의정부지방법원 2026타경60205. 경기도 파주시 금촌동에 위치한 ‘힐탑’ 101동 1층 101호는 철근콘크리트구조의 단지형 다세대주택입니다. 소유자 정혁이 2021년 5월 20일 소유권을 취득했고, 같은 날 경서농업협동조합 앞으로 채권최고액 288,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 국민건강보험공단 압류가 등기됐으며, 2026년 1월 26일 서울경서농업협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
권리의 중심은 2021년 5월 20일 설정된 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이므로 해당 근저당권과 이후의 압류 및 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 2023년 국민건강보험공단 압류 역시 2023년 10월 12일 이미 말소됐습니다.
문제는 권리의 순서보다 현장에서 확인되지 않은 점유관계입니다. 감정평가 당시 임대관계가 미상이고 폐문부재로 내부 구조를 직접 확인하지 못했습니다. 신고된 임차인은 없지만 그것만으로 실제 임차인이 없거나 보증금 인수 위험이 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60205 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 404-7 힐탑 제101동 제1층 제101호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 마음밭길 57-29 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(단지형 다세대주택) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 4층 중 1층 |
| 이용상태 | 다세대주택 단위세대로 이용 중 |
| 소유자 | 정혁 (2021.05.20 소유권이전) |
| 감정가 | 380,000,000원 |
| 최저매각가 | 266,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 서울경서농업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 233,982,852원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.20 을구 1번 근저당권 · 경서농업협동조합 · 채권최고액 288,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임대관계 | 신고된 임차인 없음 · 실제 임대관계 미상 |
| 공부와의 차이 | 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
최초 소유권보존등기는 김흥배 명의로 이루어졌으며, 이후 정혁에게 소유권이 이전됐습니다. 을구 1번 경서농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하고, 2024년 설정된 국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다.
② 가격 분석 — 30% 유찰 할인과 시세 할인을 구분하자
이 물건의 감정가는 380,000,000원입니다. 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 266,000,000원으로, 감정가 대비 70% 수준입니다. 감정가와 최저가의 차이는 114,000,000원입니다.
그러나 이 할인폭은 감정평가액을 기준으로 계산한 차이일 뿐, 실제 매매시장에서 같은 물건을 얼마나 저렴하게 구입할 수 있는지를 뜻하지 않습니다. 주변 동일 유형·유사 면적 거래의 최근 가격이나 최신 거래 수준이 확인되지 않아, 현재 최저가가 시세보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.
| 가격 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 380,000,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 266,000,000원 | 감정가의 70% |
| 감정가 대비 차액 | 114,000,000원 | 감정가 기준 할인폭 |
| 최근 실거래 시세 | 미확인 | 가격 적정성 판단 보류 |
| 현재 회차 예상 인수액 | 0원 | 확인된 배당 시뮬레이션 기준 |
③ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,524,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 경서농업협동조합 | 288,000,000원 | 261,476,000원 |
| 소유자 잔여 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 266,000,000원 |
| 근저당권 미배당 | — | 26,524,000원 |
최저가 266,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,524,000원을 제외한 261,476,000원이 근저당권에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 288,000,000원을 기준으로 하면 26,524,000원의 미배당액이 발생하고, 소유자에게 돌아가는 잔여액은 없습니다.
다만 채권최고액은 실제 확정 채무액과 다를 수 있습니다. 경매 청구금액은 233,982,852원으로 별도 기재되어 있으며, 실제 배당은 확정된 채권액, 집행비용 및 우선배당 대상에 따라 달라집니다. 아래의 미배당액은 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션이지 확정 채무 부족액은 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리 확인은 그대로
현재 최저매각가는 감정가의 70%입니다. 다음 회차에도 유찰될 경우를 가정하면 최저가격과 근저당권 미배당액은 아래와 같이 변합니다.
| 회차 | 최저가격 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 유찰(70%) | 266,000,000원 | 261,476,000원 | 26,524,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 186,200,000원 | 182,793,200원 | 105,206,800원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 130,339,999원 | 127,715,239원 | 160,284,761원 | 0원 |
회차별 예상 인수액은 확인된 권리 및 배당 시뮬레이션 기준입니다. 미확인 임차보증금, 실제 명도비용, 세금과 기타 매수인 부담 비용은 포함되지 않습니다. 향후 유찰가격은 가정치이며 실제 진행 결과는 법원 공고로 확인해야 합니다.
2회 유찰 시 예상 최저가는 186,200,000원, 3회 유찰 시에는 130,339,999원입니다. 매각가격이 내려갈수록 근저당권자의 배당 부족액은 증가하지만, 말소기준 근저당권의 법적 소멸 구조 자체가 바뀌는 것은 아닙니다.
