창원지방법원 2025타경701. 남해군 창선면 상신리의 토지와 단독주택, 근린생활시설을 한꺼번에 매각하는 사건입니다. 기호 4 건물은 단독주택으로 이용 중이고, 기호 5 건물은 근린생활시설이지만 현황은 공실입니다. 최저가는 감정가 581,456,800원에서 두 차례 유찰돼 284,914,000원으로 내려왔습니다.
등기상 말소기준은 2024년 4월 8일 진주남부농업협동조합 근저당권입니다. 뒤이어 들어온 임의경매개시결정과 40,993,700원의 가압류는 매각으로 소멸하고, 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 신고된 임차인은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상이므로, 점유자와 실제 사용관계는 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경701 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 남해군 창선면 상신리 579-1 |
| 등기상 건물 소재 | 경상남도 남해군 창선면 상신리 581-1, 582, 583, 583-1 1동 도로명: 경상남도 남해군 창선면 창선로153번길 39-56 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 근린생활시설(현황 공실) · 일괄매각 |
| 소유자 | 김남룡 (2024.04.08. 매매로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 581,456,800원 / 284,914,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주남부농업협동조합 / 263,794,468원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 임대관계 | 신고 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준권리는 2024.04.08. 설정된 진주남부농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 제공된 예상배당에서는 집행비용과 근저당, 가압류에 매각대금 전액이 배분되고 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 산정됩니다.
② 특별매각조건 — 권리보다 더 무거운 절차 위험
이 사건은 토지와 건물을 일괄매각합니다. 목록 1·2는 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 제출하지 않으면 입찰보증금이 몰수됩니다. 권리분석이 깨끗하더라도 이 요건을 충족하지 못하면 낙찰대금을 준비한 의미가 없어집니다.
| 구분 | 확인 내용 | 입찰 영향 |
|---|---|---|
| 농지 | 목록 1·2 농지 아님 증명 또는 농지취득자격증명 필요 | 미제출 시 보증금 몰수 |
| 일단 이용 | 목록 3·6·7·8은 4필지 일단으로 이용 | 개별 필지 이용관계 확인 |
| 도로 | 일부 진입도로를 감안해 감정평가 | 법적·현실적 진입 가능 여부 확인 |
| 맹지 | 목록 1·2·12·13·14는 지적도상 맹지 | 통행권·진입로 확보 여부 점검 |
| 경계 | 인접필지와 정확한 위치·경계 확정은 측량 필요 | 경계분쟁·면적 차이 확인 |
| 제시외 물건 | 제시외 수목과 관정 매각 포함 | 현존 상태와 사용 가능 여부 확인 |
③ 예상배당표 (매각가 284,914,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,788,796원 |
| 1. 근저당 · 진주남부농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 가압류 · 진주남부농업협동조합 | 40,993,700원 | 40,125,204원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 채권자 청구합계 280,993,700원 중 280,125,204원이 배당되고, 미배당액은 868,496원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 주위환경. 상신리마을회관 남서측 인근이며, 주위는 자연림·산간농경지·단독주택 등으로 구성돼 있습니다.
- 교통. 목록 1·2와 12~14는 인근까지 차량 접근이 가능하고, 목록 3·6~11은 차량 및 농기계 접근이 가능합니다. 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호 4는 단독주택, 기호 5는 근린생활시설로 이용됐으나 근린생활시설의 현황은 공실입니다.
- 건물 구조. 두 건물 모두 2013.08.23. 사용승인된 경량철골구조 기타지붕 단층 건물입니다.
- 주택 설비. 단독주택에는 위생·급배수 설비와 기름보일러 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 확인 토지는 지목 전, 면적 314㎡, 완경사의 부정형이며 도로접면은 맹지입니다. 공시지가는 3,260원/㎡입니다.
- 용도지역. 보전관리지역이 중심이며 일부에는 농림지역, 마을경관관리지역, 준보전산지, 임업용산지, 사방지와 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 농지 절차, 맹지, 산지·사방지 규제, 경계 측량, 공실 근린생활시설이 함께 얽혀 있어 일반 주거용 물건보다 매수층이 제한될 가능성이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1·2의 발급 가능 여부와 신청 절차를 관할 기관에 확인하세요. 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
- 최신 등기 대조. 근저당 채권최고액이 240,000,000원에서 300,000,000원으로 변경된 내역과 채권계산서를 확인하세요.
- 진입로 확인. 지적도상 맹지인 목록 1·2·12·13·14의 실제 진입로, 도로 소유자, 통행승낙 또는 통행권 여부를 점검하세요.
- 현황 측량. 목록 3·6·7·8의 일단 이용 상태와 인접필지 경계는 측량을 통해 확인하세요.
- 점유·임대관계. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 단독주택과 공실 근린생활시설의 실제 점유자를 확인하세요.
- 제시외 물건. 매각에 포함되는 수목과 관정의 위치·수량·상태·사용 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 토지 규제. 보전관리지역·농림지역·산지·사방지·가축사육제한구역 등 필지별 규제를 토지이용계획확인서와 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고 토지, 주택, 공실 근린생활시설을 각각 현장 시세와 비교하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기부·현황조사·감정평가서·농지 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “할인율보다 자격과 진입로”
이 사건은 등기상 매수인 인수액이 0원이고 최저가도 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 하지만 핵심은 낮아진 숫자가 아닙니다. 목록 1·2의 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 보증금이 몰수되고, 다섯 필지는 지적도상 맹지이며, 일부 토지는 일단으로 이용돼 정확한 경계 확정에 측량이 필요합니다.
여기에 임대관계 미상, 공실 근린생활시설, 산지·사방지 등 필지별 규제가 겹칩니다. 따라서 권리는 비교적 단순하지만 입찰 절차와 현장 이용관계는 복잡한 물건입니다. 농취증 발급, 진입로, 경계, 점유, 규제와 개별 자산가치를 모두 확인할 수 있을 때만 감정가 49%라는 가격을 의미 있는 할인으로 평가할 수 있습니다.
