서울남부지방법원 2026타경3695. 금천구 독산동 우미그린빌 2층 203호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 박일성이고, 2022.05.06 소유권을 취득했습니다. 등기상 눈에 띄는 핵심은 2023.06.28 국의 압류가 말소기준권리라는 점과, 임차인 김민환이 그보다 앞선 2022.04.29 전입·점유 및 2022.04.04 확정일자를 갖고 있다는 점입니다. 따라서 형식적으로는 대항력 있는 임차보증금 320,000,000원이 낙찰가를 넘어 미배당액을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
다만 이 사건은 여기서 결론이 뒤집힙니다. 매각물건명세서 비고에 김민환 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 이 조건이 그대로 적용되는 한, 신건 기준 계산상 40,776,000원의 부족분이 생기더라도 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3695 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 962-11 우미그린빌 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 지상 7층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 박일성 (2022.05.06 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 284,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있지만 매각조건이 핵심
말소기준은 2023.06.28 국의 압류입니다. 2025.12.24 국의 추가 압류와 2026.02.12 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020.12.03 관악농업협동조합의 근저당권은 채권최고액 2,280,000,000원이었으나 2022.05.02 이미 말소되어 현재 인수권리로 남지 않습니다.
반면 김민환의 임차권은 등기 자체가 2024.05.08이지만, 등기된 내용상 전입·점유개시가 2022.04.29로 말소기준보다 빠릅니다. 확정일자는 2022.04.04, 임차보증금은 320,000,000원이고 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 구조입니다. 을구 3-2는 별도의 임차인이 아니라 기존 3번 임차권의 확정일자를 바로잡은 경정 부기입니다.
② 임차인 분석 — 일반 인수형이 확약으로 해소된다
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김민환 | 건물 전부 · 320,000,000원 | 있음 전입·점유 2022.04.29 | 있음 확정 2022.04.04 · 배당요구 | 실질 0원* 잔액 포기·임차권 말소 조건 |
③ 예상배당표 (매각가 284,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,776,000원 |
| 1. 임차인 김민환 보증금 | 320,000,000원 | 279,224,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김민환의 보증금 부족분은 40,776,000원이지만, 이 사건의 매각조건에 따라 해당 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 적용되므로 매수인 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 ‘확약 전 계산’ 인수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 일반계산 인수액 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 284,000,000원 | 40,776,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 227,200,000원 | 96,780,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 181,760,000원 | 141,584,640원 | 0원* |
대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 실질취득비용이 쉽게 내려가지 않습니다. 이 사건도 일반 계산에서는 그런 모습이 나타납니다. 그러나 김민환 및 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 포기·임차권 말소 조건이 적용되므로, 표의 일반계산 인수액은 실제 매수인 부담으로 이어지지 않는 조건입니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 284,000,000원이고 신건 최저가도 284,000,000원입니다. 이 사건에는 동일 물건군의 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세가 제시돼 있지 않으므로, 감정가나 최저가만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 권리 위험 해소와 가격 메리트는 분리해서 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 7층 건물 내 제2층 제203호입니다.
- 입지. 문성중학교 북서측 인근으로 학교·공원·빌라·다세대주택·근린생활시설 등이 있는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5~6미터의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 재확인. 김민환 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각기일까지 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 이행. 낙찰 후 임차권등기 말소가 조건대로 처리되는지 절차와 제출서류를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.05.06 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각에 따른 처리 상태를 원본 서류에서 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 284,000,000원의 시세 적정성은 별도 확인이 필요합니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태가 일치하는지 현장과 현황조사 원문을 확인하세요.
- 세금·관리비. 압류가 존재했던 물건인 만큼 당해세 및 공용부분 관리비 등 매수 후 부담 가능 항목을 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차권은 크지만, 이번 경매의 조건이 결론을 바꾼다”
이 물건의 임차보증금은 320,000,000원으로 감정가 284,000,000원보다 큽니다. 일반적인 대항력 임차인 경매라면 신건에서도 40,776,000원의 미배당액을 떠안는 구조이고, 유찰될수록 그 인수액은 96,780,800원, 141,584,640원으로 커집니다. 그러나 이 사건에는 김민환과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 해당 권리에 관한 실질 매수인 인수는 0원*입니다. 다만 실거래 자료가 없어 신건 최저가 284,000,000원의 가격 메리트는 확인되지 않습니다. 권리 위험은 조건부로 해소, 가격 평가는 별도. 이 두 가지를 분리해 보는 사건입니다.
* 실질 인수 0원 판단은 매각물건명세서에 기재된 김민환 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 전제로 합니다.
