핵심은 대항력 임차인 백성욱의 47,432,000원 계산상 인수액이 확약으로 실질 0원이 된다는 점입니다. 다만 다른 임차인 1명의 보증금이 미상이고, 국세·지방세 압류 4건도 있어 원본 확인이 필요합니다. 실거래 비교자료가 없어 1.88억이 시세보다 싼지 여부는 판단하지 않습니다.
서울남부지방법원 2026타경3626. 서울특별시 강서구 화곡동 935-15 골든라인씨티 제12층 제1203호, 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 소유자는 손재현 씨이고 2022년 2월 23일 매매를 원인으로 232,000,000원에 취득했습니다. 등기부에는 2019년 국민은행 근저당권이 있었지만 이미 말소되었고, 이후 2023년 4월 11일 국의 압류가 현재 권리분석상 말소기준으로 잡혀 있습니다. 그 뒤의 압류·강제경매개시결정과 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그런데 이 사건의 핵심 변수는 대항력 임차인 백성욱입니다. 임차보증금은 232,000,000원으로 최저매각가 188,000,000원을 웃돌아 배당표상으로는 47,432,000원의 매수인 인수액이 계산됩니다. 하지만 매각물건명세서 비고에는 백성욱과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 되어 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 백성욱의 인수액은 실질 0원이고, 현재 회차의 실질취득은 낙찰가와 같은 188,000,000원으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3626 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 935-15 골든라인씨티 제12층 제1203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 구조 / 층 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 16층 건물 내 제12층 제1203호 · 사용승인 2019.08.01 |
| 소유자 | 손재현 (2022.02.23. 매매, 거래가액 232,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 188,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권 / 청구 | 주택도시보증공사 / 232,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 말소기준은 2023.04.11. 갑구 3번 국의 압류입니다. 2019.09.05. 국민은행 근저당권은 채권최고액 4,800,000,000원이지만 등기부상 이미 말소되어 현재 매수인이 인수할 권리로 보지 않습니다. 2023.04.11. 이후의 압류 3건과 2026.02.09. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 주된 인수는 확약으로 해소
확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 주택도시보증공사는 백성욱 주택임차권의 승계인으로 표시되어 있으므로 실제 임차인 수에 중복해서 더하지 않습니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백성욱 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 2021.11.19 / 2021.11.02 | 232,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 |
| DOMINGOS SOBRINHO LUISLANA | 미상 | 2025.04.16 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 최저가보다 실질취득을 기준으로 봐야 한다
현재 최저매각가는 188,000,000원으로 감정가 235,000,000원의 80%입니다. 다만 대항력 임차인의 보증금이 최저가를 웃도는 사건에서는 단순 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 확약으로 백성욱의 실질 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 188,000,000원입니다.
현재 실거래 비교자료가 없어 188,000,000원이 실제 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 80%라는 사실만으로 가격 가점을 주는 것은 부적절합니다. 특히 1회 유찰 이후에도 시세 검증 없이 입찰가를 높이는 전략은 피해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 계산상 인수 | 확약 적용 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 188,000,000원 | 47,432,000원 | 0원 | 188,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 150,400,000원 | 84,505,600원 | 0원 | 150,400,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 120,320,000원 | 114,164,480원 | 0원 | 120,320,000원 |
확약이 동일하게 적용된다는 전제에서 백성욱에 관한 실질 인수는 각 회차 0원입니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 그대로 내려갑니다. 반대로 확약 조건이 실제 매각절차에서 충족되지 않는다면 계산상 인수액이 다시 핵심 변수가 되므로 매각물건명세서 원본 확인이 필수입니다.
④ 예상배당표 (매각가 188,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,432,000원 |
| 1. 임차인 백성욱 보증금 (우선변제) | 232,000,000원 | 184,568,000원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 232,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,432,000원과 백성욱 보증금 184,568,000원이 배당되어 매각대금 188,000,000원이 소진되는 구조입니다. 배당표상 미배당 잔액 47,432,000원은 확약에 따라 매수인에 대한 실질 인수 0원으로 처리합니다. 주택도시보증공사의 232,000,000원 청구는 백성욱 주택임차권의 승계채권으로 보아 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감정평가서 주위환경에는 서울특별시 양천구 신월동 소재 ‘서울신강초등학교’ 북측 인근으로 기재되어 있고, 주위는 다세대·연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 것으로 조사됐습니다. 다만 사건 소재지 주소는 서울특별시 강서구 화곡동 935-15이므로 주소 서술의 일치 여부를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며, 근거리에 까치산역 지하철 2호선·5호선이 소재하는 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물의 제12층 제1203호이며, 기본적인 위생·급배수·난방· 도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지. 일반상업지역, 토지면적 331.6㎡, 상업용, 평지·사다리형, 중로각지입니다. 공시지가는 6,277,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함된 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 감정평가서에는 제반 교통상황이 보통이고 주변 환경이 무난하다고 평가되어 있으나, 임대관례는 미상으로 기재되어 있어 실제 임대수요와 임대조건은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차 최저가 188,000,000원에 백성욱 관련 실질 인수 0원을 적용하면 실질취득도 188,000,000원입니다. 계산상 47,432,000원 인수액만 보고 판단하지 마세요.
- 확약 원본 확인. 백성욱 및 주택도시보증공사 승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 매각 조건으로 명확히 이행되는지 매각물건명세서 원본을 확인하세요.
- 미상 임차인. DOMINGOS SOBRINHO LUISLANA은 2025.04.16. 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 점유·용도가 미상입니다. 실제 점유관계와 명도 문제를 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 4건입니다. 당해세에 해당하면 0순위로 차감될 수 있고 후순위 미배당이 발생할 수 있으므로 배당관계를 원본으로 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.03.30. 민간임대주택등기가 설정되어 있고 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 내용이 기재되어 있으므로 낙찰 후 관련 등기와 효력을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없는 상태에서는 최저가 188,000,000원이 시세보다 싸다고 단정하지 마세요. 특히 감정가 대비 80%라는 비율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 주소 대조. 사건 소재지는 강서구 화곡동으로 표시되는 반면 감정요항표 주위환경 문구에는 양천구 신월동이 기재되어 있습니다. 등기부·감정평가서·현황조사서의 대상물건 주소를 서로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서의 임차인, 확약, 세금, 임차권등기 내용을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 인수는 0원, 가격은 별도 검증”
이 사건은 표면적으로는 대항력 임차인 보증금 232,000,000원이 최저가 188,000,000원을 웃돌아 매수인 인수 위험이 커 보입니다. 그러나 매각물건명세서의 확약에 따라 백성욱과 주택도시보증공사 승계인이 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이므로, 백성욱에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
반면 확약 밖에는 보증금이 미상인 DOMINGOS SOBRINHO LUISLANA이 남아 있고, 국세·지방세 압류 4건과 민간임대주택등기, 주소 서술의 불일치도 있습니다. 따라서 권리의 핵심 위험은 확약으로 상당 부분 해소되지만 확인해야 할 잔여 위험은 분명히 존재합니다.
가격은 더 보수적으로 봐야 합니다. 현재 실질취득액은 188,000,000원이고 감정가의 80%지만, 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저가 여부를 판단할 근거가 없습니다. 2회 유찰 시 150,400,000원, 3회 유찰 시 120,320,000원으로 실질취득액이 내려가므로, 이 사건의 승부처는 확약을 원본으로 확인한 뒤 실제 시장가격과 대조하여 적정 입찰가를 정하는 것입니다. 권리는 확약으로 정리, 가격은 검증 후 결정이 결론입니다.
