의정부지방법원 2026타경559. 경기도 고양시 덕양구 오금동의 고양삼송한강듀클래스 1층 근린시설 경매입니다. 주소에는 109호가 표시되지만, 매각물건명세서상 목록 1부터 목록 10까지 일괄매각이고, 감정평가상 1층 109호부터 118호까지 하나의 스크린골프 매장으로 이용 중입니다. 따라서 단일 소형 점포를 매입하는 구조가 아니라 여러 호실이 결합된 운동시설을 통째로 취득하는 거래로 이해해야 합니다.
소유자는 유한회사합심입니다. 2023년 소유권을 취득한 뒤 설정됐던 전북은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2024년 5월 14일 설정된 우리은행 근저당입니다. 이후 압류와 가압류가 잇따랐으며, 우리은행이 임의경매를 신청했습니다. 등기상 후순위 권리의 정리는 비교적 분명하지만, 실제 영업 점유자와 임대차관계가 확인되지 않은 점은 별도로 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경559 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 오금동 686 고양삼송한강듀클래스 1층 109호 외 일괄매각 대상 도로명: 경기도 고양시 덕양구 삼막3길 5 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 현황 운동시설(골프연습장) |
| 매각 범위 | 목록 1~10 일괄매각 · 1층 109~118호 · 지상 9층 건물 내 |
| 소유자 | 유한회사합심 (2023.06.29 소유권이전) |
| 등기 거래가액 | 545,929,000원 (갑구 2번 기재액) |
| 감정가 | 5,132,000,000원 |
| 최저매각가 | 3,592,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사우리은행 / 4,090,225,129원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.14 을구 2번 우리은행 근저당권 · 채권최고액 4,555,800,000원 |
| 점유 / 임대관계 | 스크린골프 매장으로 이용 중 · 실제 임대관계 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준
핵심은 을구 2번 우리은행 근저당권입니다. 2024년 5월 14일 설정됐으며 채권최고액은 4,555,800,000원입니다. 해당 근저당을 말소기준으로 하여 이후 발생한 한국캐피탈·전북은행·산은캐피탈·고양삼송한강듀클래스의 가압류와 고양시·고양시덕양구·국의 압류 등은 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다. 앞서 존재했던 전북은행 근저당권은 2024년 5월 14일 이미 말소된 상태입니다.
② 점유·임대차 — 스크린골프 영업과 임차권은 구분해야 한다
이 물건에는 신고·확인된 임차인 내역이 없지만, 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있습니다. 또한 목록 1~10은 실제로 하나의 스크린골프 매장으로 사용되고 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 확정하거나 현재 영업 주체가 소유자라고 단정할 수 없습니다.
| 실제 사용 | 운동시설(골프연습장) · 하나의 스크린골프 매장 |
|---|---|
| 신고·확인된 임차인 | 없음 |
| 실제 임대관계 | 미상 |
| 보증금 / 차임 | 확인되지 않음 |
| 대항력 / 우선변제권 | 대항력 가능성·우선변제 여부 미상 |
| 예상 인수액 | 0원 (현재 배당 가정 기준) |
| 명도 대상 | 실제 영업주체 및 점유관계 확인 필요 |
상업시설에서는 실제 점유자의 사업자등록, 인도 시점, 확정일자와 보증금 등으로 대항력·우선변제 문제가 달라질 수 있습니다. 현재 이 사항들이 확인되지 않았으므로 대항력 있는 임차인이 없다고 확정할 수 없습니다. 만약 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차관계가 별도로 확인된다면 미배당 보증금이 인수 부담으로 이어질 가능성이 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 70%가 시세 70%는 아니다
최초 감정가는 5,132,000,000원이고, 1회 유찰된 현재 최저가는 3,592,400,000원입니다. 감정가 대비 입찰 문턱이 크게 낮아진 것은 사실이지만, 이 지역의 유사 운동시설·상업시설 실거래나 임대수익이 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.
| 구분 | 매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 3,592,400,000원 | 70% | 1,415,320,650원 |
| 2회 유찰 시 | 2,514,680,000원 | 49% | 2,482,263,450원 |
| 3회 유찰 시 | 1,760,276,000원 | 34.3% | 3,229,123,410원 |
유찰 시나리오는 각 회차의 예상 최저매각가를 낙찰가로 가정한 계산입니다. 미배당은 채권자에게 배당되지 못하는 금액으로, 매수인이 그 금액을 그대로 인수한다는 뜻은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,592,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 38,324,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 4,555,800,000원 | 3,554,076,000원 |
| 2. 가압류 · 한국캐피탈 | 311,126,819원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 전북은행 | 18,258,395원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 산은캐피탈 | 59,433,726원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 고양삼송한강듀클래스 | 24,777,710원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면, 추정 집행비용 38,324,000원을 제외한 3,554,076,000원이 우리은행에 배당되고 매각대금이 소진됩니다. 우리은행의 채권최고액 기준으로도 전액 배당되지 않으며, 후순위 가압류 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다.
