서울남부지방법원 2026타경3695. 서울 금천구 독산동 우미그린빌 제2층 203호 다세대주택입니다. 감정가 284,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 227,200,000원으로 내려왔습니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 320,000,000원입니다. 이 숫자는 등기된 임차인 김민환의 보증금과 같지만, 별도의 임차보증금이 하나 더 존재한다는 뜻은 아닙니다. 본건은 기존 주택임차권과 보증기관의 승계관계를 함께 살펴야 하는 경매입니다.
등기상 말소기준권리는 2023.06.28. 계양세무서장의 압류입니다. 그보다 앞서 김민환은 2022.04.29. 전입과 점유를 시작했고, 2022.04.04. 확정일자를 받았습니다. 그러므로 대항력 있는 선순위 임차보증금이 존재합니다. 통상 이런 물건은 최저가가 떨어져도 미배당 보증금이 커져 매수인의 총 부담이 보증금 수준에 머무는 구조입니다. 하지만 본건은 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소라는 매각조건이 이 일반적인 인수위험을 해소하는 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3695 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 962-11 우미그린빌 제2층 제203호 도로명주소: 서울특별시 금천구 독산로101길 48 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 지상 7층 건물 중 2층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 승강기 및 도시가스 난방설비 |
| 소유자 | 박일성 (2022.05.06. 소유권이전, 매매 원인일 2022.04.29.) |
| 임대주택 등록 | 2022.05.06. 민간임대주택등기 |
| 감정가 | 284,000,000원 |
| 최저매각가 | 227,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 매각기일 | 2026.10.30. |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.28. 갑구 3번 압류 · 국(계양세무서장) |
| 확인된 실제 임차인 | 김민환 1명 · 보증금 320,000,000원 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (명세서상 포기·말소 조건 이행 전제) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소기준을 구별해야 한다
2020.12.03. 설정된 관악농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 2,280,000,000원이지만, 이 근저당권은 2022.05.02. 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 살아 있는 근저당권으로 계산하거나 매수인 인수액에 합산해서는 안 됩니다.
반면 김민환의 임차권은 2023.06.28. 압류보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 근거로 대항력 및 우선변제권을 갖습니다. 2024.05.08. 등기된 임차권이 매각으로 말소되는지와, 배당받지 못한 임차보증금 반환채무가 매수인에게 남는지는 원칙적으로 별개의 문제입니다. 본건은 그 미배당 잔액에 대한 권리 포기가 매각조건으로 명시되어 있다는 점이 결정적입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 인수는 조건부 해소
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김민환 건물 전부 · 주거 |
전입 2022.04.29. 확정 2022.04.04. |
320,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有 배당요구 있음 |
실질 인수 0원 미배당 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
| 주택도시보증공사 주택임차권 승계인 |
김민환 임차권의 승계관계 | 별도 합산 없음 | 승계 |
포기 조건 적용 별도 실제 임차인 아님 |
을구 3-2번 경정등기는 김민환의 동일 임차권에 관한 변경 기재이며, 별도의 보증금 채권 또는 추가 임차인으로 집계하지 않았습니다.
이 조건이 실제로 유효하게 적용·이행되면, 위 96,780,800원은 매수인이 실질적으로 인수할 채무가 아니므로 0원으로 처리합니다. 따라서 이 임차권에 대한 실질취득 기준은 낙찰가 227,200,000원입니다(취득세·명도비 등 별도 비용 제외).
중요한 것은 포기 조건의 적용 범위입니다. 김민환과 주택도시보증공사의 해당 임차보증금 반환청구권에 대한 포기일 뿐, 다른 임차인이나 별도 권리가 존재할 경우 그 권리까지 포괄적으로 포기한 것으로 볼 수는 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계 및 추가 임차관계는 현장과 원본 서류로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 227,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,980,800원 |
| 1. 임차인 김민환 보증금 | 320,000,000원 | 223,219,200원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당액은 제공된 예상배당 시뮬레이션 기준입니다. 주택도시보증공사는 김민환 임차권의 승계인으로 명시되어 있으므로 두 채권액을 독립된 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당권자·배당순위·승계 범위·세금 등은 최종 배당표에서 달라질 수 있습니다.
