서울남부지방법원 2026타경3675. 서울 강서구 화곡동 골드캐슬 3층 304호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 유병길 씨는 2020년 11월 2일 거래가액 300,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023년 5월 11일 강서구 압류입니다. 이 기준보다 앞서 김하은 씨가 2020년 11월 3일 전입했고, 확정일자는 2020년 9월 18일이며, 2022년 12월 22일 임차보증금 300,000,000원의 주택임차권까지 등기했습니다.
따라서 서류만 놓고 보면 김하은 씨의 보증금은 매각대금에서 전액 회수되지 않는 한 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 인수형 구조입니다. 실제 현재 회차 배당계산도 집행비용 4,958,000원을 제외한 292,042,000원이 임차인에게 배당되고, 7,958,000원이 남는 것으로 계산됩니다. 다만 이번 사건에는 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 붙어 있어 실질 부담은 다르게 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3675 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 366-53 골드캐슬 제3층 제304호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 가로공원로80길 71 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제3층 제304호 |
| 사용승인일 | 2016.03.25 |
| 소유자 | 유병길 (2020.11.02. 거래가액 300,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 297,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 매각조건이 뒤집는다
말소기준은 2023.05.11. 강서구 압류입니다. 이보다 뒤의 2026.02.11. 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 2026.02.20. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 김하은 씨의 전입일 2020.11.03.과 임차권등기일 2022.12.22.은 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김하은 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 300,000,000원 | 2020.11.03 | 2020.09.18 | 대항력 有 우선변제 有 주택도시보증공사 승계 |
실제 임차인은 1명, 김하은 씨입니다. 매각물건명세서 비고에 적힌 주택도시보증공사는 김하은 씨의 주택임차권 승계인으로 표시된 주체이므로, 별도의 임차보증금 300,000,000원을 다시 더해서 계산하면 안 됩니다.
② 가격·실질취득 — 신건에서는 297,000,000원
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 297,000,000원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금의 미배당분이 늘어 매수인 부담이 남게 됩니다. 실제 시나리오상 룰상 인수액은 신건 7,958,000원, 1회 유찰 시 66,526,400원, 2회 유찰 시 113,381,120원으로 증가합니다.
하지만 이 사건은 김하은 씨의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 적용되므로, 그 임차인에 관한 실질 인수액은 각 회차 0원*으로 판단합니다. 따라서 현재 신건 기준 매수인의 실질취득액은 297,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 297,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,958,000원 |
| 1. 임차인 김하은 보증금 | 300,000,000원 | 292,042,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김하은 씨의 보증금 중 7,958,000원이 미배당으로 남습니다. *다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 제3층 제304호입니다.
- 입지. 화원중학교 남서측 인근으로 다세대주택 등 공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2호선·5호선 환승역인 까치산역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통이용 편의는 보통입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,940,000원/㎡입니다. 토지는 평지, 정방형으로 조사됐고 토지면적은 160.3㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·수평표면구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 김하은 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 최종 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 실제 임차인 수. 보증금 300,000,000원을 가진 실제 임차인은 김하은 1명입니다. 주택도시보증공사의 승계관계를 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 대항력 기준일. 김하은 씨 전입일 2020.11.03.과 임차권등기 2022.12.22.은 말소기준 2023.05.11.보다 앞섭니다.
- 배당 부족분. 현재 회차 계산상 임차보증금 미배당액은 7,958,000원입니다. 1회 유찰 시 66,526,400원, 2회 유찰 시 113,381,120원으로 계산되지만 해당 임차인의 실질 부담은 포기·말소 조건을 반영해 판단해야 합니다.
- 후순위 권리. 2026.02.11. 강제경매개시결정과 2026.02.20. 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
- 토지이용 제한. 공항 관련 보호구역과 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등 감정평가서상 규제사항을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 有, 그러나 실질 인수 0원*”
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 300,000,000원의 대항력 임차인이 감정가 297,000,000원짜리 물건을 앞서 점유하고 있는 전형적인 인수주의형 구조입니다. 실제 배당계산에서도 신건 기준 7,958,000원이 미배당으로 남습니다. 하지만 이번 매각에는 김하은 씨와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고, 임차권등기를 말소하는 조건이 붙었습니다.
따라서 이 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원*, 현재 신건의 실질취득은 297,000,000원입니다. 다만 이는 처음부터 권리가 깨끗한 물건과는 성격이 다릅니다. 대항력은 실제로 존재하고, 그 부담이 매각조건으로 제거되는 사건입니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 포기·말소 조건의 정확한 적용 여부를 끝까지 확인하는 것입니다.
