서울남부지방법원 2026타경3718. 서울 강서구 화곡동의 제8층 제802호 오피스텔입니다. 집합건축물대장상 오피스텔이고 감정평가에서도 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 정만수이며 2021.07.25 매매를 원인으로 2021.09.03 소유권을 취득했고, 등기 거래가액은 275,000,000원입니다. 감정가와 현재 최저가는 모두 272,000,000원으로 신건입니다.
이 사건의 권리분석은 단순한 ‘말소기준 이후 전부 소멸’ 구조로만 보면 안 됩니다. 말소기준은 2023.01.20 광명세무서장 처분청의 국 압류지만, 그보다 앞서 최중력이 2021.09.03 주민등록과 점유를 개시했고 2021.07.26 확정일자까지 갖췄습니다. 최중력은 전형적인 선순위 대항력 임차인에 해당하는 자료를 갖추고 있습니다. 다만 이 사건에는 매각물건명세서상 특별 조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3718 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 936-5 제8층 제802호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제8층 제802호 · 현황 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 지상 11층 · 사용승인일 2021.03.09 |
| 소유자 | 정만수 (2021.09.03 소유권 취득 · 거래가액 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 272,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 ‘확약 조건’으로 정리
말소기준은 2023.01.20 국 압류입니다. 이후 2023.07.27 등기된 최중력의 주택임차권과 2026.02.19 강제경매개시결정은 등기 순서만 보면 매각으로 소멸합니다. 그러나 최중력의 실체상 임차관계는 그보다 앞선 2021.09.03 주민등록·점유개시와 2021.07.26 확정일자에서 출발하므로, 단순히 임차권등기 날짜만 보고 후순위로 처리하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 그중 1명은 미상
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최중력 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.03 | 2021.07.26 | 275,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 |
| 정복음 | 미상 | 2022.12.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 임차인은 2명으로 봅니다. 주택도시보증공사는 최중력의 주택임차권 승계인으로 명시되어 있으므로 별도의 실거주 임차인으로 보거나 275,000,000원을 다시 보증금에 합산해서는 안 됩니다. 최중력에 대한 확약은 최중력과 그 승계인에게 적용되지만, 정복음에게까지 확장되는 내용은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,608,000원 |
| 1. 임차인 최중력 보증금(우선변제) | 275,000,000원 | 267,392,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 최중력의 미배당은 7,608,000원입니다. 다만 매각 조건상 최중력 및 주택임차권 승계인은 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 최중력 관련 실질 인수액은 0원입니다. 이 확약은 정복음의 미상 권리까지 없애는 것은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 최중력 인수는 늘지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 최중력 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 272,000,000원 | 7,608,000원 | 최중력 인수 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 217,600,000원 | 61,246,400원 | 최중력 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 174,080,000원 | 104,157,120원 | 최중력 인수 0원 |
일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득가가 보증금 수준으로 고정되는 구조가 될 수 있습니다. 하지만 이 사건의 최중력은 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있으므로 그 원칙을 그대로 적용하지 않습니다. 최중력만 놓고 보면 유찰 후에도 인수는 실질 0원입니다.
⑤ 가격 판단 — 최신 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 평가할 근거가 없다
현재 확인되는 숫자는 감정가 272,000,000원, 최저가 272,000,000원, 그리고 소유자가 2021.07.25 매매를 원인으로 취득할 당시 등기 거래가액 275,000,000원입니다. 현재 주변 또는 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 수치가 확인되지 않으므로, 신건 272,000,000원이 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 까치산역(지하철 2호선·5호선) 남서측 인근이며 단독주택·다세대주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 까치산역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 집합건축물대장상 오피스텔이며 현황도 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 지상 11층, 사용승인일 2021.03.09. 기본 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 도시지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역·진입표면구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 2필 일단의 평탄한 사다리형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며 공시지가는 5,575,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최중력 확약 문구 재확인. 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각 조건에 그대로 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 정복음 보증금 확인. 전입 2022.12.01은 말소기준보다 앞서므로 보증금·점유 범위·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수 가능액을 산정할 수 없습니다.
- 중복 보증금 계산 금지. 주택도시보증공사는 최중력의 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 최중력의 275,000,000원과 별도로 또 더해 계산하지 않습니다.
- 신건 가격 검증. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않은 상태이므로 감정가 272,000,000원을 곧바로 시세 또는 할인 가격으로 보지 않아야 합니다.
- 점유·명도 확인. 최중력의 임차권등기 말소 조건과 별개로 현 점유자가 누구인지, 정복음의 실제 점유가 무엇인지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “큰 인수는 풀렸지만, 권리가 끝난 것은 아니다”
이 사건의 가장 큰 숫자는 최중력의 보증금 275,000,000원입니다. 신건 매각가에서는 7,608,000원이 배당되지 않는 계산이 나오지만, 매각물건명세서의 확약 조건 덕분에 최중력 및 그 임차권 승계인과 관련한 매수인 인수는 실질 0원으로 정리됩니다. 이 부분만 보면 상당한 위험이 제거됐습니다.
그러나 정복음은 전입일 2022.12.01만 확인되고 보증금·확정일자 등 핵심 숫자가 미상입니다. 말소기준보다 앞선 전입이라는 점 때문에 대항력 가능·미상으로 남겨야 하며, 최중력의 확약이 이 사람에게까지 적용된다고 볼 근거도 없습니다. 여기에 최신 실거래 비교값도 없어 272,000,000원의 신건 가격을 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 결론은 주된 임차보증금 위험은 해소, 미상 임차인 확인 전 권리확정은 보류. 이 물건의 승부처는 최중력 275,000,000원이 아니라 정복음의 실제 권리관계를 끝까지 확인하는 데 있습니다.
