서울남부지방법원 2026타경3659. 서울 강서구 화곡동 휴먼시티 제2층 제201호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 명지영으로 2021년 10월 6일 매매, 거래가액 275,000,000원에 취득했고 등기는 2021년 10월 13일 접수됐습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 압류·가압류의 개수가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력과, 그 위험을 사실상 제거하는 매각조건상의 보증금 반환청구권 포기입니다.
말소기준은 2022년 8월 5일 서민금융진흥원 가압류입니다. 박근영의 전입·점유개시는 2021년 9월 3일, 확정일자는 2021년 8월 19일이므로 기준권리보다 앞섭니다. 따라서 포기 조건이 없다면 보증금 275,000,000원 중 배당받지 못한 부분이 매수인에게 남는 대항력 인수형입니다. 다만 이번 사건은 명세서 비고에서 그 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 붙였다는 점이 결정적으로 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3659 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1098-3 휴먼시티 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 우장산로15길 13 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 25.89㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 중 2층 |
| 소유자 | 명지영 · 2021.10.06 매매 · 거래가액 275,000,000원 · 2021.10.13 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 258,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 매각조건이 핵심
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 박근영 | 건물전부 · 주거 | 전입 2021.09.03 확정 2021.08.19 배당요구 2023.09.20 | 275,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 조건부 |
박근영은 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 행사할 수 있습니다. 실제 임차인은 1명입니다. 명세서에 적힌 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로, 별도의 두 번째 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
* 인수 실질 0원은 매각물건명세서에 기재된 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건의 이행을 전제로 한 판단입니다. 조건을 제외한 원칙상 신건 미배당 인수액은 21,412,000원입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 표본 시점 확인
휴먼시티는 18세대, 2020년 6월 4일 사용승인된 다세대주택입니다. 제공된 전용면적 일치 실거래는 모두 2021년 9~10월 거래로, 평균 281,666,666원, 최저 275,000,000원, 최고 285,000,000원입니다. 현재 최저가 258,000,000원은 이 평균의 91.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 25.89㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2021.10 | 28.41㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2021.09 | 28.11㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 281,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 258,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,412,000원 |
| 1. 임차인 박근영 보증금 | 275,000,000원 | 253,588,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,018,753원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 박근영 보증금 미배당분은 21,412,000원입니다. 다만 매각조건상의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 이행되면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 원칙상 인수는 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 원칙상 미배당 인수 | 조건 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 258,000,000원 | 21,412,000원 | 258,000,000원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 206,400,000원 | 72,289,600원 | 206,400,000원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 165,120,000원 | 112,991,680원 | 165,120,000원* |
포기 조건을 무시한 일반적인 대항력 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 매수인의 총 부담이 보증금 수준에 수렴합니다. 이 사건에서는 명세서의 포기·말소 조건이 그 구조를 끊어 주기 때문에, 조건이 유지·이행되는 한 낙찰가 하락이 실제 취득비용 하락으로 이어집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 2층 201호입니다.
- 입지. 강서구청 북측 인근으로 공동주택과 상업·업무시설이 혼재하며 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 설비. 승강기·화재탐지시설·스프링클러·위생설비·도시가스 난방시설이 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 내부는 이해관계인 부재로 집합건축물대장 도면과 외부관찰·탐문을 토대로 확인됐습니다.
- 환금성. 휴먼시티는 18세대 규모입니다. 제공 경매통계상 평균 유찰 1.5회, 매각률 0.0%로 나타나 가격 결정 시 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 박근영과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 입찰 직전 매각물건명세서 원본을 다시 대조하세요.
- 원칙상 인수액과 혼동 금지. 배당표의 21,412,000원은 조건이 없을 때의 미배당 잔액입니다. 이 사건의 실질 인수 판단은 조건부 0원*입니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당 구조를 확정할 수 있습니다.
- 시세 최신성 확인. 제공 실거래 3건은 2021년 9~10월 거래입니다. 2026년 매각기일 현재의 호가·최근 거래와 반드시 별도 대조해야 합니다.
- 명도 상태 확인. 임차권등기가 존재하고 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 이번 매각조건은 예외”
이 물건은 표면만 보면 보증금 275,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 신건 배당 기준으로 21,412,000원이 부족해지는 전형적인 인수형입니다. 하지만 이번 사건의 핵심은 박근영과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건입니다. 조건이 이행되면 매수인 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.
가격 측면에서는 최저가 258,000,000원이 제공 실거래 평균 281,666,666원의 91.6%로 낮지만, 거래 자료가 2021년 3건에 한정돼 현재 시세를 그대로 대표한다고 보기는 어렵습니다. 여기에 18세대 다세대주택, 평균 유찰 1.5회, 매각률 0.0%, 세금 압류 확인 필요까지 감안하면 권리 위험은 매각조건으로 크게 줄었지만 가격·환금성 검증은 여전히 필요한 사건입니다.
