서울남부지방법원 2026타경3637. 서울 강서구 화곡동 엘케이드림빌 302호, 전용 29.94㎡의 다세대주택입니다. 소유자 허진무가 2022년 8월 24일 거래가액 359,000,000원에 취득했으며, 2026년 2월 9일 주택도시보증공사가 신청한 강제경매가 개시됐습니다. 감정가 326,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 260,800,000원입니다.
이 사건은 단순히 선순위 임차권을 보고 인수위험을 단정하거나, 최저가가 보증금보다 낮다는 이유만으로 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 매각조건에 따른 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 분석의 중심입니다. 반면 2026년 2월 20일 전입한 별도 점유자 민주현은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 점유·임대차관계를 따로 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3637 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 818-7 엘케이드림빌 제3층 제302호 도로명: 서울특별시 강서구 등촌로13다길 40-24 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.94㎡ · 지상 5층 중 3층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2022.02.09 |
| 소유자 | 허진무 (2022.08.24 매매 · 거래가액 359,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 260,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 349,000,000원 |
| 선순위 임차권 | 천주영 · 보증금 349,000,000원 · 확약 이행 조건부 인수 해소 |
| 추가 점유자 | 민주현 · 전입 2026.02.20 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 효과
등기상 부천제일새마을금고의 근저당권은 2022년 3월 3일 설정됐으나 2022년 7월 27일 이미 말소됐습니다. 따라서 그 근저당을 현재 살아 있는 말소기준권리로 취급해서는 안 됩니다. 제공된 권리관계에서 강제경매개시결정일은 2026년 2월 9일이며, 천주영의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2024년 4월 25일 접수됐습니다.
천주영은 2022년 8월 5일 전입·점유를 개시했고 확정일자는 2022년 7월 12일입니다. 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인으로, 배당받지 못하는 보증금 잔액은 원칙적으로 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 다만 이 사건의 매각조건은 해당 잔액 청구권의 포기와 임차권등기 말소를 명시합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인과 승계인 구분
확인되는 실제 임차인은 천주영 1명입니다. 별도로 민주현 1명이 점유·전입 관계에서 확인되지만, 임대차계약과 보증금은 미상입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로서 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 따라서 천주영의 보증금과 주택도시보증공사의 청구액을 서로 다른 임차보증금으로 단순 합산해서도 안 됩니다.
| 임차인·점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 천주영 건물 전부 · 주거 |
2022.08.05 2022.07.12 |
349,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음
조건부 인수 0원
배당요구 있음 · 임차권등기 2024.04.25 |
| 민주현 점유·임대차관계 미상 |
2026.02.20 확정일자 미상 |
미상 |
후순위 전입
우선변제 미상
별도 확인
제시된 전입일은 경매개시결정 이후 |
③ 시세 비교 — 75.6%라는 숫자의 한계
엘케이드림빌은 13세대 규모의 다세대주택으로, 비교 가능한 전용 29.69~29.99㎡대 거래 11건이 확인됩니다. 다만 이 거래들은 모두 2022년 3~10월에 이루어진 거래입니다. 2026년 현재의 시세와 동일시할 수 없다는 점이 이 사건 가격분석의 가장 큰 제약입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 29.90㎡ | 2 | 355,000,000원 |
| 2022.09 | 29.94㎡ | 2 | 359,000,000원 |
| 2022.09 | 29.99㎡ | 2 | 349,000,000원 |
| 2022.08 | 29.94㎡ | 3 | 359,000,000원 |
| 2022.06 | 29.94㎡ | 4 | 375,000,000원 |
| 2022.05 | 29.99㎡ | 3 | 339,000,000원 |
| 2022.05 | 29.99㎡ | 3 | 349,000,000원 |
| 2022.05 | 29.99㎡ | 2 | 349,000,000원 |
| 2022.04 | 29.94㎡ | 4 | 335,000,000원 |
| 2022.03 | 29.69㎡ | 5 | 289,000,000원 |
| 2022.03 | 29.90㎡ | 3 | 335,000,000원 |
| 2022년 평균 | — | 11건 | 344,818,181원 |
2022년 거래평균은 344,818,181원이고, 최저매각가 260,800,000원은 이 평균의 75.6%에 해당합니다. 금액으로는 84,018,181원 낮습니다. 가장 최근에 기록된 2022년 10월 거래가 355,000,000원과 비교해도 최저매각가가 낮습니다.
