서울남부지방법원 2026타경3699. 영등포구 당산동2가 서경홈타운 4층 403호입니다. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이고 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 이 사건의 핵심은 2023.12.21. 등기된 나찬엽의 주택임차권입니다. 보증금은 385,000,000원, 전입·점유개시는 2022.06.03., 확정일자는 2022.05.13.로, 데이터상 말소기준일 2024.01.05.보다 앞서 대항력이 있는 임차권입니다.
일반적인 선순위 대항력 임차권이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 매수인 인수액도 늘어날 수 있습니다. 실제 회차 시나리오에서도 1회 유찰 시 67,913,600원, 2회 유찰 시 131,490,880원의 미배당 인수액이 산출됩니다. 하지만 이 사건은 매각조건에 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있으므로 나찬엽 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3699 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동2가 28-1 서경홈타운 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 현황 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 업무시설 · 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 내 제4층 제403호 |
| 소유자 | 최상범 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 403,000,000원 / 403,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 385,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
② 임차인 — 실제 임차인 2명, HUG는 승계인
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 나찬엽 | 건물전부 · 2022.06.03. | 385,000,000원 | 있음 | 가능 | HUG 승계 |
| 최영환 | 미상 · 2025.12.03. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 확인된 임차인은 나찬엽·최영환 2명입니다. 주택도시보증공사는 나찬엽의 주택임차권 승계인이므로 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 최영환은 2025.12.03. 전입으로 말소기준일 2024.01.05.보다 늦어 데이터상 대항력이 없습니다. 다만 점유 부분과 보증금은 미상입니다.
③ 회차별 구조 — 낙찰가는 내려가도 확약 밖 인수는 없다
| 회차 | 매각가 | 원자료 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 403,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 322,400,000원 | 67,913,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 257,920,000원 | 131,490,880원 | 0원 |
원자료 인수액은 선순위 임차인의 미배당 잔액을 반영한 값입니다. 이 사건에서는 매각조건상 나찬엽·주택도시보증공사의 잔액청구 포기 및 임차권등기 말소 확약을 적용해 실질 인수를 0원으로 봅니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
서경홈타운은 12세대, 사용승인일은 2022.04.05.입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 현재 회차는 감정가와 최저가가 동일한 403,000,000원 신건입니다.
다만 현재 확인된 가격 자료로는 이 403,000,000원을 동일 면적의 최근 실거래와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 또는 최저가만을 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정하지 않습니다. 특히 권리상 확약이 있다고 해서 신건 가격까지 유리한 것은 별개의 문제입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 403,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,430,000원 |
| 1. 임차인 나찬엽 보증금 | 385,000,000원 | 385,000,000원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 1,567,749,529원 | 11,570,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 385,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 나찬엽 보증금 385,000,000원이 전액 배당되고, 수협은행에는 11,570,000원이 배당됩니다. 채권자 전체 미배당액은 1,941,179,529원입니다. 채권자의 미배당은 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영등포구청 남서측 인근. 주위에 아파트와 근린생활시설 등이 분포하며 전반적인 주거환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려한 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물로 위생 급배수시설, 소화설비, 기계식주차설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이고 현황은 주거용입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 241.7㎡, 공시지가 6,409,000원/㎡, 평지·정방형·소로각지입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 대조. 나찬엽과 주택도시보증공사의 잔액청구 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 최영환 점유 확인. 2025.12.03. 전입으로 대항력은 없지만 점유 부분·보증금이 미상이므로 현장 점유와 명도 상태를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.25. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 관련 절차를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 직접 비교값 없이 감정가 403,000,000원만 보고 저가라고 판단하지 않아야 합니다.
- 회차 시나리오. 단지 평균 유찰 횟수는 1.9회이며, 1회 유찰 시 322,400,000원, 2회 유찰 시 257,920,000원입니다.
- 등기 원본 확인. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.09.08.입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있다고 무조건 인수하는 사건은 아니다”
이 물건은 표면적으로는 까다롭습니다. 말소기준보다 앞선 나찬엽의 385,000,000원 주택임차권이 있고, 낙찰가가 내려가면 원자료상 미배당 인수액도 67,913,600원, 131,490,880원으로 커집니다. 하지만 매각물건명세서에 나찬엽과 주택도시보증공사의 미배당 잔액청구 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어, 이 주된 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
최영환은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없고, 주택도시보증공사는 실제 임차인이 아니라 나찬엽 임차권의 승계인이므로 보증금을 중복 합산해서도 안 됩니다. 결국 권리 쪽 핵심은 확약 조건의 원본 확인이고, 가격 쪽 핵심은 별개입니다. 실거래 비교 근거가 없는 상태에서 신건 403,000,000원을 싸다고 볼 수는 없습니다. 권리는 조건부로 정리되지만, 가격은 검증이 먼저인 사건입니다.
