서울남부지방법원 2026타경3580. 금천구 독산동 메트로하우스 4층 401호, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 이정원은 2020년 2월 28일 매매를 원인으로 거래가액 250,000,000원에 취득했고, 2026년 2월 4일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 경매에서 선언된 말소기준은 이 강제경매개시결정입니다.

권리구조를 단순화하면 두 층입니다. 첫째, 2019년 설정됐던 통조림가공수산업협동조합의 근저당권 2,340,000,000원은 2020년 3월 이미 말소됐습니다. 둘째, 현재 중요한 것은 말소기준보다 앞선 이종숙의 임차권과 별도 점유자인 최혜림입니다. 특히 이종숙의 임차권은 원칙적으로 인수 문제가 발생할 수 있는 선순위 권리지만, 명세서의 포기·말소 조건으로 실질 인수액이 제거됩니다. 반면 최혜림에게는 같은 조건이 적용된다는 자료가 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 ‘조건부 해소’, 미상 임차인은 별도

말소기준은 2026년 2월 4일의 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 이종숙은 2020년 3월 16일 주민등록, 2020년 3월 20일 점유개시, 2020년 3월 24일 확정일자를 갖췄고 보증금은 250,000,000원입니다. 2024년 4월 26일에는 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 일반적인 권리순위만 보면 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 2명

표의 실제 임차인은 최혜림·이종숙 2명입니다. 주택도시보증공사는 명세서 비고에서 이종숙의 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으며 별도의 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

② 가격 판단 — 신건 최저가보다 ‘실질취득’을 먼저 봐야 한다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 256,000,000원이고 신건입니다. 이종숙의 보증금 250,000,000원은 포기·말소 조건 때문에 실질 인수가 0원으로 정리되므로, 이종숙만 놓고 보면 현재 회차의 실질취득은 최저매각가와 같습니다.

그러나 최혜림의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 전체 사건의 실질취득을 256,000,000원으로 확정할 수는 없습니다. 최혜림에게 매수인이 승계해야 할 보증금이 존재한다면 실질취득은 256,000,000원에 그 인수금액이 더해지는 구조가 됩니다. 따라서 입찰 전 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 확인하지 않은 채 “인수 0원이니 안전하다”고 판단하는 것은 위험합니다.

③ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)

현재 회차 가정에서 신청채권자 주택도시보증공사의 미배당액은 248,384,000원, 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표상 현재 회차 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 이 계산에는 보증금이 미상인 최혜림의 별도 인수 가능성이 확정 반영된 것이 아니므로 권리 확인을 따로 해야 합니다.

회차별 구조 — 가격이 내려가도 이종숙 인수는 실질 0원*

* 48,867,200원·89,253,760원은 일반 배당모델상 이종숙의 미배당 보증금에서 발생하는 인수값입니다. 그러나 명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 적용하면 이종숙 관련 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 이 조건은 최혜림에게 적용된다는 자료가 없으므로, 최혜림 관련 위험은 별도로 남습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 독산3동 주민센터 남측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건물의 제4층 제401호이며 사용승인일은 2019.07.01입니다. 승강기, 도시가스 난방, 위생·급배수, 화재탐지·소화설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측 약 4M 내외 포장도로, 서측 약 6M 내외 포장도로와 각각 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등이 기재되어 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최혜림 보증금 확인이 1순위. 보증금·확정일자가 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사의 보완 내용, 임대차계약 관계를 확인해야 합니다.
• 포기·말소 조건 원문 확인. 이종숙 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 직전 원본으로 대조해야 합니다.
• 실질취득 상한 계산. 최저가 256,000,000원만 보지 말고 최혜림에게 승계되는 보증금이 확인되면 그 금액을 낙찰가에 합산해 판단해야 합니다.
• 점유·명도. 401호에는 최혜림의 점유가 확인되므로 낙찰 후 인도·명도 관계를 사전에 검토해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.17 민간임대주택등기가 존재하므로 등기 및 관련 서류의 현재 상태를 원본에서 확인해야 합니다.
• 배당표 변동 가능성. 집행비용과 실제 배당 결과는 달라질 수 있으므로 배당요구 및 채권신고 내용을 최종 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “큰 임차권은 해소되지만, 작은 미상 하나가 결론을 바꾼다”

표면적으로 가장 눈에 띄는 권리는 이종숙의 250,000,000원 임차권입니다. 말소기준보다 앞서고 대항력·우선변제권도 갖춘 강한 권리지만, 이 사건은 이종숙과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로 주된 인수 위험은 실질 0원*으로 정리됩니다.

문제는 그 다음입니다. 최혜림은 2025년 4월 23일 전입한 별도 점유자이고 월차임 800,000원이 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 이 물건은 “2.5억 선순위 임차권 때문에 위험한 사건”도 아니고, “완전히 인수 0원인 깨끗한 사건”도 아닙니다. 정확한 결론은 “주된 임차권은 조건부 해소, 별도 임차인은 미상”입니다. 신건 최저가 256,000,000원에 응찰하기 전, 최혜림의 보증금부터 확정해야 실질취득과 입찰가 상한을 제대로 계산할 수 있습니다.