서울남부지방법원 2026타경3630. 서울 금천구 가산동 지밸리하우스디어반 제5층 에이506호 오피스텔입니다. 소유자 손재현은 2022년 4월 4일 신탁재산 처분에 따른 매매로 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 165,600,000원입니다. 같은 금액의 주택임차보증금이 등기되어 있으며, 임차인 장이룸은 2022년 4월 4일 전입과 점유를 시작하고 2022년 3월 9일 확정일자를 받았습니다.

말소기준은 2023년 4월 6일 국(강서세무서장)의 압류입니다. 따라서 장이룸의 전입·확정일자는 말소기준보다 앞섭니다. 일반적인 배당 부족 구조라면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있지만, 이 사건에는 그 부담을 달리 판단하게 하는 명시적 매각조건이 있습니다. 동시에 말소되지 않는 토지 지상권이 별도로 있어, 임차권만 해결됐다고 권리가 깨끗하다고 할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 보증금은 조건부 해소, 토지 지상권은 존속

등기부에서 가장 먼저 확인할 것은 말소기준과 임차인의 전입일 순서입니다. 장이룸의 전입일은 2022년 4월 4일로, 2023년 4월 6일 말소기준 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 분류되며, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 임차권등기 자체는 2023년 8월 4일 접수됐지만, 등기일이 늦다는 이유만으로 기존 대항력을 부정해서는 안 됩니다.

국의 압류, 주택도시보증공사의 가압류, 보령세무서장 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 민간임대주택등기가 남아 있으므로 임대사업자 관련 등록·의무의 현황도 확인해야 합니다. 등기상 권리의 소멸 여부와 행정적 의무의 처리 여부는 구분해서 검토해야 합니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 임차권자와 승계인을 구분

확인되는 실제 주택임차권자는 장이룸 1명이며, 이와 별도로 문성권의 전입 사실이 있습니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인으로 기재되므로 실제 임차인을 한 명 더 계산하거나 보증금 165,600,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 최저가와 실질취득 — 보증금 인수를 어떻게 계산해야 하나

현재 최저매각가는 115,200,000원으로, 임차보증금 165,600,000원보다 낮습니다. 조건부 포기가 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 배당 후 미회수 보증금이 낙찰자에게 넘어가, 입찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어납니다.

포기 없을 때 합계는 각 회차의 최저매각가와 예상 미배당 인수액을 합한 명목 계산값입니다. 집행비용 추정과 배당금 변동이 반영되어 임차보증금 원금과 소폭 차이가 납니다. 포기 조건 충족 시 금액은 해당 임차보증금 인수액을 0원으로 본 매각대금 기준이며, 토지 지상권의 가치 영향·취득 부대비용·명도비용 등은 포함하지 않습니다.

④ 시세 판단 — 감정가 대비 할인과 시장 대비 저가는 다르다

감정가 144,000,000원에서 현재 최저매각가 115,200,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 80% 수준이지만, 감정가는 실거래 시세와 동일하지 않습니다.

이 오피스텔은 동일 건물·유사 면적의 최근 거래와 최신 실거래가격을 추가로 대조해야 합니다. 특히 현재 회차의 115,200,000원이 시장에서 실제로 거래되는 금액보다 낮은지는 확인되지 않았습니다. 따라서 시세보다 싸다거나 투자수익이 확보된 가격이라고 평가할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 115,200,000원 가정)

예상 집행비용은 2,412,800원이며, 나머지 112,787,200원을 임차보증금에 배당하는 계산입니다. 장이룸의 명목 미배당액은 52,812,800원이지만 매각조건 충족 시 매수인에 대한 청구권을 포기합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.

주택도시보증공사는 가압류권자·경매신청채권자이면서 매각조건상 주택임차권 승계인으로도 등장합니다. 가압류 청구금액 1,020,000,000원과 신청채권 165,600,000원을 그대로 더해 별개의 확정 채무 또는 추가 임차보증금으로 간주해서는 안 됩니다. 별도 권리의 청구 내역과 실제 채권의 중복 여부는 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동 가산디지털단지역 북서측 인근으로, 업무시설·오피스텔·소규모 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며, 남동측에 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 있고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.
• 건물 구조·설비. 철근콘크리트구조이며 엘리베이터, 소화전, 난방, 위생 및 급배수 설비를 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있고 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 내부구조는 건축물현황도 및 외부 관찰을 바탕으로 파악되어 실제와 차이가 있을 수 있습니다.
• 토지. 4필지 일단의 부정형 평지로 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며 서측 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 감정요항표에는 공항 관련 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 및 토지거래허가구역 지정 사항도 기재되어 있으므로 입찰 시점의 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시 사항은 없으나, 내부 상태와 실제 이용 현황은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 지하철 접근과 업무시설 밀집 입지는 활용 가능성 측면의 장점입니다. 다만 오피스텔의 매매 수요와 임대수요, 실거래가격을 확인하지 않고 환금성이 높다고 단정할 수 없습니다. 특히 토지 지상권의 존재는 향후 처분과 가치 판단에서 별도의 검토 요소입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 대조. 장이룸 및 주택도시보증공사가 미배당 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건의 구체적 내용과 이행 방법을 반드시 확인하세요.
• 지상권설정등기 확인. 3토지 을구 32번, 4토지 을구 19번의 지상권 내용과 범위, 존속기간, 이용·처분상의 영향 및 대지권과의 관계를 확인하세요. 이 권리들은 매수인 인수 대상으로 명시되어 있습니다.
• 문성권의 점유관계. 2025.06.24 전입자의 임대차계약, 보증금, 실제 점유 여부, 명도 협의 가능성을 확인하세요. 장이룸의 포기 조건이 별도 전입자에게 적용된다고 볼 수 없습니다.
• 민간임대주택 등록. 2022.04.04 등기된 민간임대주택 등록의 현황 및 경매 이후 행정적 처리·의무 관계를 확인하세요.
• 실제 취득비용. 포기 조건 충족 시 임차보증금 인수액은 0원이지만 취득세·등기비용·명도비용과 지상권의 가치 영향 등은 별도로 검토해야 합니다.
• 시세 조사. 동일 건물 유사 호실의 최근 실거래, 실제 임대료, 공실 위험, 관리비를 조사한 다음 입찰 상한을 정하세요.
• 최종 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지 별도등기 및 변동된 매각조건을 재확인하세요.

맺으며 — “보증금은 풀려도, 토지 권리는 남는다”

이 사건의 가장 중요한 사실은 대항력 있는 임차보증금 165,600,000원과 그 미배당 반환청구권 포기라는 별도 매각조건이 동시에 존재한다는 점입니다. 포기 조건이 없다면 현재 회차의 명목 실질취득은 168,012,800원으로, 최저가 115,200,000원만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 조건이 충족된다면 해당 보증금의 실질 인수액은 0원으로 해소됩니다.

하지만 여기서 권리분석이 끝나지 않습니다. 토지 별도등기 지상권 2건은 분명히 매수인이 인수하고, 문성권의 별도 전입 및 점유관계도 확인해야 합니다. 여기에 실거래 시세 검증까지 부족하므로 현재 최저가가 시장 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

결론은 보수적 검토 대상, 종합 D등급입니다. 임차보증금 문제는 명시된 조건을 전제로 해소될 수 있지만, 존속 지상권의 내용과 별도 전입자의 권리관계가 확인되기 전에는 안전한 권리구조라고 보기 어렵습니다. 이 물건의 우선순위는 더 낮은 입찰가를 찾는 것이 아니라 인수하는 지상권의 실제 의미와 보증금 포기 조건의 이행 가능성을 확인하는 것입니다.