하지만 이는 어디까지나 2022년의 과거 거래가격과 비교한 결과입니다. 2026년 현재 거래가격이나 최근 가격 추세가 확인되지 않으므로 과거 평균과의 차이를 현재의 할인폭 또는 확실한 시세차익으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 260,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,451,200원 |
| 1. 천주영 임차보증금(우선변제) | 349,000,000원 | 256,348,800원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 349,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당금 합계 | — | 260,800,000원 |
집행비용은 매각가의 약 1.7%를 가정한 추정치입니다. 실제 배당은 집행비용, 조세채권, 배당순위와 승계관계 등에 따라 달라질 수 있습니다. 표의 주택도시보증공사 청구액은 천주영의 보증금과 별개의 실제 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액은 별개의 문제
선순위 임차권에 대한 포기·말소 조건이 없다면, 낙찰가가 내려가더라도 부족한 보증금 잔액이 늘어 낙찰가만큼 실질 취득비용이 감소하지 않는 구조입니다. 그러나 본건은 해당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각되므로 조건이 그대로 유지되고 이행되는 경우 실질 인수 0원을 적용합니다.
| 유찰 단계 | 최저매각가 | 확약 적용 전 인수 추정 | 확약 이행 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 260,800,000원 | 92,651,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 208,640,000원 | 144,080,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 (51.2%) | 166,912,000원 | 185,224,768원 | 0원 |
확약 적용 전 금액은 각 회차별 추정 배당모형 수치이며 실제 확정채무가 아닙니다. 회차별 금액은 추정비용 등의 영향으로 단순한 보증금 차감액과 다를 수 있습니다. 확약 이행 시 인수 0원은 천주영 임차권에만 적용하며, 별도의 권리나 명도비용까지 포함해 0원이라고 단정하는 의미가 아닙니다. 이후 회차의 매각조건 유지 여부도 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 서울신정고등학교 남동측 인근. 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치합니다. 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 2022.02.09 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비 등이 있으며, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 도로·토지. 남서측 약 6m 내외 포장도로에 접하고, 대지는 대체로 평탄합니다. 토지면적은 276.4㎡, 공시지가는 3,721,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제가 기재돼 있습니다. 토지거래계약 허가 관련 지정도 존재하므로 적용 범위와 기간을 확인해야 합니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 13세대 소규모 다세대주택으로, 거래표본이 2022년에 집중돼 있습니다. 대단지 아파트와 같은 거래 유동성을 전제할 수 없으며 현재 매매수요·거래가격 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 대조. 천주영과 주택도시보증공사의 배당부족액 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 정확히 기재돼 있는지 최종 원본으로 확인하세요.
- 말소 실행 확인. 해당 확약의 효력과 실제 이행에 필요한 절차, 임차권등기 말소 처리 및 매수인에 대한 추가 청구 가능성을 입찰 전에 확인하세요.
- 실제 임차인·승계인 구분. 천주영이 원임차인이고 주택도시보증공사는 임차권 승계인입니다. 같은 보증금 채권을 중복 합산하지 않도록 채권 승계범위와 배당관계를 확인하세요.
- 민주현 점유원인 조사. 2026.02.20 전입한 민주현의 임대차계약 유무, 점유 상태, 보증금, 확정일자 및 인도 가능성을 확인하세요. 천주영 관련 확약이 민주현에게도 적용된다고 가정하면 안 됩니다.
- 현재 시세 재확인. 2022년 거래평균 344,818,181원과 현재 최저가 260,800,000원의 차이만으로 시세차익을 계산하지 마세요. 2026년 유사 면적·입지·건축연도 거래를 별도 검증해야 합니다.
- 유찰 시나리오 검토. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.2회입니다. 추가 유찰 가능성은 참고하되 실제 다음 회차 매각가와 확약조건은 새 공고로 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 항목, 조세채권과 실제 배당순위 등을 확인하세요.
- 명도 및 현장 확인. 임차권 말소와 주택 인도는 별개의 실무 문제일 수 있습니다. 실제 거주자, 열쇠 인도, 점유 이전 및 내부 상태를 점검하세요.
- 최종 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각조건 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약의 효력이 승부처”
이 물건의 첫인상은 부담스럽습니다. 보증금 349,000,000원의 대항력 있는 임차권이 있고, 최저매각가는 260,800,000원에 불과하기 때문입니다. 일반적인 인수형이라면 배당부족액이 매수인에게 남아 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
그러나 이 사건은 천주영과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있습니다. 그 조건이 유효하게 이행되면 해당 임차권의 인수액은 0원으로 정리됩니다. 즉, 낙찰자가 부담하는 해당 임차권 관련 실질취득액은 부대비용을 제외하면 260,800,000원입니다.
그렇다고 즉시 입찰을 권할 단계는 아닙니다. 민주현의 별도 점유관계와 확약 이행 여부를 확인해야 하고, 비교 거래 11건은 모두 2022년 거래이므로 현재 가치에 대한 검증도 필요합니다. 선순위 임차권 자체는 조건부로 해소될 수 있지만, 그 조건이 실제로 충족되는지에 따라 위험 판단이 달라집니다.
결론은 권리조건 확인 후 가격 재평가. 천주영 임차권 포기·말소 조건의 이행 가능성, 민주현의 점유관계, 현재 시세를 모두 확인한 뒤 입찰 여부와 금액을 결정하는 것이 타당합니다. 현재 자료만으로는 과거 거래평균 대비 할인이라는 이유만으로 높은 가격 매력도를 부여하기 어렵습니다.
