서울남부지방법원 2026타경3523. 당산동 훼미리하우스138 제10층 제1005호로, 공부상 도시형 생활주택으로 이용 중인 전용 14.28㎡ 물건입니다. 현재 말소기준은 2023.04.04. 영등포구 압류입니다. 고정필은 2021.09.23. 주민등록, 2021.08.30. 확정일자로 이 기준보다 앞서며 보증금은 145,000,000원입니다. 따라서 원칙적인 구조만 보면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 사건입니다.

하지만 이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서 비고에는 임차인 고정필 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 배당표상 계산되는 17,620,000원은 룰상 미배당액이지만, 이 조건이 이행되는 전제에서는 고정필 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 단, 이 포기·말소 조건은 고정필과 주택도시보증공사에 관한 것이므로 신혜연의 미상 점유관계까지 해결해 주는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 조건부 포기가 핵심

등기부상 과거 하나은행 근저당은 2021.09.03. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.04.04. 영등포구 압류이고, 이후 계양세무서장 압류, 부천세무서장 압류, 고정필의 주택임차권등기 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 소멸 여부와 보증금 반환책임은 별개이므로, 고정필의 선순위 대항력 여부를 따로 보아야 합니다.

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② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건

가격 판단에서는 전체 기간 평균 114,400,000원보다 최근 12개월 평균 112,777,777원, 최신 거래 114,000,000원, 그리고 최근과 이전 구간의 가격 추세 -5.4%를 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가이자 조건부 포기 반영 실질취득액인 130,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.3%입니다. 즉 신건 가격을 두고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거가 없습니다.

최신 거래는 2026.05.의 114,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 112,777,777원입니다. 반면 현재 최저매각가는 130,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 115.3%이고, 전체 거래 평균 114,400,000원 대비로도 113.6%입니다. 더구나 최근 구간이 이전 구간보다 5.4% 낮은 흐름이어서, 과거의 높은 거래를 근거로 현재 가격을 정당화하기도 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)

배당 계산만 보면 고정필 보증금 중 17,620,000원이 미배당되어 매수인 인수액으로 산출됩니다. 그러나 매각물건명세서의 조건부 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 반영하면 고정필 관련 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 신혜연 관련 미상 위험은 위 0원 판단에 포함되지 않습니다.

* 위 “실질 0원”은 고정필 및 주택도시보증공사에 관한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제로 이행되는 전제입니다. 이 조건 밖 임차인·점유자의 권리까지 0원이 된다는 의미는 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 사건상 다세대이며 감정평가상 공부는 도시형 생활주택입니다. 전용면적은 14.28㎡입니다.
• 위치. 서울영동초등학교 북동측 인근으로, 다세대주택·도시형생활주택·오피스텔·근린생활시설·아파트가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 당산역과 영등포시장역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물의 10층이며 사용승인일은 2013.02.08.입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 448.0㎡, 일반상업지역·준주거지역이며 공시지가는 8,824,000원/㎡입니다. 북동측 약 20미터, 남동측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 거래 흐름. 훼미리하우스138은 138세대이며 최근 거래 표본은 존재하지만, 최근 구간 가격이 이전 구간보다 5.4% 낮아진 흐름입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 고정필 및 주택도시보증공사의 배당 부족액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 매각조건으로 실제 어떻게 기재돼 있는지 원문을 재확인해야 합니다.
• 신혜연 점유관계 확인. 전입 2025.04.07. 외에 보증금·확정일자·점유 상세가 미상입니다. 고정필에 대한 포기 조건과 별개의 위험으로 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 영등포구·계양세무서장·부천세무서장 관련 압류가 있습니다. 당해세라면 배당 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
• 가격 상한 보수적으로 설정. 현재 130,000,000원은 최근 12개월 평균 112,777,777원의 115.3%이며 최신 거래 114,000,000원보다도 높습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 이전 구간 대비 -5.4%이므로 전체 기간 평균이나 과거 고가 거래만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
• 점유·명도 확인. 실제 점유자와 인도 대상이 누구인지 현장에서 확인하고, 임차권등기 말소 조건의 이행 시점과 명도 절차를 함께 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수 0원”보다 더 중요한 것은 현재 가격과 미상 점유

이 사건의 첫인상은 보증금 145,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 인수형입니다. 현재 매각가 130,000,000원을 그대로 적용하면 배당표상 미배당액도 17,620,000원 발생합니다. 하지만 매각물건명세서 비고의 조건에 따라 고정필과 주택도시보증공사가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 이 부분의 실질 인수는 0원으로 보는 것이 맞습니다.

그렇다고 높은 등급을 줄 수 있는 사건은 아닙니다. 조건 밖의 신혜연은 보증금과 확정일자 등이 미상이고, 현재 실질취득액 130,000,000원은 최근 12개월 평균 112,777,777원의 115.3%입니다. 최신 거래 114,000,000원보다도 높으며, 최근 가격 추세는 -5.4%입니다. 즉 주된 인수위험은 조건부로 해소됐지만, 가격은 최근 시세 이상이고 미상 점유 위험도 남아 있습니다. 이 물건의 핵심은 낮아 보이는 경매가격이 아니라, 조건부 포기·말소의 확실한 이행과 신혜연 점유관계 확인입니다.