서울남부지방법원 2026타경3602. 마곡동 힐스테이트에코마곡역 7층 734호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 매각물건명세서에는 현황상 주거용으로 사용 중이라고 기재되어 있습니다. 소유자는 박재범이며, 2018.02.05. 소유권이전등기가 마쳐졌고 등기상 거래가액은 178,000,000원입니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 신청한 강제경매로, 청구금액은 172,700,000원입니다.
권리분석의 중심은 을구 1번 김지현의 주택임차권입니다. 전입일은 2021.06.14., 점유개시일은 2021.06.12., 최초 확정일자는 2021.04.26.이며 보증금은 증액분을 포함해 172,700,000원입니다. 이 권리는 2026.02.05. 강제경매개시결정보다 앞서 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 그러나 이번 매각에는 이 선순위 권리에 대한 잔액청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3602 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 773 힐스테이트에코마곡역 제7층 제734호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 마곡중앙로 76 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 매각물건명세서상 현황 주거용 |
| 건물 | 2017년 12월 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 14층 건물 내 7층 734호 |
| 소유자 | 박재범 · 단독소유 · 등기상 거래가액 178,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 172,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 ‘조건부 인수 0원’
주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 기재되어 있습니다. 별도의 실제 임차인으로 보증금을 더해 계산하지 않으며, 이 사건의 실제 임차인은 김지현 1명입니다. 보증금 역시 172,700,000원을 한 번만 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권 모두 있으나 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김지현 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.06.14. 확정 2021.04.26. 배당요구 2024.06.27. | 172,700,000원 | 대항력 有 우선변제 HUG 승계 실질 인수 0원 |
임대차계약일자는 2021.04.24. 및 2023.05.13.이며, 2023.05.13. 보증금 5,000,000원이 증액되어 총 보증금은 172,700,000원입니다. 증액분 확정일자는 2023.05.22.입니다.
③ 민간임대주택등기 — 별도 확인이 필요한 선행 등기
갑구에는 2021.08.19. 민간임대주택등기가 존재합니다. 등기 내용에는 이 주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 취지가 기재되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 1. 임차인 김지현 보증금 | 172,700,000원 | 172,700,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 172,700,000원 | 3,980,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 매각가 180,000,000원 가정의 배당 시뮬레이션입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 김지현의 172,700,000원 보증금과 별개의 실제 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 현재 회차 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 계산상 인수액과 ‘실질 인수액’을 구분
| 회차 | 매각가 | 신청채권 미배당 | 계산상 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 180,000,000원 | 168,720,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 144,000,000원 | 172,700,000원 | 31,516,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 115,200,000원 | 172,700,000원 | 59,912,800원 | 0원 |
유찰 시 배당 시뮬레이션만 보면 김지현의 미배당 보증금 때문에 매수인 인수액이 31,516,000원, 59,912,800원으로 커지는 구조입니다. 하지만 이번 매각은 김지현 및 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 그 계산상 금액을 실제 매수인 부담으로 더하면 안 됩니다. 이 사건에서는 각 회차 모두 포기·말소 조건 이행을 전제로 실질 인수 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 마곡역 동측 인근으로, 주위에는 오피스텔·업무시설·근린생활시설·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 마곡역이 있으며, 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 2017년 12월 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물 내 7층 734호입니다. 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역(마곡도시개발사업)·도시개발구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 11,250,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 해당 사항 없음으로 평가되었습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 김지현과 주택도시보증공사의 미배당 잔액청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최우선 확인사항입니다.
- 실제 임차인 수 구분. 실제 임차인은 김지현 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재되어 있습니다. 같은 보증금을 중복 합산하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.19. 민간임대주택등기가 별도로 존재하므로 매각 후 처리관계를 원문에서 확인하세요.
- 용도 확인. 공부상 업무시설(오피스텔)인 반면 매각물건명세서 비고에는 현황 주거용으로 기재되어 있습니다.
- 가격 판단 분리. 현재는 감정가와 최저가가 모두 180,000,000원인 신건입니다. 권리 안전성과 가격 경쟁력은 별도로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문에서 포기 조건과 권리관계를 최종 확인하세요.
맺으며 — “선순위 1.727억”보다 중요한 것은 매각조건
겉으로 보면 보증금 172,700,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 감정가 180,000,000원에 거의 맞먹는 사건입니다. 이런 구조라면 보통은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 남는지부터 따져야 합니다. 실제 배당 시나리오도 1회 유찰에서 31,516,000원, 2회 유찰에서 59,912,800원의 계산상 인수액을 보여줍니다.
하지만 이 사건에는 반전이 명확하게 적혀 있습니다. 김지현과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 그 조건이 이행되는 한 실질 인수액은 회차와 관계없이 0원입니다. 권리분석의 결론은 “보증금이 크다”가 아니라 “큰 선순위 임차권이 있으나 매각조건으로 실질 인수가 제거된 조건부 안전형”입니다. 다만 별도로 존재하는 민간임대주택등기와 포기·말소 절차를 원문에서 확인한 뒤 입찰 판단을 해야 합니다.
