의정부지방법원 2026타경900. 경기 고양시 일산동구 풍동의 골든뷰 101동 1층 101호입니다. 전용면적은 47.65㎡, 2019년 3월 사용승인된 지상 4층 철근콘크리트 건물의 1층 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이민석이고, 2019년 11월 8일 소유권을 취득하면서 농협은행에 채권최고액 261,600,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이후 애큐온캐피탈의 가압류, 국세 관련 압류, 강제경매 이력을 거쳐 농협은행이 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70%입니다. 눈에 띄는 할인율이지만 권리와 시세를 따로 확인할 필요가 있습니다. 근저당 이후의 등기상 권리들은 매각으로 소멸할 예정인 반면, 임대관계는 미상으로 조사되어 실제 점유 상태를 확인해야 합니다. 가격 측면에서는 최근 실거래가 과거 고가 거래보다 낮아졌다는 점이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경900 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 1127-22 골든뷰 101동 1층 101호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 애니골길 15-26 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 47.65㎡ · 지상 4층 중 1층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 사용승인일 | 2019.03.18 |
| 소유자 | 이민석 (2019.11.08 소유권이전) |
| 점유 / 임대 | 확인된 임차인 없음 · 임대관계 미상 |
| 감정가 | 274,000,000원 |
| 최저매각가 | 191,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농협은행 주식회사 / 209,514,506원 |
| 말소기준권리 | 2019.11.08 농협은행 근저당권 · 채권최고액 261,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸 예정
말소기준권리는 2019년 11월 8일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 261,600,000원입니다. 이후 설정된 애큐온캐피탈 가압류 579,763,868원, 고양세무서장의 압류, 농협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.
2019년 설정됐던 국제자산신탁의 신탁등기는 이미 말소되었으며, 2022년 농협은행 가압류 14,561,894원과 2024년 애큐온캐피탈이 신청한 별도의 강제경매개시결정도 등기부상 말소된 상태입니다. 따라서 과거에 있었던 권리와 현재 살아 있는 권리를 구분해야 합니다.
② 시세 비교 — 감정가 할인보다 하락 추세가 중요
골든뷰 101동·102동의 유사 면적 실거래는 총 6건입니다. 전체 평균 거래가는 293,335,000원이지만, 이 수치에는 과거의 높은 거래가격이 포함되어 있습니다. 따라서 현재 가격 매력을 판단할 때는 2026년 1월 최신 거래가격과 최근 12개월 평균을 우선 적용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 47.65㎡ | 4 | 233,010,000원 |
| 2023.07 | 48.16㎡ | 3 | 239,000,000원 |
| 2022.01 | 48.32㎡ | 1 | 380,000,000원 |
| 2021.11 | 47.65㎡ | 2 | 318,000,000원 |
| 2021.08 | 48.32㎡ | 2 | 295,000,000원 |
| 2021.07 | 48.32㎡ | 2 | 295,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | 293,335,000원 (6건) |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 233,010,000원 (1건) |
| 최신 거래 | 2026.01 · 47.65㎡ · 4층 · 233,010,000원 |
| 전체 평균 대비 최저가 | 65.4% |
| 최근 평균 대비 최저가 | 82.3% |
| 최근 거래 추세 | -23.7% |
현재 최저매각가 191,800,000원은 최근 실거래 평균 233,010,000원의 82.3%입니다. 단순 금액 비교에서는 최근 거래보다 낮은 가격입니다. 하지만 최신 실거래는 4층이고 경매 대상은 1층입니다. 층수와 개별 상태가 다른 거래를 그대로 동일 가치로 적용할 수는 없습니다.
더 중요한 것은 최근 거래가격이 이전 거래군 대비 23.7% 하락한 추세라는 점입니다. 과거의 전체 평균 293,335,000원을 기준으로 현재 최저가가 크게 저렴하다고 평가하면, 오래된 고가 거래의 영향을 과도하게 반영하게 됩니다. 최근 12개월 거래가 단 1건인 만큼 최신 시세 자체에도 표본 한계가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,485,200원 |
| 1. 근저당 · 농협은행 | 261,600,000원 | 188,314,800원 |
| 2. 가압류 · 애큐온캐피탈 | 579,763,868원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각대금의 약 1.8%를 적용한 추정치입니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준이며, 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면 매각대금 191,800,000원 중 추정 집행비용 3,485,200원을 제외한 188,314,800원이 농협은행 근저당에 배당됩니다. 농협은행의 경매 청구액 209,514,506원에도 미치지 못하므로 채권 전액 만족은 어려운 시나리오입니다.
