서울남부지방법원 2026타경3637. 화곡동 엘케이드림빌 3층 302호, 전용 29.94㎡ 다세대주택입니다. 소유자 허진무는 2022.08.24 매매로 거래가 359,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 등기에는 천주영 명의의 주택임차권이 남아 있습니다. 천주영의 전입일은 2022.08.05, 확정일자는 2022.07.12, 임차보증금은 349,000,000원입니다.
이 사건의 말소기준은 데이터상 2026.02.09 강제경매개시결정입니다. 과거 부천제일새마을금고 근저당권은 2022.03.03 설정됐지만 2022.07.27 이미 말소됐습니다. 따라서 천주영은 말소기준보다 훨씬 먼저 전입한 대항력 임차인입니다. 보통이라면 “낙찰가를 낮출수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 부근으로 고정되는” 구조지만, 이 사건은 미배당 잔액 청구 포기 및 임차권등기 말소 조건 때문에 그 핵심 인수위험이 해소됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3637 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 818-7 엘케이드림빌 제3층 제302호 · 등촌로13다길 40-24 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.94㎡ · 지상5층 중 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 · 사용승인일 2022.02.09 |
| 소유자 | 허진무 (2022.08.24 매매 · 거래가 359,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 326,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 349,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 ‘인수액’은 확약으로 해소
주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 적시돼 있습니다. 따라서 천주영 보증금 349,000,000원과 주택도시보증공사 청구 349,000,000원을 서로 다른 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 같은 임차보증금의 승계 관계로 읽어야 하며, 실제 임차·점유자는 2명 — 천주영과 민주현입니다.
② 임차인·점유 현황
| 임차인·점유자 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 천주영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.05 | 2022.07.12 | 349,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 HUG 실질 인수 0 |
| 민주현 | 미상 | 2026.02.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
민주현의 전입일은 2026.02.20으로 말소기준 2026.02.09 이후입니다. 제공된 판정상 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유범위가 확인되지 않았습니다. 특히 천주영·주택도시보증공사에 대한 포기·말소 조건은 그 당사자에게만 적용되므로, 확약 밖 점유자인 민주현의 현황은 별도로 확인해야 합니다. 다만 제공 데이터상 민주현 보증금을 매수인이 인수하는 구조로는 판정되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 326,000,000원, 제공 평균의 94.5%
LK드림빌은 총 13세대, 사용승인일 2022.02.09인 소규모 다세대주택입니다. 전용 29.9㎡대 실거래 표본은 총 11건이며, 평균은 344,818,181원, 최고 375,000,000원, 최저 289,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.10의 355,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 29.9㎡ | 2 | 355,000,000원 |
| 2022.09 | 29.94㎡ | 2 | 359,000,000원 |
| 2022.09 | 29.99㎡ | 2 | 349,000,000원 |
| 2022.08 | 29.94㎡ | 3 | 359,000,000원 |
| 2022.06 | 29.94㎡ | 4 | 375,000,000원 |
| 2022.05 | 29.99㎡ | 3 | 339,000,000원 |
| 2022.05 | 29.99㎡ | 3 | 349,000,000원 |
| 2022.05 | 29.99㎡ | 2 | 349,000,000원 |
| 2022.04 | 29.94㎡ | 4 | 335,000,000원 |
| 2022.03 | 29.69㎡ | 5 | 289,000,000원 |
| 2022.03 | 29.9㎡ | 3 | 335,000,000원 |
| 평균 | — | 11건 | 344,818,181원 |
확약을 반영한 실질취득 326,000,000원은 제공된 최근 12개월 평균 344,818,181원의 94.5%입니다. 최신 거래 355,000,000원보다도 낮습니다. 다만 표본의 실제 거래월이 모두 2022.03~2022.10에 집중되어 있다는 점이 중요합니다. 숫자상으로는 평균 아래지만, 이를 곧바로 2026년 현재의 “확실한 시세 할인”으로 읽기에는 거래시점이 오래됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 326,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,364,000원 |
| 1. 임차인 천주영 보증금(우선변제) | 349,000,000원 | 320,636,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 349,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표만 보면 천주영 보증금 중 28,364,000원이 미배당되어 원칙상 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 매각조건상 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 적용되어 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사 청구 349,000,000원은 같은 임차보증금의 승계 관계이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 원칙상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 326,000,000원 | 28,364,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 260,800,000원 | 92,651,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 208,640,000원 | 144,080,960원 | 0원 |
확약이 없었다면 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 천주영의 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 실질취득액이 크게 낮아지지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건은 그 미배당 잔액 청구가 포기되므로 유찰 시 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용중이며, 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 제3층 제302호입니다. 사용승인일은 2022.02.09입니다.
- 입지. 서울신정고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 276.4㎡, 공시지가 3,721,000원/㎡, 지목은 대, 지형은 평지·세로장방입니다.
- 환금성. 총 13세대의 소규모 다세대주택이고 제공된 실거래는 11건입니다. 최근 거래로 제시된 자료가 2022.10에서 끝나 현시점 매수층과 가격은 추가 확인이 필요합니다.
- 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 천주영 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 이 사건의 핵심입니다.
- 민주현 점유 확인. 전입 2026.02.20로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·점유범위가 미상이므로 현황조사와 현장 점유를 다시 확인해야 합니다.
- 중복 보증금 계산 금지. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인입니다. 천주영 349,000,000원과 별도의 신규 보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 시세 표본 시점 확인. 326,000,000원이 제공 평균의 94.5%인 것은 맞지만, 비교 거래가 2022년 자료에 집중돼 있어 현재 시세 검증이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1번 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리 내용을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 명도. 천주영 임차권등기 외에도 민주현의 점유가 확인되므로 실제 인도 상태와 명도 일정은 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형이지만, 이번 사건은 확약이 판을 바꾼다”
등기와 임차관계만 보면 천주영 보증금 349,000,000원이 감정가 326,000,000원을 넘는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 현재 회차 배당 기준으로도 28,364,000원이 남습니다. 원칙대로라면 최저가만 보고 “싸다”고 판단할 수 없는 구조입니다.
그런데 이 사건은 매각조건이 다릅니다. 천주영과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기 때문에 실질 인수액은 0원, 현재 회차 실질취득액은 326,000,000원입니다. 이 금액은 제공된 최근 12개월 평균 344,818,181원의 94.5%이지만, 비교 실거래가 2022년 자료라는 한계가 있어 가격만으로 높은 점수를 주기는 어렵습니다. 여기에 확약 밖 점유자인 민주현의 보증금·점유범위가 미상이고, 민간임대주택등기도 남아 있습니다. 결론적으로 주된 인수위험은 해소됐지만 원본 조건 확인과 점유 확인이 필요한 B급 물건입니다.
