서울남부지방법원 2026타경3699. 영등포구 당산동2가에 위치한 서경홈타운 제4층 제403호 오피스텔입니다. 사건을 이해할 때 가장 중요한 것은 감정가보다 낮아진 최저가가 실제 취득비용을 의미하는 것은 아니라는 점입니다. 선순위 임차권자의 보증금이 최저가를 넘기 때문에 원칙적으로 배당 부족분을 매수인이 부담할 수 있습니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서에 그 반환청구권을 포기하는 특별한 조건이 명시되어 있어, 일반적인 선순위 임차권 인수형과 결과가 달라지는 물건입니다.
말소기준권리는 2024.01.05 수협은행 가압류입니다. 그보다 앞서 나찬엽은 전입 및 확정일자를 갖추었고 주택임차권등기도 마쳤습니다. 한편 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 표시되어 있으며, 동일 보증금과 관련한 권리를 행사하는 주체이지 별개의 실제 임차인으로 중복 계산할 대상은 아닙니다. 핵심은 확약의 법적 효력과 이행 조건, 확약 밖 점유자에 대한 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3699 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동2가 28-1 서경홈타운 제4층 제403호 도로명주소: 서울특별시 영등포구 영등포로19길 3-1 |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 최상범 · 단독소유 |
| 감정가 | 403,000,000원 |
| 최저매각가 | 322,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 385,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.05 수협은행 가압류 · 청구금액 1,567,749,529원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 등기부 발급일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 인수 해소
이 물건에서 말소기준이 되는 것은 과거에 설정되었던 근저당권이 아닙니다. 경인북부수산업협동조합의 근저당권은 2022.06.03 이미 말소되어 있으며, 현재 판단 기준은 2024.01.05 수협은행 가압류입니다. 따라서 그보다 앞선 전입·확정일자를 갖춘 나찬엽의 임차권은 별도로 분석해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계는 중복 제외
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 인수 및 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 나찬엽 건물전부 · 주거 |
전입 2022.06.03 확정 2022.05.13 |
385,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 | 원칙적 인수 확약 조건부 해소 |
| 최영환 점유 부분 미상 |
전입 2025.12.03 확정일자 미상 |
미상 | 후순위 전입 권리관계 확인 |
확약 대상 아님 보증금·점유관계 미상 |
실제 임차인으로 확인된 사람은 나찬엽과 최영환 2명입니다. 주택도시보증공사는 나찬엽의 주택임차권 승계인으로 표시된 보증기관이며 별도 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 보증금 385,000,000원도 중복 합산하지 않습니다.
이 유형은 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나므로, 최저가만 떨어졌다고 실제 취득비용이 그만큼 낮아지는 것은 아닙니다. 확약이 없다면 실질취득은 낙찰가와 인수액의 합산으로 판단해야 하며, 보증금 약 385,000,000원 수준을 기준으로 봐야 합니다. 현재 예상배당 계산에서는 집행비용이 먼저 공제되어 단순 보증금과 낙찰가·인수액 합계 사이에 집행비용 상당의 차이가 발생합니다.
“임차인 나찬엽 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
따라서 해당 확약이 유효하게 이행되는 경우, 나찬엽 관련 미배당 보증금에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 배당표의 67,913,600원은 확약을 적용하지 않은 원칙상 부족분이지, 확약 이행 시 매수인이 실제 부담할 확정 채무가 아닙니다.
특히 나찬엽의 확약에 따른 인수 0원을 모든 점유자에 대한 인수위험 0원으로 확대해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가 80%, 그러나 시세 메리트는 미확정
이 물건은 감정가 403,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 322,400,000원으로 내려왔습니다. 그러나 이 가격이 실제 거래시세보다 저렴하다는 근거는 아직 확인되지 않습니다. 서경홈타운의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 검증되지 않았기 때문입니다.
| 감정가 | 403,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 322,400,000원 · 감정가 80% |
| 최근 실거래 비교 | 확인 필요 |
| 단지명 | 서경홈타운 |
| 세대수 | 12세대 |
| 사용승인 관련 기준일 | 2022.04.05 준공 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.8회 |
특히 12세대 규모의 소규모 건물이라는 점을 감안할 필요가 있습니다. 동일 건물의 거래사례가 충분하지 않으면 개별 호실의 층·향·면적·내부 상태에 따라 가격 비교 오차가 커질 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 평가하기는 어렵습니다.