애큐온캐피탈 가압류 채권 579,763,868원에 대한 예상배당은 0원이며 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다. 채권최고액 등을 기준으로 계산한 전체 미배당 추정액은 653,049,068원입니다. 그러나 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
유찰 회차별 배당·가격 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 191,800,000원 | 653,049,068원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 134,260,000원 | 709,783,508원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 93,982,000원 | 749,473,544원 | 0원 |
회차가 진행되어 매각가가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커집니다. 반면 확인된 권리 기준으로는 매수인 예상 인수액이 계속 0원입니다. 따라서 가격 하락의 효과가 매수인에게 직접 반영되는 구조입니다. 다만 추가 유찰은 확정된 일정이 아닌 가정이며, 실제 입찰 전 점유관계 및 법정 우선채권을 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 풍산역(경의중앙선) 남동측 인근입니다. 주변에는 공동주택과 근린생활시설 등이 분포하며 제반 입지여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 풍산역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 양호한 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 2019.03.18 사용승인된 지상 4층 철근콘크리트 건물의 1층입니다. 외벽은 타일붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등이며 기본 급·배수·위생·난방·승강기 설비를 갖춘 것으로 추정되었습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 다세대주택 부지이며 서측으로 포장도로에 접합니다. 지목은 대, 토지면적은 889.0㎡, 개별공시지가는 1,306,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·과밀억제권역·가축사육제한구역에 해당하며, 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역도 기재되어 있습니다. 입찰자의 해당 여부 및 실제 적용 규제는 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시되어 있지 않고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 하자 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 주소 표기. 공부상 도로명주소는 애니골길 15-26입니다. 건물 출입구 좌측에는 15-26, 우측 상단에는 애니골길 15-20이 별도로 표기되어 있어 현장 방문 시 대상 건물과 호수를 정확히 확인해야 합니다.
- 환금성. 골든뷰 101동·102동은 총 15세대이며 최근 12개월 거래가 1건입니다. 소규모 다세대주택의 특성과 거래량 부족을 감안해 보수적인 매도가격 검토가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 시세 우선. 과거 전체 평균 293,335,000원보다 최신 거래 233,010,000원과 최근 추세 -23.7%를 우선 참고하세요. 전체 평균 대비 할인율 65.4%를 그대로 투자 안전마진으로 판단하지 마세요.
- 1층 가격 보정. 최신 2026.01 거래는 같은 전용면적의 4층입니다. 본건 1층과의 일조·채광·프라이버시·내부상태 차이를 확인하고 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인은 없으나 임대관계는 미상입니다. 전입세대확인, 현황조사서, 매각물건명세서 등을 대조해 실제 점유자와 인수 가능성을 재확인하세요.
- 압류·조세 확인. 고양세무서장 압류가 존재합니다. 당해세 및 우선순위가 있는 조세채권의 존재와 배당 영향을 확인하세요.
- 현장 주소 대조. 출입구에 애니골길 15-26과 15-20 표기가 함께 확인됩니다. 등기부·건축물대장·현장 건물 및 호수 표시를 대조하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 134,260,000원, 3회 유찰 시 93,982,000원의 가격 시나리오가 있습니다. 추가 유찰 여부는 확정되지 않았으므로 실제 진행 상황을 확인하세요.
- 명도 및 관리비. 소유자 또는 제3자 점유 여부와 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 사전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 입찰 조건을 최종 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인은 출발점, 최근 시세가 기준”
이 물건의 장점은 명확합니다. 감정가 274,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 191,800,000원으로 내려왔고, 농협은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 확인된 권리 기준 예상 인수액도 0원입니다.
하지만 가격 평가에서는 신중해야 합니다. 과거 전체 실거래 평균은 293,335,000원이나, 최신 거래는 233,010,000원이며 최근 거래 추세는 -23.7%입니다. 현재 최저가는 최근 시세의 82.3%로 단순 비교상 할인되어 있지만, 최신 거래가 4층이고 본건이 1층이라는 차이와 최근 거래 1건이라는 표본 한계를 무시할 수 없습니다.
또한 15세대 소규모 다세대주택의 환금성, 임대 미상 상태, 국세 압류의 배당 영향, 건물 주소 표기 차이까지 확인할 사항이 남아 있습니다. 등기상 권리 구조는 비교적 단순하지만 가격과 환금성의 불확실성은 큰 물건입니다. 따라서 신건 대비 할인율 자체에 높은 점수를 부여하기보다 최근 거래가격을 보수적으로 해석하고 현장 및 점유 확인 후 접근하는 것이 적절합니다.
권리는 조건부 양호, 가격은 추가 검증, 환금성은 보수적 접근. 이 물건의 핵심은 감정가에서 얼마나 내려왔느냐보다 현재 시장에서 1층 다세대주택을 실제 얼마에 거래할 수 있느냐입니다.
