서울남부지방법원 2026타경3626. 강서구 화곡동 골든라인씨티 12층 1203호 오피스텔입니다. 소유자 손재현은 2022년 3월 30일 거래가 232,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2023년 4월 11일 강서세무서장의 국세 압류입니다. 그런데 임차권자 백성욱은 그보다 앞선 2021년 11월 19일 주민등록·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 11월 2일이므로 데이터상 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.
통상이라면 낙찰대금에서 보증금을 전부 배당받지 못할 경우 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있습니다. 실제 신건 배당 시뮬레이션도 백성욱에게 230,910,000원이 배당되고 1,090,000원이 남는 것으로 계산합니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서 비고에서 백성욱과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 매각 조건으로 두고 있어, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3626 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 935-15 골든라인씨티 제12층 제1203호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로7길 147 |
| 용도 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 매각물건명세서 비고상 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 16층 건물 중 12층 · 사용승인일 2019.08.01 |
| 소유자 | 손재현 (2022.03.30 소유권이전 · 거래가액 232,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 235,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 232,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
2019년 국민은행 근저당은 채권최고액 4,800,000,000원, 공동담보목록 제2019-700호로 설정됐지만 2021년 11월 5일 일부포기를 원인으로 이 호실에서는 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준점은 2023년 4월 11일 국세 압류입니다. 그 이후의 보령세무서 압류, 서울특별시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 금천구 압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인·점유관계 — 확약 적용 대상과 그 밖의 점유자를 분리
| 성명 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 백성욱 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.19 | 2021.11.02 | 232,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | HUG 승계 |
| DOMINGOS SOBRINHO LUISLANA | 미상 | 2025.04.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
조사상 확인되는 실제 임차·점유 관계는 2명입니다. 주택도시보증공사는 명세서 비고상 주택임차권 승계인으로 기재된 보증기관이므로, 백성욱의 보증금 232,000,000원과 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,090,000원 |
| 1. 임차인 백성욱 보증금 | 232,000,000원 | 230,910,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 232,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 백성욱 보증금의 미배당액은 1,090,000원입니다. 다만 명세서상 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 우선 차감되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 백성욱 인수는 확약으로 0원*
| 회차 | 예상 매각가 | 룰상 백성욱 미배당·인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 235,000,000원 | 1,090,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 188,000,000원 | 47,432,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 150,400,000원 | 84,505,600원 | 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 백성욱의 미배당 보증금이 커져 매수인의 부담이 증가하는 전형적인 대항력 임차인 구조입니다. 그러나 이 사건은 명세서상 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건이므로, 해당 임차인에 한해서는 각 회차의 실질 인수액을 0원*으로 봅니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 235,000,000원, 현재 최저매각가도 235,000,000원으로 신건입니다. 다만 동일 건물·인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어, 이 금액이 현재 시장가격 대비 저렴한지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
특히 이 사건은 확약을 반영하면 신건 기준 실질취득액이 235,000,000원으로 낙찰가와 같아지므로, 실제 투자 판단에서는 이 실질취득액을 주변 실거래와 직접 비교해야 합니다. 1회 유찰 시에는 실질취득액이 188,000,000원, 2회 유찰 시에는 150,400,000원이지만, 비교 가능한 실거래가가 없는 상태에서는 이를 ‘시세보다 싸다’고 표현할 근거가 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 매각물건명세서 비고에는 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 까치산역(지하철 2호선·5호선)이 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물의 12층이며 사용승인일은 2019.08.01입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 약 13미터, 북측 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 평탄한 사다리형 부지이며 토지면적은 331.6㎡, 공시지가는 6,277,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)· 진입표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 백성욱과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 포기 및 임차권등기 말소가 실제 매각 조건에 그대로 유지되는지 최종 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 후순위 점유자 확인. DOMINGOS SOBRINHO LUISLANA의 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 전입은 말소기준 이후지만 현장 점유 상태와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 강서세무서·보령세무서·서울특별시·금천구 관련 압류가 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.30 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 이후 효력과 행정상 처리 여부를 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 오피스텔과 현황 주거용 사용이 병존하므로 실제 이용상태와 관련 규제를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 최근 실거래 자료 없이 감정가 235,000,000원을 시세로 간주하지 말고, 동일 건물·인근 유사 오피스텔 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “강한 임차권이지만, 확약이 승부처”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 232,000,000원의 대항력 있는 임차권이 감정가 235,000,000원과 거의 맞붙어 있어 부담이 큰 구조입니다. 신건 배당만 계산해도 백성욱에게 1,090,000원이 미배당되어 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 생깁니다. 하지만 매각물건명세서 비고가 백성욱과 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 두면서 이 핵심 위험은 실질적으로 0원*까지 낮아집니다.
다만 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 백성욱 확약 밖에 보증금이 확인되지 않은 후순위 점유자가 있고, 국세·지방세 압류 4건, 민간임대주택등기, 공부상 오피스텔과 현황 주거용 사용이라는 확인 포인트가 남습니다. 또한 최근 실거래 자료가 없어 235,000,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 결론은 주된 임차권 인수위험은 확약으로 해소되지만, 조건 확인과 점유·세금 검증이 필요한 사건입니다.
* 백성욱 관련 배당 미수령 잔액은 신건 1,090,000원, 1회 유찰 시 47,432,000원, 2회 유찰 시 84,505,600원으로 계산되지만, 매각물건명세서상 백성욱 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 반영해 실질 인수액은 0원으로 표시했습니다.
