서울남부지방법원 2026타경3630. 가산디지털단지역 북서측 인근의 지밸리하우스디어반 제5층 제에이506호로, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며 현황도 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자는 손재현이며 2022.04.04. 거래가액 165,600,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 선순위 임차권의 보증금, 그 보증금 인수를 해소하는 명시적 확약, 그리고 확약과 무관하게 남는 토지 별도등기 지상권입니다.
말소기준권리는 2023.04.06. 강서세무서장 처분의 압류입니다. 그보다 앞선 장이룸의 주민등록·점유개시는 2022.04.04., 확정일자는 2022.03.09.이므로 장이룸은 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 보증금이 165,600,000원으로 현재 최저가보다 크기 때문에 원칙적으로는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 총 부담이 보증금 수준에 수렴하지만, 이 사건에는 그 일반 원칙을 뒤집는 잔액청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3630 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 535-7 지밸리하우스디어반 제5층 제에이506호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 현황 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 손재현 · 2022.04.04. 소유권이전 · 거래가액 165,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 144,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 165,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 말소기준권리 | 2023.04.06. 압류 · 국(처분청 강서세무서장) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 지상권은 별도 인수
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장이룸 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.04. | 165,600,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택임차권 승계인 주택도시보증공사 |
| 문성권 | 미상 | 2025.06.24. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
장이룸은 전입·점유가 2022.04.04., 확정일자가 2022.03.09.이며 2023.08.04. 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 현재 신건 144,000,000원 가정 시 집행비용 2,816,000원을 제외한 141,184,000원이 임차보증금에 배당되고, 일반 원칙만 적용하면 부족분은 24,416,000원입니다.
문성권의 전입신고일은 2025.06.24.로 말소기준권리 2023.04.06.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않지만, 선순위 대항력으로 매수인에게 보증금을 떠넘기는 구조는 아닙니다. 장이룸에 대한 확약은 장이룸 관련 권리에 적용되는 것이며, 다른 점유자의 권리판단을 대신하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,000원 |
| 1. 임차인 장이룸 보증금 | 165,600,000원 | 141,184,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 장이룸 보증금 부족분 24,416,000원이 매수인 인수액으로 산출되지만, 매각물건명세서의 잔액청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 장이룸 관련 실질 인수는 0원입니다. 별도등기 지상권 인수는 금전배당과 별개의 권리부담입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 여부가 먼저다
| 회차 | 매각가 | 규칙상 보증금 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 144,000,000원 | 24,416,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 115,200,000원 | 52,812,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 92,160,000원 | 75,498,880원 | 0원 |
확약이 없다면 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라서, 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 따라서 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 다만 이 사건은 장이룸과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 잔액청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건으로 명시돼 있으므로, 그 조건이 실제 매각·말소 단계까지 충족되는지 확인하는 것이 가격보다 먼저입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산디지털단지역 북서측 인근이며 주위에는 업무시설, 오피스텔, 소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 남동측에 지하철 1·7호선 가산디지털단지역, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 이용. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이고 감정평가 현황도 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 4필 일단의 부정형 평지로 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며 서측 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 확인. 장이룸 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 잔액청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각 조건으로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 지상권 별도등기 확인. 3토지 을구 32번, 4토지 을구 19번의 2019.06.26. 제112680호 지상권설정등기 내용과 존속조건을 원본에서 확인해야 합니다.
- 문성권 점유관계 확인. 2025.06.24. 전입으로 대항력은 없지만, 현재 점유 범위와 실제 사용관계는 명도 판단을 위해 확인할 필요가 있습니다.
- 오피스텔 현황 확인. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며 현황 주거용으로 사용 중이라고 명세서에 기재돼 있습니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가서에는 내부구조가 집합건축물대장상 건축물현황도와 외부 관찰 등에 의해 파악돼 현황과 다소 상이할 수 있다고 적혀 있습니다.
맺으며 — 확약은 보증금 위험을 없애지만, 지상권까지 없애지는 않는다
이 물건의 가장 큰 숫자는 장이룸 보증금 165,600,000원입니다. 신건 최저가 144,000,000원보다 크기 때문에 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 떨어져도 실질 부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 잔액 임차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어, 장이룸 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 권리가 완전히 깨끗한 것은 아닙니다. 대지권 목적 토지에 설정된 지상권 2건은 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 따라서 결론은 “보증금 위험은 확약으로 해소, 별도등기 지상권은 존속”입니다. 이 지상권의 구체적 내용과 매각조건상 확약 이행을 원본에서 확인하기 전에는 최저가만으로 가격 메리트를 단정하지 않는 편이 안전합니다.
