의정부지방법원 2026타경405. 고양시 덕양구 동산동 이편한세상시티삼송3차 306동 13층 1301호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 27층이며 본건은 13층입니다. 소유자는 이상훈이고, 2019.07.25. 거래가액 408,800,000원으로 소유권을 취득한 등기가 확인됩니다.
현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2021.07.23. 설정된 주식회사케이엠투자대부의 채권최고액 480,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 국민건강보험공단·국·고양시의 압류와 권동회·근로복지공단의 가압류, 2026.02.03. 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경405 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 동산동 368 이편한세상시티삼송3차 306동 13층 1301호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상27층 중 13층 · 사용승인일 2019.05.02 |
| 소유자 | 이상훈 · 2019.07.25. 거래가액 408,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 572,000,000원 / 572,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 241,732,332원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계로 인해 낙찰자가 떠안을 임차보증금은 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리 이후의 압류·가압류와 경매개시결정도 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가와 신건 최저매각가는 모두 572,000,000원입니다. 현재 0회 유찰 상태이며, 1회 유찰 시 시나리오 금액은 457,600,000원, 2회 유찰 시에는 366,080,000원입니다.
다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 거래 추세가 제시되지 않았습니다. 따라서 572,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지 비교할 근거가 없으며, 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 입찰 판단의 핵심은 권리보다 실제 오피스텔 거래가격을 별도로 대조하는 데 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 572,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,120,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사케이엠투자대부 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 가압류 · 권동회 | 43,205,557원 | 43,205,557원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,674,443원 |
572,000,000원 매각을 가정한 계산에서는 표시 채권 533,205,557원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 30,674,443원입니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서와 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창릉초등학교 북측 인근이며, 주변에 아파트단지·오피스텔·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 약 18m, 서측 약 15m, 남측 약 20m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지계획. 준주거지역·지구단위계획구역(삼송택지개발)·과밀억제권역·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가 572,000,000원의 적정성을 판단할 최근 오피스텔 실거래 자료가 없으므로 응찰 전 반드시 별도로 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당 순서가 달라질 수 있으므로 세목·법정기일을 확인해야 합니다.
- 근저당권부 질권. 2021.08.06. 주식회사예가람저축은행의 근저당권부채권 질권설정이 있으므로 배당요구·채권관계 원본을 확인하는 것이 안전합니다.
- 용도 확인. 사건상 표시는 근린시설이고 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이므로 실제 사용·전입·사업자등록 및 용도 관련 사항을 현장에서 확인해야 합니다.
- 회차 전략. 1회 유찰 시 457,600,000원, 2회 유찰 시 366,080,000원으로 내려가지만, 가격 메리트 판단은 반드시 당시 실거래와 함께 해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증이 먼저
이 물건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 권리 자체는 비교적 단순한 구조입니다. 2021.07.23. 근저당권을 기준으로 이후 압류·가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 점도 명확합니다. 다만 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부는 배당에 영향을 줄 수 있어 확인이 필요합니다.
가격에서는 결론을 서두르면 안 됩니다. 감정가와 최저가는 572,000,000원이지만 이를 비교할 최근 실거래 자료가 없어 신건 가격의 우열을 판단할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 확인 후 판단. 이 사건은 그 구분을 분명히 해야 하는 물건입니다.
