서울남부지방법원 2026타경3655. 영등포구 버드나루로 81 루브르씨티 5층 507호, 전용 21.01㎡ 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 문재원으로, 2022년 8월 29일 매매를 원인으로 거래가 240,000,000원에 취득했습니다. 이 물건의 권리분석에서 가장 먼저 볼 것은 2024년 4월 11일 국민건강보험공단 압류가 말소기준권리로 잡혀 있다는 점입니다. 이후 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞서 전입한 임차인 이미선은 대항력이 있습니다.
통상이라면 보증금 240,000,000원이 신건 낙찰가 201,000,000원을 넘기 때문에, 배당받지 못하는 금액을 낙찰자가 떠안아야 할 수 있습니다. 실제 배당계산에서도 집행비용 3,614,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 197,386,000원이 배당되고, 42,614,000원이 미배당으로 계산됩니다. 그러나 이 사건은 여기서 결론이 바뀝니다. 임차인 이미선 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 이 임차인에 대한 금전 인수는 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3655 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-52 루브르씨티 제5층 제507호 · 도로명 버드나루로 81 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 21.01㎡ · 지하 1층/지상 13층 중 5층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 · 집합건축물대장상 오피스텔, 현황 주거용 사용 |
| 소유자 | 문재원 · 2022.08.29 매매 · 거래가 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 ‘확약’으로 금전 인수는 0
말소기준은 2024.04.11 국민건강보험공단 압류입니다. 임차인 이미선의 전입일은 2022.08.26, 점유개시일은 2022.08.27이므로 말소기준권리보다 앞서며 대항력이 있습니다. 확정일자도 2022.07.19이고 배당요구가 되어 있어 우선변제권 행사도 가능합니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권의 승계인으로 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이미선 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 2022.08.26 | 2022.07.19 | 대항력 있음 우선변제 승계인 있음 잔액포기·말소조건 |
② 시세 비교 — 실질취득 201,000,000원은 시세 집계의 84.5%
루브르씨티 전용 21.01㎡ 및 인접 면적 실거래 집계는 2건입니다. 최신 거래는 2022.08의 240,000,000원, 다른 거래는 2021.09의 236,000,000원이며 평균은 238,000,000원입니다. 신건 최저가이자 확약 반영 실질취득가인 201,000,000원은 이 평균의 84.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 21.01㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2021.09 | 20.12㎡ | 13 | 236,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 238,000,000원 |
가격만 보면 201,000,000원은 평균 238,000,000원과 최신 거래 240,000,000원보다 낮습니다. 다만 실거래 표본이 2건이고 최신 거래도 2022.08이므로, 현재 환금성을 단순히 이 평균만으로 낙관해서는 안 됩니다. 특히 루브르씨티 경매물건의 평균 유찰 횟수가 10.2회, 매각률이 0.0%라는 점은 할인율보다 더 강한 경고 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 1. 임차인 이미선 보증금 | 240,000,000원 | 197,386,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 놓고 보면 임차보증금 부족분은 42,614,000원입니다. 그러나 매각조건의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영동초등학교 남동측 인근으로 다세대주택, 오피스텔, 업무용빌딩, 근린생활시설 등이 위치하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 있어 대중교통편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층/지상 13층 건물의 5층 507호이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전·CCTV 설비가 구비돼 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 현황은 주거용으로 사용 중이고, 감정평가상 이용상태도 오피스텔입니다.
- 토지. 준주거지역·일반상업지역, 공시지가 8,460,000원/㎡, 평지·정방형 토지이며 동측으로 중로변에 접합니다.
- 환금성. 루브르씨티는 28세대, 2019.06.10 준공입니다. 거래 표본은 2건이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 10.2회, 매각률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 재확인. 이미선 및 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 매각조건에 유지되는지 확인해야 합니다.
- 별도등기 확인. 대지권 목적 토지 을구 7번 구분지상권설정 등기(2018.12.18. 제243946호)는 매수인이 인수하므로 권리 내용과 사용·처분 영향을 반드시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단, 국, 영등포구 관련 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 환금성 점검. 시세 집계 평균 대비 84.5%라는 할인율만 보지 말고, 평균 유찰 10.2회와 매각률 0.0%를 함께 보아야 합니다.
- 실거래 시점 확인. 비교 거래는 2022.08과 2021.09의 2건이므로, 입찰 전 현재 거래 가능 가격을 별도로 대조하는 것이 중요합니다.
맺으며 — “임차보증금은 해소, 별도등기는 남는다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 240,000,000원의 대항력 임차인이 있어 위험해 보입니다. 실제 계산상 신건 매각가 201,000,000원에서는 보증금 미배당액 42,614,000원이 발생합니다. 하지만 매각조건에 이미선과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 명시되어 있어, 임차보증금의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 가격 비교 기준도 최저가 201,000,000원, 즉 실질취득 201,000,000원으로 잡습니다. 이는 시세 집계 평균 238,000,000원의 84.5%로 숫자상 할인은 분명합니다. 다만 토지 구분지상권이 매수인에게 승계되고, 단지 경매물건의 평균 유찰이 10.2회, 매각률이 0.0%라는 점 때문에 단순한 ‘저가 안전물건’으로 평가하기는 어렵습니다. 임차보증금 문제는 조건부 해소, 가격은 할인, 별도등기와 환금성은 집중 검토. 이 세 가지를 분리해 판단해야 하는 사건입니다.
