의정부지방법원 2026타경559. 경기도 고양시 덕양구 오금동 686 고양삼송한강듀클래스 1층109호가 포함된 근린시설 경매입니다. 감정평가상 기호 1~10은 모두 운동시설(골프연습장)로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 목록 1부터 목록 10까지를 하나의 스크린골프 매장으로 사용하고 있고 일괄매각한다고 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 유한회사합심이고, 2022.12.27 매매를 원인으로 2023.06.29 소유권이전등기가 접수됐으며 거래가액은 545,929,000원입니다.
권리의 기준점은 2024.05.14 설정된 주식회사우리은행 근저당권 4,555,800,000원입니다. 그보다 앞선 주식회사전북은행 근저당권 4,600,000,000원은 같은 날 해지로 말소됐습니다. 이후 고양시·고양시덕양구·국의 압류, 한국캐피탈 주식회사·주식회사전북은행·산은캐피탈주식회사·고양삼송한강듀클래스의 가압류, 그리고 주식회사우리은행의 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경559 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 오금동 686 고양삼송한강듀클래스 1층109호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 운동시설(골프연습장) · 기호 1~10 일괄매각 |
| 소유자 | 유한회사합심 |
| 감정가 / 최저가 | 5,132,000,000원 / 5,132,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 4,090,225,129원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등록된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계와 임대차 여부는 현장에서 재확인할 필요가 있습니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 한편 고양시·고양시덕양구·국 명의 압류가 있고, 별도 주의사항에도 국세·지방세 압류 3건이 명시돼 있습니다. 이들 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위로 차감돼 후순위 채권의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 100%
현재 감정가와 최저매각가는 모두 5,132,000,000원으로 신건입니다. 최근 실거래 비교자료가 없어 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 근린시설이면서 기호 1~10을 하나의 스크린골프 매장으로 이용하는 일괄매각 물건인 만큼, 실제 영업상태·점유관계·임대차·주변 유사 상업시설 거래사례를 별도로 대조하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,132,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 53,720,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 4,555,800,000원 | 4,555,800,000원 |
| 2. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 311,126,819원 | 311,126,819원 |
| 3. 가압류 · 주식회사전북은행 | 18,258,395원 | 18,258,395원 |
| 4. 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 59,433,726원 | 59,433,726원 |
| 5. 가압류 · 고양삼송한강듀클래스 | 24,777,710원 | 24,777,710원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 108,883,350원 |
신건 5,132,000,000원 가정에서는 채권자 총 청구액 4,969,396,650원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 소유자 잔여는 108,883,350원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 우선 차감돼 실제 후순위 배당과 소유자 잔여는 달라질 수 있습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오금상촌공원 북동측 인근으로, 주위는 지식산업센터·물류센터·각종 근린생활시설·자연림 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 서측 및 남측으로 왕복 4차선, 동측으로 왕복 2차선 포장도로가 각각 개설돼 있습니다.
- 용도·이용. 근린시설이며 기호 1~10은 모두 운동시설(골프연습장)로 이용 중입니다. 목록 1부터 목록 10까지 하나의 스크린골프 매장으로 사용되고 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(삼송택지개발)·과밀억제권역·택지개발지구 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 시설. 위생설비·급배수시설·승강기설비·주차장시설이 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 등록된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계, 보증금·차임 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 고양시·고양시덕양구·국 명의 압류가 있습니다. 당해세에 해당하면 배당표보다 우선 차감될 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 목록 1부터 목록 10까지 하나의 스크린골프 매장으로 사용 중이며 일괄매각입니다. 각 목록의 등기·점유·시설 경계를 함께 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 5,132,000,000원의 신건 가격이 시세보다 낮다고 볼 근거가 없습니다. 주변 근린시설 거래사례와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 회차 5,132,000,000원, 1회 유찰 시 4,105,600,000원, 2회 유찰 시 3,284,480,000원 시나리오를 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸”과 “가격 매력”은 별개
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2024.05.14 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준이고 그 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임대관계 미상과 국세·지방세 압류 3건은 입찰 전 확인이 필요합니다. 더 중요한 점은 가격입니다. 신건 최저가가 5,132,000,000원이지만 최근 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 시장보다 저렴하다는 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 등기상 후순위 소멸은 긍정적이지만, 세금·점유·가격 검증을 마친 뒤 접근해야 하는 근린시설 일괄매각으로 보는 것이 적절합니다.
