서울남부지방법원 2026타경3679. 서울 영등포구 신길동의 신길바른리움 제104동 제603호, 전용 33.31㎡의 다세대주택입니다. 주택도시보증공사가 청구액 360,000,000원으로 강제경매를 신청했고, 감정가 391,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 312,800,000원입니다.
등기상 최초 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2023.09.18 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그런데 임차인 허재영의 주민등록일은 2021.01.29이고 점유개시일도 2021.01.30으로 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자와 배당요구도 확인되므로 대항력과 우선변제권을 함께 살펴야 하는 사건입니다.
다만 이 물건은 일반적인 선순위 임차인 인수형과 중요한 차이가 있습니다. 매각물건명세서에 보증금 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있기 때문입니다. 따라서 배당표상 부족분과 매수인이 실제 부담할 금액을 구분해야 합니다. 이 확약 조건이 이행되는 한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3679 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 신길동 124-11 신길바른리움 제104동 제6층 제603호 도로명: 서울특별시 영등포구 도신로62길 28 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 33.31㎡ · 지상 6층 중 6층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 석재붙임 등 외벽 마감 |
| 준공 | 2018.08.29 |
| 소유자 | 사형택 (2019.07.01 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 | 391,000,000원 |
| 최저매각가 | 312,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 360,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.18 주택도시보증공사 가압류 |
| 임차인 / 보증금 | 허재영 / 360,000,000원 (대항력 있음) |
| 실질 인수 | 0원 (매각명세서 확약 이행 조건) |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 임차인은 선순위, 확약이 인수 위험을 해소
등기상 2018.09.07 설정됐던 신목신용협동조합 근저당권은 2019.06.28 이미 말소됐습니다. 2021년 국세 압류 역시 2022.08.18 말소됐으므로 현재 말소기준권리로 취급하지 않습니다.
현재 말소기준은 2023.09.18 접수된 주택도시보증공사의 청구금액 1,279,000,000원 가압류입니다. 이후의 국세 압류, 주택임차권등기 및 강제경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다. 다만 임차권등기가 말소된다는 사실만으로 선순위 임차인의 미배당 보증금 반환청구권까지 당연히 사라지는 것은 아니므로, 매각물건명세서의 별도 포기·말소 확약 조건을 반드시 함께 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 3.6억과 확약의 의미
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 허재영 | 건물 전부 전입 2021.01.29 점유 2021.01.30 |
2020.11.30 증액분 2022.10.14 |
360,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 배당요구 |
임차인 허재영은 2020.11.28 임대차계약을 체결하고 2021.01.29 전입신고, 2021.01.30 점유를 시작했습니다. 최초 보증금 340,000,000원에 대한 확정일자는 2020.11.30이고, 2022.10.13 증액한 20,000,000원에 대해서는 2022.10.14 확정일자를 받았습니다. 모두 2023.09.18 말소기준권리보다 앞서는 시점입니다.
2025.02.12에는 보증금 360,000,000원에 대한 주택임차권등기가 접수됐으며, 배당요구도 확인됩니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인으로 분석하는 것이 맞습니다.
실제 임차인은 1명(허재영)입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 등장하는 보증기관이며, 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 허재영의 보증금 360,000,000원과 보증기관의 승계채권을 각각 독립적인 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
확약은 허재영과 해당 주택임차권 승계인에 관한 것이므로, 다른 권리자의 모든 채권이나 조세채무를 포괄적으로 면제하는 효과까지 인정할 수는 없습니다. 특히 실제 매각조건의 유지 여부, 포기확약의 적용 범위와 임차권등기 말소 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 할인율은 보이지만 비교 거래가 오래됐다
신길바른리움104동은 2018.08.29 준공된 16세대 규모의 다세대주택입니다. 전용 33.31㎡에 관한 확인된 비교 거래는 2024년 5월 1건이며, 거래가는 390,000,000원입니다.
| 구분 | 거래월 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 확인 실거래 | 2024.05 | 33.31㎡ | 3층 | 390,000,000원 |
| 감정가 | — | 33.31㎡ | 6층 | 391,000,000원 |
| 현재 최저가 | 2026.10.30 | 33.31㎡ | 6층 | 312,800,000원 |
확약 조건이 이행되면 현재 회차의 실질취득금액은 취득부대비용을 제외한 312,800,000원입니다. 이는 확인된 과거 실거래 390,000,000원의 80.2% 수준입니다.
