의정부지방법원 2026타경60205. 파주시 금촌동 힐탑 101동 1층 101호로, 감정평가상 공동주택인 단지형 다세대주택 단위세대로 이용 중입니다. 현재 소유자는 정혁이고, 등기상 2021.05.20. 설정된 경서농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 288,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 그 뒤의 국민건강보험공단 압류와 2026.01.26. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 순서만 보면 단순하지만 점유관계는 별도 확인이 필요합니다. 감정평가 기타 참고사항에는 “임대관계 : 미상”으로 기재되어 있고, 내부구조 역시 폐문부재 때문에 집합건축물대장과 현황도면, 동일면적의 표준적 이용상황을 참작해 파악했습니다. 따라서 현재 계산상 인수액이 0원이라는 점과 실제 임차관계가 최종 확인됐다는 것은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60205 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 404-7 힐탑 101동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택인 단지형 다세대주택 단위세대 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 정혁 |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 380,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 233,982,852원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 2021.05.20. 근저당이 기준
말소기준은 2021.05.20. 경서농업협동조합 근저당권 288,000,000원입니다. 2023.08.03. 국민건강보험공단 압류는 2023.10.12. 해제로 이미 말소됐고, 2024.05.20. 다시 설정된 국민건강보험공단 압류 및 2026.01.26. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 신건 380,000,000원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 380,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 감정가가 최근 시장가격보다 높은지 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하거나, 반대로 비싸다고 단정하는 것도 피해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 380,000,000원 | 288,000,000원 | 0원 | 85,880,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 304,000,000원 | 288,000,000원 | 0원 | 10,944,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 243,200,000원 | 238,995,200원 | 49,004,800원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시나리오에서는 채권최고액 288,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 2회 유찰 시 매각가가 243,200,000원으로 내려가면 채권 배당은 238,995,200원, 미배당은 49,004,800원입니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니라 채권자의 배당 부족분이며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 380,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,120,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 경서농업협동조합 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 85,880,000원 |
현재 회차 계산에서는 집행비용 6,120,000원, 근저당권 288,000,000원 배당 후 소유자 잔여 85,880,000원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금신초등학교 북서측 인근이며, 주변에는 다세대주택·아파트 등 공동주택, 교육시설, 금촌체육공원, 행정복지센터와 노변 소규모 점포가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 마음밭길 등 주요도로가 지나며, 남동측 인근에는 경의중앙선 금촌역사가 있어 교통사정은 대체적으로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물이며 대상 세대는 1층 101호입니다.
- 설비. 개별난방, 도시가스, 위생·급배수, 소화전·화재탐지, 주차장, 단지 내 CCTV, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 북측 진입도로에 한 면이 접하고 외곽공도와 연계되며, 토지는 인접지 대비 자체지반이 평탄한 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 원본 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사, 실제 점유·전입관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 폐문부재 확인. 내부구조는 직접 확인되지 않았으므로 실제 내부 상태와 수선 필요 여부를 현장 조사에서 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 실거래 자료가 없어 신건 최저가 380,000,000원의 시세 적정성을 판단할 수 없습니다. 외부 시세 확인 없이 감정가만으로 입찰가를 정하는 것은 피하는 편이 안전합니다.
- 유찰 시 배당 변화. 2회 유찰 시 매각가 243,200,000원에서는 채권 미배당이 49,004,800원으로 발생하지만, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 세금·우선변제 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “등기는 단순, 점유와 가격은 확인”
이 물건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2021.05.20. 경서농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계는 미상이고 내부 확인도 되지 않았습니다. 여기에 실거래 비교자료도 없어 신건 최저가 380,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 판단하기 어렵습니다. 따라서 결론은 등기상 권리 구조는 양호하되, 임대차·점유와 가격 검증을 끝낸 뒤 입찰 여부를 결정하는 것입니다.
