의정부지방법원 2026타경740. 경기도 고양시 덕양구 지축동 지축로 78, 펜타필타워 6층 616호가 경매에 나왔습니다. 공부상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이고, 감정평가 당시 이용상태는 공실입니다. 지하철 3호선 지축역 북동쪽 인근에 위치한 상업·업무용 건물의 한 호실로, 아파트나 주거용 오피스텔이 아닌 상업용 근린시설의 관점에서 가격과 수익성을 판단해야 합니다.

등기상 말소기준권리는 2023년 2월 13일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 115,200,000원이고, 그 뒤로 삼성카드와 경기신용보증재단의 가압류가 붙었습니다. 국민은행이 임의경매를 신청했으며 청구금액은 95,387,286원입니다. 근저당과 후순위 가압류는 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 따라서 등기상으로는 낙찰자가 별도로 인수할 권리가 확인되지 않습니다.

다만 이 물건을 볼 때 핵심은 단순한 근저당 말소 여부보다 공실 근린시설의 실제 시장가치입니다. 현재 최저가는 감정가보다 낮지만, 비교할 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인만으로 수익성이 좋다고 결론 내릴 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 후순위 가압류는 소멸

권리구조의 기준점은 2023.02.13 국민은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 코람코자산신탁 명의의 신탁등기는 김점숙에게 소유권이 이전될 때 말소되었습니다. 현 소유권 등기와 같은 날 설정된 국민은행 근저당권을 기준으로 그 이후의 가압류 및 경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다.

② 가격 분석 — 감정가 70%, 그러나 시세 할인은 미확인

감정가 181,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 126,700,000원입니다. 감정가 대비로는 70% 수준까지 내려왔습니다. 다만 상업용 개별 호실의 가치는 용도, 층, 위치, 임차 수요, 공실 기간과 수익성에 크게 좌우됩니다. 감정가에 비해 가격이 떨어졌다는 사실만으로 실제 시장에서 싸게 살 수 있다고 말하기는 어렵습니다.

추가 유찰 시 금액은 회차별 가정가격이며 실제 매각기일 및 최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 126,700,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,573,800원을 제외한 금액에서 국민은행 근저당권에 115,200,000원을 배당하고, 삼성카드 가압류에는 8,926,200원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 경기신용보증재단에는 배당이 돌아가지 않으며 소유자 잔여도 없습니다.

채권액 합계는 149,914,740원, 예상 채권자 배당액 합계는 124,126,200원, 총 미배당액은 25,788,540원입니다. 이 미배당액은 채권자 측의 회수 부족액이지, 낙찰자가 추가로 지급해야 할 인수금액이 아닙니다.

근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 국민은행의 경매 신청 청구액은 95,387,286원으로 별도 확인되며, 실제 배당은 확정 채권액, 집행비용, 조세채권 및 배당순위 등에 따라 달라집니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘지만 인수는 0원

추가 유찰되면 채권자에게 돌아가는 배당금은 줄어들고 미배당액은 커집니다. 현재 회차에서는 국민은행의 청구액이 충족되는 것으로 추정되지만, 추가 유찰 시에는 신청채권자의 청구액도 전액 회수되지 않는 시나리오입니다.

