서울남부지방법원 2026타경3621. 화곡동 경동엠파이어스테이트 제15층 제1507호입니다. 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이고, 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재돼 있습니다. 등기 흐름에서 가장 먼저 확인할 것은 2013년 하나은행 근저당이 아니라 2025.05.09. 국의 압류입니다. 2013년 하나은행 근저당은 2018.11.09. 이미 말소됐기 때문에 현재 경매의 말소기준권리는 2025.05.09. 압류입니다.
그보다 앞선 2024.12.31. 박준영의 주택임차권등기는 전입 2020.12.18., 확정일자 2020.11.18., 보증금 105,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 따라서 확약이 없다면 최저가 103,000,000원에서 배당 부족분 4,242,000원이 매수인에게 남는 구조입니다. 하지만 이 사건은 명세서의 포기·말소 조건 때문에 그 금액을 실제 인수가액으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3621 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1111-3 경동엠파이어스테이트 제15층 제1507호 |
| 용도 / 현황 | 오피스텔 · 현황 주거용 사용 · 지하 2층 / 지상 19층 건물 중 제15층 |
| 소유자 | 김미연 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 시세 비교면적 | 18.605㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 인수 해소
2013.02.28. 설정된 하나은행 근저당권 81,900,000원은 2018.11.09. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2024.12.31. 박준영의 주택임차권이 등기됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025.05.09. 국의 압류입니다. 따라서 박준영 임차권은 말소기준보다 앞선 권리입니다. 경기신용보증재단 가압류, 신한카드 가압류, 강서구 압류, 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력 有·우선변제 有, 그러나 잔액 포기 확약
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박준영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.12.18. | 2020.11.18. | 105,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 적용 |
실제 임차인은 박준영 1명입니다. 주택도시보증공사는 명세서상 주택임차권 승계인이자 이 사건 강제경매 신청채권자로 나타나므로, 임차보증금을 별도 임차인 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 시세’가 중요하다
경동엠파이어스테이트 동일 면적대 실거래는 총 11건이 확인됩니다. 전체 평균은 105,381,818원이지만, 최근 시장은 그보다 낮습니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 90,500,000원, 최신 2026.07 거래는 92,000,000원입니다. 최근 거래 평균은 이전 구간 대비 -16.7%로 내려온 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 18.61㎡ | 19 | 92,000,000원 |
| 2025.09 | 18.61㎡ | 16 | 89,000,000원 |
| 2024.02 | 18.61㎡ | 15 | 109,000,000원 |
| 2024.01 | 18.61㎡ | 11 | 115,000,000원 |
| 2023.11 | 18.61㎡ | 19 | 100,000,000원 |
| 2023.07 | 18.92㎡ | 7 | 124,000,000원 |
| 2023.06 | 18.61㎡ | 16 | 101,500,000원 |
| 2023.03 | 18.61㎡ | 18 | 104,000,000원 |
| 2022.08 | 18.61㎡ | 12 | 104,000,000원 |
| 2022.03 | 18.61㎡ | 10 | 119,700,000원 |
| 2022.02 | 18.61㎡ | 14 | 101,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 18.605㎡ | 2건 | 90,500,000원 |
최저가 103,000,000원은 전체 11건 평균 105,381,818원과 비교하면 97.7%지만, 이 수치만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균 90,500,000원과 비교하면 113.8%이고, 최신 거래 92,000,000원보다도 높습니다. 특히 최근 거래 추세가 -16.7%이므로 신건 가격에 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,242,000원 |
| 1. 임차인 박준영 보증금 | 105,000,000원 | 100,758,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 47,434,530원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 50,729,605원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당계산에서는 임차보증금 부족분 4,242,000원이 발생합니다. 그러나 이 사건은 임차인과 주택임차권 승계인의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각되므로, 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울강서경찰서 북동측 인근으로 오피스텔·아파트·단독주택·다가구주택·다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 가양역(지하철 9호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하 2층·지상 19층 건물이며 위생·급배수·도시가스 난방·기계식주차·승강기·소화·CCTV 설비가 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역 등 지정사항이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 620.5㎡, 공시지가 10,640,000원/㎡, 업무용 토지이용상황입니다.
- 환금성. 경동엠파이어스테이트는 63세대, 2012.11.26. 준공이며 동일 면적대 최근 거래가 89,000,000원과 92,000,000원으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 임차인 박준영 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 최근 시세를 기준으로 가격 판단. 전체 평균 105,381,818원보다 최근12개월 평균 90,500,000원과 최신 거래 92,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 평균이 이전보다 -16.7%이므로 신건 103,000,000원에 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 오피스텔이고 현황 주거용 사용으로 기재돼 있으므로 오피스텔의 이용·금융·세금 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.08.입니다. 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서, 현황조사 및 실거래 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “신건 1.03억”은 별개 문제
이 사건의 핵심은 두 층으로 나뉩니다. 권리만 보면 박준영의 선순위 대항력 임차권 때문에 원래 매수인 인수 가능성이 있는 구조지만, 매각조건에 포함된 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 확약으로 실질 인수액은 0원이 됩니다. 이 점은 분명한 장점입니다.
그러나 가격은 별개입니다. 실질취득액 103,000,000원은 최근 12개월 평균 90,500,000원의 113.8%이고 최신 거래 92,000,000원보다 높습니다. 최근 시세 추세도 -16.7%입니다. 전체 장기 평균 105,381,818원만 보면 감정가가 약간 낮아 보이지만, 최근 시장을 우선하면 신건 가격 메리트는 부족합니다. 결론은 확약으로 권리위험은 크게 낮아졌지만, 현재 회차 가격은 보수적으로 볼 사건입니다.
