서울남부지방법원 2026타경3659. 서울 강서구 화곡동 휴먼시티 2층 201호, 전용 25.89㎡의 다세대주택입니다. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청한 사건으로, 감정가 258,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 206,400,000원입니다. 등기부에는 소유자 명지영 외에 가압류·압류·주택임차권이 복잡하게 얽혀 있습니다. 특히 임차인 박근영의 보증금 275,000,000원은 최저가보다 큽니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 임차인과 임차권 승계인의 미배당 보증금 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 적혀 있다는 점이 결정적으로 중요합니다.
단순히 임차보증금 2.75억만 보고 매수인이 모두 인수한다고 판단해서도 안 되지만, 반대로 말소 조건을 검증하지 않은 채 인수위험이 완전히 사라졌다고 보아서도 안 됩니다. 잔여보증금 포기 조건이 정상적으로 적용되는 경우와 그렇지 않은 경우를 명확히 분리해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3659 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1098-3 휴먼시티 제2층 제201호 도로명: 서울특별시 강서구 우장산로15길 13 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 25.89㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 6층 중 2층 |
| 단지 개요 | 휴먼시티 · 18세대 · 2020.06.04 사용승인 |
| 소유자 | 명지영 (2021.10.13 소유권이전 · 거래가액 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 206,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 입찰보증금 | 매각기일 공고 및 입찰조건 확인 필요 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.05 갑구 7번 가압류 · 서민금융진흥원 · 5,018,753원 |
| 임차인 | 박근영 · 보증금 275,000,000원 · 대항력 있음 · 우선변제권 있음 |
| 매수인 인수 | 실질 0원(잔여보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 조건) |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 매각 조건이 다르다
말소기준권리는 2022.08.05 서민금융진흥원 가압류입니다. 기존 동호신용협동조합 근저당권은 2021.09.03 이미 말소되었으므로 현존하는 선순위 근저당으로 취급하면 안 됩니다. 이후 설정된 국민건강보험공단 압류, 국가 압류, 강서구 압류, 주택도시보증공사 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.
하지만 임차인 박근영은 말소기준보다 앞선 2021.09.03 전입·점유개시 사실이 있습니다. 2021.08.19 확정일자까지 갖추고 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인으로 분석됩니다. 주택임차권등기 자체는 2023.09.20에 이루어졌지만, 임차권등기일만 보고 후순위 임차인이라고 판단하는 것은 잘못입니다.
따라서 명시된 조건이 유효하게 적용되면, 일반적인 대항력 임차인 사건에서 문제가 되는 미배당 보증금의 매수인 승계 부담이 실질 0원으로 해소됩니다. 조건이 미적용되는 경우의 추정 인수액과 반드시 구분해야 합니다.
이 조건은 박근영 및 해당 주택임차권 승계인에 관한 것입니다. 조건의 효력 밖에 별도의 임차인이나 점유 권리가 확인된다면 그 위험은 별도로 분석해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계인 중복 합산 금지
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 / 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 박근영 건물전부 · 주거 · 임차권등기 |
275,000,000원 | 전입 2021.09.03 확정 2021.08.19 배당요구 있음 |
대항력 有 우선변제 有 |
실질 인수 0원 잔여보증금 포기·등기 말소 조건 |
| 주택도시보증공사 주택임차권 승계인 |
별도 합산 없음 | 원 임차인 권리 승계 | 승계 |
포기·말소 조건 대상 별도의 실제 임차인 아님 |
실제 임차인은 박근영 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으며, 보증금 275,000,000원을 별도 임차보증금으로 한 번 더 합산하지 않습니다. 임차권등기일 및 배당요구일은 2023.09.20입니다.
③ 시세 비교 — 싸 보이지만 거래 시점부터 확인해야 한다
휴먼시티의 확인 가능한 실거래는 2021년 9~10월 거래 3건입니다. 과거 거래 평균은 281,666,666원, 최신으로 기록된 거래는 2021.10의 275,000,000원입니다. 현재 최저가 206,400,000원은 이 과거 평균의 73.3%입니다. 다만 해당 거래는 현재 매각기일인 2026.10.30과 상당한 시간 차이가 있어 2026년 현재의 시장가격을 직접 보여주는 자료로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 25.89㎡ | 2층 | 275,000,000원 |
| 2021.10 | 28.41㎡ | 4층 | 285,000,000원 |
| 2021.09 | 28.11㎡ | 5층 | 285,000,000원 |
| 과거 3건 평균 | 혼합면적 | 3건 | 281,666,666원 |
특히 2021.10 거래 중 전용 25.89㎡·2층 물건의 거래가 275,000,000원은 본건의 면적·층과 일치하는 과거 거래입니다. 하지만 전체 평균에는 28.41㎡와 28.11㎡ 거래도 포함되어 있어 해당 평균값을 본건의 현재 적정가격으로 그대로 적용해서는 안 됩니다.
반대로 포기 조건이 적용되지 않는다면 실질취득 부담은 보증금 약 275,000,000원 수준으로 커져 2021.10의 동일 면적·동일 층 거래가 275,000,000원과 거의 같아집니다. 따라서 인수 조건을 무시한 채 최저가만 과거 시세와 비교해 저렴하다고 판단하는 것은 위험합니다.
