서울남부지방법원 2026타경3655. 영등포구 영등포동7가 ‘루브르씨티’ 제5층 제507호, 전용 21.01㎡ 오피스텔입니다. 현재 소유자는 문재원 씨로, 2022년8월29일 매매를 원인으로 거래가액 240,000,000원에 취득했습니다. 등기부상 선행 신탁과 2019년 신한은행 근저당권은 이미 말소됐고, 2024년4월11일 국민건강보험공단 압류가 말소기준으로 제시됩니다. 이후 압류들과 경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하지만, 관련 대지권의 목적인 토지 을구 7번 구분지상권설정 등기는 매수인이 인수합니다.

가격 판단에서는 단순히 최저가만 보면 안 됩니다. 이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가를 초과하지만, 명세서에 명시된 확약 때문에 실질취득 = 낙찰가가 됩니다. 현재 회차에서는 160,800,000원을 실질적으로 투입해 취득하는 구조이고, 이 금액은 최근 12개월 평균 238,000,000원의 67.6%, 최신 거래 240,000,000원보다도 낮습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금은 확약으로 실질 0원, 별도등기는 인수

권리의 중심은 2024.04.11 국민건강보험공단 압류입니다. 그 이후 2024.09.10 이미선의 주택임차권, 2024.12.05 국의 압류, 2025.03.27 영등포구의 압류, 2026.02.11 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019년 신한은행 근저당권은 2022.08.26 해지되어 이미 말소됐습니다.

실제 임차인은 1명, 이미선입니다. 전입신고가 말소기준권리 이전이고 확정일자와 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 현재 회차에서 보증금 240,000,000원 중 배당액은 157,748,800원으로, 부족분 82,251,200원이 발생합니다. 그러나 매각물건명세서의 조건부 확약에 따라 이미선 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 실질취득 1.608억은 실거래보다 낮다

루브르씨티의 전용면적 21.01㎡와 면적이 일치하는 거래를 중심으로 보면, 확인되는 거래는 2022.08 240,000,000원, 2021.09 236,000,000원입니다. 가격 판단의 우선 기준인 최근 12개월 평균은 238,000,000원, 최신 거래는 240,000,000원입니다.

현재 회차 최저가는 160,800,000원이고, 확약으로 임차보증금 인수가 0원이므로 실질취득액 역시 160,800,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 238,000,000원의 67.6%이며 최신 거래 240,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 최저가만 싸 보이는 유형이 아니라, 확약을 전제로 실질취득액 자체가 비교 시세보다 낮은 가격 메리트가 있는 사건입니다.

③ 예상배당표 (매각가 160,800,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 추정액 3,051,200원과 이미선 보증금에 대한 157,748,800원이 배당되고, 주택도시보증공사 청구액 240,000,000원은 배당되지 않습니다. 배당표상 매수인 인수액은 82,251,200원으로 계산되지만, 매각물건명세서의 확약에 따라 해당 잔액에 대한 청구권이 포기되므로 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 당산동 소재 영동초등학교 남동측 인근으로, 주변에 다세대주택·오피스텔·업무용빌딩·근린생활시설 등이 위치하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철5호선 영등포시장역이 소재합니다.
• 건물·이용. 철근콘크리트구조, 지하 1층/지상 13층 건물의 제5층 제507호이며 오피스텔로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·소화전·CCTV 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지·규제. 토지는 평지·정방형이며 중로 한면에 접합니다. 준주거지역·일반상업지역에 해당하고, 가로구역별 최고높이 제한지역·도로·건축선 저촉 및 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등이 확인됩니다.
• 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 토지면적은 671.0㎡, 공시지가는 8,460,000원/㎡입니다.
• 환금성. 총 28세대의 소규모 오피스텔이고 확인되는 거래 표본은 2건입니다. 경매 관련 평균 유찰 횟수 9.9회·매각률 0.0%로, 가격 메리트와 별개로 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준. 현재 최저가 160,800,000원은 확약 적용 시 그대로 실질취득액입니다. 임차보증금 240,000,000원만 보고 82,251,200원을 추가 인수한다고 계산하지 말고, 확약의 효력이 유지되는지를 먼저 확인하세요.
• 확약 원문 확인. 이미선 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건인지 매각물건명세서 원문을 확인하세요. 이 확약은 해당 임차인에 관한 것입니다.
• 별도등기 필수 확인. 관련 대지권의 목적인 토지 을구 7번 구분지상권설정 등기(2018.12.18. 제243946호)는 매수인이 인수합니다. 등기 내용과 존속 범위를 별도 확인해야 합니다.
• 세금 리스크. 국세·지방세 압류가 3건입니다. 당해세에 해당하면 0순위 차감 및 후순위 미배당 가능성이 있으므로 실제 세금 배당관계를 확인하세요.
• 회차 전략. 현재 1회 유찰 최저가는 160,800,000원이고, 2회 유찰 시 128,640,000원, 3회 유찰 시 102,912,000원입니다. 확약 조건이 동일하게 적용된다는 전제에서 추가 유찰은 실질취득액을 더 낮출 수 있지만, 현재도 최근 12개월 평균 대비 가격 메리트가 있습니다.
• 환금성. 28세대 소규모 오피스텔이며 경매 평균 유찰 9.9회·매각률 0.0%입니다. 취득 후 매도까지의 기간과 매수층을 보수적으로 검토하세요.
• 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 정보를 토대로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류와 별도등기, 세금 및 확약 조건을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이라도 별도등기는 따로 본다”

이 사건의 가장 중요한 포인트는 2.4억 임차보증금이 있다는 사실과 실제 매수인 부담액을 구분하는 것입니다. 이미선은 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이지만, 매각물건명세서에 명시된 조건부 확약으로 배당받지 못하는 82,251,200원의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 1회 유찰 최저가이자 실질취득액인 160,800,000원은 최근 12개월 평균 238,000,000원의 67.6%로 가격상 충분한 메리트가 있습니다.

다만 이 사건을 ‘인수 0원짜리 안전한 오피스텔’로 단순화하면 안 됩니다. 별도등기인 구분지상권설정 등기 1건은 매수인이 인수하고, 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당구조가 달라질 수 있습니다. 여기에 28세대 규모와 경매 평균 유찰 9.9회·매각률 0.0%라는 환금성 지표도 있습니다. 임차보증금 인수는 확약으로 해소, 가격은 매력적, 별도등기·세금·환금성은 확인 — 이 세 가지를 함께 보고 입찰 여부를 판단하는 사건입니다.