 2023.02.15 국세 압류입니다. 정혜미의 임차권등기는 그 뒤인 2023.08.11에 등기됐지만, 주민등록·점유개시가 2022.05.04로 더 빠르므로 대항력 有입니다. 확정일자도 2022.04.01이고 배당요구가 확인돼 우선변제권도 행사합니다. 매각가 300,000,000원 가정 시 집행비용 5,000,000원을 제외한 295,000,000원이 정혜미 보증금에 배당되고, 원래 계산상 부족분은 74,000,000원입니다.
| 임차인·점유자 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정혜미 | 2022.05.04 | 369,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 승계 · 실질 인수 0원* |
| 김소현 | 2025.04.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 후 전입 · 보증금·확정일자 확인 필요 |
확인되는 실제 임차인·점유 관련 당사자는 정혜미와 김소현 2명입니다. 주택도시보증공사는 정혜미의 임차보증금 권리를 승계한 주체이므로 보증금을 별도로 중복 합산하지 않습니다. 또한 정혜미에게 적용되는 포기 확약은 정혜미의 권리와 그 승계분에만 적용됩니다. 김소현은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 현재 확인자료상 대항력이 없지만, 보증금과 확정일자는 미상이므로 현황과 매각물건명세서의 최종 내용을 재확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균 3.47억보다 ‘최근 2.62억’이 더 중요하다
우영채움빌 실거래 12건의 전체 평균은 346,750,000원이지만, 2022년의 3억원대 중후반 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 메리트 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 261,500,000원이고 최신 거래는 2025년 1월 259,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 28.34㎡ | 2 | 259,000,000원 |
| 2024.12 | 29.96㎡ | 2 | 264,000,000원 |
| 2022.07 | 28.34㎡ | 5 | 359,000,000원 |
| 2022.07 | 29.96㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 2022.05 | 29.91㎡ | 4 | 369,000,000원 |
| 2022.05 | 29.91㎡ | 3 | 369,000,000원 |
| 2022.05 | 29.91㎡ | 2 | 369,000,000원 |
| 2022.04 | 29.96㎡ | 4 | 365,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 261,500,000원 |
현재 최저가이자 실질취득가는 300,000,000원입니다. 정혜미의 미배당 인수가 확약으로 실질 0원이기 때문에 현재 회차의 실질취득도 3억원으로 봅니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 261,500,000원의 114.7%로, 최근 시세보다 38,500,000원 높습니다. 최신 거래 259,000,000원과 비교하면 차이는 41,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,000,000원 |
| 1. 임차인 정혜미 보증금(우선변제) | 369,000,000원 | 295,000,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 369,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당계산상 정혜미 보증금 부족분은 74,000,000원이며, 현재 회차의 룰상 매수인 인수액도 74,000,000원입니다. 그러나 매각물건명세서의 포기·말소 조건 때문에 정혜미 및 그 승계분에 관한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 국세·지방세의 당해세 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 2022.03.23 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 502호입니다.
- 입지. 신강초등학교 북서측 인근으로, 주위는 다세대주택·아파트·오피스텔·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역·수평표면구역·진입표면구역·대공방어협조구역 등에 해당하며 공시지가는 4,013,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 기본 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기설비가 있고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 흐름. 총 15세대의 소규모 다세대주택으로 최근 확인 거래는 2025년 1월 259,000,000원, 최근 12개월 평균은 261,500,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 재확인. 정혜미 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 최종 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 김소현 점유 확인. 2025.04.21 전입은 말소기준 후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·실제 점유관계는 확인이 필요합니다. 정혜미의 확약이 김소현에게까지 확장되는 것은 아닙니다.
- 세금 압류 확인. 강서세무서·영등포세무서·금천세무서 관련 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 교부청구 금액을 확인해야 합니다.
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 전체 평균 346,750,000원이 아니라 최근 12개월 평균 261,500,000원과 최신 거래 259,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래보다 -28.1% 낮아진 흐름입니다. 현재 3억원은 최근 시세보다 높은 구간입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 최저가 240,000,000원, 2회 유찰 시 192,000,000원입니다. 정혜미 확약이 동일하게 유지된다면 그 임차인의 실질 인수는 각 회차에서도 0원으로 보되, 매각조건을 회차마다 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 해소”와 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 겉으로 보면 대항력 있는 369,000,000원 임차보증금 때문에 위험해 보입니다. 실제로 최저가 300,000,000원 기준 단순 계산상 미배당액은 74,000,000원입니다. 그러나 매각조건에 정혜미와 임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 명시돼 있어, 주된 인수 위험은 실질 0원으로 해소됩니다.
그렇다고 신건 3억원이 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득가는 그대로 300,000,000원이고, 최근 12개월 평균 261,500,000원의 114.7%, 최신 거래 259,000,000원보다도 41,000,000원 높습니다. 더구나 최근 거래 추세는 -28.1%입니다. 전체 평균 346,750,000원만 보고 할인으로 착각해서는 안 됩니다. 권리 핵심은 확약으로 정리됐지만, 현재 가격은 최근 시장보다 높다. 이 물건의 승부처는 권리보다 매각조건의 확실한 확인과 응찰가격 통제입니다.
