서울남부지방법원 2026타경3567. 서울 구로구 오류동 ‘다원리치타운’ 제106동 602호, 전용면적 24.62㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자는 서동호 씨이고 2021년 1월 11일 매매로 취득한 거래가액은 235,000,000원입니다. 등기부에는 과거 신탁과 60억 원의 채권최고액 근저당이 있었지만 현재는 이미 말소된 상태입니다.

진짜 권리 포인트는 2023년 3월 15일 설정된 주택임차권입니다. 임차인 심승현의 보증금은 235,000,000원, 전입일은 2021년 2월 1일, 확정일자는 2021년 1월 12일로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 따라서 확약이 없다면 현재 낙찰가 188,800,000원에 49,643,200원이 추가되어 총 실질취득액이 238,443,200원까지 올라갑니다. 그러나 이번 매각조건에는 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 확약이 명시되어 있어, 확약이 이행되는 경우 임차보증금 인수는 실질 0원으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 강하지만, 확약이 핵심

실제 임차인은 1명입니다. 매각물건명세서의 ‘시보증’은 별도 임차인이 아니라 심승현의 보증금에 대한 주택도시보증공사의 대위·승계 중복신고입니다. 따라서 보증금은 235,000,000원 한 건으로 보며 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 36% 낮다

다원리치타운의 전용 24.62㎡ 대상과 면적이 맞는 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 267,500,000원이지만, 가격 메리트 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2024.09 한 건으로 295,000,000원이며 최신 거래 역시 295,000,000원입니다.

현재 최저가 188,800,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 295,000,000원의 64.0%입니다. 즉 최근 거래 대비 36.0% 낮은 가격입니다. 감정가 236,000,000원도 최근 거래의 80.0% 수준입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 22.9% 높게 나타나 해당 단지 실거래 표본은 하락 추세가 아니라 상승 방향입니다.

③ 예상배당표 (매각가 188,800,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 3,443,200원과 임차인 심승현에게 185,356,800원이 배당되고, 임차보증금 49,643,200원이 미배당으로 남습니다. 이 부족분은 매각조건의 확약이 이행되면 매수인에게 실질적으로 인수되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

④ 별도등기·입지·환금성 메모 (감정평가요항표 및 등기사항 기준)

• 토지 별도등기. 매각물건명세서에 토지 을구 1번 구분지상권설정 등기 (2020.09.28. 제223457호)는 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 임차보증금 확약과 별개의 인수 리스크이므로 반드시 원본 확인이 필요합니다.
• 임차권. 심승현의 임차보증금은 235,000,000원이며 전입 2021.02.01, 확정일자 2021.01.12, 임차권등기 2023.03.15입니다. 대항력·우선변제권이 있으므로 확약 조건이 충족되는지 확인해야 합니다.
• 임대사업자 등록. 2021.02.25 민간임대주택 등기가 되어 있으며, 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대의무기간과 임대료 증액기준이 기재되어 있습니다. 낙찰 후 적용되는 의무와 절차는 별도 확인이 필요합니다.
• 입지. 오남중학교 서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장 및 7호선 천왕역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상6층 건물 내 6층 602호이며 사용승인일은 2020.09.16입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 토지. 2,511.8㎡, 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지·부정형이며 세로한면(가) 도로에 접합니다. 공시지가는 2,501,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재되어 있어 세부 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 110세대, 사용승인 2020.09.16으로 비교적 신축에 가깝지만, 실거래 표본은 2건뿐입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰은 2.1회, 매각률은 0.0으로 나타나 환금성은 보수적으로 접근하는 편이 좋습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약 원본 확인. 심승현과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기 및 주택임차권등기 말소가 실제 매각조건대로 이행되는지 반드시 확인하세요. 현재 계산상 부족분은 49,643,200원입니다.
• 보증기관 중복계산 금지. 주택도시보증공사는 심승현 보증금의 대위·승계인으로 별도 임차인이 아닙니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금 235,000,000원을 한 번만 계산합니다.
• 별도등기 확인. 토지 을구 1번 구분지상권은 매수인 인수사항입니다. 임차보증금 확약으로 없어지는 권리가 아니므로 토지 등기 원본과 권리 내용을 별도로 확인하세요.
• 가격 기준. 현재 실질취득은 확약 이행 시 188,800,000원으로 최근12개월 평균·최신 거래 295,000,000원의 64.0%입니다. 최근 거래보다 충분히 낮지만 거래 표본이 2건뿐이라는 점은 감안하세요.
• 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 최저가는 151,040,000원, 3회 유찰 시 120,832,000원입니다. 확약이 유지된다면 임차보증금 실질 인수는 각 회차 0원입니다.
• 확약 불이행 시나리오. 확약이 없다면 현재 총액 238,443,200원, 2회 유찰 237,914,560원, 3회 유찰 237,491,648원으로 거의 235,000,000원에 수렴합니다. 따라서 단순 최저가만으로 입찰가를 판단하면 안 됩니다.
• 명도·임대관계. 임대관계는 미상으로 기재되어 있고 임차권등기가 존재하므로, 확약 이행 여부와 실제 점유·명도 상태를 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기 관련 서류와 토지 별도등기를 직접 대조한 뒤 입찰하세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 확약이 먼저다”

이 물건은 단순한 무인수형 경매가 아닙니다. 심승현의 보증금 2.35억은 대항력과 우선변제권이 있고, 현재 최저가 1.888억보다 큽니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 매수인의 총 실질취득액은 보증금 수준에 고정되는 구조입니다.

그러나 이번 매각조건에는 심승현과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 확약 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 이행된다면 법적 계산상 49,643,200원의 인수액은 실질 0원이 되고, 현재 실질취득액은 188,800,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 295,000,000원의 64.0%로, 가격만 보면 충분한 메리트가 있습니다.

다만 최종 판단을 흐리는 두 가지가 남습니다. 하나는 매수인이 인수하는 토지 별도등기 구분지상권, 다른 하나는 민간임대주택 등록과 얇은 실거래 표본입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “가격은 좋다. 하지만 확약과 별도등기를 확인한 뒤 들어가야 한다”입니다. 특히 입찰 직전에는 임차권 말소 확약의 효력·조건과 토지 별도등기의 구체적 권리내용을 원본으로 확인하는 것이 핵심입니다.