전주지방법원 2024타경26856. 군산시 오식도동 868-2 제3동호와 토지를 포함한 산업시설 경매입니다. 토지는 공장용지 33,063.1㎡로 전용공업지역·국가산업단지·산업시설구역에 속하며, 감정가 43,581,654,820원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 30,507,158,000원입니다. 토지와 제시외 건물, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록의 기계기구가 일괄매각 대상입니다.
표면적으로는 매수인 인수액 0원이고 최저가도 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부에 적힌 채권 총액이 아니라 폐기물 처리, 기계기구 가동성, 중복 목록, 보조금 제한과 점유관계입니다. 권리가 소멸한다고 해서 폐기물과 설비 하자가 함께 사라지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경26856 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 산단남북로 61 전북특별자치도 군산시 오식도동 868-2 제3동호 |
| 물건종류 / 토지 | 기타 + 토지 · 공업용 공장용지 33,063.1㎡ |
| 소유자 | 해원엠에스씨주식회사 (2019.04.17. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 43,581,654,820원 / 30,507,158,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송정농업협동조합 / 3,771,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 토지이용 | 전용공업지역 · 국가산업단지 · 산업시설구역 · 지구단위계획구역 |
| 공시지가 | 96,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 과거 말소와 현재 말소기준을 분리해야 한다
2009.10.13. 설정된 신한은행 근저당권들은 2017.02.23. 선행 임의경매 매각을 원인으로 2017.03.10. 말소됐습니다. 2020.05.08. 농협은행 근저당권도 2022.01.03. 해지됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 권리관계는 2022.01.03. 접수 제194호로 설정된 농협계열 근저당권군부터 다시 보아야 합니다.
2022.01.03. 송정농업협동조합·함평농업협동조합·서창농업협동조합·광주원예농업협동조합· 광양농업협동조합·동곡농업협동조합의 근저당권이 같은 날 설정됐고, 이후 일부 채권최고액이 2023.09.25. 변경됐습니다. 이들 근저당권은 2025.09.11. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
2024.05.29. 한솔홈데코 근저당권과 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 설정된 금전권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 2024.07.24. 설정된 디엘이앤씨·디엘건설 근저당권은 2026.03.31. 이미 말소됐습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 점유자 2명
| 점유자 | 점유 부분 | 등록일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 지성(대표:최수빈) | 50㎡ · 사무실 | 2015.09.10 | 보증금 미상 차임 3,300,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이해식 | 사무동 3층 10㎡ · 사무실 | 2022.05.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자는 2명이며 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 이해식의 등록일은 2022.01.03. 근저당권 설정 이후이므로 대항력이 없는 구조입니다. 유한회사 지성은 등록일이 2015.09.10.로 현재 말소기준보다 앞서지만, 2017년 선행 경매가 있었고 보증금·확정일자·재계약 관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 있음으로 단정하지 않고 가능·미상으로 보아야 합니다.
③ 예상배당 및 회차별 미배당
| 배당 항목 | 채권·기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 307,471,580원 |
| 전체 채권자 | 96,235,898,681원 | 30,199,686,420원 |
| 채권자 미배당 | - | 66,036,212,261원 |
| 신청채권자 · 송정농업협동조합 | 3,771,400,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
최저매각가 30,507,158,000원을 전제로 한 예상치입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액은 매수인이 떠안는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
④ 현장·설비·토지 리스크
- 폐기물. 토지 지상에 소유자 추정 약 35,000~40,000톤의 폐기물이 적재돼 있습니다. 종류·오염도·처리주체·처리비와 행정명령 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 기계기구 운휴. 감정 당시 기계기구는 운휴 중이었으며 정상가동 여부가 확인되지 않았습니다. 시운전, 전력·가스 연결, 핵심부품 상태와 해체·반출 가능성을 조사해야 합니다.
- 기계기구 목록 중복. 여러 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록에 중복 물건이 존재합니다. 목록상 수량과 현존 수량을 대조하지 않으면 설비가치를 중복 평가할 수 있습니다.
- 일괄매각. 토지·건물·제시외 건물과 기계기구가 함께 매각됩니다. 각 자산의 실제 현존 여부와 귀속을 개별 확인해야 합니다.
- 매각 제외 물건. 토지 일부의 이동이 용이한 철제 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 현장 점유물과 매각 대상의 경계를 구분해야 합니다.
- 보조금 금지사항. 2027.09.30.까지 산업통상자원부장관 승인 없는 목적 외 사용·양도·교환· 대여·담보 제공 제한이 등기돼 있습니다.
- 토지 규제. 전용공업지역·국가산업단지·산업시설구역·지구단위계획구역이며, 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·침수위험지구에도 포함됩니다.
- 도로·형상. 평지의 세로장방형 공장용지로 중로각지이며, 대로3류와 중로1류에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 폐기물 전수조사. 적재물의 종류·중량·소유권, 폐기물관리 관련 신고·명령과 처리 책임을 군산시 및 관계기관에 확인하세요.
- 처리비를 입찰가에서 분리. 권리상 인수액 0원과 폐기물·오염 정화비는 별개의 문제입니다. 처리 견적 없이 최저매각가만으로 수익성을 판단하지 마세요.
- 기계기구 실사. 운휴 설비의 정상가동 여부와 중복 목록을 설비 전문가가 현장에서 대조해야 합니다.
- 보조금 승인·환수. 2027.09.30.까지의 금지사항이 경매매수인과 향후 용도변경·재매각에 미치는 영향을 산업통상자원부 등 관계기관에 확인하세요.
- 유한회사 지성 점유관계. 2017년 선행 경매 이후 임대차 재계약 여부, 보증금, 확정일자와 사업자등록 상태를 원본으로 확인하세요.
- 이해식 점유관계. 2022.05.19. 등록과 실제 점유 범위, 사용료·퇴거 조건을 확인하세요.
- 세금과 배당. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있는지 확인하고, 말소된 구등기와 현재 유효한 근저당권을 분리해 배당표를 재작성하세요.
- 매각 대상 경계. 제시외 건물·기계기구·매각 제외 컨테이너의 위치를 평가명세표와 현장에서 일치시키세요.
- 가격 검증. 공장·기계·폐기물이 결합된 자산은 단순 토지가격이나 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 재가동 또는 철거 시나리오별 비용을 별도로 산정하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0원”
이 사건은 후순위 금전권리가 복잡하게 쌓여 있지만, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 없고 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 낙찰 판단을 좌우하는 것은 등기부 밖에 있습니다. 35,000~40,000톤의 폐기물, 운휴 중인 기계기구, 중복된 설비 목록, 2027.09.30.까지의 보조금 금지사항, 계약관계가 완전히 확인되지 않은 점유자가 핵심입니다.
최저매각가 30,507,158,000원은 감정가의 70%지만, 동일 용도 자산의 거래가격과 폐기물 처리비, 설비 복구비가 확인되지 않은 상태에서는 이를 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리상 인수액은 0원이더라도 현장 정리비가 실질취득비용을 크게 바꿀 수 있습니다. 결론은 등기상 소멸 구조는 확인되지만 현장·행정·점유 위험이 큰 고난도 물건입니다.
