서울남부지방법원 2026타경3519. 독산동 더뷰 7층 703호 오피스텔입니다. 등기 흐름의 기준점은 2025.12.16. 서울특별시금천구 압류입니다. 기존 경인북부수산업협동조합 근저당권 5,200,000,000원은 2020.04.06. 이미 말소됐습니다. 문제는 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 최두식은 2022.05.13. 전입·점유, 2022.04.25. 확정일자를 갖추고 2024.05.22. 보증금 270,900,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
통상이라면 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금은 낙찰자가 인수할 수 있습니다. 현재 매각가 272,000,000원 가정 배당표에서도 집행비용 4,608,000원을 먼저 빼고 최두식에게 267,392,000원이 배당되어 3,508,000원이 남는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각 조건에 예외가 명시되어 있습니다. 최두식과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로 최두식에 관한 그 잔액은 실질적으로 매수인에게 승계되지 않습니다.
하지만 현황조사와 매각물건명세서에는 별도로 오주형이 등장합니다. 2025.06.05. 전입으로 말소기준 2025.12.16.보다 앞서지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 오주형에게 곧바로 “대항력 있음”이라고 단정해서도, 반대로 “인수 없음”이라고 단정해서도 안 됩니다. 이 물건의 핵심 리스크는 확약 밖 미상 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3519 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 962-42 더뷰 제7층 제703호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 오피스텔 · 현황 주거용 사용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상15층 중 7층 · 사용승인 2020.02.28. |
| 소유자 | 한진해 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 272,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 미상 임차인은 별도
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최두식 | 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.13 | 2022.04.25 | 270,900,000원 | 유 | 유 | HUG 승계·포기조건 |
| 오주형 | 미상 | 2025.06.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 |
주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 적시되어 있습니다. 따라서 실제 임차인은 최두식과 오주형 2명으로 보며, 주택도시보증공사를 제3의 임차인으로 보고 270,900,000원을 다시 더해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 신건 272,000,000원, 시세 가점은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 272,000,000원으로 신건입니다. 다만 이 사건에서 우선 확인해야 할 것은 단순 최저가가 아니라 실질취득비용입니다. 최두식의 미배당 잔액은 포기·말소 조건 때문에 0원으로 정리되지만, 오주형의 보증금은 확인되지 않아 실질취득비용의 상단을 확정할 수 없습니다.
따라서 현재 단계에서 “272,000,000원이 시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 단정해서는 안 됩니다. 응찰 전에는 동일 오피스텔의 최근 거래와 함께 오주형의 실제 보증금·점유관계까지 확인해야 가격 판단이 완성됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,608,000원 |
| 1. 임차인 최두식 보증금 | 270,900,000원 | 267,392,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 최두식의 부족분은 3,508,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 포기·말소 조건을 적용하면 최두식 관련 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 독산3동주민센터 북동측 인근으로, 다세대·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의는 보통 수준입니다.
- 이용. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 매각물건명세서상 현황은 주거용으로 사용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상15층 건물의 7층 703호이며, 사용승인일은 2020.02.28.입니다.
- 설비. 승강기·난방·소화전·위생 및 급배수시설과 기계식주차장을 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 20미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최두식 확약 조건 원문 재확인. 배당받지 못한 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각기일 직전 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 오주형 보증금 확인. 보증금·확정일자·점유 범위가 미상입니다. 이 부분이 전체 인수위험을 결정합니다.
- 대항력 단정 금지. 오주형은 선행 전입 사실만으로 보증금 인수액까지 확정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상 상태로 접근해야 합니다.
- HUG 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 최두식의 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 동일 보증금을 한 번 더 합산하지 않습니다.
- 실질취득 기준. 최저가 272,000,000원에 최두식 인수액을 다시 더할 필요는 없지만, 오주형 관련 부담이 확인되면 그 금액은 별도로 반영해야 합니다.
- 시세 확인. 응찰가 결정 전 최근 실거래를 확인해 272,000,000원의 가격 수준을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “큰 인수는 풀렸지만, 전체 인수 0원은 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 270,900,000원의 선순위 임차권이 최저가 272,000,000원과 거의 맞붙어 있어 매우 위험해 보입니다. 하지만 매각물건명세서의 포기·말소 조건 때문에 최두식과 주택도시보증공사 관련 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 곧바로 “인수 0원 안전물건”으로 결론 내리면 안 됩니다. 최두식과 별도의 실제 임차인 오주형이 2025.06.05. 전입해 있고, 보증금·확정일자는 미상입니다. 확약은 최두식에게만 적용되므로 오주형 위험은 그대로 남습니다. 따라서 이 물건의 결론은 주된 선순위 인수위험은 해소됐지만, 미상 임차인 확인 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 오피스텔입니다.
