서울남부지방법원 2026타경3714. 양천구 신월동 ‘우영채움빌’ 602호, 6층 다세대주택입니다. 소유자는 조환성 씨로 2022.04.14 매매를 원인으로 2022.05.02 소유권을 취득했고 거래가액은 369,000,000원입니다. 등기부에는 2022.05.02 민간임대주택 등록이 있고, 2023.02.15 국의 압류가 현재 권리 흐름의 말소기준권리로 잡힙니다. 이후 세무서 압류 2건, 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 일반적인 대항력 임차인 인수형이라는 점입니다. 안영준은 2022.04.29 전입, 2022.03.31 확정일자를 갖고 있고 보증금이 369,000,000원이어서 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖습니다. 현재 최저가 239,200,000원에서는 배당표상 부족분이 133,948,800원 발생해 통상이라면 매수인이 떠안을 구조입니다. 그러나 매각 조건에 그 부족분에 대한 임차보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 명시돼 있어, 해당 조건을 이행하면 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다. 다만 이 확약은 안영준 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사에 관한 것이며, 별도 점유자인 여형석의 보증금 미상 문제는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3714 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 235-12 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택)으로 이용 중 |
| 건물 구조 / 층 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제602호 · 사용승인 2022.03.23 |
| 소유자 | 조환성 (2022.04.14 매매, 거래가액 369,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 239,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 369,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있으나 확약이 핵심
말소기준권리는 2023.02.15 갑구 3번 국 압류입니다. 2023.08.10 등기된 안영준의 주택임차권은 등기 시점만 보면 기준권리 이후이지만, 실제 임대차의 전입일은 2022.04.29, 확정일자는 2022.03.31로 기준권리보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있음·우선변제권 있음으로 분석해야 합니다.
현재 회차에서 배당표상 임차인 보증금 369,000,000원 가운데 집행비용을 제외한 235,051,200원이 배당되고 133,948,800원이 부족합니다. 이 부족분은 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인 부담으로 남아 총 취득부담이 373,148,800원 수준까지 올라갑니다. 하지만 이번 매각에는 안영준 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 그 조건이 실제로 이행되는 것을 전제로 안영준에 대한 실질 인수는 0원입니다.
여형석은 2024.10.15 전입으로 말소기준권리보다 늦고, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 보증금 미상이라는 이유만으로 대항력이나 매수인 인수를 단정할 수 없으며, 현재 자료상 대항력 없음으로 판단합니다. 다만 매각물건명세서상 보증금 미상으로 보완 확인이 필요한 점은 별도의 체크포인트입니다.
② 임차인 분석 — 안영준은 확약, 여형석은 미상 확인
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안영준 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.29 / 2022.03.31 | 369,000,000원 | 有 | 有 | 확약 있음 주택도시보증공사 승계인 |
| 여형석 | 미상 | 2024.10.15 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세보다 낮지만, 시장은 하락 중
비교 대상은 우영채움빌의 전용 29.91㎡ 기준 거래로 면적이 일치합니다. 전체 12건의 평균은 346,750,000원이지만, 2022년 거래가 359,000,000원~369,000,000원에 집중돼 있어 현재 가격 판단의 주지표로 삼기에는 과거 고가 거래의 영향이 큽니다. 따라서 최근 12개월 평균 261,500,000원과 최신 거래 259,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 28.34㎡ | 2 | 259,000,000원 |
| 2024.12 | 29.96㎡ | 2 | 264,000,000원 |
| 2022.07 | 28.34㎡ | 5 | 359,000,000원 |
| 2022.07 | 29.96㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 2022.05 | 28.34㎡ | 3 | 359,000,000원 |
| 2022.05 | 29.91㎡ | 4 | 369,000,000원 |
| 2022.05 | 29.91㎡ | 3 | 369,000,000원 |
| 2022.05 | 28.34㎡ | 4 | 359,000,000원 |
| 2022.05 | 29.91㎡ | 2 | 369,000,000원 |
| 2022.04 | 29.96㎡ | 4 | 365,000,000원 |
| 2022.04 | 27.02㎡ | 6 | 359,000,000원 |
| 2022.04 | 31.22㎡ | 6 | 365,000,000원 |
| 전체 평균 | 12건 | — | 346,750,000원 |
현재 최저가 239,200,000원은 최근 12개월 평균 261,500,000원의 91.5%입니다. 최신 거래 259,000,000원과 비교해도 약 92.4% 수준입니다. 즉 확약 조건을 전제로 한 현재 실질취득가는 최근 거래 수준보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 평균과 과거 거래를 비교한 추세 지표가 -28.1%이므로, 과거 369,000,000원 수준의 거래를 현재 시세로 간주해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 239,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,148,800원 |
