서울남부지방법원 2026타경3595. 강서구 화곡동 나인스퀘어 제4층 제401호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 홍은기이고, 2022.04.04. 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 306,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 먼저 봐야 할 것은 근저당이 아니라 김한솔 명의 주택임차권입니다. 임대차계약일자는 2022.02.16., 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.04.04., 확정일자는 2022.02.16.이며, 보증금은 306,000,000원입니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2026.02.05. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김한솔의 주택임차권등기는 2024.03.04.로 그보다 앞서고, 전입 역시 2022.04.04.이므로 대항력 있음으로 제시돼 있습니다. 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3595 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-69 나인스퀘어 제4층 제401호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 화곡로42나길 14-6 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 오피스텔 · 매각물건명세서상 현황 주거용 사용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상9층 · 제4층 제401호 · 사용승인일 2021.08.30. |
| 소유자 | 홍은기 · 2022.04.04. 소유권이전 · 거래가액 306,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 301,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 306,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
김한솔의 주택임차권은 보증금 306,000,000원 전부를 대상으로 하고, 말소기준인 2026.02.05. 강제경매개시결정보다 앞선 권리입니다. 등기 내용상 전입신고도 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구에 따라 우선변제권도 행사합니다. 실제 임차인은 김한솔 1명입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·매각조건 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김한솔 | 306,000,000원 | 2022.04.04 / 2022.02.16 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 주택도시보증공사 승계 · 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
② 회차별 인수 구조 — 숫자보다 조건을 먼저 본다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수액 | 포기·말소 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 301,000,000원 | 10,014,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 240,800,000원 | 69,371,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 192,640,000원 | 116,856,960원 | 0원* |
위 미배당 인수액은 배당 추정상 계산된 금액입니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 경우의 권리분석 원칙은 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조로 봐야 하며, 본건은 별도로 포기·말소 조건이 있어 그 조건 충족 시 해당 임차인의 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
③ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,014,000원 |
| 1. 임차인 김한솔 보증금 | 306,000,000원 | 295,986,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 306,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 추정에서는 집행비용 5,014,000원을 제외한 295,986,000원이 임차보증금에 우선 배당되고, 계산상 임차보증금 부족분은 10,014,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 충족되면 이 부족분에 대한 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
④ 이용상태·입지 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정평가 현장조사는 폐문부재로 내부 이용상황을 직접 확인하지 못했습니다.
- 입지. 우장초등학교 남측 인근으로, 주변에 오피스텔·다세대주택·단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 화곡역(지하철 5호선)이 있어 제반 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상9층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 172.0㎡, 공시지가는 4,848,000원/㎡입니다. 부지 북동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 확인. 매각물건명세서의 임차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각절차에서 그대로 적용되는지 원본을 확인해야 합니다.
- 대항력 구조 재확인. 김한솔은 2022.04.04. 전입, 2022.02.16. 확정일자, 보증금 306,000,000원의 대항력 있는 임차인입니다. 확약 조건이 없다면 선순위 인수형이라는 점을 놓치면 안 됩니다.
- 임차권 승계 확인. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 주택임차권 승계인으로 기재돼 있습니다. 김한솔과 주택도시보증공사를 별도 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 오피스텔 실제 이용 확인. 대장상 오피스텔, 명세서상 현황 주거용 사용이며 감정평가 현장조사는 폐문부재였습니다. 내부 구조와 실제 이용상태를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.20. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 효력과 관련 사항은 원본 명세서와 관계기관 자료를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 최근 실거래 비교자료가 없어 최저가 301,000,000원의 가격 메리트는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다.
맺으며 — “3.06억 인수형을 0원으로 바꾸는 매각조건”
김한솔의 임차보증금은 306,000,000원, 전입은 2022.04.04., 확정일자는 2022.02.16.입니다. 2026.02.05. 강제경매개시결정보다 앞선 대항력 임차권이라, 포기·말소 조건이 없다면 낙찰가가 낮아져도 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 선순위 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 임차인 김한솔과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 그 조건이 충족되는 한 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 결론은 “선순위 임차권은 크지만, 조건 충족 시 인수는 해소된다.”입니다. 다만 최근 실거래 자료가 없어 301,000,000원의 가격 경쟁력은 별도 검증해야 합니다.
* 매각물건명세서에 기재된 임차보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각절차에서 충족되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다.
