광주지방법원 2024타경5278. 전남 고흥군 도양읍 관리 272 일대의 기타 + 토지 물건으로, 토지는 지목 양어장, 이용상황도 양어장·양식장입니다. 토지면적은 1,008㎡이고 계획관리지역에 속합니다. 등기상 소유자는 혜준수산주식회사이며, 현재 권리 흐름의 말소기준은 2024년 9월 10일 녹동농업협동조합의 가압류 30,665,851원입니다. 그 뒤의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 계산됩니다.
다만 이 사건은 “말소되는 등기”만 보면 충분하지 않습니다. 매각물건명세서에는 동식물관리시설 18㎡, 동식물관리시설 18㎡, 동식물관리시설 1,986.34㎡, 창고 18㎡가 제시외 건물로 기재돼 있고 매각에서 제외됩니다. 특히 이 제시외 건물을 위한 법정지상권이 성립할 여지가 있다고 명시돼 있어, 토지를 낙찰받더라도 실제 사용·철거·점유관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경5278 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 고흥군 도양읍 관리 272 |
| 등기 표시 | 전라남도 고흥군 도양읍 관리 272, 273, 273-1 제3동 · 전라남도 고흥군 도양읍 비선길 85 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 양어장·양식장 |
| 토지 | 1,008㎡ · 지목 양어장 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 혜준수산주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 92,601,600원 / 33,189,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 12,473,267원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 그러나 물리적 권리는 별개
2020년 고흥군수산업협동조합 가압류 11,974,113원과 농업협동조합중앙회 가압류 67,853,312원은 2020년 12월 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.09.10 녹동농업협동조합 가압류 30,665,851원이고, 2024.09.13 농업협동조합중앙회 가압류 108,000,000원 및 2025.07.09 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 4회 유찰됐지만 시세 판단 근거는 제한적
감정가는 92,601,600원, 현재 최저매각가는 33,189,000원으로 감정가의 35.84% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 26,551,200원, 6회 유찰 시 21,240,960원입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가 대비 크게 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론낼 수 없습니다. 특히 양어장·양식장 용도의 농촌지역 토지이고 제시외 건물 및 법정지상권 가능성이 겹쳐 있어, 가격 할인 자체보다 실제 이용 가능성과 처분 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,189,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 997,402원 |
| 2. 가압류 · 녹동농업협동조합 | 30,665,851원 | 30,665,851원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 108,000,000원 | 1,525,747원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 138,665,851원에 대해 현재 회차 예상 배당은 32,191,598원이며, 미배당은 106,474,253원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 제시외 건물·점유관계 — 이 사건의 핵심
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 제시외 건물 1 | 동식물관리시설 · 경량철골구조 · 18㎡ · 매각 제외 |
| 제시외 건물 2 | 동식물관리시설 · 경량철골구조 · 18㎡ · 매각 제외 |
| 제시외 건물 3 | 동식물관리시설 · 철파이프조 · 1,986.34㎡ · 매각 제외 |
| 제시외 건물 4 | 창고 · 경량철골구조 · 18㎡ · 매각 제외 |
| 법정지상권 | 매각 제외 제시외 건물을 위한 성립 여지 있음 |
| 임대관계 | 현황 운휴 중 · 이해관계인 부재로 임대관계 미상 |
감정평가 내용에 따르면 현황은 운휴 중입니다. 임대관계는 없을 것으로 추정됐으나 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 최종적으로 임대관계 미상으로 기재됐습니다. 따라서 확인된 임차인 신고는 없더라도 현장 점유관계까지 확정된 것으로 볼 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전라남도 고흥군 도양읍 관리 소재 “비선마을” 남서측 인근으로, 자연부락·농경지·축사 등이 형성된 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하나 읍소재지 외곽 농촌지대에 위치하며, 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.
- 토지. 지목 양어장, 이용상황 양어장·양식장, 면적 1,008㎡, 완경사·부정형·세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며, 일부 토지는 계획관리지역·농림지역으로 기재돼 있습니다. 가축사육제한구역 및 임업용산지 관련 제한도 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 17,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 소유관계 확인. 매각에서 제외되는 4개 시설물의 소유자와 사용관계를 원본 서류 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 법정지상권 성립 여부 확인. 명세서에 성립 여지가 명시돼 있으므로 토지와 건물의 소유관계 및 성립 요건을 입찰 전 별도로 검토해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 현황 운휴 중이나 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 사용자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 4회 유찰로 최저가가 33,189,000원까지 낮아졌지만, 비교 실거래가 없어 “시세보다 싸다”는 판단 근거는 없습니다.
- 용도·환금성 확인. 양어장·양식장 용도와 농촌 입지 특성상 일반 주거용 부동산보다 매수층과 활용 범위가 제한될 수 있으므로 실제 활용계획을 먼저 검증해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원이지만, 법정지상권 가능성은 별도의 비금전적 권리 리스크입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “36%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
이 사건은 감정가 92,601,600원에서 최저가 33,189,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없는 양어장·양식장 용도이고, 현황은 운휴 중이며 임대관계도 미상입니다. 무엇보다 매각에서 제외되는 제시외 건물이 있고 그 건물을 위한 법정지상권 성립 여지가 명시돼 있습니다.
등기상으로는 말소기준 이후 권리가 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 등기 말소가 아니라 낙찰 후 토지를 실제로 얼마나 자유롭게 사용할 수 있느냐입니다. 4회 유찰과 낮은 최저가를 가격 메리트로 단정하기보다, 제시외 건물·법정지상권·점유관계를 먼저 해결할 수 있는지 확인해야 하는 고난도 물건입니다.