하지만 여기에는 주의할 점이 있습니다. 비교 실거래는 2024.05 거래로, 2026.10.30 매각기일과 상당한 시차가 있습니다. 또한 거래 표본이 단 1건이어서 최근 시장의 가격 수준과 상승·하락 추세를 신뢰성 있게 판단하기 어렵습니다. 따라서 80.2%라는 비율만으로 현재 시세보다 충분히 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 312,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,179,200원 |
| 1. 임차인 허재영 · 우선변제 | 360,000,000원 | 307,620,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당액 | — | 52,379,200원 |
매각대금 배당 추정치입니다. 임차인 미배당액 52,379,200원은 일반적인 권리 인수 계산상의 부족분이며, 매각명세서상 포기·말소 확약이 이행되면 해당 임차인 관련 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 각 채권은 성격 및 중복 가능성의 별도 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 가격 하락 효과가 제한적
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수액 | 확약 이행 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 312,800,000원 | 52,379,200원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 250,240,000원 | 114,063,360원 | 0원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 200,192,000원 | 163,410,688원 | 0원 |
이 표가 보여주는 것은 선순위 임차인 인수형 경매에서 유찰만으로 실질취득비용이 크게 내려가지 않을 수 있다는 점입니다. 확약이 적용되지 않는 일반적인 인수형이라면 낙찰가가 떨어질수록 임차보증금 미배당액이 증가하여, 낙찰가와 인수액의 합계는 보증금 360,000,000원에 집행비용의 영향이 더해진 수준에 머물 수 있습니다.
반대로 본건은 허재영과 주택도시보증공사의 청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되는 경우 각 회차의 실질 인수가 0원입니다. 이 경우 최저매각가 하락은 실질취득금액 하락으로 이어질 수 있습니다. 다만 실제 낙찰가격은 경쟁입찰 결과에 따라 달라집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울영신초등학교 동측에 위치하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 일반 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 서울지방병무청역이 소재합니다. 교통여건은 무난한 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물 중 6층 603호입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 있는 것으로 추정됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 북동측과 남서측·남동측으로 포장도로에 접합니다. 공시지가는 4,957,000원/㎡입니다.
- 대지면적 차이. 남서측 도로후퇴부분으로 인해 토지면적 489㎡와 집합건축물대장의 대지면적 448.55㎡가 다릅니다. 감정평가서와 집합건축물대장 원본의 확인이 필요합니다.
- 내부 확인. 감정 당시 내부 확인이 곤란하여 대장 도면과 외부관측을 바탕으로 내부구조도가 작성됐습니다. 실제 구조 및 상태가 다를 가능성을 고려해야 합니다.
- 환금성. 16세대 규모로 동일 평형 실거래 표본이 적고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 3.1회입니다. 과거 거래가격만으로 향후 매각가격을 예단하기 어렵습니다.
- 규제. 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등의 제한사항이 있습니다. 다세대주택에도 적용될 수 있는 토지거래허가 관련 사항은 매각기일 당시의 지정 현황과 허가 대상 여부를 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 임차인 허재영 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 매각물건명세서 원본에 그대로 기재되어 있는지 확인하세요.
- 실질 인수 구분. 현재 회차의 일반적 배당 계산상 부족분은 52,379,200원이지만, 확약 조건 충족 시 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다. 이를 중복하여 취득비용에 더하지 마세요.
- 승계채권 중복 주의. 실제 임차인은 허재영 1명입니다. 주택도시보증공사의 승계채권과 허재영 보증금을 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 마세요.
- 시세 재검증. 확인된 실거래 390,000,000원은 2024년 5월 거래입니다. 주변 동일 면적 다세대의 최신 거래가격과 매물가격을 추가 확인한 후 응찰 상한을 정하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 312,800,000원 외에도 2회 유찰 250,240,000원, 3회 유찰 200,192,000원 시나리오를 검토하되, 확약 이행 여부를 동일한 조건으로 비교하세요.
- 대지 및 내부 현황. 토지면적과 집합건축물대장 대지면적의 차이, 내부 미확인 사항, 실제 주택 상태를 현장과 원본 자료로 점검하세요.
- 조세·관리비·점유. 국세 압류와 관련한 실제 조세 우선순위, 미납 관리비, 현재 점유자 및 인도 가능 여부를 별도로 확인하세요.
- 최종 서류 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원의 매각조건 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “보증금 3.6억보다 중요한 것은 포기 확약의 효력”
이 물건은 첫인상만으로 판단하면 위험합니다. 대항력 있는 임차인 허재영의 보증금은 360,000,000원으로, 현재 최저매각가 312,800,000원보다 큽니다. 일반적인 인수형이라면 매각가격이 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어나 실질취득비용의 하락 폭이 제한됩니다.
그러나 매각물건명세서상 임차인과 주택임차권 승계인의 미배당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있어 실질적인 판단은 달라집니다. 해당 조건이 유효하게 이행되면 매수인의 보증금 인수액은 0원이고, 현재 최저가 312,800,000원이 취득부대비용을 제외한 실질취득 기준이 됩니다.
다만 과거 실거래 390,000,000원에 비해 80.2% 수준이라는 사실만으로 가격 경쟁력이 충분하다고 판단할 수는 없습니다. 비교 거래가 2024년 5월 단 1건이고, 소규모 다세대의 환금성 문제와 단지 평균 3.1회 유찰 이력, 내부 미확인 및 대지면적 차이도 검토해야 합니다.
결론은 ‘확약 조건부 권리위험 해소, 가격과 환금성은 보수적 검토’입니다. 권리 측면의 핵심은 확약의 정확한 적용과 이행이며, 투자 판단의 핵심은 최신 시세 재검증과 적정 응찰가 설정입니다. 조건이 확인되지 않으면 인수 0원이라는 전제로 입찰해서는 안 됩니다.
