🛡 인수 0원 📈 최근시세 117.6% 👤 임차인 0명 📉 추세 -23.7%
의정부지방법원 2026타경900. 경기도 고양시 일산동구 풍동 골든뷰 101동 1층101호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 이민석이고, 2019.11.08. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 261,600,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 애큐온캐피탈 가압류, 국 압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없고 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 권리가 아니라 가격입니다. 전체 6건의 과거 거래 평균은 293,335,000원이지만, 2021~2022년의 295,000,000원~380,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 이를 그대로 기준으로 삼기보다 최신 거래와 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최신 2026.01 거래는 233,010,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 같은 금액입니다. 신건 최저가는 이보다 40,990,000원 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경900 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 1127-22 골든뷰 101동 1층101호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 애니골길 15-26 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 전용 47.65㎡ · 제1층 제101호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상4층 · 사용승인 2019.03.18 |
| 소유자 | 이민석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 274,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 209,514,506원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 별도의 임차인 인수금은 없으며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2019.11.08. 농협은행주식회사 근저당권 261,600,000원입니다. 2022.12.21. 애큐온캐피탈 가압류 579,763,868원, 2023.11.23. 국 압류, 2026.03.05. 농협은행 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최신 거래보다 17.6% 높은 신건
골든뷰101동,102동의 전용 47.65㎡~48.32㎡ 실거래 6건입니다. 전체 평균은 293,335,000원이지만, 최근 시세를 판단할 때는 2026.01 최신 거래 233,010,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 47.65㎡ | 4 | 233,010,000원 |
| 2023.07 | 48.16㎡ | 3 | 239,000,000원 |
| 2022.01 | 48.32㎡ | 1 | 380,000,000원 |
| 2021.11 | 47.65㎡ | 2 | 318,000,000원 |
| 2021.08 | 48.32㎡ | 2 | 295,000,000원 |
| 2021.07 | 48.32㎡ | 2 | 295,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 293,335,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.65㎡ | 1건 | 233,010,000원 |
신건 최저가 274,000,000원은 전체 평균 293,335,000원보다는 낮지만, 전체 평균에는 오래된 고가 거래가 섞여 있습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 233,010,000원이며, 최저가는 그 금액의 117.6%입니다. 여기에 최근 거래군이 이전 거래군보다 23.7% 낮아진 추세까지 확인됩니다. 따라서 이 사건을 전체 평균 대비 93.4%라는 이유만으로 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 274,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,636,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 261,600,000원 | 261,600,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 애큐온캐피탈 | 579,763,868원 | 7,764,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 274,000,000원 가정 시 채권 총 청구액은 841,363,868원, 배당액은 269,364,000원이며 미배당은 571,999,868원입니다. 애큐온캐피탈 가압류에서 미배당이 발생하지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍산역(경의중앙선) 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등이 소재합니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 풍산역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 건물의 1층 101호이며 사용승인일은 2019.03.18입니다. 급·배수, 위생, 난방, 승강기설비 등을 갖춘 것으로 추정됐습니다.
- 토지. 889.0㎡ 사다리형 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 서측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,306,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 규모. 골든뷰101동,102동은 총 15세대이며, 실거래 표본은 6건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 거래가격 판단 시 표본 수가 제한적입니다.
- 주소 표기. 공부상 도로명주소는 애니골길 15-26으로 정상 부착되어 있으나 출입구 우측 상단에는 애니골길 15-20 표기가 별도로 확인됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 293,335,000원보다 낮다는 이유로 저평가로 판단하지 말고, 최신 거래 233,010,000원과 최근 12개월 평균을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 23.7% 낮습니다. 현재 신건 최저가 274,000,000원은 이 흐름과 반대 방향으로 높게 형성돼 있습니다.
- 권리 확인. 말소기준은 2019.11.08. 농협은행 근저당이며 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 현장 점유 상태와 인도 가능 여부는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역·자연취락지구와 토지거래계약 허가구역 등 토지이용계획을 원문으로 재확인하세요.
- 주소 현장 대조. 공부상 애니골길 15-26과 건물 일부 표기 애니골길 15-20이 함께 확인됐으므로 현장과 공부를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 사건은 권리만 놓고 보면 단순합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이며 2019.11.08. 농협은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 가격 판단은 반대입니다. 최저가 274,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균 233,010,000원보다 17.6% 높고, 최근 거래가격도 이전 거래군보다 23.7% 하락했습니다. 과거 전체 평균만 보면 93.4% 수준이지만, 그 수치로 가격 매력을 높게 평가하기 어렵습니다. 권리 위험은 낮지만 현재 신건 가격에는 메리트가 부족합니다.
