서울남부지방법원 2026타경3685. 서울 강서구 화곡동 ‘쌍떼포레’ 제8층 제801호 오피스텔입니다. 소유자는 손재현이고, 2022.03.06 매매를 원인으로 309,000,000원의 거래가액이 등기되어 있습니다. 현재 주택도시보증공사가 신청채권자로 강제경매를 진행하고 있으며 청구금액은 309,000,000원입니다. 권리만 보면 대항력 있는 임차권이 말소기준권리보다 앞서 있어 원래는 매수인 인수 위험이 큰 구조입니다.
그런데 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 임차인 이경찬 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 따라서 이경찬에 관한 부족분은 확약 조건이 이행되는 경우 실질적으로 0원으로 봅니다. 이 확약은 해당 임차인에 한정되므로, 확약 밖의 다른 임차인에 대한 인수위험은 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3685 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 914-4 쌍떼포레 제8층 제801호 [도로명주소] 서울특별시 강서구 강서로5나길 56 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 방·거실겸주방·화장실·보일러실 · 제8층 제801호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상15층 · 사용승인일 2021.12.15 |
| 소유자 | 손재현 (2022.03.06 매매 · 거래가액 309,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 236,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 309,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 앞서지만, 확약이 핵심이다
말소기준권리는 2023.09.19 갑구 6번 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 2023.07.25 을구 1번 주택임차권은 임차인의 전입일 2022.03.25와 확정일자 2022.03.08이 확인되어 대항력 있음으로 판단됩니다. 확정일자와 배당요구도 확인되어 우선변제권 행사 가능합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리·확약 |
|---|---|---|---|---|
| 이경찬 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 2022.03.25 / 2022.03.08 | 309,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계인 HUG 부족분 청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
실제 확인된 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으며, 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 확약은 이경찬 및 해당 승계인에 관한 조건이므로, 확약 밖의 다른 임차인 인수위험은 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 최저가 80%이지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 236,000,000원으로 감정가 295,000,000원의 80%입니다. 확약이 이행되는 경우 실질취득도 236,000,000원으로 정리됩니다. 다만 이 사건에서는 비교할 실거래 자료가 확인되지 않아, 최근 12개월 평균·최신 거래·추세를 기준으로 시세보다 저렴한지 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,104,000원 |
| 1. 임차인 이경찬 보증금 (우선변제) | 309,000,000원 | 231,896,000원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 309,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 236,000,000원 중 집행비용 4,104,000원을 제외한 231,896,000원이 임차인에게 배당되고, 부족분 77,104,000원이 매수인 인수액으로 산정됩니다. 그러나 매각 조건의 포기·말소 확약이 이행되면 이 부족분의 실질 추가 부담은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 잔여는 변동 가능성이 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘호돌이어린이공원’ 북서측 인근으로, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 까치산역(지하철 2·5호선) 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하2층/지상15층, 사용승인일 2021.12.15. 전기·승강기·개별난방(도시가스)·자주 및 기계식 주차장·위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 도시지역이며 중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역· 과밀억제권역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다. 토지면적은 357.3㎡, 공시지가는 7,461,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 오피스텔(방, 거실겸주방, 화장실, 보일러실)로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없어 거래속도나 가격 환금성을 수치로 판단하기 어렵습니다. 오피스텔이라는 용도와 현장 임대상태를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 매각물건명세서의 이경찬 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사에 대한 보증금반환청구권 포기·주택임차권등기 말소 조건을 반드시 원본으로 확인하세요.
- 인수액 해석. 현재 배당표의 77,104,000원은 확약 미적용 시 매수인 인수액 산정치입니다. 확약 조건이 이행되면 이경찬에 대한 실질 추가 인수는 0원입니다.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 최저매각가는 188,800,000원, 3회 유찰 시 151,040,000원입니다. 확약 미적용 시 명세상 매수인 인수액은 각각 123,643,200원과 160,874,560원으로 증가하므로, 회차가 내려갈수록 확약의 실효성 확인이 더 중요합니다.
- 민간임대주택. 2022.03.25 민간임대주택 등기가 있어 임대의무기간과 임대료 증액기준이 기재되어 있습니다. 매수 후 관련 지위와 의무의 승계 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하고, 확약에 따른 주택임차권등기 말소 절차도 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정요항표·배당 산정자료를 토대로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 등기부·명세서·현황조사 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 것은 확약의 이행이다
이 사건은 겉으로 보면 임차보증금 309,000,000원의 대항력 있는 임차권이 말소기준권리보다 앞서 있어 매수인에게 상당한 인수 부담이 생길 수 있는 물건입니다. 실제 현재 배당 산정에서도 77,104,000원이 매수인 인수액으로 잡혀 있습니다. 하지만 매각물건명세서에 이경찬과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당 부족분에 대한 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있어, 그 조건이 이행되는 전제에서는 실질 인수가 0원으로 정리됩니다.
현재 최저가는 236,000,000원으로 감정가 295,000,000원의 80%까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순히 ‘80%까지 떨어졌다’는 숫자가 아니라, 확약의 실제 이행 여부와 민간임대주택 관련 사항, 실제 점유상태입니다. 권리의 핵심 위험은 확약으로 크게 완화되지만, 그 확약 밖의 임차인·점유 문제가 확인되면 별도의 인수 및 명도 위험으로 다시 판단해야 합니다.