시뮬레이션상 임차보증금의 계산상 부족분은 96,780,800원이며, 신청채권자 주택도시보증공사에는 별도 배당액 0원이 산정되어 있습니다. 다만 보증기관의 승계채권과 기존 임차인의 배당관계는 동일 기초 임차보증금과 연결되므로, 예상배당표의 명목상 구분을 실제 독립채권 두 건으로 해석해서는 안 됩니다. 매수인이 인수할 실질 채무는 명세서상 포기·말소 조건을 반영해 0원으로 판단합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려간다고 싸지는 것은 아니다
일반적인 대항력 인수형은 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 커져 매수인의 실질취득 부담이 크게 줄지 않습니다. 본건은 포기 조건이 적용되면 이러한 보증금 인수 부담이 해소된다는 점에서 구별됩니다. 다만 매각가가 내려가는 것과 시세 대비 저렴해지는 것은 별개입니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 포기 전 계산상 인수 | 조건 이행 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 80% |
227,200,000원 | 96,780,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 181,760,000원 | 141,584,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 145,408,000원 | 177,427,712원 | 0원 |
⑤ 가격 검토 — 감정가 80%가 곧 시세보다 저렴하다는 뜻은 아니다
현재 최저가는 감정가 284,000,000원의 80%인 227,200,000원입니다. 그러나 동일 건물 또는 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래 평균, 최신 거래금액, 가격 추세가 확인되지 않았습니다. 따라서 시세 대비 할인율이나 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
특히 전세보증금 320,000,000원 자체를 현재 매매시세로 간주해서는 안 됩니다. 보증금과 거래가격은 서로 다른 지표이며, 과거 임대차계약금액이 현재의 환금가치를 보장하지 않습니다. 1회 유찰된 최저가가 감정가보다 내려왔다는 사실만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 문성중학교 북서측 인근입니다. 학교·공원·빌라·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 7층 건물 중 2층입니다. 승강기·도시가스 난방·위생 및 급배수·화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5~6미터의 포장도로에 접합니다. 완경사지의 2필지 일단 부정형 토지입니다.
- 용도지역. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(문성생활권)이며 교육환경보호구역, 공항 관련 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가. 감정요항표에 외국인 등 대상 다세대주택 관련 허가구역 지정기간 2025.08.26.~2026.08.25.가 기재되어 있습니다. 별도로 2026.12.31.까지의 아파트 대상 지정도 기재되어 있으나 본건은 다세대주택이므로 동일하게 적용된다고 단정할 수 없습니다. 입찰 시점의 지정 여부와 대상 범위를 확인해야 합니다.
- 임대주택. 2022.05.06. 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 기재와 경매 이후 등록·의무의 처리관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 건물상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 실제 내부 상태나 수선 필요 여부가 확인되었다는 뜻은 아닙니다.
- 환금성. 다세대주택은 개별 건물·층·면적·상태에 따라 거래가격 편차가 발생할 수 있습니다. 최근 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 매도 가능가격을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서의 포기·말소 조건 재확인. 김민환과 주택도시보증공사 모두에 대해 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명확히 유지되고 있는지 최신 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권 승계관계 검토. 김민환 임차권과 주택도시보증공사 승계채권을 독립 보증금 두 건으로 계산하지 않아야 합니다. 실제 배당 수령권자 및 권리 포기의 적용 범위를 확인하세요.
- 임차권 경정등기 확인. 을구 3-2번은 기존 임차권의 경정등기입니다. 2022.04.04. 확정일자와 320,000,000원 보증금의 동일성을 원본으로 확인하세요.
- 조세채권 확인. 말소기준권리는 계양세무서장의 압류이며, 부천세무서장의 후순위 압류도 있습니다. 당해세 및 법정기일에 따른 배당순위는 등기 순서만으로 확정되지 않으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 실제 점유·명도. 임차권등기가 존재하지만 현재의 실제 점유와 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다. 포기 조건이 명도까지 자동으로 완료한다는 뜻은 아닙니다.
- 민간임대주택 등록. 등록사항과 임대의무, 경매 이후 등록 처리 및 별도 행정상 의무가 있는지 관할기관에 확인하세요.
- 시세 비교. 최근 동일·유사 면적 다세대주택의 거래금액, 매물 호가, 실거래 추세를 대조한 뒤 입찰가 상한을 결정해야 합니다.
- 관리비·부대비용. 관리비 체납, 취득세, 등기비용, 수선비, 명도비 등은 실질 자금계획에 별도 반영해야 합니다.
- 기일 및 원본 대조. 2026.10.30. 매각기일의 진행 여부, 매각조건 변경 여부, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 최신본을 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 조건부 포기가 판을 바꾼다”
이 사건을 단순히 감정가 2.84억에서 20% 내려온 다세대주택으로 보면 핵심을 놓칩니다. 본질은 보증금 3.2억의 선순위 대항력 임차권입니다. 현재 회차에서 계산상 보증금 부족분이 96,780,800원 발생하고, 매수인이 그 잔액을 인수하는 일반적인 구조라면 최저가 227,200,000원은 결코 실질적인 취득비용 전부가 아닙니다.
그러나 본건은 매각물건명세서에 임차인과 주택임차권 승계인 모두의 미배당 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 해당 조건이 유효하게 이행되면 이 임차권에 대한 실질 인수액은 0원이므로, 보증금 부족분을 낙찰가에 다시 더해서는 안 됩니다. 주택도시보증공사를 별도의 임차인으로 세어 보증금을 중복 계산해서도 안 됩니다.
다만 인수 위험의 조건부 해소가 곧 저가 낙찰의 보장은 아닙니다. 실제 시세가 확인되지 않았으며, 세금·점유관계·민간임대주택 등록·매각조건 이행을 추가 검토해야 합니다. 권리의 핵심은 조건부로 해소, 가격 판단은 보류. 입찰 전에는 포기·말소 조건의 실효성과 최근 시세를 먼저 검증하는 것이 합리적입니다.
