서울남부지방법원 2026타경3585. 서울 강서구 내발산동 도화엘리시아101 603호, 감정평가상 단지형다세대주택입니다. 권리분석의 출발점은 2023.10.18. 남동세무서장 압류입니다. 그보다 앞선 2020.05.29.부터 김재학의 주민등록·점유가 시작돼 김재학은 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 보증금은 364,500,000원이고, 2024.01.19. 주택임차권등기도 마쳐져 있어 확약이 없었다면 인수 여부를 반드시 따져야 하는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 비고가 있습니다. 김재학과 그 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 조건이 적용되는 김재학 보증금은 매수인 기준 실질 인수 0원으로 봅니다. 다만 확약은 김재학 및 그 승계분에만 적용됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3585 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 내발산동 718-20 도화엘리시아101 제6층 제603호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 대상면적 38.02㎡ · 6층 건물 내 제6층 제603호 |
| 소유자 | 김은규 |
| 감정가 / 최저가 | 366,000,000원 / 366,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 364,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 임대주택 등기 | 2022.10.20. 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약이 승부처
실제 임차인은 김재학·이정화 2명으로 확인됩니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 김재학의 주택임차권 승계인이자 이 사건 신청채권자이므로, 김재학의 보증금과 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재학 | 전부 · 2020.05.29 | 364,500,000원 | 대항력 有 | 산정상 無 | HUG 승계 · 실질 0원* |
| 이정화 | 미상 · 2025.07.02 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 인수 없음 |
김재학의 등기부 기재 확정일자는 2020.06.02.(350,000,000원), 증액분 14,500,000원은 2022.03.25.입니다. * 룰상 김재학 임차보증금 인수액은 364,500,000원으로 산정되지만, 매각물건명세서의 ‘미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건’을 해당 임차인 및 주택도시보증공사 승계분에 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 99.7%, ‘싸다’고 부를 구간은 아니다
도화엘리시아는 29세대, 사용승인일은 2019.04.03.입니다. 면적 매칭 실거래 표본은 최근 12개월 1건이며, 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 367,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 40.33㎡ | 2 | 367,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 367,000,000원 |
확약을 적용한 실질취득 366,000,000원은 최근 12개월 평균 367,000,000원의 99.7%입니다. 수치상 최근 거래보다 낮지만 사실상 같은 가격대이므로, 신건 최저가만 보고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 정도의 할인폭은 아닙니다. 특히 가격 판단에 쓸 최근 12개월 거래가 1건뿐이어서 시세 표본도 얇습니다.
③ 예상배당표 (매각가 366,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당·처리 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,924,000원 |
| 임차인 김재학 보증금 | 364,500,000원 | 실질 인수 0원* |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 364,500,000원 | 360,076,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 신청채권자 미배당액은 4,424,000원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 다만 김재학 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 그 미배당 잔액이 매수인에게 승계되는 구조로 보지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 내발산동 소재 5호선 우장산역 북서측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·주상용건물·시장·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 우장산역이 있어 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 6층 603호이며, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 618.9㎡, 평지의 가로장방형으로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 북측 약 6미터 및 동측 약 8미터 수준의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 도화엘리시아는 29세대이고 최근 12개월 면적 매칭 실거래가 1건이어서, 가격 판단과 재매각 시 환금성은 거래 표본이 넉넉한 단지보다 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 김재학 및 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 입찰 전 매각물건명세서 원문을 다시 대조하세요.
- 이정화 점유관계 확인. 전입일은 2025.07.02.로 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 점유 부분이 미상이므로 현장 점유 및 계약관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 주택도시보증공사 배당액과 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.10.20. 민간임대주택등기가 존재하므로 낙찰 후 등기·등록 상태와 말소 절차를 원본 서류에서 확인하세요.
- 가격 상한 보수적 설정. 현 실질취득 366,000,000원은 최근 12개월 평균 367,000,000원의 99.7%로 사실상 시세 수준입니다. 권리 해소만으로 가격 프리미엄을 정당화하기 어렵습니다.
- 환금성 확인. 29세대, 최근 12개월 거래 1건, 경매 평균 유찰 2.9회라는 수치를 감안해 향후 매도기간과 매수층을 보수적으로 점검하세요.
맺으며 — “권리 리스크는 확약으로 줄었지만, 신건 가격은 그대로 남는다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 김재학은 보증금 364,500,000원의 대항력 임차인이지만, 매각물건명세서상 김재학과 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 그 조건을 적용하면 매수인 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 366,000,000원입니다.
하지만 이 금액은 최근 12개월 평균·최신 거래 367,000,000원의 99.7%입니다. 즉 권리 문제를 확약으로 정리했다고 해서 신건이 싸지는 것은 아닙니다. 29세대 다세대, 최근 거래 1건, 경매 평균 유찰 2.9회라는 환금성 지표까지 겹치는 만큼, 이 물건은 “권리는 조건부로 정리되지만, 현 회차 가격은 시세 수준”으로 보는 것이 맞습니다.
