의정부지방법원 2026타경405. 고양시 덕양구 동산동 이편한세상시티삼송3차 306동 1301호입니다. 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 지상 27층 건물의 13층에 위치하며, 2019.05.02 사용승인된 철근콘크리트 구조의 집합건물입니다.

등기상 소유자는 이상훈입니다. 2019.07.25 소유권이전 당시 거래가액은 408,800,000원으로 기재되어 있습니다. 이후 여러 담보권과 압류, 경매개시 이력이 이어졌으며, 현재 사건은 주식회사 예가람저축은행이 채권자로 기재된 임의경매입니다.

권리분석의 출발점은 2021.07.23 설정된 주식회사케이엠투자대부의 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원으로, 말소기준권리로 분류되어 있습니다. 다만 이 사건은 과거 근저당권과 채권양도·질권설정이 함께 확인되므로, 말소기준권리의 판단 근거와 배당관계를 원본 등기부에서 대조할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권 이전과 질권까지 확인

말소기준으로 분류된 권리는 2021.07.23 접수된 을구 3번 근저당권입니다. 근저당권자는 주식회사케이엠투자대부, 채무자는 주식회사선화산업개발, 채권최고액은 480,000,000원입니다.

이 근저당권에는 2021.08.06 주식회사예가람저축은행을 채권자로 하는 근저당권부채권 질권설정이 있습니다. 경매신청채권자와 담보채권의 관계가 연결되는 부분이므로, 실제 배당금의 귀속과 질권 처리 여부는 별도로 확인해야 합니다.

말소기준 이후에는 국민건강보험공단 압류, 국세·지방세 관련 압류, 권동회 및 근로복지공단 가압류, 현 경매개시결정 등이 이어집니다. 해당 후순위 압류·가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 압류등기 말소와 세금 배당 우선순위는 별개의 문제입니다.

임차인 신고 내역은 없습니다. 예상배당상 매수인 인수금액도 0원입니다. 그러나 실제 점유자와 임대차관계, 대항력 여부를 단정할 만한 별도 확인 결과가 있는 것은 아니므로, 입찰 전 현황조사서와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.

② 가격 분석 — 70% 낙찰 하한, 시세 판단은 별개

현재 최저매각가는 감정가의 70%인 400,400,000원입니다. 한 차례 유찰을 거쳤으며, 아래와 같이 회차별 매각가격이 제시되어 있습니다.

회차가 진행될수록 매각가격은 낮아지지만, 담보권자와 후순위 채권자에게 돌아갈 배당재원도 줄어듭니다. 현재 회차의 채권 미배당 예상액은 139,209,557원이며, 추가 유찰 시 미배당 규모는 더욱 커지는 구조입니다.

특히 근린시설로 표시된 물건이 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있다는 점은 중요합니다. 실제 용도와 공부상 용도의 관계, 가능한 이용방식, 수요층 및 환금성을 확인한 뒤 동일한 이용유형의 거래사례와 비교해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 400,400,000원 가정)

집행비용 6,404,000원은 매각가 기준 추정액입니다. 채권액은 근저당 채권최고액 및 가압류 청구금액 기준으로 산정되었습니다. 당해세·우선변제 등은 미반영이며, 실제 배당은 배당요구·채권확정 및 담보권의 순위에 따라 달라질 수 있습니다.

신청채권자인 주식회사 예가람저축은행의 청구금액은 241,732,332원입니다. 회차별 계산상 신청채권자 직접 배당액은 0원으로 표시되지만, 근저당권부채권 질권설정이 존재하는 만큼 담보채권에 대한 실제 배당금 귀속과 질권자의 권리를 단순히 이 수치만으로 확정해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 덕양구 동산동 창릉초등학교 북측 인근. 주변에는 아파트단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 북서측 약 18m, 서측 약 15m, 남측 약 20m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 27층 건물로, 위생·급배수 및 난방설비가 갖추어져 있습니다. 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지이용. 준주거지역 및 삼송택지개발 지구단위계획구역에 해당하며, 교육환경 보호구역·군사시설 보호 관련 제한 및 과밀억제권역 등도 기재되어 있습니다.
• 이용유형. 근린시설 표기와 업무시설(오피스텔) 이용상태의 관계를 확인해야 합니다. 실제 사용 가능 용도에 따라 임대수요와 매매수요가 달라질 수 있습니다.
• 환금성. 개별 호실의 수요와 매각 가능 가격은 비교 거래사례 및 임대수익 등을 확인한 뒤 판단해야 합니다. 감정가 대비 하락 폭만으로 환금성이 우수하다고 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2021.07.23 근저당권뿐 아니라 2019.07.25 근저당권의 말소 및 2026.01.15 이전등기 효력을 최신 등기사항전부증명서로 대조하세요.
• 질권설정 확인. 주식회사케이엠투자대부의 근저당권부채권에 설정된 주식회사예가람저축은행의 질권과 경매신청채권자의 관계, 실제 배당금 귀속을 확인하세요.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류와 국민건강보험공단 압류의 체납 원인, 우선순위 및 매각대금 배당 영향을 확인하세요.
• 임대차 및 점유 확인. 임차인 신고가 없더라도 실제 점유자, 전입·사업자등록, 임대차계약 및 보증금 여부를 확인하세요. 용도에 맞는 점유·대항력 판단이 필요합니다.
• 용도 확인. 근린시설 표기와 업무시설(오피스텔) 이용상태를 건축물대장·집합건축물대장 및 관련 공부와 대조하고, 가능한 이용 및 금융 조건도 검토하세요.
• 시세 검증. 동일 건물 또는 인근의 유사한 업무시설(오피스텔) 실거래와 임대사례를 조사한 뒤 응찰가격 상한을 결정하세요.
• 관리비 및 인도. 체납 관리비, 실제 점유관계 및 매각 후 인도에 필요한 절차와 비용을 확인하세요.
• 매각기일 확인. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 입찰 전 최종 확인하세요.

맺으며 — “70%로 내려왔다 ≠ 시세보다 싸다”

이 사건의 현재 최저매각가는 400,400,000원입니다. 감정가 572,000,000원과 비교하면 분명 낮아진 가격입니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원으로 나타납니다.

그러나 이 물건은 단순히 후순위 근저당과 가압류만 있는 구조가 아닙니다. 과거 담보권의 말소·이전 이력과 근저당권부채권 질권설정이 존재하며, 조세 관련 압류가 배당에 미칠 영향도 확인해야 합니다. 실제 점유 및 임대차관계 역시 원본 확인이 필요합니다.

더 중요한 것은 현재 최저가가 시세보다 저렴하다는 근거가 아직 없다는 점입니다. 업무시설(오피스텔)의 거래사례와 실제 사용 조건을 검토하지 않고 감정가 대비 할인율만으로 접근하면 가격 위험을 놓칠 수 있습니다.

결론은 권리 추가 확인, 시세 판단 보류입니다. 현재 회차의 예상 인수액 0원은 긍정적인 요소지만, 담보권 관계를 확인하고 동일 용도의 최근 실거래와 비교하여 가격 경쟁력을 검증한 후 입찰 여부를 판단하는 편이 합리적입니다.