서울남부지방법원 2026타경3714. 서울 양천구 신월동 우영채움빌 제6층 제602호, 전용 29.91㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자 조환성은 2022.05.02. 거래가액 369,000,000원에 소유권을 취득했고, 등기상 2022.05.02. 민간임대주택 등록도 함께 기재돼 있습니다. 경매의 말소기준은 2023.02.15. 강서세무서장의 압류입니다.

이 사건의 핵심은 일반적인 “후순위 임차권이라 소멸한다”는 한 줄로 끝나지 않습니다. 안영준은 임차권등기 자체는 2023.08.10.이지만, 주민등록과 점유가 2022.04.29., 확정일자가 2022.03.31.이므로 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정됩니다. 따라서 매각조건이 없다면 신건 매각가 299,000,000원에서 집행비용을 뺀 뒤 보증금을 배당하고도 74,986,000원이 남아 매수인에게 인수될 구조입니다.

다만 매각물건명세서 비고에는 안영준과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 이 조건을 적용하면 안영준 관련 실질 인수는 0원*입니다. 주택도시보증공사는 동일 임차보증금의 승계인이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 매각조건으로 인수 해소

말소기준은 2023.02.15. 압류입니다. 그 이후 영등포세무서·금천세무서 관련 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 안영준의 임차권등기도 등기 순서 자체는 말소기준 이후지만, 실제 전입·점유는 말소기준보다 앞선 2022.04.29.이므로 데이터상 대항력이 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차관계 2명, 보증금 중복 합산 금지

여형석의 전입은 말소기준 2023.02.15.보다 늦은 2024.10.15.이므로 데이터상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 안영준의 보증금 369,000,000원과 주택도시보증공사의 승계 권리는 하나의 동일한 임차보증금 관계이므로 두 금액을 따로 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균이 아니라 최근 거래를 봐야 한다

우영채움빌은 총 15세대, 사용승인일은 2022.03.23.입니다. 확인된 거래 12건의 전체 평균은 346,750,000원이지만, 이 평균에는 2022년의 359,000,000원~369,000,000원 거래가 다수 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 261,500,000원과 최신 확인 거래 259,000,000원을 우선해야 합니다.

최근 12개월 거래는 2건으로 평균 261,500,000원이며, 최신 확인 거래는 2025.01.의 259,000,000원입니다. 반면 현재 신건 실질취득은 매각조건상 인수 0원을 적용해도 299,000,000원입니다. 데이터상 최근 평균 대비 비율은 114.3%로, 최근 거래 수준보다 높은 가격입니다.

④ 예상배당표 (매각가 299,000,000원 가정)

신건 299,000,000원 가정에서 집행비용 4,986,000원을 제외한 294,014,000원이 안영준 보증금에 배당되고, 계산상 보증금 부족분은 74,986,000원입니다. 다만 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 적용하면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 유찰 시 구조 — 인수 계산은 커지지만 매각조건 적용 시 실질 인수는 0원*

일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 쉽게 내려가지 않습니다. 하지만 이 사건은 안영준 및 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있어, 해당 조건을 적용하는 한 안영준 관련 실질 인수는 각 회차에서 0원*으로 봅니다. 다만 이 조건은 안영준 관련 권리에 적용되는 것이며, 별도로 확인된 여형석의 점유관계는 입찰 전 보완 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신강초등학교 북서측 인근으로 다세대주택, 단독·다가구주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 602호이며, 위생·급배수·도시가스·개별난방·소화·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 15m 내외 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
• 공시지가. 4,013,000원/㎡이며 토지면적은 144.4㎡입니다.
• 규제. 토지거래계약에관한허가구역 관련 지정사항이 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성 참고. 총 15세대의 다세대주택이고 확인된 최근 12개월 거래는 2건입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각조건 문구 재확인. 안영준 및 주택도시보증공사의 미배당 임차보증금 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건을 원문에서 다시 확인해야 합니다.
• 여형석 점유관계. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않은 부분을 보완해야 합니다.
• 세금 확인. 국세 압류 3건이 존재하므로 실제 당해세 유무와 금액에 따라 배당이 달라질 수 있습니다.
• 가격 기준. 전체 평균 346,750,000원보다 최근 12개월 평균 261,500,000원과 최신 거래 259,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 하락 추세. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -28.1%이므로 과거 2022년 고가 거래를 현재 시세로 그대로 적용하지 않아야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 등기상 민간임대주택 등록 기재가 있으므로 입찰 전 관련 등기 상태를 원본과 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 자료를 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원*이어도, 신건 가격은 최근 시세보다 높다”

이 사건은 겉으로 보면 보증금 369,000,000원의 대항력 임차인이 있어 매우 위험해 보입니다. 실제 배당 계산에서도 신건 기준 74,986,000원이 미배당됩니다. 그러나 매각조건상 안영준과 임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 해당 조건을 반영한 매수인 실질 인수는 0원*입니다.

그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 299,000,000원은 최근 12개월 평균 261,500,000원의 114.3%이고, 최신 확인 거래도 259,000,000원입니다. 더구나 최근 거래 수준은 이전 거래군보다 28.1% 하락했습니다. 과거 2022년 고가 거래가 포함된 전체 평균 346,750,000원을 기준으로 가격 메리트를 부여하면 현재 시장 흐름을 왜곡하게 됩니다.

권리의 큰 인수위험은 매각조건으로 해소되지만, 가격은 보류. 여형석의 미상 점유정보와 세금 압류까지 확인해야 하고, 현재 신건 가격은 최근 거래 수준보다 높습니다. 이 사건의 핵심은 “보증금 3.69억을 인수하느냐”가 아니라 포기·말소 조건을 정확히 확인한 뒤 최근 시세보다 높은 2.99억을 감수할 이유가 있는가입니다.