서울남부지방법원 2026타경3679. 영등포구 신길동 신길바른리움 104동 603호, 공부상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 보이는 큰 가압류보다 임차인과 확약 조건입니다. 허재영은 2021.01.29. 전입했고 보증금은 360,000,000원입니다. 말소기준인 2023.09.18. 주택도시보증공사 가압류보다 전입이 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있는 임차인입니다.
다만 여기서 일반적인 대항력 인수형과 결론이 갈립니다. 매각물건명세서에는 허재영과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 이 임차인과 승계인에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 보는 것이 맞습니다. 실제 임차인은 허재영 1명이며, 주택도시보증공사는 별도 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3679 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 신길동 124-11 신길바른리움 제104동 제6층 제603호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 33.31㎡ · 지상6층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 391,000,000원 / 391,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 이용상태 | 공부상 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 기준권리 전 임차인, 그러나 확약으로 인수 해소
2018.09.07. 설정된 신목신용협동조합 근저당은 2019.06.28. 일부포기로 이미 말소됐고, 2021.08.18. 국 압류 역시 2022.08.18. 해제됐습니다. 현재 매각에서 기준이 되는 권리는 2023.09.18. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 2024.03.06. 국 압류, 2025.02.12. 허재영 주택임차권, 2026.02.11. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 대항력은 있지만 ‘포기·말소 조건’이 결정적
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허재영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.29. | 2022.10.14. | 360,000,000원 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0 |
배당 시뮬레이션상 확약을 반영하지 않은 기계적 인수액은 1회 유찰 시 52,379,200원, 2회 유찰 시 114,063,360원으로 계산되어 있으나, 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 그대로 이행되는 경우 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 391,000,000원 신건은 390,000,000원보다 높다
비교 가능한 동일 면적 거래는 1건입니다. 확인된 거래가격과 최근12개월 평균은 모두 390,000,000원이며, 현재 최저매각가 391,000,000원은 그 100.3%입니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 33.31㎡ | 3 | 390,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 33.31㎡ | 1건 | 390,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 391,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,274,000원 |
| 1. 임차인 허재영 보증금 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 24,726,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 허재영 보증금 360,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에는 24,726,000원이 배당됩니다. 매각물건명세서의 포기·말소 조건까지 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 조건 확인이 우선
| 회차 | 매각가 | 기계적 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 391,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 | 312,800,000원 | 52,379,200원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 | 250,240,000원 | 114,063,360원 | 실질 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커져 실질취득액이 보증금 수준에 수렴하지만, 이 사건은 허재영과 주택도시보증공사에 대한 포기·말소 조건이 있어 그 기계적 인수액을 실제 매수인 부담으로 잡아서는 안 됩니다. 다만 조건이 변경되거나 원본과 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울영신초등학교 동측에 위치하며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 서울지방병무청역이 있어 교통상황은 무난한 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 내 6층이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있는 것으로 추정됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 해당하며 공시지가는 4,957,000원/㎡입니다.
- 토지. 토지면적은 489㎡이나 집합건축물대장 표제부의 대지면적은 448.55㎡로 상이합니다.
- 현장확인. 내부확인이 곤란해 집합건축물대장 도면과 외부관측을 토대로 내부구조가 작성됐으며 실제 상황과 다를 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 허재영과 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서 원본에 그대로 유지되는지 확인합니다.
- 임차권등기 말소. 낙찰 후 주택임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 조건을 확인합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 391,000,000원은 비교 시세 390,000,000원의 100.3%이므로 신건 가격을 ‘할인’으로 보지 않습니다.
- 유찰 이력. 신길바른리움104동 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.3회, 낙찰률은 0.0%입니다.
- 대지면적 차이. 토지면적 489㎡와 집합건축물대장 대지면적 448.55㎡의 차이를 감정평가서 원문과 현황에서 대조합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부확인이 곤란했으므로 실제 내부구조와 상태를 별도로 확인합니다.
맺으며 — “인수는 해소, 가격은 보류”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 360,000,000원의 대항력 임차인이 있어 까다로운 사건입니다. 하지만 매각물건명세서의 포기·말소 조건 때문에 해당 임차인과 주택도시보증공사 승계분의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 권리상 핵심 위험은 조건부로 해소된 셈입니다.
반면 가격은 아직 매력적이지 않습니다. 신건 최저가 391,000,000원은 확인된 실거래 및 최근12개월 평균 390,000,000원의 100.3%입니다. 비교 거래가 1건뿐이고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.3회인 만큼, 현재 회차의 결론은 권리 조건 확인 후 가격은 보수적으로 접근입니다.
