서울남부지방법원 2026타경3675. 서울 강서구 화곡동 ‘골드캐슬’ 제3층 제304호, 다세대주택입니다. 2016년 3월 25일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 6층 건물이고, 본건은 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 경매에서 가장 중요한 권리는 2022년 12월 22일 설정된 주택임차권입니다. 임차인 김하은의 보증금은 300,000,000원, 주민등록일자는 2020년 11월 3일, 점유개시일자는 2020년 10월 31일, 확정일자는 2020년 9월 18일입니다.
이 임차권은 2023년 5월 11일 강서구 압류보다 앞서고, 자료상 대항력 있음·우선변제권 행사 가능으로 판단됩니다. 따라서 일반적인 경우라면 현재 최저가 237,600,000원에서 집행비용 4,126,400원을 제외한 233,473,600원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 66,526,400원이 매수인 인수 위험으로 남습니다. 그러나 이번 사건에는 매각물건명세서상 별도의 중요한 조건이 있습니다. 김하은과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘대항력 임차권이 존재하느냐’가 아니라 ‘확약 조건이 실제 매각에서 이행되느냐’입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3675 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 366-53 골드캐슬 제3층 제304호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 가로공원로80길 71 |
| 물건종류 | 다세대 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제3층 제304호 |
| 소유자 | 유병길 |
| 소유권 취득 | 2020.11.02 매매 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 237,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 임차권은 인수형, 그러나 확약이 핵심
2016년의 우리은행 근저당과 신한은행 근저당은 현재 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 이번 경매에서 우선적으로 확인할 기준권리는 2023년 5월 11일 강서구 압류로, 그 이후의 주택도시보증공사 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 김하은의 주택임차권은 2022년 12월 22일 등기되어 기준권리보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제는 있지만 확약으로 인수 해소
| 임차인 | 점유·권리 | 보증금 | 권리 | 확약 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김하은 | 주거 · 주택임차권 건물 전부 | 300,000,000원 | 대항력 우선변제 승계 | 확약 실질 인수 0원 |
김하은은 임대차계약일자 2020년 9월 17일, 확정일자 2020년 9월 18일, 점유개시일자 2020년 10월 31일, 주민등록일자 2020년 11월 3일입니다. 자료상 대항력이 있고 우선변제권을 행사할 수 있으며 2022년 12월 22일 배당요구도 했습니다. 주택도시보증공사는 실제 임차인으로 중복 계산하는 것이 아니라 주택임차권 승계인으로 표시된 별도 권리자입니다. 따라서 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 237,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,126,400원 |
| 1. 임차인 김하은 보증금 (우선변제) | 300,000,000원 | 233,473,600원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,126,400원이 먼저 반영되고 김하은에게 233,473,600원이 배당됩니다. 보증금 300,000,000원과의 부족분은 66,526,400원이지만, 매각조건의 확약에 따라 해당 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 전제로 매수인 인수는 실질 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
④ 회차별 시나리오 — 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 확인할 인수액은 커진다
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 이론상 인수액 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 | 80.0% | 237,600,000원 | 66,526,400원 | 확약 충족 시 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64.0% | 190,080,000원 | 113,381,120원 | 확약 충족 시 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 152,064,000원 | 150,864,896원 | 확약 충족 시 실질 0원 |
이 사건은 유찰이 늘어날수록 매각가는 237,600,000원 → 190,080,000원 → 152,064,000원으로 내려갑니다. 반대로 확약이 없다면 임차보증금 부족분은 66,526,400원 → 113,381,120원 → 150,864,896원으로 커집니다. 따라서 유찰로 싸지는 것 자체보다 확약이 실제로 유지·이행되는지가 훨씬 중요합니다. 확약이 적용되는 김하은 임차권에 한해서는 각 회차의 이론상 인수액이 실질 0원으로 처리됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화원중학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 등 공동주택과 단독주택 및 각종 근린생활시설이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 소재합니다. 근거리에 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 까치산역이 소재해 교통이용 편의는 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제3층 제304호이며, 사용승인일은 2016년 3월 25일입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 장방형 토지로 비교적 평탄하게 조성되어 있고 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 160.3㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역입니다.
- 도로·규제. 본건 단지 서측 및 동측으로 포장도로와 접하며, 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·수평표면구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항) 등이 포함됩니다.
- 환금성. 다세대주택 특성상 아파트처럼 단지 단위 거래지표로 판단하기 어렵고, 본건의 임대관계는 미상입니다. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 김하은과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 입찰 전 매각물건명세서의 해당 조건을 원문으로 다시 확인하세요.
- 인수액 계산. 현재 회차의 이론상 미배당은 66,526,400원입니다. 확약이 적용되지 않는다면 낙찰가에 이 금액이 더해지는 구조이므로, 최저가 237,600,000원만 보고 판단하면 안 됩니다.
- 회차별 확인. 2회 유찰 시 매각가 190,080,000원, 3회 유찰 시 152,064,000원입니다. 각 회차에서도 확약 조건이 동일하게 적용되는지 확인해야 합니다.
- 승계 중복계산 금지. 실제 임차인은 김하은 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 표시된 권리자이므로 보증금 300,000,000원을 두 번 합산하지 않습니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이므로 현황조사 및 현장 확인을 통해 실제 점유·사용관계를 확인하세요.
- 관리·공과금 확인. 당해세·최우선변제 등 배당 계산에서 별도 확인이 필요한 항목이 있으므로 관련 서류와 관리비 내역을 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황 관련 자료를 토대로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 3억 ≠ 반드시 3억 인수”
이 사건의 권리분석 포인트는 단순히 “대항력 임차인이 있으니 위험하다”가 아닙니다. 김하은은 보증금 300,000,000원의 대항력·우선변제권을 가진 임차인이고, 현재 매각가 237,600,000원보다 보증금이 크므로 확약이 없다면 매수인에게 66,526,400원의 인수 부담이 생깁니다. 하지만 매각조건에는 미배당 잔액 청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 명시되어 있어, 확약 조건이 이행되는 것을 전제로 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 현재 최저가 237,600,000원은 감정가 297,000,000원의 80.0%라는 점은 분명하지만, 실거래 비교 수치가 없어 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가 자체보다 확약의 적용·이행을 확인하는 것입니다. 권리의 본체는 인수형이지만 확약으로 실질 부담이 제거되는 구조이므로, 입찰 전에는 확약 문구와 임차권 말소 조건을 가장 먼저 확인해야 합니다.
