서울남부지방법원 2026타경3595. 강서구 화곡동 나인스퀘어 제4층 제401호 오피스텔입니다. 감정가는 301,000,000원이고 한 차례 유찰되어 최저매각가가 240,800,000원으로 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 일반적인 무임차 물건과 완전히 다릅니다. 2022년부터 전입·점유한 임차인의 보증금이 현재 최저매각가보다 큽니다. 임차권등기까지 완료된 상태여서, 낙찰대금만 보고 입찰하면 보증금 인수 구조를 놓치기 쉽습니다.
특히 이번 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서에는 임차인 김한솔과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 기재되어 있습니다. 따라서 단순히 선순위 임차인이 있다는 이유로 보증금 전액을 매수인 부담으로 확정해서도 안 되고, 반대로 조건의 법적 효력과 실제 이행을 확인하지 않은 채 무조건 인수 0원이라고 판단해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3595 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-69 나인스퀘어 제4층 제401호 도로명: 서울특별시 강서구 화곡로42나길 14-6 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 사용 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 중 4층 |
| 사용승인 | 2021.08.30 |
| 소유자 | 홍은기 (2022.04.04 소유권이전 · 등기상 거래가액 306,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 240,800,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 306,000,000원 |
| 임차관계 | 실제 임차인 1명 · 임차보증금 306,000,000원 · 주택임차권등기 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 특이사항 | 민간임대주택등기 · 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건부 매각 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부에서 가장 중요한 권리는 김한솔의 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.02.16, 전입신고 및 점유개시일은 2022.04.04입니다. 임차권등기는 2024.03.04 접수되었고, 경매개시결정일인 2026.02.05보다 앞섭니다. 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인으로, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못한다면 원칙적으로 잔액 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 승계인
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 김한솔 | 전부 · 2022.04.04 | 306,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 임차권등기 |
| 주택도시보증공사 | 주택임차권 승계인 | 별도 합산 없음 | 승계인 실제 임차인 아님 |
실제 임차인은 김한솔 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으며, 별도의 독립된 임차보증금이 발생한 것으로 중복 계산하지 않습니다.
| 임차인 | 김한솔 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.02.16 |
| 확정일자 | 2022.02.16 |
| 전입신고 / 점유개시 | 2022.04.04 |
| 임차보증금 | 306,000,000원 |
| 임차권등기 | 2024.03.04 · 을구 1번 |
| 대항력 | 있음 |
| 우선변제권 | 있음 |
| 배당요구 | 있음 |
| 명목 미배당 보증금 | 69,371,200원 (현재 회차 배당 추정) |
| 실질 매수인 인수 | 0원 (포기·말소 조건 충족 시) |
③ 가격 비교 — 감정가 80%가 곧 시세 할인은 아니다
최저매각가 240,800,000원은 감정가 301,000,000원의 80%입니다. 다만 감정가는 경매 평가 기준가격이지 현재 시장에서 실제로 거래되는 가격을 보장하지 않습니다. 현재 확인 가능한 가격 기준만으로는 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 거래수준과 가격 추세를 검증할 수 없으므로, 시세보다 저렴하다는 판단은 보류해야 합니다.
| 비교 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 301,000,000원 | 경매 평가 기준 |
| 현재 최저매각가 | 240,800,000원 | 감정가 80% |
| 임차보증금 | 306,000,000원 | 선순위 대항력 임차인 |
| 조건 충족 시 실질취득 기준 | 240,800,000원 | 인수 0원 · 부대비용 별도 |
| 조건 미충족 시 실질취득 추정 | 310,171,200원 | 최저가 + 명목 인수액 |
④ 예상배당표 (매각가 240,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,171,200원 |
| 1. 임차인 김한솔 보증금(우선변제) | 306,000,000원 | 236,628,800원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 306,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차의 제공된 배당 추정 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인이므로 임차보증금과 신청채권자 청구액을 별개 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당 및 승계권 행사 범위는 확정 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 함께 봐야 한다
| 회차 | 최저가 | 명목 미배당 | 조건 충족 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰(80%) | 240,800,000원 | 69,371,200원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 192,640,000원 | 116,856,960원 | 0원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 154,112,000원 | 154,845,568원 | 0원 |
유찰이 추가되면 낙찰금액은 낮아지지만 선순위 임차인의 배당 부족액은 증가합니다. 포기·말소 조건이 없으면 각각 낙찰가와 부족액을 더해 실질취득액을 계산해야 하고, 이 금액은 대체로 보증금 수준에 머무릅니다. 반면 포기·말소 조건이 유효하게 이행되면 매수인 인수액은 각 회차에서 실질 0원으로 정리되므로, 그때는 낙찰가 자체가 취득금액의 중심이 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 우장초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설이 함께 분포합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재합니다. 감정평가상 교통환경은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 9층 건물의 제4층 제401호입니다. 사용승인일은 2021.08.30이며 위생·급배수·난방·승강기 및 기계식주차설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있으며, 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용이 기재되어 있습니다. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 구조·상태와 점유관계의 재확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 공항 관련 보호지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 규제가 표시되어 있습니다. 토지거래허가구역 지정 내역도 있어 물건의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.04.20 민간임대주택등기가 접수되어 있습니다. 임대의무기간 등 관련 의무와 경매 매각 후 등록·의무의 처리 여부를 관할 기관에 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 화곡동의 주거용 오피스텔이라는 특성상 실거래와 임대수요를 함께 확인해야 합니다. 현재 가격과 실제 시장가치의 차이를 단정하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원본 확인. 김한솔과 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소한다는 매각 조건의 정확한 문구와 법적 효력을 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계관계 확인. 주택도시보증공사의 승계 범위, 배당요구와 실제 배당대상, 신청채권의 관계를 확인하고 동일 보증금을 이중 합산하지 않아야 합니다.
- 등기부와 매각물건명세서 재확인. 주택임차권, 민간임대주택등기, 근저당권 등 최신 권리관계와 경매 매각으로 소멸하지 않는 권리의 존재를 입찰 직전에 다시 점검해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기의 존재만으로 현재 점유자를 확정할 수 없습니다. 실제 점유자, 인도 절차와 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비 및 내부 상태. 장기 미납 관리비 중 승계 문제가 있는 금액과 시설 상태, 기계식주차설비 이용조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 유사 규모 오피스텔의 최근 실거래, 현재 매물 호가, 임대수익 수준을 비교해 낙찰가 상한을 결정해야 합니다.
- 민간임대·용도 관련 확인. 민간임대주택 등록관계와 실제 주거용 사용에 따른 법적·세무상 취급을 관계 기관에 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 3.06억, 그러나 조건부 인수 0원”
이 사건의 본질은 선순위 보증금의 크기 자체보다 그 보증금을 매수인이 최종적으로 부담하는지에 있습니다. 김한솔의 임차보증금은 306,000,000원으로 현재 최저매각가 240,800,000원을 초과합니다. 포기 조건이 없다면 명목 미배당 보증금 69,371,200원을 포함한 실질취득 추정액은 310,171,200원으로 올라갑니다.
하지만 매각물건명세서에 명시된 포기·말소 조건이 유효하게 이행된다면 매수인 인수액은 실질 0원입니다. 따라서 이 사건은 선순위 임차권의 위험이 조건부로 해소될 수 있는 경매입니다. 다만 그 조건의 이행과 현재 시세를 확인하지 않고 감정가 대비 할인율만으로 입찰하는 것은 위험합니다. 권리는 조건 확인, 가격은 시세 검증. 두 가지가 모두 확인될 때 비로소 합리적인 입찰 여부를 판단할 수 있습니다.
