서울남부지방법원 2026타경3567. 오류동 다원리치타운 106동 602호, 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 서동호는 2021.01.11 매매를 원인으로 거래가액 235,000,000원에 취득했고, 현재 감정가와 최저매각가는 236,000,000원입니다. 사건을 신청한 채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 235,000,000원입니다.

권리분석의 중심은 두 갈래입니다. 하나는 2021.02.01 전입·점유를 갖춘 임차인 심승현의 235,000,000원 보증금, 다른 하나는 매각물건명세서가 명시한 토지 별도등기 구분지상권 인수입니다. 임차보증금은 매각조건상의 포기·말소 약정 때문에 실질 인수액이 0원이지만, 구분지상권은 별개의 권리이므로 임차인 확약과 혼동해 지워서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 보증금은 조건부 해소, 별도등기는 인수

현재 말소기준으로 제시된 권리는 2026.02.19 강제경매개시결정입니다. 과거 강구수산업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당은 이미 말소됐습니다. 반면 심승현의 주택임차권은 2023.03.15 등기됐고, 그 기초가 되는 전입·점유는 2021.02.01, 확정일자는 2021.01.12로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 미배당 보증금 잔액을 매수인이 떠안을 수 있는 선순위 대항력 임차인 구조입니다.

* 포기·말소 조건이 없었다면 대항력 임차인의 미배당액은 매수인 인수 대상입니다. 이 사건은 해당 임차인이 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어 실질 인수액을 0원으로 봅니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 최저가가 낮다

다원리치타운은 110세대, 사용승인일은 2020.09.16입니다. 대상면적은 24.62㎡이고 실거래 면적도 24.36㎡·24.67㎡로 매칭됩니다. 확인되는 거래는 2건이며, 최신 거래는 2024.09 295,000,000원, 이전 거래는 2023.03 240,000,000원입니다.

가격 판단은 전체 평균 267,500,000원보다 최근 12개월 평균 295,000,000원과 최신 거래 295,000,000원을 우선해서 보는 것이 맞습니다. 현재 최저가 236,000,000원은 이 기준의 80.0%입니다. 또한 최근 구간이 이전 구간보다 22.9% 높은 흐름으로 집계돼, 하락 추세를 전제로 가격을 깎아 볼 데이터는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)

현재 회차 계산상 심승현 보증금의 미배당액은 3,104,000원입니다. 일반적인 대항력 임차인이라면 이 금액은 매수인 인수 대상이지만, 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있어 실질 보증금 인수는 0원입니다. 토지 별도등기 구분지상권 인수는 이 배당표의 금액 계산과 별개입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 기준시점 현재 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 토지는 다세대 및 제1·2종 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.
• 입지. 서울특별시 구로구 오류동 오남중학교 서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 7호선 천왕역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 도로·토지. 북서측 세로변 포장도로에 접하며, 토지는 평지의 부정형입니다. 공시지가는 2,501,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 다원리치타운은 110세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.1회, 매각률은 0.0%입니다. 일반 아파트처럼 환금성을 전제하기보다 소형 다세대 시장의 거래층을 보수적으로 보는 편이 맞습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 구분지상권 원문 확인. 토지 별도등기 을구 1번 구분지상권은 매수인 인수로 명시돼 있습니다. 권리의 범위와 내용을 별도등기 원문으로 확인해야 합니다.
• 포기·말소 조건 확인. 심승현 및 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 최종 원본을 대조해야 합니다.
• 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 심승현 1명입니다. 보증기관 승계 신고를 별도 임차인·별도 보증금으로 더하면 안 됩니다.
• 시세 표본 주의. 전체 실거래는 2건, 최근 12개월 평균은 1건입니다. 295,000,000원 한 건만으로 호가나 즉시 처분가를 단정하지 마세요.
• 유찰 이력 감안. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.1회, 매각률은 0.0%입니다. 가격 할인만큼 환금성도 함께 평가해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2021.02.25 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 매각조건과 관련 법률상 효과를 원본 서류와 함께 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·별도등기·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “보증금은 풀렸지만, 권리가 완전히 깨끗한 것은 아니다”

이 물건은 얼핏 보면 보증금 235,000,000원의 선순위 임차인이 있어 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 회차에서도 미배당 3,104,000원이 매수인에게 넘어가고, 유찰될수록 49,643,200원·86,874,560원으로 미배당액이 커지는 구조입니다. 그러나 매각조건이 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하므로, 심승현 보증금에 관한 실질 인수는 0원입니다.

그래도 결론을 ‘완전한 무인수 물건’으로 내리면 안 됩니다. 매각물건명세서가 토지 별도등기 구분지상권을 매수인이 인수한다고 명확히 적고 있기 때문입니다. 가격 자체는 236,000,000원으로 최근 12개월 평균·최신 거래 295,000,000원의 80.0% 수준이라 숫자상 메리트가 있지만, 실거래 표본이 2건에 불과하고 경매 통계상 평균 2.1회 유찰·매각률 0.0%인 점을 함께 봐야 합니다. 가격은 우위, 임차보증금은 조건부 해소, 최종 승부처는 별도등기 구분지상권과 환금성 확인입니다.