서울남부지방법원 2026타경3685. 강서구 화곡동 쌍떼포레 제8층 제801호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 손재현은 2022.03.06 매매를 원인으로 2022.03.25 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 309,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 소유권보다 먼저 살펴야 할 이경찬의 주택임차권입니다.
이경찬은 임대차계약일자 2022.03.06, 확정일자 2022.03.08, 주민등록·점유개시일 2022.03.25, 보증금 309,000,000원으로 등기돼 있습니다. 말소기준권리인 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 임차권이므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 선순위 임차인입니다. 통상 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지만, 이 사건은 매각조건이 그 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3685 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 914-4 쌍떼포레 제8층 제801호 · 강서로5나길 56 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 방, 거실겸주방, 화장실, 보일러실 · 지하2층/지상15층 중 8층 |
| 사용승인일 | 2021.12.15 |
| 소유자 | 손재현 · 2022.03.06 매매 · 거래가액 309,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 295,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 309,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 매각조건이 해소한다
말소기준권리는 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류입니다. 이에 앞선 2023.07.25 이경찬의 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않고, 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 남는 구조입니다. 현재 배당가정에서는 임차인에게 290,070,000원이 배당되고 18,930,000원이 부족합니다.
* 배당계산상 현재 회차의 임차보증금 미배당액은 18,930,000원이지만, 위 포기·말소 조건을 반영하면 실질 승계액은 0원입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경찬 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.25 | 2022.03.08 | 309,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계: 주택도시보증공사 실질 인수 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실거주 임차인이 아니라 매각조건에 명시된 주택임차권 승계인이므로 보증금을 이경찬의 309,000,000원과 별도로 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 최저가보다 ‘실질취득’을 본다
현재 최저매각가는 295,000,000원이고, 위 포기·말소 조건을 반영한 실질 인수는 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득은 295,000,000원입니다. 소유자의 등기상 2022.03.06 거래가액은 309,000,000원이지만, 이를 현재 시세로 볼 수는 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 295,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,930,000원 |
| 1. 임차인 이경찬 보증금 | 309,000,000원 | 290,070,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 309,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당가정에서는 임차인 보증금 중 18,930,000원이 미배당됩니다. 다만 매각조건상 이경찬 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡동 소재 호돌이어린이공원 북서측 인근으로, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 까치산역과 버스정류장이 있으며, 감정평가상 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층/지상15층 건물의 8층 801호이며, 사용승인일은 2021.12.15입니다.
- 설비. 전기·승강기·도시가스 개별난방·자주 및 기계식 주차장·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 배당받지 못하는 임차보증금 잔액의 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 이 사건 권리분석의 전제입니다.
- 임차권등기 상태 확인. 이경찬의 주택임차권은 말소기준권리보다 앞선 권리이므로, 조건이 없다면 인수 문제가 생기는 구조임을 전제로 서류를 보세요.
- 승계인 중복 계산 금지. 실제 임차인은 이경찬 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인입니다. 보증금 309,000,000원을 중복 합산하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.25 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 등기 상태와 매각 후 정리 여부를 원문에서 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가 295,000,000원을 최근 시세보다 저렴하다고 판단할 실거래 근거가 없으므로 주변 동일·유사 오피스텔 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 맞지만, 실질 인수는 0원”
겉으로만 보면 보증금 309,000,000원의 대항력 있는 임차권이 2023.09.19 말소기준 가압류보다 앞서 있어 부담이 큰 사건입니다. 실제 현재 회차 배당계산에서도 18,930,000원의 임차보증금 미배당액이 발생합니다. 하지만 이 사건은 임차인 이경찬과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 그래서 매수인 실질 인수는 0원, 현재 최저가 기준 실질취득은 295,000,000원입니다.
따라서 이 사건의 승부처는 “보증금이 크니 무조건 위험하다”가 아니라 포기·말소 조건을 정확히 확인하는 것과 295,000,000원이 실제 시장가격에서 경쟁력이 있는지 별도로 검증하는 것입니다. 권리상 핵심 위험은 매각조건으로 해소되지만, 가격 측면에서는 최근 실거래 근거가 없어 섣불리 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
