서울남부지방법원 2026타경3519. 서울 금천구 독산동 더뷰 7층 703호 오피스텔입니다. 등기부상 소유자는 한진해이며, 주택도시보증공사가 청구액 270,900,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 감정가는 272,000,000원이지만 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 217,600,000원입니다.

이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 등기부에는 보증금 270,900,000원의 주택임차권이 있고, 임차권자 최두식은 2022.05.13 전입, 2022.04.25 확정일자를 갖추고 있습니다. 이러한 선순위 임차보증금은 일반적으로 낙찰가가 내려가더라도 미배당분 인수액이 늘어나 실질취득 비용이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.

하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 최두식과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 따라서 해당 조건이 유효하게 이행되면 최두식의 잔여 보증금을 매수인이 추가 부담하지 않습니다. 다만 별도로 확인된 오주형의 권리까지 소멸한다고 볼 근거는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

경인북부수산업협동조합의 채권최고액 5,200,000,000원 근저당권은 2020.03.16 설정됐지만, 2020.04.06 등기말소됐습니다. 따라서 이 거액의 공동담보 근저당을 현재 살아 있는 매수인 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

2025.12.16 금천구 압류 이후의 강제경매개시결정과 2026.02.13 추가 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 중요한 검토 대상은 이미 말소된 근저당이나 후순위 압류가 아니라, 선순위 임차권의 특별매각조건과 다른 전입자 오주형의 권리관계입니다.

② 임차인 분석 — 포기 조건은 누구에게 적용되는가

확인되는 실제 임차 관련 당사자는 최두식과 오주형, 2명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로, 이를 독립된 임차인으로 추가하거나 최두식의 보증금과 중복 합산하지 않습니다.

실질취득비용의 핵심 구분. 최두식의 포기 조건을 반영하기 전에는 낙찰가가 낮아질수록 보증금 미배당액이 커져 낙찰가와 인수액을 합한 부담이 보증금 270,900,000원 수준에 머무는 구조입니다. 그러나 포기·말소 조건이 유효하게 이행되면 최두식에 대한 추가 인수는 없어집니다. 그때에도 오주형의 권리관계가 확정되기 전에는 전체 실질취득비용을 최저매각가만으로 확정할 수 없습니다.

③ 배당 시뮬레이션 (매각가 217,600,000원 가정)

집행비용 3,846,400원과 최두식 예상배당 213,753,600원을 반영한 자동 추정표입니다. 주택도시보증공사의 청구금액은 최두식 임차보증금과 중복된 승계 관계를 고려해야 하며, 독립된 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 및 오주형의 미확정 권리는 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 배당순위와 법원의 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 비교 — 낮은 최저가가 곧 낮은 실질취득비는 아니다

표에서 낙찰가가 내려갈수록 커지는 미배당액은 최두식의 잔액 포기 조건을 반영하기 전의 룰상 수치입니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가와 인수 보증금을 합산해야 하므로, 유찰만으로 실질취득비가 크게 낮아지지는 않습니다. 다만 이 사건은 포기·말소 조건이 존재하므로 최두식분에 한해 이러한 보증금 인수 부담이 해소됩니다.

반대로 오주형에게 별도로 인수해야 하는 보증금이 존재한다면 그 부담은 위 회차별 계산 외에 추가됩니다. 따라서 유찰 횟수만으로 입찰의 안전성이나 가격 메리트를 결정할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 독산3동주민센터 북동측 인근에 있으며, 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위 환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2020.02.28 사용승인된 철근콘크리트 건물로, 승강기·난방·소화전·위생 및 급배수시설과 기계식주차장을 갖추고 있습니다.
• 도로. 동측으로 약 20미터 내외 도로와 접합니다.
• 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 현황 주거용으로 사용 중입니다. 감정요항표에서도 오피스텔 이용상태로 조사되었습니다.
• 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(문성생활권) 등이며, 교육환경보호구역·공항 관련 제한·과밀억제권역 등 규제의 적용 여부를 확인해야 합니다. 토지거래허가구역 지정 내용이 있으나, 기재된 대상 용도와 현재 오피스텔의 해당 여부를 구분하여 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항이 없으며, 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 소형 주거용 오피스텔의 매매 수요와 환금성은 주거용 사용 상태, 임차관계, 주차 여건 및 실제 매매 사례를 함께 검토해야 합니다. 현재 확인된 사실만으로 환금성이 우수하거나 시세 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 최두식과 주택도시보증공사의 배당 부족액 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서와 매각조건에 그대로 반영되어 있는지 확인하세요.
• 오주형의 실제 권리 확인. 전입일 2025.06.05 외에 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유부분 및 실제 주택 인도 여부를 확인해야 합니다. 단순 전입 사실만으로 대항력을 확정하지 마세요.
• 임차권 승계 관계 확인. 주택도시보증공사가 최두식의 주택임차권 승계인으로 명시되어 있으므로, 보증금을 이중으로 계산하지 않아야 합니다. 잔액 포기와 말소의 법적 범위도 원본으로 대조해야 합니다.
• 배당표 검증. 현재 추정 배당은 최두식 213,753,600원, 집행비용 3,846,400원입니다. 당해세·우선변제 순위 및 실제 배당액이 달라질 수 있으므로 확정 배당관계를 확인해야 합니다.
• 가격 비교. 감정가 272,000,000원에서 한 차례 유찰된 상태지만, 최근 실거래 확인 없이 217,600,000원을 저가라고 판단해서는 안 됩니다. 같은 건물과 인근 유사 오피스텔의 실제 거래 수준을 조사해야 합니다.
• 점유 및 명도. 최두식의 임차권등기 말소 조건과 실제 점유·퇴거는 구별해야 합니다. 오주형의 점유 여부 및 인도 가능성까지 확인해야 합니다.
• 관리비 및 시설. 공용부분 관리비 체납 여부, 기계식주차장 사용 가능성, 관리규약 및 설비 상태를 확인하세요.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “주된 보증금은 해소, 전체 권리는 아직 미확정”

이 사건은 겉으로 보면 보증금 270,900,000원의 선순위 임차권 때문에 피해야 할 물건처럼 보입니다. 현재 최저가 217,600,000원보다 보증금이 크기 때문입니다. 특별매각조건이 없다면 낮은 낙찰가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없고, 잔여 보증금 인수 부담까지 실질취득비에 반영해야 합니다.

하지만 매각물건명세서에는 최두식과 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소한다는 조건이 명시되어 있습니다. 따라서 최두식의 선순위 보증금은 이 조건을 전제로 실질 인수 0원으로 처리하는 것이 타당합니다.

문제는 오주형입니다. 말소기준권리보다 앞선 전입은 확인되지만 보증금·확정일자·점유관계가 불명확해 별도의 인수 위험을 배제할 수 없습니다. 최두식의 잔액 포기가 오주형의 권리까지 없애는 것은 아닙니다. 여기에 실거래 비교 근거도 없어 최저가의 가격 매력을 객관적으로 입증할 수 없습니다.

결론은 입찰 보류 및 권리 재확인입니다. 주된 보증금 부담이 해소되는 특별매각조건은 긍정적이지만, 오주형의 권리관계가 확정되고 실제 거래가격과의 비교가 끝나기 전에는 총취득비용과 투자 안전성을 확정할 수 없습니다. 이번 물건의 승부처는 유찰 할인율이 아니라 특별매각조건의 효력과 남아 있는 임차인 조사의 완결성입니다.