서울남부지방법원 2026타경3611. 서울 강서구 화곡동 ‘트러스트’ 제12층 제1203호 오피스텔입니다. 소유자 손재현은 2022년 3월 5일 매매를 원인으로 거래가액 350,000,000원에 취득했고, 2022년 4월 1일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 근저당 말소형이 아닙니다. 2023년 7월 28일 등기된 김도연의 주택임차권이 2023년 9월 19일 주택도시보증공사 가압류보다 먼저이기 때문입니다.
따라서 등기 순위만 보면 김도연의 임차보증금 350,000,000원은 매수인에게 남을 수 있는 선순위 권리입니다. 김도연은 2022년 4월 1일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 3월 16일이며 배당요구도 했습니다. 다만 이번 매각에는 중요한 조건이 붙어 있습니다. 김도연과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하기로 되어 있어, 그 조건이 이행되는 전제에서는 낙찰자가 떠안을 임차보증금이 실질 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3611 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 936-6 트러스트 제12층 제1203호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로7길 144 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 · 지하2층/지상12층 중 12층 |
| 소유자 | 손재현 (2022.03.05. 매매 · 거래가액 350,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 365,000,000원 / 365,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2023.09.19. 갑구 5번 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 2023.07.28. 을구 1번 김도연 주택임차권은 원칙적으로 경매로 소멸하지 않는 선순위 인수 권리입니다. 반면 말소기준 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관 중복합산 금지
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김도연 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.01 / 2022.03.16 | 350,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 원칙 인수 실질 0원* |
| 김혜승 점유 부분 미상 | 2026.01.12 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
김도연의 보증금은 350,000,000원 한 건입니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 별도의 실제 임차인이나 추가 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 김도연·김혜승 2명입니다.
김혜승은 2026년 1월 12일 전입으로 말소기준일 2023년 9월 19일보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 점유관계와 명도 실무는 별도로 확인해야 합니다. 김도연에 대한 포기·말소 조건은 김도연 및 그 승계인에게 적용되는 것으로, 다른 점유자의 사실관계까지 대신 확정해 주는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 365,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,910,000원 |
| 1. 임차인 김도연 보증금 | 350,000,000원 | 350,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 9,090,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 365,000,000원 가정에서는 집행비용 5,910,000원과 김도연 보증금 350,000,000원이 먼저 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 9,090,000원이 배당됩니다. 채권자 미배당액은 1,360,910,000원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 매각조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 365,000,000원 | 0원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 (80%) | 292,000,000원 | 62,888,000원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 (64%) | 233,600,000원 | 120,470,400원 | 실질 0원* |
확약 조건이 없었다면 김도연의 선순위 임차보증금 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 실제 시나리오상 1회 유찰 시 62,888,000원, 2회 유찰 시 120,470,400원의 룰상 인수가 발생합니다. 하지만 이번 매각조건에서는 김도연과 승계인이 그 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
⑤ 가격 판단 — 신건 3.65억, 할인은 아직 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 365,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 소유자의 2022년 취득 거래가액은 350,000,000원입니다. 다만 이 거래 한 건만으로 현재 시세를 판단할 수는 없으므로, 신건 3.65억을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정평가상 현재도 오피스텔로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용이 기재되어 있습니다.
- 입지. 화곡1동주민센터 남서측 인근으로, 오피스텔·근린생활시설·다세대주택·다가구주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하2층·지상12층 건물의 제12층 제1203호이며 위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·도시지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·진입표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 6,124,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타, 지형은 평지·세로장방입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 김도연과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 직전 매각물건명세서 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 김혜승 점유 확인. 전입일은 2026.01.12로 대항력은 없지만 보증금·점유부분이 확인되지 않았으므로 현황 및 명도 상대방을 재확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 김도연의 임차권 승계인으로 기재된 것이므로 김도연 보증금 350,000,000원과 별도 보증금을 합산하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.11. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 관련 등록·행정상 처리 여부를 원본 서류와 관계기관을 통해 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재는 감정가와 최저가가 같은 신건입니다. 권리상 실질 인수 0원*이라는 이유만으로 가격 메리트를 가정하지 말고 주변 오피스텔 거래가격을 별도 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 이번 매각은 조건부 0원”
이 사건의 핵심은 김도연의 350,000,000원 선순위 주택임차권입니다. 전입·점유와 확정일자가 말소기준보다 앞서 있어 원칙만 적용하면 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조입니다. 실제로 유찰 시나리오에서는 1회 유찰 시 62,888,000원, 2회 유찰 시 120,470,400원의 룰상 인수가 계산됩니다.
그러나 이번 매각에는 김도연과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 따라서 그 조건을 전제로 한 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 다만 김혜승의 점유관계가 별도로 남아 있고, 현재 회차는 감정가와 최저가가 같은 신건이므로 가격상 할인도 없습니다. 결론은 “주된 선순위 인수위험은 매각조건으로 해소되지만, 점유 확인과 가격 검증은 남는다”입니다.
