서울남부지방법원 2026타경3602. 강서구 마곡동 힐스테이트에코마곡역 7층 734호입니다. 건축물대장상 업무시설인 오피스텔이지만 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재되어 있습니다. 소유자 박재범은 2018년 2월 5일 거래가 178,000,000원으로 소유권을 취득했고, 이후 주택임차권이 등기된 상태에서 주택도시보증공사의 강제경매가 개시됐습니다.
등기부의 말소기준은 2026년 2월 5일 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 김지현의 전입신고는 2021년 6월 14일, 확정일자는 2021년 4월 26일로 그보다 훨씬 앞섭니다. 보증금 반환 문제만 본다면 선순위 대항력 임차인이 존재하는 구조입니다. 단순히 경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 이유로 임차권 위험까지 없어지는 물건은 아닙니다.
다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서의 미배당 보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건입니다. 해당 조건이 제대로 이행되는 경우에는 일반적인 선순위 임차권 인수형 물건과 실질적인 취득비용이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3602 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 773 힐스테이트에코마곡역 제7층 제734호 도로명주소: 서울특별시 강서구 마곡중앙로 76 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 사용 |
| 건물현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 14층 중 제7층 제734호 · 2017년 12월 사용승인 |
| 소유자 | 박재범 (2018.02.05. 소유권이전 · 거래가액 178,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 144,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 172,700,000원 |
| 임차보증금 | 김지현 · 172,700,000원 |
| 매각조건 | 임차인 및 주택임차권 승계인의 미배당 보증금반환청구권 포기·주택임차권등기 말소 조건 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 말소
이 사건에서 말소기준권리는 강제경매개시결정이고, 주택임차권등기는 그보다 먼저 설정됐습니다. 따라서 등기 순서만으로 보면 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다. 실제로 전입과 확정일자도 경매개시일보다 앞서며, 임차인은 배당요구를 한 것으로 확인됩니다.
이 조건에 따라 반환청구권 포기와 등기 말소가 유효하게 이행된다면 미배당 보증금의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 입찰 전 매각조건의 현재 유효성, 포기 주체 및 등기 말소 절차를 반드시 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계
| 임차인 / 승계 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김지현 건물 전부 · 주택임차권등기 |
172,700,000원 | 대항력 有 전입 2021.06.14 |
우선변제 有 확정 2021.04.26 · 배당요구 있음 |
실질 0원(조건부) 원칙상 미배당 31,516,000원 · 반환청구권 포기·말소 조건 |
| 주택도시보증공사 주택임차권 승계인 · 경매신청채권자 |
별도 합산 없음 | 기존 임차권 승계 관계 | 기존 보증금 관련 권리 | 포기·말소 조건 적용 대상 |
실제 임차인은 김지현 1명입니다. 주택도시보증공사는 별개의 신규 임차인이 아니라 매각물건명세서에 기재된 주택임차권 승계인입니다. 같은 보증금을 두 임차인의 채권처럼 중복 합산하지 않습니다.
| 임대차계약 | 2021.04.24. / 2023.05.13. |
|---|---|
| 점유개시일 | 2021.06.12. |
| 전입신고 | 2021.06.14. |
| 최초 확정일자 | 2021.04.26. · 167,700,000원 |
| 증액 확정일자 | 2023.05.22. · 증액분 5,000,000원 |
| 총 임차보증금 | 172,700,000원 |
| 임차권등기 | 2024.06.27. · 을구 1번 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.06.27. |
| 매각조건 | 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 |
보증금은 최초 167,700,000원에서 2023년 5월 13일 5,000,000원이 증액되어 172,700,000원이 됐습니다. 최초 확정일자와 증액분의 확정일자가 다르므로 실제 배당순위는 각 금액의 권리 발생 시점에 따라 영향을 받을 수 있습니다. 아래 예상배당은 사건에 제시된 계산 결과를 기준으로 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,816,000원 |
| 1. 임차인 김지현 · 보증금 우선변제 | 172,700,000원 | 141,184,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 172,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 잔액 | — | 31,516,000원 |
집행비용 2,816,000원과 임차인 배당액 141,184,000원의 합계가 매각대금 144,000,000원입니다. 주택도시보증공사에 대한 별도 예상배당은 0원입니다. 보증기관의 청구금액과 기존 임차보증금은 승계 관계를 고려해야 하며, 독립된 보증금 두 건으로 단순 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 실질취득비용 — 포기 조건이 가격을 바꾼다
이 물건은 임차보증금이 현재 최저매각가보다 큰 선순위 임차권 사건입니다. 반환청구권 포기가 없다면 낮은 낙찰가만큼 미배당 보증금이 늘어 매수인이 부담하는 총취득비용이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 반면 이번처럼 포기·말소 조건이 유효하게 이행되면, 그 미배당 보증금은 실질취득비용에서 제외됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 원칙상 미배당 | 조건 미충족 시 총액 | 조건 충족 시 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 80% |
144,000,000원 | 31,516,000원 | 175,516,000원 | 144,000,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% |
115,200,000원 | 59,912,800원 | 175,112,800원 | 115,200,000원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% |
92,160,000원 | 82,598,880원 | 174,758,880원 | 92,160,000원 |
조건 미충족 시 총액 = 해당 회차 최저매각가 + 원칙상 미배당 보증금. 조건 충족 시 실질취득 = 해당 회차 최저매각가 + 실질 인수액 0원. 각각 최저가에 낙찰된다는 가정이며 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등 별도 비용은 제외합니다. 원칙상 미배당 계산에는 회차별 추정 집행비용이 반영되어 보증금과 총액 사이에 차이가 발생합니다.