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회로 집계됩니다. 반면 확인된 낙찰률은 0%이고 최근 낙찰가·낙찰일 자료는 확인되지 않습니다. 이 수치만으로 낙찰 가능성을 예측하기 어렵습니다. 또한 휴먼시티는 18세대의 소규모 다세대주택이므로 거래 표본 부족에 따른 환금성·가격판단 불확실성을 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 206,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,689,600원 |
| 1. 임차인 박근영 · 우선변제 | 275,000,000원 | 202,710,400원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,018,753원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 약 3,689,600원을 먼저 차감하고 나머지 202,710,400원을 임차보증금 우선변제에 배분한 단순 추정표입니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인으로도 기재되어 있으므로 동일한 기초 보증금을 독립된 임차채권처럼 중복 합산하지 않습니다. 국세·지방세의 실제 우선순위와 배당액에 따라 배당결과는 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 포기 조건이 가격 구조를 바꾼다
일반적인 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나므로 총취득 부담이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 반면 본건은 명시된 포기·말소 조건이 유효하게 유지된다면 낙찰가 하락분이 실질취득액 감소로 연결됩니다.
| 회차 | 최저가 | 조건 미적용 추정 인수 | 조건 이행 시 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 206,400,000원 | 72,289,600원 | 206,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 165,120,000원 | 112,991,680원 | 165,120,000원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 132,096,000원 | 145,553,344원 | 132,096,000원 |
회차별 인수 추정액은 집행비용 등의 추정을 반영한 수치입니다. 포기 조건 미적용 시에는 각 회차의 낙찰가와 추정 인수액을 합산하면 보증금 275,000,000원에 가까운 수준으로 유지됩니다. 조건 이행 시 실질취득액은 인수액 0원 기준이며 취득세·등기비·명도비 등 부대비용은 별도입니다. 이후 회차에서도 동일한 포기·말소 조건이 유지된다는 전제의 시나리오입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강서구 화곡동 강서구청 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 상업·업무시설이 혼재하는 지역이며 감정평가상 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 대중교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2020.06.04 사용승인된 철근콘크리트조 6층 건물의 2층 201호입니다. 외벽 화강석 마감, 이중창, 승강기, 화재탐지시설, 스프링클러, 위생설비 및 도시가스 난방시설이 기재되어 있습니다.
- 도로. 남동측 약 6m 도로에 접하며, 대체로 평탄한 토지 위에 조성된 다세대주택입니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 지정 사항이 있습니다. 토지거래허가구역 지정 이력도 있어 실제 입찰 및 취득 시점의 적용 여부를 별도 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고, 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장 도면과 외부관찰·탐문에 기초하여 작성되었습니다. 내부 실제 상태는 추가 확인이 필요합니다.
- 환금성. 18세대 소규모 다세대주택으로 확인 가능한 거래 표본이 제한적입니다. 제시된 실거래도 2021년에 집중되어 있어 현재의 매매 수요와 적정 매도가를 별도로 검증할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 조건 원문 대조. 매각물건명세서의 임차인 박근영 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기·주택임차권등기 말소 조건을 직접 확인하세요. 이 조건이 매수인에게 어떤 효력을 갖는지가 최우선 사항입니다.
- 임차권등기 말소 확인. 낙찰 후 잔여보증금 청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 실제로 이행되는 절차 및 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 승계인 중복계산 방지. 실제 임차인은 박근영 1명입니다. 주택도시보증공사를 별도의 추가 임차인으로 보아 같은 보증금 275,000,000원을 다시 더하지 마세요.
- 세금·압류. 국민건강보험공단, 국가, 강서구의 압류가 있습니다. 실제 체납액과 배당순위를 확인하고 추정 배당표와 차이가 있는지 점검해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 2021년 거래가 275,000,000원 및 평균 281,666,666원은 현재 시세가 아닙니다. 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래와 실제 매도 가능가격을 확인한 뒤 입찰 상한을 결정해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하지만 현재 점유자가 누구인지, 실제 인도 가능 상태인지 별도 확인해야 합니다. 잔여보증금 포기 조건과 점유자의 인도 문제는 구별하여 검토하세요.
- 내부 상태. 감정 당시 내부 접근이 제한되었으므로 하자·누수·수리비와 내부 구조를 추가 조사하세요.
- 관리비·부대비용. 미납 관리비, 취득세, 등기비, 명도 관련 비용 및 기타 취득 비용을 별도로 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 자료를 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “보증금 2.75억보다 중요한 것은 포기·말소 조건”
휴먼시티 201호는 일반적인 선순위 대항력 임차인 사건과 다르게 접근해야 합니다. 임차인 박근영은 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 보증금 275,000,000원에 대한 대항력과 우선변제권을 갖추고 있습니다. 따라서 매각 조건이 없다면 낙찰가가 내려가더라도 총취득 부담이 보증금 약 2.75억 수준에 묶이는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서에는 박근영과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 매수인에 대하여 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행되면 인수액은 실질 0원이고, 현재 회차의 최저가 기준 실질취득액은 206,400,000원입니다.
다만 과거 거래 평균 281,666,666원은 2021년 거래 3건을 기초로 하므로 2026년의 적정 시세라고 볼 근거가 부족합니다. 18세대 소규모 다세대주택의 환금성, 체납 압류, 내부 확인 제한 및 명도 문제도 남아 있습니다.
결론은 조건부 검토입니다. 임차권등기 말소와 잔여보증금 포기 조건을 확실히 검증하고, 현재 시세를 재확인한다면 입찰을 검토할 수 있습니다. 반대로 조건의 효력이나 실제 말소 이행에 불확실성이 남아 있다면 최저가가 과거 시세보다 낮다는 이유만으로 접근해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 실질 인수액 0원의 법적 확실성과 현재 매도가격입니다.
