서울남부지방법원 2026타경3611. 서울 강서구 화곡동 트러스트 제12층 제1203호, 감정 이용상태와 사건상 용도는 모두 오피스텔입니다. 현재 소유자는 손재현 씨이고, 2022년3월5일 매매를 원인으로 2022.04.01 소유권을 취득했으며 거래가액은 350,000,000원입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 350,000,000원입니다.

권리분석에서 가장 중요한 점은 2023.09.19 갑구 5번 가압류가 말소기준권리로 잡혀 있다는 것입니다. 그런데 김도연의 주택임차권등기는 2023.07.28로 그보다 앞서고, 전입일도 2022.04.01, 확정일자도 2022.03.16이어서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 따라서 일반적인 경우라면 매수인 인수 가능성이 발생하지만, 이번 사건에는 명시적인 포기·말소 확약 조건이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차권이 살아 있다

말소기준권리는 2023.09.19 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 1,020,000,000원입니다. 그보다 앞선 2023.07.28 을구 1번 주택임차권 · 김도연 350,000,000원은 매각으로 당연 소멸하는 권리가 아니라 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다. 다만 매각물건명세서에 별도의 포기·말소 조건이 있어 이 사건의 실제 인수 여부는 그 확약 이행 여부가 좌우합니다.

2021.12.27 설정된 소유권이전 신탁은 등기부상 이미 말소되었고, 2022.04.01 신탁재산의 귀속으로 신탁등기가 말소된 뒤 손재현에게 소유권이 이전되었습니다. 2023.09.19 가압류와 2026.02.05 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 김도연은 확약, 김혜승은 별도 확인

확인되는 실제 임차인은 2명이며, 주택도시보증공사는 김도연의 주택임차권 승계인으로 별도 기재되어 있습니다. 보증기관 승계인은 실제 임차인과 별도로 보증금 중복 합산하지 않습니다.

김도연. 임대차계약일자는 2022.03.06, 전입일자는 2022.04.01, 점유개시일자는 2022.04.01, 확정일자는 2022.03.16입니다. 2023.07.28 임차권등기가 설정되었고 같은 날 배당요구도 이루어져 대항력 및 우선변제권이 핵심입니다.

김혜승. 전입일자가 2026.01.12로 말소기준권리인 2023.09.19 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 미상으로 기재되어 있어 매각물건명세서의 보완 내용을 확인해야 합니다. 김혜승은 김도연에 대한 포기·말소 확약의 적용 대상이 아니므로, 그 확약이 김혜승에게 자동으로 확대된다고 보아서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교는 보류

현재 회차의 최저매각가는 292,000,000원으로 감정가 365,000,000원의 80%입니다. 그러나 이 사건에 대해 비교할 실거래 가격이 확인되지 않아, 최저가만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 292,000,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 4,888,000원을 제외한 287,112,000원이 김도연에게 배당되고 62,888,000원이 부족합니다. 이 부족분은 확약 전 기준 매수인 인수액이며, 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 충족되면 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡1동주민센터 남서측 인근으로, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 지대입니다. 제반 여건은 보통입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통입니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역이 기재되어 있어 해당 허가구역의 대상자·용도·기간을 매각 시점 기준으로 확인할 필요가 있습니다.
• 물건 상태. 오피스텔로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수 설비와 승강기 등이 설치되어 있습니다. 공부와의 차이는 기재되어 있지 않고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 주변에 오피스텔·근린생활시설·다세대·다가구가 혼재하며 교통 여건은 보통입니다. 다만 비교 실거래가가 확인되지 않아 가격 수준과 환금성은 별도 시장 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 김도연 및 주택도시보증공사의 배당 부족분 포기와 주택임차권등기 말소가 실제 매각 조건으로 명확히 적용되는지 매각물건명세서 원본을 확인하세요.
• 확약의 범위. 해당 확약은 김도연 및 그 승계인에게 적용되는 조건입니다. 김혜승에게 자동으로 적용되는 것으로 보아서는 안 되며, 김혜승의 보증금 미상 부분을 확인하세요.
• 낙찰가만 보지 않기. 확약 전에는 현재 회차의 62,888,000원 인수가 발생합니다. 2회 유찰 시 120,470,400원, 3회 유찰 시 166,536,320원으로 인수액이 증가하므로 회차별 실질취득액을 함께 계산해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 2022.04.11 민간임대주택등기가 설정되어 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 적용 여부를 매각 후 기준으로 확인하세요.
• 비교 시세 확인. 실거래 비교값이 확인되지 않은 상태이므로 292,000,000원이라는 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 현장 및 최신 실거래를 별도로 확인하세요.
• 세금·비용. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 집행비용은 4,888,000원으로 추정되어 있으므로 실제 배당표와 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 임차권등기 관련 원본을 직접 대조하세요.

맺으며 — “확약이 가격보다 먼저다”

이 물건의 핵심은 최저매각가 292,000,000원 자체가 아니라 350,000,000원 대항력 임차권의 처리 방식입니다. 확약 전에는 현재 회차에서 62,888,000원의 배당 부족분이 매수인 인수로 이어져 낙찰가와 합친 실질취득액이 354,888,000원으로 보증금 수준에 가까워집니다. 2회 유찰과 3회 유찰에서도 낙찰가는 각각 233,600,000원과 186,880,000원으로 낮아지지만, 확약 전 인수액은 각각 120,470,400원과 166,536,320원으로 커집니다.

반면 매각물건명세서의 배당 부족분 포기·주택임차권등기 말소 조건이 충족되면 김도연 관련 실질 인수는 0원이 되어 현재 회차의 실질취득액은 292,000,000원으로 정리됩니다. 다만 김혜승은 확약 대상이 아니고 보증금도 미상이므로 별도 확인이 필요하며, 민간임대주택등기와 토지이용 관련 제한도 남아 있습니다. 실거래 비교값이 확인되지 않는 만큼 가격은 보류하고, 확약 이행 가능성과 임차인·등기 조건을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.