전주지방법원 2024타경26870. 군산 소룡동 그린서해맨션아파트 102동 9층 903호입니다. 감정가는 49,500,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 24,255,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2016.05.30 현대해상화재보험주식회사 근저당권 50,400,000원입니다. 이후 경매개시결정과 국의 지분 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기권리만 보면 구조는 단순하지만, 현황조사상 윤상현의 전입일이 말소기준보다 앞선 2012.10.17이라는 점이 이번 사건의 핵심입니다.
윤상현의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 전입일만으로 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’이라고 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 정리돼 있지만, 실제 임대차 여부와 보증금 존재 여부가 확인되지 않은 상태에서 인수액을 0원으로 단정해 입찰가를 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경26870 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 풍전3길 30, 102동 9층 903호 (소룡동,그린서해맨션아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.4㎡ · 15층 중 9층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 윤상현·윤종현·윤주현 각 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 49,500,000원 / 24,255,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대해상화재보험주식회사 / 35,863,380원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유가 변수
현재 말소기준은 2016.05.30 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당권 50,400,000원입니다. 2024.10.17 임의경매개시결정과 2025년 국의 윤종현·윤주현 지분 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 한국주택은행·국민은행 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 판단의 기준이 아닙니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤상현 | 2012.10.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 싸지만, 시장도 빠르게 내려왔다
같은 단지 그린서해맨션 전용 59.4㎡의 최근 거래를 보면 현재 최저가 자체는 낮습니다. 최근 12개월 거래 10건 평균은 42,050,000원이고, 현재 최저가 24,255,000원은 그 57.7%입니다. 최신 거래는 2026.07의 35,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.4㎡ | 4 | 35,000,000원 |
| 2026.07 | 59.4㎡ | 8 | 36,000,000원 |
| 2026.06 | 59.4㎡ | 1 | 47,000,000원 |
| 2026.03 | 59.4㎡ | 8 | 46,000,000원 |
| 2026.02 | 59.4㎡ | 8 | 49,000,000원 |
| 2026.01 | 59.4㎡ | 12 | 44,000,000원 |
| 2025.12 | 59.4㎡ | 10 | 43,500,000원 |
| 2025.10 | 59.4㎡ | 6 | 27,000,000원 |
| 2025.09 | 59.4㎡ | 5 | 48,000,000원 |
| 2025.08 | 59.4㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 2025.07 | 59.4㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2025.05 | 59.4㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.4㎡ | 10건 | 42,050,000원 |
중요한 것은 단순 할인율이 아니라 하락 추세입니다. 최근 시세는 이전 구간보다 -29.9% 내려왔고, 2026.07 최신 거래도 35,000,000원입니다. 따라서 감정가 49,500,000원을 기준으로 “반값”이라는 표현만 보고 접근하기보다, 현재 시장 가격이 이미 크게 낮아진 상태라는 점을 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,255,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 836,590원 |
| 2. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 50,400,000원 | 23,418,410원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 현대해상화재보험주식회사 채권최고액 50,400,000원 중 23,418,410원이 배당되고 26,981,590원이 미배당됩니다. 이 배당표의 매수인 인수 계산은 0원이지만, 윤상현의 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 실제 입찰 판단에서는 점유·임대차 확인을 별도로 선행해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북외국어고등학교 남서측 인근으로, 아파트·단독주택·근린상가 등이 혼재한 산업단지 배후 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 간선도로·지선도로와 버스정류장이 있어 주변지역 접근성과 대중교통여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 평스래브지붕 15층 중 9층이며, 위생·급배수·승강기·난방·소방설비가 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 평지의 아파트 부지로, 남서측과 북동측으로 폭 약 8~10m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역과 소로1류 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 261,200원/㎡입니다.
- 환금성. 그린서해맨션은 350세대, 1993.12.29 준공 단지이며 동일 면적 거래는 최근에도 이어지고 있으나 최근 시세 추세가 -29.9%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 윤상현 점유관계 확인. 2012.10.17 전입의 성격이 실제 임대차인지, 소유자·가족 점유인지 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 금액이 확인되지 않은 상태에서는 실질 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 되어 있으므로 최신 원본의 변경 여부까지 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 현재 최저가는 최근 시세보다 낮지만 최근 거래 흐름은 -29.9%입니다. 과거 60,000,000원 거래만 기준으로 가격을 판단하지 마세요.
- 다음 회차 시나리오. 3회 유찰 시 16,978,500원, 4회 유찰 시 11,884,950원으로 내려가지만 권리 미확인 요소는 가격 하락으로 사라지지 않습니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입 및 점유관계·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “가격 할인보다 점유 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 49,500,000원에서 두 차례 유찰돼 24,255,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 42,050,000원의 57.7%여서 표면적인 가격 여유는 분명합니다. 그러나 최근 시장 추세가 -29.9%로 약하고, 무엇보다 윤상현의 2012.10.17 전입이 말소기준권리보다 앞선 상태에서 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 ‘반값 아파트’로 단순화하기보다 점유관계가 해소돼야 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있는 물건입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 없지만, 실무적으로는 윤상현의 점유 성격과 보증금 유무를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 순서가 맞습니다.