확약이 이행되지 않는 경우: 보증금 배당 부족분이 매수인 부담으로 남을 수 있으므로, 실질취득은 낙찰가와 미배당 인수액을 합산해 판단해야 합니다. 이때에는 낮은 최저가를 근거로 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
어느 경우든 실제 시장가격과의 비교가 이루어지지 않았으므로 현재 단계에서 시세보다 싸다는 결론은 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 322,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,313,600원 |
| 1. 나찬엽 임차보증금 | 385,000,000원 | 317,086,400원 |
| 2. 수협은행 가압류 | 1,567,749,529원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 385,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
원칙상 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 5,313,600원과 나찬엽 보증금 배당 317,086,400원으로 매각대금 전액이 배분됩니다. 나찬엽의 부족분은 67,913,600원이지만 확약 이행 시 매수인에 대한 반환청구권이 포기됩니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인으로 표시되어 있어 동일 임차보증금을 별도 독립 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당은 조세채권과 배당순위 및 집행비용 확정에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액 증가
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수액 | 확약 이행 시 해당 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 322,400,000원 | 67,913,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 257,920,000원 | 131,490,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 206,336,000원 | 182,352,704원 | 0원 |
확약이 없을 때는 최저가가 내려갈수록 배당되지 않는 임차보증금이 증가하는 구조입니다. 따라서 입찰가격이 낮아져도 실질취득비용은 보증금 약 385,000,000원을 중심으로 형성됩니다. 시나리오의 룰상 인수액은 집행비용 등을 먼저 공제한 예상배당에 근거하므로 낙찰가와의 합계는 보증금보다 집행비용 상당액만큼 높아질 수 있습니다.
반면 확약이 유효하게 이행되면 나찬엽 및 승계인 관련 미배당 보증금반환청구권은 포기되므로 그 부분에 대한 실질 인수액은 각 회차에서 0원으로 봅니다. 이때에는 낙찰가 하락이 실질취득가격을 낮추는 효과를 가질 수 있지만, 최영환 관련 미확인 위험과 실제 시세 검증이 선행되어야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 당산동2가 소재, 영등포구청 남서측 인근입니다. 주변에 아파트와 근린생활시설 등이 분포하며 전반적인 주거환경은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며 주변 대중교통 여건을 포함한 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물의 4층 오피스텔입니다. 위생·급배수시설, 소화설비, 기계식주차설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며 현황은 주거용입니다. 주거용 이용에 따른 임대차 권리관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 토지. 준공업지역, 소로각지, 평지의 정방형 토지이며 공시지가 기준은 6,409,000원/㎡입니다. 과밀억제권역 및 여러 제한지역 표시가 있으므로 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 토지거래허가. 토지이용계획에 허가구역 관련 표시가 존재합니다. 기재된 허가대상 용도와 지정기간을 고려하여 해당 오피스텔의 실제 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 12세대 규모의 소규모 건물로, 거래사례 확보와 개별 호실의 가격 비교가 중요합니다. 단지 평균 유찰은 1.8회이나 이것만으로 현재 적정가격이나 향후 낙찰 가능성을 확정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 나찬엽 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 최종적으로 유지되는지 확인하세요.
- 확약 이행 확인. 잔금납부 이후에도 매수인에게 미배당 보증금을 청구할 수 없는 구조인지, 임차권등기 말소에 필요한 서류와 절차가 무엇인지 확인하세요.
- 최영환 확인. 전입일 2025.12.03, 보증금 및 확정일자 미상입니다. 전입세대 확인, 실제 점유 형태, 계약 상대방과 보증금, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 보증기관 중복 확인. 주택도시보증공사는 나찬엽의 주택임차권 승계인이므로 별도의 임차인이나 독립 보증금으로 중복 계산하지 마세요.
- 등기 권리 확인. 말소기준은 2024.01.05 수협은행 가압류입니다. 과거 근저당권 말소 상태와 민간임대주택등기의 현재 효력도 재확인하세요.
- 배당 검토. 예상 집행비용과 임차보증금 배당액, 세금 등 법정 우선채권을 확인해 배당 부족분을 다시 산정하세요.
- 실거래 확인. 동일 건물 및 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격을 확보하여 확약 이행 시 실질취득가격과 비교하세요.
- 명도 확인. 확약으로 금전 인수 문제가 해결되더라도 실제 점유자의 인도·퇴거 문제는 별개이므로 확인이 필요합니다.
- 관리비 확인. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 부분과 별도 정산액을 확인하세요.
- 최종 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 승계 및 확약 관련 서류를 최신 상태로 대조하세요.
맺으며 — “확약이 핵심, 가격 평가는 아직 보류”
서경홈타운 403호는 선순위 임차보증금 385,000,000원이 최저가 322,400,000원을 초과하는 물건입니다. 확약이 없다면 최저가 하락만으로 저렴한 경매라고 판단할 수 없으며, 매수인은 미배당 보증금을 인수할 위험이 있습니다.
그러나 이 사건에는 나찬엽 및 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 확약이 명시되어 있습니다. 그 조건이 실질적으로 이행된다면 가장 큰 인수위험은 0원으로 해소됩니다.
문제는 그 이후입니다. 최영환은 확약 대상이 아니고 보증금·점유관계가 확인되지 않았으며, 비교 가능한 최근 실거래 시세도 확정되지 않았습니다. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 소규모 오피스텔 특성까지 고려하면 확약 이행 검증, 미상 점유자 확인, 실거래 시세 검증이 모두 필요합니다.
종합하면 권리 조건부 해소 가능, 가격 판단 보류입니다. 확약의 효력을 입찰 전에 확실히 확인하고, 확약 대상 밖의 점유·임대차 위험까지 점검한 뒤 실제 취득가격을 시장가격과 비교하는 접근이 적절합니다.
