서울남부지방법원 2026타경3621. 서울 강서구 화곡동 경동엠파이어스테이트 1507호, 전용 약 18.605㎡의 소형 오피스텔입니다. 건축물대장상 오피스텔이지만 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 소유자는 김미연이며, 주택도시보증공사가 청구액 105,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 이 물건은 신건이 아니라 이미 1회 유찰되어 감정가의 80%인 82,400,000원이 최저매각가입니다.
권리관계에서 반드시 구별할 사항이 있습니다. 2013년 하나은행 근저당권은 2018년 이미 말소되었으므로 현재 말소기준권리가 아닙니다. 현재 기준은 2025.05.09 국(김포세무서장)의 압류입니다. 임차인 박준영의 전입신고일은 2020.12.18로 그보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 배당 구조라면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 임차인 박준영과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건입니다. 이 확약이 실제로 적용·이행되면 보증금 인수 위험은 해소됩니다. 확약 없이 최저가가 싸다는 이유만으로 입찰해서는 안 되는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3621 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1111-3 경동엠파이어스테이트 제15층 제1507호 (도로명: 화곡로 344) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 18.605㎡ · 지하 2층~지상 19층 중 15층 |
| 이용상태 | 건축물대장상 오피스텔 · 현황 주거용 |
| 소유자 | 김미연 (2013.02.28 소유권이전) |
| 감정가 | 103,000,000원 |
| 최저매각가 | 82,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 말소기준권리 | 2025.05.09 갑구 3번 국(김포세무서장) 압류 |
| 임차인 | 박준영 1명 · 임차보증금 105,000,000원 |
| 매수인 인수 | 확약 조건 충족 시 실질 0원 · 미적용 시 24,483,200원 추정 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 인수 해소
2025.05.09 압류 이후의 경기신용보증재단 가압류, 신한카드 가압류, 강서구 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 반면 선순위 임차권은 후순위 가압류와 동일하게 단순 소멸한다고 처리할 수 없으며, 별도의 포기·말소 조건을 근거로 인수 여부를 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.05억
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 박준영 건물 전부 · 주거 주택임차권등기 |
105,000,000원 | 대항력 있음 전입 2020.12.18 |
우선변제권 확정 2020.11.18 배당요구 있음 |
확약 조건부 주택도시보증공사 승계 실질 인수 0원 조건 |
박준영의 임대차계약일은 2020.11.18, 임차권등기일은 2024.12.31이며, 배당요구가 확인됩니다. 주택도시보증공사는 별도의 주택 점유 임차인이 아니라 주택임차권 승계인입니다. 따라서 실제 임차인 수는 1명이며, 박준영 보증금 105,000,000원과 주택도시보증공사 청구액 105,000,000원을 서로 다른 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
위 24,483,200원은 확약이 적용되지 않는 경우의 배당 부족분에 따른 룰상 인수 추정액입니다. 실제 매각 조건에 따른 실질 인수액과 구분해야 합니다. 현재 확인된 다른 임차인은 없지만, 확약 효력은 명시된 임차권 및 승계인에게 적용되는 것이므로 다른 미확인 권리까지 포괄적으로 면제하는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격은 하락 중이다
경동엠파이어스테이트는 63세대, 2012.11.26 준공된 건물입니다. 전용 약 18.61㎡ 동일 면적 중심의 거래 11건을 보면 전체 평균은 105,381,818원입니다. 하지만 이 수치를 현재 시세로 그대로 사용하면 과거 고가 거래 때문에 가격 메리트가 과장될 수 있습니다.
보다 중요한 기준은 최근 12개월 거래 2건 평균 90,500,000원과 2026년 7월 최신 거래가 92,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 -16.7%로, 하락 흐름을 반드시 반영해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 18.61㎡ | 19층 | 92,000,000원 |
| 2025.09 | 18.61㎡ | 16층 | 89,000,000원 |
| 2024.02 | 18.61㎡ | 15층 | 109,000,000원 |
| 2024.01 | 18.61㎡ | 11층 | 115,000,000원 |
| 2023.11 | 18.61㎡ | 19층 | 100,000,000원 |
| 2023.07 | 18.92㎡ | 7층 | 124,000,000원 |
| 2023.06 | 18.61㎡ | 16층 | 101,500,000원 |
| 2023.03 | 18.61㎡ | 18층 | 104,000,000원 |
| 2022.08 | 18.61㎡ | 12층 | 104,000,000원 |
| 2022.03 | 18.61㎡ | 10층 | 119,700,000원 |
| 2022.02 | 18.61㎡ | 14층 | 101,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 90,500,000원 |
| 전체 거래 평균 | — | 11건 | 105,381,818원 |
확약 조건이 충족되어 인수액이 0원이라면, 최저가 82,400,000원이 실질취득가의 기준이 됩니다. 이는 최근 평균 90,500,000원의 91.0%이며, 최신 거래 92,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 확약 이행을 전제로 현재 최저가는 최근 실거래보다 낮은 수준입니다.
하지만 최근 추세가 -16.7%라는 사실을 무시할 수 없습니다. 과거 전체 평균 105,381,818원과 비교한 78.2%만 강조하면 실제보다 큰 할인 효과가 있는 것처럼 보일 수 있습니다. 최근 거래 표본도 2건에 불과하므로 개별 호실의 상태와 향후 가격 변동을 고려해야 합니다.
