서울남부지방법원 2026타경3523. 영등포구 당산동 훼미리하우스138 제10층 제1005호는 공부상 도시형생활주택으로 이용되는 다세대 물건입니다. 2013년 사용승인된 철근콘크리트 건물로, 이번 경매 대상은 13층 건물의 10층에 있습니다. 동일 면적 실거래 비교 기준은 전용 14.28㎡입니다.

등기부상 소유자는 박일성이며 2021.10.12 매매로 소유권을 취득했습니다. 그 후 영등포구의 압류가 2023.04.04 접수됐고, 이것이 이번 사건에서 제시된 말소기준권리입니다. 이후 국세 압류와 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 다만 임차인 고정필의 전입일은 말소기준권리보다 앞서므로, 등기상 후순위 임차권이라는 사실만으로 보증금 인수위험이 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인의 보증금이 핵심

먼저 등기부상 과거 하나은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 이 근저당권은 이번 경매에서 매수인이 새로 인수하는 권리가 아닙니다. 현재 제시된 말소기준권리는 2023.04.04 영등포구 압류입니다. 이후 접수된 계양세무서장·부천세무서장 관련 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 인수 포기 조건이 존재

고정필의 임차권등기일은 2023.12.18이며, 전입일과 확정일자는 말소기준권리보다 앞섭니다. 신혜연은 전입신고일이 말소기준 이후로 확인되지만, 점유 개시 경위와 보증금·임대차 내용은 추가 확인이 필요합니다.

주택도시보증공사의 지위도 구별해야 합니다. 공사는 경매신청채권자이자 임차권 승계인으로 표시돼 있으며, 고정필의 보증금과 공사 청구액을 서로 다른 임차보증금으로 더하면 안 됩니다. 조사상 이름이 확인되는 사람은 고정필과 신혜연이며, 보증기관은 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 확약 적용 시 저렴하지만 하락 추세 주의

훼미리하우스138은 138세대 규모이며 사용승인일은 2013.02.08입니다. 전용 14.28㎡와 유사한 면적의 실거래 12건을 보면 전체 평균은 114,400,000원입니다. 그러나 현재 가격 판단에서 더 중요한 지표는 최근 12개월 거래 9건 평균 112,777,777원과 최근 거래, 그리고 -5.4%의 가격 추세입니다.

현재 최저매각가 104,000,000원은 최근 12개월 평균 112,777,777원의 92.2%입니다. 최신 기준 거래금액인 2026.05의 114,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 고정필 보증금 인수 포기 조건이 유효하게 적용되고, 별도의 추가 인수위험이 확인되지 않는다는 전제에서는 일정 수준의 가격 할인 효과가 있습니다.

다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -5.4%라는 점은 중요합니다. 전체 평균 114,400,000원은 과거 상대적으로 높은 거래가의 영향을 받을 수 있으므로, 이를 기준으로 할인 폭을 과대평가하면 안 됩니다. 특히 14.28㎡의 소형 주거상품은 실제 매수층과 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)

예상배당은 집행비용 2,256,000원과 임차인 우선변제액 101,744,000원으로 매각대금 104,000,000원을 배분한 단순 추정입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 청구액은 승계관계가 있으므로 고정필 보증금과 별개의 추가 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액의 관계

확약이 없었다면 유찰로 매각가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액도 감소해, 매수인 인수액이 증가하게 됩니다. 따라서 낙찰가만 낮아진다고 실질취득금액까지 같은 폭으로 하락하지 않습니다.

반대로 고정필 및 승계인의 포기·말소 조건이 유효하게 적용되면, 위 각 회차의 고정필 관련 실질 인수액은 0원이므로 매수인의 기본 취득부담은 낙찰가를 중심으로 판단할 수 있습니다. 다만 이는 신혜연 등 별도 점유관계가 확인됐다는 뜻이 아니며, 제시된 후속 회차 가격도 실제 매각조건 변경 없이 그대로 확정된다는 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울영동초등학교 북동측 인근으로, 다세대주택·도시형생활주택·오피스텔·근린생활시설·아파트가 혼재한 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 있으며 당산역과 영등포시장역이 근거리에 있어 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2013.02.08 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북동측 약 20m, 남동측 약 6m 포장도로에 접하는 입지로 조사됐습니다.
• 토지·규제. 준주거지역과 일반상업지역 관련 지정이 있고, 교육환경보호구역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 토지거래허가구역 관련 지정도 확인되므로 해당 물건에 실제 허가가 필요한지 용도별 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공부상 상태. 도시형생활주택으로 이용 중이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 138세대 규모의 소형 주거상품으로 실거래 사례가 있지만, 전용 14.28㎡ 수준의 협소한 면적과 최근 가격 하락 추세를 고려하면 매도 시 수요층을 신중하게 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 조건 원문 확인. 고정필과 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기, 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 포함돼 있는지 최신 매각물건명세서로 다시 확인하세요.
• 확약 이행 가능성. 임차권등기 말소 시점과 절차, 미배당 보증금에 대한 추가 청구 가능성이 없는지를 확인해야 합니다.
• 신혜연 점유 조사. 전입일은 말소기준권리 이후지만, 실제 거주 여부·보증금·임대차계약·점유 경위를 확인하세요. 고정필의 확약이 자동 적용되는 사람은 아닙니다.
• 보증기관 승계 관계. 고정필과 주택도시보증공사 사이의 임차권 승계 범위를 확인하고, 동일 보증금이 중복 계산되지 않도록 하세요.
• 조세채권 확인. 영등포구·계양세무서장·부천세무서장 관련 압류가 존재합니다. 당해세와 법정기일, 실제 배당순위에 영향을 주는 세금채권을 확인해야 합니다.
• 시세 기준 재확인. 전체 평균 114,400,000원보다 최근 12개월 평균 112,777,777원과 최신 거래 114,000,000원을 우선 참고하세요. 특히 -5.4%의 하락 추세를 입찰가격에 반영해야 합니다.
• 소형 주택의 관리비·명도. 실제 점유상황과 체납 관리비 중 승계 가능한 항목, 인도 절차와 예상 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 최신 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “1.04억 낙찰”보다 중요한 것은 “인수 0원 조건”

이 사건의 핵심은 145,000,000원 임차보증금의 법적 처리입니다. 고정필은 말소기준권리보다 전입이 빠른 대항력 임차인이므로, 단순 배당계산만으로 접근하면 현재 회차에서 43,256,000원 인수위험이 생기는 물건입니다. 이 금액을 무시하고 최저매각가 104,000,000원만 보는 분석은 정확하지 않습니다.

그러나 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 실제로 유효하게 적용된다면, 고정필 보증금 인수액은 0원이며, 최저가 104,000,000원을 기준으로 취득부담을 평가할 수 있습니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 112,777,777원의 92.2%로 일정 수준의 할인 여지가 있는 가격입니다.

문제는 남은 불확실성입니다. 별도 점유자 신혜연의 보증금과 임대차 내용이 확인되지 않았고, 주택가격 추세도 -5.4%로 하락 중입니다. 작은 전용면적과 환금성까지 함께 고려하면, 권리위험은 확약으로 상당 부분 해소되지만 가격과 점유 위험에 대한 검증은 계속 필요합니다.

종합 판단은 C등급. 조건부 인수 0원의 장점은 분명하지만, 확약 범위 밖 점유관계와 시세 하락이라는 변수가 남아 있습니다. 이 물건은 단순한 유찰 할인율보다 확약의 실제 효력과 명도 가능성, 그리고 보수적인 입찰가격 설정이 결과를 좌우합니다.