서울남부지방법원 2026타경3585. 서울 강서구 내발산동 ‘도화엘리시아101’ 603호, 전용면적 38.02㎡의 단지형 다세대주택입니다. 권리관계는 일반적인 단순 소멸형과 다릅니다. 2023년 10월 18일 국의 압류가 말소기준권리로 잡혀 있고, 이후 서울특별시·국의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 2024년 1월 19일 등기된 김재학의 주택임차권은 전입일이 2020년 5월 29일로 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있습니다.

그런데 여기서 중요한 반전이 있습니다. 김재학의 보증금은 364,500,000원이고 현재 최저가는 292,800,000원이어서 통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 보증금 인수액이 커져 실질취득가가 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 별도의 포기·말소 확약이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따라 김재학과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 김재학에 대한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원

말소기준권리는 2023.10.18. 국의 압류입니다. 2019년 서울우유협동조합 근저당권은 등기상 이미 말소됐고, 2023년 10월 18일 이후의 압류 2건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김재학의 주택임차권은 2024년 1월 19일 등기됐지만 주민등록일과 점유개시일이 2020년 5월 29일이어서 대항력이 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 핵심 임차인은 확약 적용

실제 임차인은 2명입니다. 이정화는 전입신고일이 말소기준권리 이후여서 대항력이 없고, 보증금은 미상입니다. 김재학은 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있으나, 매각물건명세서의 확약으로 실질 인수 부담이 0원입니다.

이정화는 보증금 미상으로 매각물건명세서 보완이 필요하지만, 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 김재학의 경우 확약이 적용되며, 확약 밖의 임차인 인수위험은 별도로 확인해야 하나 이정화는 현재 자료상 대항력이 없습니다.

③ 시세 비교 — 최저가·실질취득 모두 최근 거래보다 낮다

도화엘리시아의 대상면적 38.02㎡와 매칭된 최근 실거래는 1건입니다. 2025년 11월 전용 40.33㎡, 2층 거래가 367,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 367,000,000원, 최신 거래 역시 367,000,000원입니다. 거래 표본이 1건이므로 평균 하나만으로 시세를 단정하기보다는 최신 거래와 함께 보수적으로 비교해야 합니다.

현재 최저매각가 292,800,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 367,000,000원의 79.8%입니다. 금액으로는 최근 거래보다 74,200,000원 낮습니다. 또한 김재학의 확약으로 실질 인수액이 0원이므로, 실질취득가 역시 292,800,000원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인이 있다는 사실만 보고 보증금 364,500,000원을 취득원가에 더해 평가하면 안 되고, 확약 적용 후 실질취득가를 기준으로 시세를 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 292,800,000원 가정)

매각대금 292,800,000원에서 집행비용 4,899,200원을 제외하면 주택도시보증공사에 287,900,800원이 배당되고, 청구액 364,500,000원 중 76,599,200원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당 잔액은 매각물건명세서의 확약에 따라 매수인에 대한 임차보증금반환청구권 포기 대상입니다. 당해세 해당 여부와 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 확약 유지 시 낙찰가가 곧 실질취득가

위 실질취득가는 매각물건명세서의 포기·말소 확약이 각 회차에서도 동일하게 적용된다는 전제입니다. 현재 회차에서는 최근 거래 367,000,000원 대비 74,200,000원 낮고, 2회·3회 유찰 시에는 각각 234,240,000원·187,392,000원까지 내려갑니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표·토지정보 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 내발산동 소재, 5호선 우장산역 북서측 인근입니다. 주위는 단독주택·다세대주택·주상용건물·시장·근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 5호선 우장산역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 6층 603호이며, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·소화설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 618.9㎡, 공시지가 4,800,000원/㎡입니다. 평지·가로장방 형태이며 소로각지에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
• 환금성. 도화엘리시아는 29세대, 2019.04.03 준공입니다. 최근 실거래가 1건뿐이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.5회, 매각률은 0.0%이므로 가격 메리트와 별개로 환금성은 보수적으로 접근해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 문구 원본 대조. 김재학 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 매각 조건으로 기재된 부분을 매각물건명세서 원본에서 반드시 확인하세요.
• 실질취득가로 판단. 현재 최저가 292,800,000원에 명목 보증금 364,500,000원을 단순 합산하면 안 됩니다. 이 사건은 확약 적용 후 실질 인수 0원으로 보고 실질취득가 292,800,000원을 시세와 비교해야 합니다.
• 임차인 이정화 확인. 보증금이 미상이고 매각물건명세서 보완 필요 사항으로 표시되어 있습니다. 다만 전입신고가 2025.07.02로 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다.
• 세금 압류 3건. 국세·지방세 압류가 3건이며 당해세 해당 시 0순위 차감과 후순위 미배당 가능성이 있으므로 배당표를 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 2022.10.20. 민간임대주택등기가 존재하고 등기상 존속으로 표시되어 있습니다. 입찰 전 관련 매각조건과 원본 등기를 확인하세요.
• 시세 표본 주의. 최근 12개월 실거래는 1건이며 367,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 거래의 79.8%지만 단일 거래 표본이므로 실제 매도 가능가격은 보수적으로 잡으세요.
• 원본 대조. 본 분석은 제시된 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 및 감정평가 자료를 기준으로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “대항력 있음 ≠ 인수금액 있음”

이 사건은 겉으로 보면 대항력 임차인 때문에 조심해야 하는 물건입니다. 김재학의 보증금이 364,500,000원이고 현재 최저가는 292,800,000원이므로, 확약이 없다면 대항력 인수형의 전형적인 위험 구조가 됩니다. 하지만 이 사건에는 배당받지 못하는 잔액에 대한 청구권 포기와 주택임차권등기 말소 확약이 명시되어 있습니다. 따라서 현재 회차에서 명목상 보증금 3.645억과 달리 실질 인수는 0원입니다.

가격도 현재 최저가 292,800,000원으로 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 367,000,000원의 79.8%입니다. 즉 이 사건은 ‘권리는 복잡해 보이지만 확약으로 주된 인수 부담이 제거되고, 가격도 최근 거래보다 낮은’ 유형입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건, 등기상 존속하는 민간임대주택등기, 최근 거래 1건, 단지 경매 평균 유찰 2.5회와 매각률 0.0% 때문에 가격 메리트만 보고 단정할 물건은 아닙니다. 결론적으로 확약 확인은 필수, 현재 가격은 매력적, 환금성과 잔여 권리는 보수적으로 보는 것이 맞습니다.