⑤ 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
감정가 180,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 144,000,000원으로 내려왔습니다. 즉 감정가 대비 80% 수준입니다. 그러나 이 숫자는 어디까지나 감정가를 기준으로 계산한 할인율이지, 현 시점에서 이 오피스텔의 시장가치 대비 할인율은 아닙니다.
마곡동 동일 건물·동일 면적·유사 층의 최근 거래가격을 확인한 뒤 144,000,000원의 조건부 실질취득비용과 비교해야 합니다. 반환청구권 포기 조건을 인정할 수 없다면 비교 기준은 현재 회차에서 175,516,000원으로 올라갑니다. 어느 기준을 적용하느냐에 따라 가격 판단이 크게 달라집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선 마곡역 동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설과 아파트 등이 혼재하며, 감정평가상 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 마곡역 및 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2017년 12월 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 14층 건물입니다. 대상 호실은 7층이며 위생·급배수·승강기·소화전 설비 등이 설치되어 있습니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 매각물건명세서상 현황은 주거용 사용입니다. 실제 사용형태와 공부상 용도의 차이를 고려해 임대·매매 수요와 관련 세무사항을 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 마곡도시개발사업 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 도시개발구역, 과밀억제권역 및 수평표면구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 기재도 있으므로 대상 용도와 지정기간을 구분해 확인해야 합니다.
- 도로·접근. 서측과 북측이 포장도로에 접하며, 감정요항표상 공부와의 차이는 해당 사항이 없습니다. 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 지하철 접근성과 업무·상업시설 혼재 입지는 거래 수요를 살펴볼 요소입니다. 다만 오피스텔은 주거용 아파트와 수요층 및 가격 형성이 다를 수 있으므로 동일 건물의 실제 거래와 임대 수준을 별도로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원본 확인. 임차인 김지현과 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기, 주택임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 어떻게 기재되어 있는지 최종 원본을 확인하세요.
- 권리 포기와 말소 절차. 포기 조건의 효력 및 실제 이행 방법, 말소 주체·시점·필요서류를 확인하세요. 명세서에 조건이 기재됐다는 것과 등기 말소가 완료됐다는 것은 다릅니다.
- 보증기관 승계 중복 방지. 김지현과 주택도시보증공사의 관계를 확인하고 동일 보증금 172,700,000원을 두 개의 독립된 임차보증금으로 계산하지 마세요.
- 선순위 대항력 검토. 임차인의 전입·점유·확정일자와 최초 계약 및 5,000,000원 증액 부분의 권리관계를 확인하세요. 조건 미충족 시 미배당 보증금 인수 위험이 남습니다.
- 민간임대주택등기. 2021.08.19. 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간, 등록상태, 매각 후 처리와 관련된 제한 사항을 관할 기관 및 원본 서류로 확인하세요.
- 명도 및 실제 점유. 임차권등기와 현황상 주거용 사용 사실이 있으므로 현재 실제 점유자가 누구인지, 인도 및 명도 절차에 어떤 비용과 시간이 필요한지 확인하세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용과 미납 공과금 내역을 관리주체를 통해 확인하세요.
- 시세 검증. 동일 건물의 최신 실거래, 최근 12개월 평균, 거래 추세 및 유사 층·면적 거래를 확인한 다음 응찰가를 결정하세요. 감정가 대비 20% 할인만으로 낙찰가의 적정성을 판단하면 안 됩니다.
- 매각 진행 확인. 2026.10.30. 매각기일 전 매각조건 변경, 기일 변경, 취하·정지 여부 및 최신 등기사항을 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험은 조건부 해소, 가격은 별도 검증”
이 사건은 겉으로 보면 1회 유찰된 마곡역 인근 오피스텔이지만, 핵심은 선순위 임차보증금 172,700,000원과 그 미배당 잔액의 처리입니다. 최저가 144,000,000원에서 예상되는 미배당 잔액은 31,516,000원이고, 일반적인 선순위 임차권 인수 논리만 적용하면 실제 부담은 약 1.76억원이 됩니다.
그러나 매각물건명세서에 임차인과 주택임차권 승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명확히 기재되어 있다는 점이 이 사건의 중요한 차이입니다. 해당 조건이 유효하게 이행된다면 미배당 보증금은 매수인의 실질 부담에서 제외되고, 현재 최저가 기준 실질취득은 144,000,000원이 됩니다.
그렇다고 곧바로 저가 매수 기회라고 단정하기는 어렵습니다. 실제 시세와 환금성이 확인되지 않았고, 포기·말소 조건의 이행 및 민간임대주택 관련 권리관계도 입찰 전 점검해야 합니다. 권리 부담을 해소할 수 있는 조건이 갖춰진 물건이지만, 조건의 확실성과 시세 대비 적정가격을 확인한 후 접근하는 것이 타당합니다.