그러나 말소기준 근저당 및 후순위 권리가 매각으로 소멸한다는 판단은 동일하며, 각 회차의 예상 권리 인수액은 0원입니다. 따라서 별도 인수권리가 추가 확인되지 않는다는 전제에서 실질취득액은 각 회차의 낙찰가격에 연동됩니다. 다만 취득 부대비용과 운영비용은 별도로 고려해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 3호선 지축역 북동쪽 인근에 위치합니다. 주변은 상업용 및 업무용 빌딩, 아파트단지, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 배후 주거수요에 접근할 수 있는 위치지만 개별 호실의 임차 수요는 별도 확인해야 합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 지축역과 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2022.12.20 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 10층 중 6층 616호입니다. 승강기·위생설비·옥내소화전·화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
• 용도와 공실. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)입니다. 감정평가 당시 공실이므로 현재 임대료 수입이 있다고 가정해서는 안 됩니다. 해당 용도와 실제 임대 가능 업종의 적합성을 확인해야 합니다.
• 도로 접근. 북동측과 남동측으로 대로, 남서측으로 중로에 접하는 토지입니다. 도로 접근성과 별도로 건물 내 동선 및 해당 층의 실제 영업 접근성은 현장에서 점검해야 합니다.
• 도시계획. 일반상업지역·고양지축지구 지구단위계획구역·공공주택지구이며, 과밀억제권역 및 제한보호구역 등 관련 규제가 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 상업용 집합건물의 개별 호실은 주거용 아파트와 달리 업종 적합성·임대수익·공실 상태가 매도 가능성과 가격에 중요한 영향을 줍니다. 실거래 비교가 확인되지 않아 현재 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재 점유 확인. 감정평가 당시 공실이었으나 현 시점에도 공실인지, 누가 출입·사용하고 있는지 직접 확인하세요. 신고되지 않은 임대차나 점유관계도 점검 대상입니다.
• 용도 확인. 제1종근린생활시설(의원)로 등재되어 있으므로 실제 사용하려는 업종이 가능한지 건축물대장과 관계 규정을 확인하세요.
• 임대수익 검증. 주변 유사 근린시설의 보증금·월세·공실 조건을 조사하세요. 추정 임대료만으로 수익률을 확정하지 말고 임차인 확보 가능성을 함께 검토해야 합니다.
• 시세 비교. 펜타필타워 및 주변 유사 상업용 호실의 최근 매매 사례를 확인하세요. 감정가의 70%라는 이유만으로 응찰가를 결정해서는 안 됩니다.
• 관리비와 유지비. 관리사무소를 통해 미납 관리비 및 공용부분 체납 여부, 공실 상태에서 발생하는 관리비와 유지비를 확인하세요.
• 취득 관련 비용. 취득세 및 기타 부대비용, 상업용 부동산의 부가가치세 처리 여부 등을 검토하여 실제 자금 소요액을 산정하세요.
• 권리 원본 대조. 국민은행 근저당의 말소기준 여부, 이미 말소된 신탁등기, 후순위 가압류의 처리 및 매각물건명세서상 인수사항을 최신 원본으로 확인하세요.
• 현장 점검. 6층 해당 호실의 출입 동선, 내부 상태, 설비, 간판 노출, 방문객 접근성 등을 조사해 실제 영업·임대 경쟁력을 확인하세요.
• 매각 일정 확인. 2026.10.27 매각기일과 최저매각가격, 매각조건의 변경 및 절차 진행 여부를 법원 공고에서 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 수익성은 아직 불확실하다”

지축 펜타필타워 616호는 권리상으로는 비교적 이해하기 쉬운 경매물건입니다. 국민은행 근저당이 말소기준이며 후순위 가압류는 소멸하고, 등기상 예상 인수액도 0원입니다. 감정평가 당시 공실로 조사되어 확인된 임차인 신고도 없습니다.

하지만 이 물건의 매력은 권리관계보다 공실 근린시설을 얼마에 취득해 어떻게 활용하거나 임대할 수 있는가에 달려 있습니다. 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%가 되었지만, 객관적인 최근 거래가격과 임대조건 없이 가격이 싸다고 단정할 근거는 부족합니다. 특히 제1종근린생활시설(의원)이라는 공부상 용도와 실제 공실 상태를 함께 고려해야 합니다.

결론은 권리구조는 비교적 양호하지만, 가격 판단은 보류입니다. 인수 부담이 작다는 장점은 인정할 수 있으나 시세 검증, 임대수요 확인, 점유상태 조사 이후에야 적정 응찰가를 판단할 수 있습니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 임대·매도 가능한 가치가 더 중요한 물건입니다.