의정부지방법원 2026타경214. 파주시 야당동 해밀채 4층 401호, 다세대주택입니다. 2019년 6월 7일 수협은행이 채권최고액 244,950,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 파주시·국세 압류, 오케이저축은행 가압류, 소유권이전청구권 가등기, 경매개시결정, 스튜디오클론 가압류 등이 이어졌지만 등기 분석상 모두 말소기준 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다.
임차 점유자는 이숙남, HONG ZHOUYING 두 명입니다. 전입일은 각각 2023년 11월 20일, 2019년 12월 26일로 모두 말소기준일인 2019년 6월 7일보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 판정됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당 규모 자체는 확정하기 어렵지만, 대항력이 없으므로 보증금 미배당액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경214 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 196-5 해밀채 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 건물 내 제4층 제401호 · 사용승인일 2018.01.19. |
| 소유자 | 이선봉 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 229,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 211,872,689원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.06.07. 수협은행 근저당권입니다. 현재 남아 있는 파주시 압류, 강서세무서·금천세무서·서인천세무서 관련 압류, 오케이저축은행 가압류, 2025년 소유권이전청구권 가등기, 경매개시결정, 스튜디오클론 가압류는 모두 그 뒤에 접수됐습니다. 등기 분석상 매각으로 소멸하는 구조여서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없다
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이숙남 | 2023.11.20 | 2026.02.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HONG ZHOUYING | 2019.12.26 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 하지만 전입 자체가 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 인정되지 않습니다. 따라서 보증금이 배당에서 전액 회수되지 않더라도 그 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 유형은 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 2명입니다.
③ 시세 비교 — 신건 2.29억은 최근 시세 이상
해밀채의 비교 거래는 전용 53~54㎡대 4건입니다. 전체 평균은 235,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래와 하락 추세를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 222,500,000원, 최신 거래는 220,000,000원이고, 최근 가격은 이전 거래 대비 -10.1% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 54.42㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2024.08 | 53.73㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2023.05 | 53.92㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2021.12 | 54.42㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 235,000,000원 |
현재 최저가 229,000,000원은 전체 평균 235,000,000원보다는 낮지만, 이는 과거의 240,000,000원·255,000,000원 거래가 포함된 평균입니다. 최근 시장만 보면 최저가는 최근 12개월 평균의 102.9%이며, 최신 거래 220,000,000원보다도 9,000,000원 높습니다. 더구나 추세가 -10.1%이므로 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,006,000원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 244,950,000원 | 224,994,000원 |
| 3. 가압류 · 오케이저축은행 | 9,346,396원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 스튜디오클론 | 21,680,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 275,976,396원 중 224,994,000원이 배당되고, 미배당은 50,982,396원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야당역(경의중앙선) 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 야당역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 2018.01.19. 사용승인, 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 401호이며 승강기·난방·급배수설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거복합 Zone), 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 877,100원/㎡입니다.
- 환금성. 해밀채는 11세대이고 비교 거래가 4건으로 많지 않습니다. 최근 거래가격도 255,000,000원에서 220,000,000원까지 낮아진 흐름입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2025.04.09. 소유권이전청구권 가등기의 원인과 성격을 등기원인서류·매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 세금 우선순위 확인. 파주시와 국세 압류 가운데 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당 순서와 잔액을 정확히 판단할 수 있습니다.
- 임차보증금 확인. 두 점유자 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 배당요구와 명도 협의에 필요한 금액 관계를 확인하세요.
- 신건 가격 경계. 최저가 2.29억은 최근 12개월 평균 2.225억의 102.9%이고 최신 거래 2.20억보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래 대비 -10.1%인 만큼 과거 2.40억·2.55억 거래를 기준으로 응찰가를 높이지 않는 것이 중요합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 183,200,000원, 2회 유찰 시 146,560,000원이며 두 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금·점유관계를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 신건 가격에는 여유가 없다
이 물건의 기본 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019년 수협은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 압류·가압류·가등기·경매개시결정은 등기 분석상 소멸합니다. 실제 점유 임차인 두 명도 전입이 말소기준 이후라 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 가격은 별개입니다. 감정가이자 신건 최저가인 2.29억은 최근 평균 2.225억의 102.9%이고 최신 거래 2.20억보다 높습니다. 시장 추세도 -10.1%로 하락 중입니다. 여기에 가등기 성격과 당해세 여부라는 확인 과제가 남아 있습니다. 결론은 “권리 소멸 구조는 양호하지만, 신건 가격 메리트는 부족하고 원본 확인이 필요한 C등급 물건”입니다.