확약 미적용: 현재 회차 미배당 보증금 24,483,200원까지 부담하면 실질취득은 106,883,200원으로 최근 시세를 초과합니다.
따라서 할인 여부는 최저가 숫자만이 아니라 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 적용한 실질취득 비용으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,883,200원 |
| 1. 임차인 박준영 보증금 | 105,000,000원 | 80,516,800원 |
| 2. 경기신용보증재단 가압류 | 47,434,530원 | 0원 |
| 3. 신한카드 가압류 | 50,729,605원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 경매신청 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 1,883,200원을 먼저 배분하고 임차인에게 80,516,800원을 배당하는 추정입니다. 임차보증금 미배당액은 24,483,200원이지만 명시된 확약·말소 조건이 충족되면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 청구액은 별도 임차인의 보증금으로 중복 가산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 인수 구조를 구별해야 한다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나 실질취득가가 보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다. 이 사건은 확약 조건 충족 시 그 인수 부담이 해소되는 예외입니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 미적용 시 인수 추정 | 확약 충족 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 82,400,000원 | 24,483,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 65,920,000원 | 40,666,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 (51.2%) | 52,736,000원 | 53,613,248원 | 0원 |
확약 미적용 시 인수 추정액은 각 회차별 배당 시나리오에 기재된 값입니다. 실제 매각에서는 임차인 및 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 충족된다는 전제하에 실질 인수 0원으로 분석합니다. 각 회차 매각가가 곧 최종 낙찰가라는 뜻은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울 강서구 화곡동 서울강서경찰서 북동측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 아파트, 단독·다가구·다세대주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 9호선 가양역이 근거리에 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2012.11.26 준공, 63세대 규모의 경동엠파이어스테이트입니다. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 19층 건물로 위생·급배수·도시가스 난방·기계식주차·승강기·소화설비·CCTV 등이 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항) 등이며, 수평표면구역·원추표면구역 및 대공방어협조구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 10,640,000원/㎡입니다. 토지거래허가구역 관련 지정 사항은 대상과 기간을 구별해 확인해야 합니다.
- 건축 상태. 건축물대장상 오피스텔로 등재돼 있으나 주거용으로 사용 중입니다. 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 전용 약 18.61㎡ 소형 오피스텔로 거래 이력은 존재하지만, 최근 12개월 거래는 2건이고 가격 추세가 -16.7%입니다. 과거 고가 거래를 현재 시장가격으로 간주하지 않도록 주의해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서·매각조건 원본. 임차인 박준영과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하는 조건 및 그 효력이 실제 매각조건에 반영돼 있는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소. 을구 3번 주택임차권등기의 말소 조건과 이행 절차를 확인하고, 낙찰 후에도 남을 수 있는 권리 문제가 없는지 검토하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 박준영 1명입니다. 주택도시보증공사는 승계인이므로 별도 임차인으로 추가 계산하지 마세요.
- 실질취득 기준 가격 판단. 확약 충족 시 실질 인수는 0원이나, 조건이 적용되지 않으면 현재 회차에서 인수 추정 24,483,200원이 발생합니다. 입찰가격만으로 매수 비용을 판단하지 마세요.
- 최근 실거래 기준. 최근 12개월 평균 90,500,000원과 최신 거래 92,000,000원을 우선 비교하고, -16.7% 하락 추세를 입찰 상한에 반영하세요.
- 점유·명도. 임차권등기와 주거용 사용 사실이 확인되므로 실제 점유 현황 및 인도 절차를 입찰 전 다시 확인하세요. 권리 인수 0원과 명도 부담 0원은 동일한 의미가 아닙니다.
- 체납·선순위 공과금. 김포세무서 및 강서구 압류와 관련된 조세채권의 배당순위, 당해세와 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 최근 실거래 원본을 대조하고 매각기일 변경 여부도 확인하세요.
맺으며 — “싸게 보이는 오피스텔, 답은 확약에 있다”
이 사건은 표면적인 최저가만 보면 감정가 103,000,000원에서 82,400,000원으로 낮아진 경매물건입니다. 그러나 보증금 105,000,000원의 선순위 임차인 박준영이 존재하므로, 일반적인 권리분석에서는 미배당 보증금 인수를 우선 검토해야 합니다.
다행히 매각물건명세서에는 임차인과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있습니다. 이 조건이 충족되면 실질 인수액은 0원이고, 현재 최저가는 최근 12개월 평균 시세의 91.0%로 시세보다 낮은 수준입니다.
하지만 최근 가격 추세 -16.7%는 분명한 경고 신호입니다. 확약 미적용 시 인수 추정액까지 더한 실질취득 106,883,200원은 최근 시세보다 높아지고, 확약이 유효하더라도 최근 거래 표본이 적고 가격이 하락 중이라는 점은 남습니다.
결론은 ‘확약 조건부 권리 해소, 가격은 보수적 접근’입니다. 포기·말소 조건의 이행을 확실히 확인하고, 하락 시세와 소형 오피스텔의 환금성을 반영한 입찰가를 설정하는 것이 핵심입니다. 조건을 확인하지 못한 상태라면 단순한 1회 유찰 할인만을 이유로 응찰하는 것은 권하기 어렵습니다.