반면 미확인 선순위 대항력 임차인이 실제 존재한다면 회차별 인수금액 계산은 완전히 달라질 수 있습니다. 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수액이 증가하여 실질취득비용이 보증금 수준에서 내려가지 않는 구조가 발생할 수 있습니다. 이 물건에서는 그러한 임차인이 존재하는지 먼저 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 파주시 금촌동 금신초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 아파트 등 공동주택, 초등학교 등 교육시설, 금촌체육공원, 행정복지센터 및 노변 소규모 점포가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하며 인근에 마음밭길 등 주요 도로가 있습니다. 남동측 인근에 경의중앙선 금촌역이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 1층 101호입니다. 외벽은 치장벽돌 및 페인팅 등으로 마감됐으며, 개별난방·도시가스·위생 및 급배수시설이 갖춰져 있습니다.
- 공용설비. 소화전, 화재탐지설비, 주차장, 단지 내 CCTV, 승강기설비 등이 구비된 것으로 평가됐습니다.
- 도로 및 토지. 토지는 부정형이나 자체 지반은 평탄하고, 북측 진입도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다. 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 나타나지 않습니다. 다만 내부는 폐문부재로 직접 조사하지 못했으므로 실제 보존 상태와 수리 필요성에 대한 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 금촌역 접근성 및 주변 생활시설은 입지 요소로 참고할 수 있습니다. 다만 유사한 다세대주택의 최근 거래가격과 거래 빈도가 확인되지 않아 실제 매도 가능 가격이나 매각 소요기간을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인이 최우선. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 현황조사서·매각물건명세서·전입세대확인 등을 통해 실제 점유자 및 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 선순위 임차인 가능성. 임차인이 확인된다면 전입일·점유일·확정일자·보증금·배당요구 여부를 2021.05.20 말소기준권리와 비교해야 합니다. 대항력 미상 상태에서 보증금 인수액 0원을 확정하지 마세요.
- 내부 상태와 수리비. 감정평가 당시 폐문부재로 내부구조를 직접 확인하지 못했습니다. 1층 세대의 채광·환기·습기·누수 및 주요 설비 상태를 점검하고 수리 가능 비용을 입찰 판단에 반영해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가의 70%라는 할인율 대신 금촌동의 유사 면적·유사 구조 다세대주택 최근 실거래와 최신 거래가격을 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 근저당과 압류 말소. 을구 1번 경서농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 국민건강보험공단 압류 및 임의경매개시결정의 매각 후 소멸 관계와 추가 권리 변동 여부를 최신 등기부에서 확인하세요.
- 배당금과 인수금 구분. 근저당권 채권최고액 기준 미배당은 현재 회차 26,524,000원으로 추정됩니다. 이는 소멸하는 담보권의 배당 부족분이며, 매수인이 부담할 금액과 혼동해서는 안 됩니다.
- 관리비 및 명도비용. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목, 점유자 퇴거 협의, 인도명령 가능 여부 등 낙찰가 외 추가 비용을 확인해야 합니다.
- 입찰 직전 서류 재확인. 매각기일은 2026.10.27입니다. 기일 변경, 매각조건, 추가 임차인 신고, 배당요구 및 권리 변동 여부를 법원 공고와 원본 서류로 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리상 소멸과 실제 취득 안전성은 별개”
파주 힐탑 101호의 가장 분명한 장점은 말소기준권리가 명확하고, 확인된 후순위 권리가 매각으로 소멸한다는 점입니다. 경서농업협동조합 근저당권과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 정리되는 구조이고, 채권최고액 기준 미배당액도 매수인 인수금으로 계산할 대상은 아닙니다.
하지만 권리가 정리된다는 사실만으로 이 물건을 안전한 취득 대상으로 확정할 수는 없습니다. 임대관계가 확인되지 않았고 감정평가 당시 내부 조사도 이루어지지 않았습니다. 실제 점유 및 대항력 여부가 밝혀지기 전에는 인수 위험의 최종 판단을 유보해야 합니다.
가격 역시 마찬가지입니다. 감정가 380,000,000원에서 최저가 266,000,000원으로 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 이 금액이 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 감정가의 70%라는 숫자에 가격 가점을 주기에는 아직 확인할 사항이 많습니다.
결론은 ‘권리 구조는 비교적 단순하지만, 입찰 판단은 보류’입니다. 실제 점유자와 임대관계, 내부 상태, 최근 실거래가격이 확인된 뒤 최저매각가와 실질취득비용을 다시 비교하는 것이 합리적입니다. 현재로서는 유찰 횟수보다 미확인 위험을 얼마나 해소했느냐가 이 물건의 핵심 판단 기준입니다.