전체 채권액 4,969,396,650원 중 예상 채권자 배당액은 3,554,076,000원으로, 미배당은 1,415,320,650원입니다. 이는 채권 회수 부족을 의미하며, 현재 확인된 후순위 채권의 매수인 승계를 의미하지 않습니다. 다만 국세·지방세의 실제 우선배당이 반영되면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 고양시 덕양구 오금동 소재 오금상촌공원 북동측 인근입니다. 주변은 지식산업센터, 물류센터, 근린생활시설, 자연림 등이 혼재하는 형성 중인 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입 및 주정차가 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 서측과 남측에는 왕복 4차선, 동측에는 왕복 2차선 포장도로가 개설되어 있습니다. 차량 접근성이 필요한 운동시설 운영에 참고할 요소입니다.
- 건물·설비. 프리케스트콘크리트구조 및 철근콘크리트 평슬라브지붕 9층 건물의 1층 부분입니다. 위생·급배수시설, 승강기설비, 주차장시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도·규제. 준주거지역, 삼송택지개발 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 제한보호구역 등 관련 규제가 기재되어 있습니다. 실제 운동시설 운영 및 용도 변경 가능성은 관계 법령과 관리규약을 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 여러 호실이 하나의 스크린골프 매장으로 활용되는 특수성이 있습니다. 향후 매각이나 재임대 시 통합 점포 수요와 개별 호실 활용 가능성을 모두 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 목록 1~10의 면적, 대지권, 전유부분, 공용부분과 각 호실의 등기 관계를 매각물건명세서 및 등기부 원본으로 대조하세요.
- 임대차·점유 확인. 현재 스크린골프 매장의 실제 영업자, 임대차계약, 보증금, 사업자등록, 확정일자 및 점유 개시 시점을 확인하세요. 임대관계가 미상이므로 인수액 0원을 확정값으로 취급해서는 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 고양시·고양시덕양구·국의 압류와 관련된 체납액, 법정기일, 당해세 여부를 검토하세요. 후순위 압류라도 배당 우선순위에 영향을 줄 수 있습니다.
- 관리비 및 시설물 확인. 고양삼송한강듀클래스 명의의 24,777,710원 가압류 청구가 존재합니다. 해당 청구의 성격과 별도로 공용부분 미납관리비, 관리규약, 골프시설 소유권을 확인하세요.
- 수익성 검증. 최저가 3,592,400,000원이 상업시설 실거래 및 예상 임대수익 대비 적정한지 검토하세요. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 응찰 근거를 삼기 어렵습니다.
- 명도·시설 운영. 전체 호실이 통합 영업시설로 이용되고 있으므로 영업 중단, 시설 철거, 명도, 개별 호실 분할 운영 가능성과 관련 비용을 확인하세요.
- 경매절차 확인. 매각기일 2026.10.27의 진행 여부, 매각조건 변경, 유찰·변경·취하 가능성 등을 법원 공고와 사건기록으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서와 실제 점유 상태를 직접 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 중요한 것은 실제 가치와 점유”
이 물건은 권리분석에서 비교적 분명한 부분과 아직 불확실한 부분이 나뉩니다. 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 압류·가압류가 소멸하는 구조는 명확하며, 현재 배당 가정에서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임대관계가 미상인 영업시설이고, 세금 압류 및 통합 매장 점유 문제가 남아 있습니다.
가격 측면에서도 감정가 5,132,000,000원 대비 최저가가 3,592,400,000원으로 내려왔지만, 실거래·임대수익 근거가 없어 적정가를 확정할 수 없습니다. 특히 일괄매각되는 스크린골프 시설은 일반적인 주거용 부동산과 수요·환금성 구조가 다릅니다. 추가 유찰로 가격이 낮아지더라도 실제 수요가 뒷받침되지 않으면 취득 후 처분이 어려울 수 있습니다.
결론은 권리 구조는 검토 가능, 가격과 점유는 보류입니다. 임대차 및 실제 영업자 확인, 조세 우선순위 검증, 전체 호실의 현금흐름과 환금성 평가가 선행되어야 합니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 적극 입찰하기에는 확인해야 할 위험이 많은 근린시설 경매입니다.