| 1. 임차인 안영준 보증금 (우선변제) | 369,000,000원 | 235,051,200원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 369,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 239,200,000원에서 안영준 보증금의 배당 부족분은 133,948,800원입니다. 이 금액은 확약 전 계산상 인수액이며, 매각 조건에 따른 보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 이행되면 안영준에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다. 국세·지방세 압류가 3건 존재하므로 당해세 해당 여부는 원본 서류로 확인해야 합니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 확약 전 인수액은 커지지만, 확약 이행 시 실질취득은 매각가
| 회차 | 매각가 | 확약 전 계산상 인수 | 조건 이행 시 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 239,200,000원 | 133,948,800원 | 239,200,000원 |
| 2회 유찰 시 | 191,360,000원 | 181,119,040원 | 191,360,000원 |
| 3회 유찰 시 | 153,088,000원 | 218,855,232원 | 153,088,000원 |
확약이 없다고 가정하면 현재 회차의 총 부담은 매각가 239,200,000원과 부족분 133,948,800원을 합한 373,148,800원입니다. 2회 유찰에서는 372,479,040원, 3회 유찰에서는 371,943,232원으로 오히려 보증금 369,000,000원 수준에 가까워지는 전형적인 대항력 인수형 흐름입니다. 그러나 이번 사건은 확약이 이 구조를 차단합니다. 따라서 조건이 실제로 이행된다면 회차가 내려갈수록 실질취득가는 239,200,000원 → 191,360,000원 → 153,088,000원으로 낮아집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 신강초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독(다가주)주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역인 까치산역(서울지하철 2·5호선)이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 6층 건물의 6층 602호이며 사용승인일은 2022.03.23입니다. 위생·급배수·도시가스·개별난방·소화·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 신월동 235-12·235-13 2필 일단의 세장형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 144.4㎡, 평지·세로장방 형상, 중로한면 접면입니다.
- 도로. 본건 남서측으로 폭 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역, 진입표면구역, 수평표면구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 및 도로 접함 등의 토지이용계획이 확인됩니다. 공시지가는 4,013,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 우영채움빌은 15세대 규모이고 최근 12개월 거래가 2건에 그칩니다. 경매물건 통계상 평균 유찰은 0.8회, 낙찰률은 0.0%로 확인돼 대단지 아파트보다 환금성은 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 안영준 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 실제 매각 조건대로 이행되는지 확인하세요. 이 조건이 깨지면 133,948,800원 이상의 인수 구조가 다시 문제됩니다.
- 여형석 별도 확인. 전입일은 2024.10.15로 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 대조해 점유관계와 보증금 관련 사항을 확인하세요.
- 당해세 주의. 국세·지방세 압류가 3건입니다. 당해세에 해당하면 배당 순위와 후순위 미배당 금액이 달라질 수 있으므로 세금 관련 원본 자료를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 239,200,000원은 최근 12개월 평균 261,500,000원과 최신 거래 259,000,000원보다 낮습니다. 다만 추세가 -28.1%이므로 과거 346,750,000원 전체 평균이나 369,000,000원 수준의 거래를 현재 시세로 사용하지 않는 것이 좋습니다.
- 추가 유찰. 2회 유찰 시 191,360,000원, 3회 유찰 시 153,088,000원입니다. 확약 조건이 유지된다면 회차 하락은 실질취득가 하락으로 직결되지만, 시세 역시 하락 중인지 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 등기사항전부증명서에 민간임대주택 등록이 존재하므로 매각 후 등록 상태 및 관련 의무가 어떻게 처리되는지 원본 서류를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 직접 대조해 확약 조건과 점유관계를 최종 확인하세요.
맺으며 — “확약이 핵심, 가격은 현재 메리트”
이 사건의 핵심은 단순한 ‘대항력 임차인 있음’이 아닙니다. 안영준은 369,000,000원의 보증금에 대항력과 우선변제권을 갖고 있어, 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 실질취득 부담이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 인수형입니다. 현재 회차의 확약 전 계산상 총 부담은 373,148,800원이지만, 매각 조건대로 보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 이행되면 그 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
그래서 가격을 볼 때는 최저가 자체보다 확약 반영 실질취득가 239,200,000원을 기준으로 봐야 합니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 261,500,000원의 91.5%, 최신 거래 259,000,000원의 약 92.4%로 현재 시세보다 낮습니다. 반면 추세는 -28.1%이고 15세대 규모, 최근 12개월 거래 2건, 경매물건 평균 유찰 0.8회와 낙찰률 0.0%라는 환금성 부담이 있습니다.
결론적으로 권리는 확약 이행 여부가 승부처이고, 가격은 현재 회차에서 메리트가 있습니다. 다만 여형석의 보증금 미상 점유관계, 3건의 세금 압류, 민간임대주택 등록은 별도 확인 대상입니다. 확약을 원본으로 확인한 뒤 239,200,000원 이하의 현재 가격 메리트를 평가하되, 하락 추세와 낮은 환금성을 함께 감안하는 보수적 접근이 적절합니다.
