의정부지방법원 2026타경740. 고양시 덕양구 지축동 펜타필타워 6층 616호로, 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원)입니다. 현재 소유자는 김점숙이며, 2023년 2월 13일 소유권이전과 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당의 채권최고액은 115,200,000원이고, 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025년 삼성카드 가압류 12,324,714원, 2026년 경기신용보증재단 가압류 22,390,026원이 붙었고, 2026년 2월 25일 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 모두 말소기준권리 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경740 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-6 펜타필타워 6층 616호 · 지축로 78 |
| 물건종류 / 용도 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(의원) · 철근콘크리트구조 10층 중 6층 |
| 이용상태 | 현재 공실 |
| 소유자 | 김점숙 · 거래가액 177,633,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 181,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 95,387,286원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022년 코람코자산신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2023년 2월 13일 김점숙에게 소유권이 이전됐습니다. 이어 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 삼성카드 가압류, 경기신용보증재단 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정은 모두 그 이후 등기여서 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 181,000,000원, 시세 비교는 보류
이 물건은 현재 0회 유찰된 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 181,000,000원입니다. 등기상 과거 거래가액은 177,633,000원이지만, 현재 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 이를 현재 시세로 간주할 수는 없습니다.
따라서 권리상 인수 0원이라는 이유만으로 신건 가격을 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다. 현재 확인 가능한 것은 감정가·최저가와 유찰 시나리오뿐이며, 가격 판단은 별도의 실거래 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 181,000,000원 | 149,914,740원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 144,800,000원 | 141,972,800원 | 7,941,940원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 115,840,000원 | 113,418,240원 | 36,496,500원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,334,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 115,200,000원 | 115,200,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 12,324,714원 | 12,324,714원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 22,390,026원 | 22,390,026원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,751,260원 |
현재 회차 181,000,000원 가정에서는 채권액 149,914,740원이 전액 배당되고, 소유자 교부 예상액은 27,751,260원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철3호선 지축역 북동쪽 인근으로, 주변은 상업용·업무용 빌딩과 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 시내버스정류장과 지하철3호선 지축역이 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)이며 현재 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 6층 616호이고, 사용승인일은 2022.12.20입니다.
- 도로. 북동측과 남동측으로 대로, 남서측으로 중로에 접합니다.
- 지역·지구. 일반상업지역·지구단위계획구역(고양지축지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 실거래 비교자료가 없으므로 신건 최저가 181,000,000원을 가격 메리트로 해석하지 말고 실제 거래 사례를 별도 확인하세요.
- 점유 확인. 감정평가서 작성 기준 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 매각 전 실제 점유·사용 상태를 확인하세요.
- 용도 확인. 제1종근린생활시설(의원) 용도와 현재 공실 상태가 향후 사용계획에 맞는지 점검하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 144,800,000원, 2회 유찰 시 115,840,000원이며, 미배당은 각각 7,941,940원과 36,496,500원으로 증가하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인이 먼저
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 삼성카드·경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고 현재 공실입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 181,000,000원과 신건 최저가 181,000,000원이 시장가격 대비 유리한지는 확인되지 않습니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 보류. 신건 입찰 전에는 점유·임대관계와 실제 거래가격을 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
