의정부지방법원 2026타경60252. 파주시 와동동 1625-2의 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물로, 감정평가상 다가구주택 및 제2종근린생활시설로 이용 중인 주상용 물건입니다. 토지는 288.3㎡이고 지목은 대, 제1종일반주거지역입니다. 건물 소유자는 곽노학이며 2015.08.31. 우리은행 근저당권 채권최고액 384,000,000원이 설정돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 삼성카드·국민은행·우리카드·경기신용보증재단·현대카드·우리은행의 가압류가 연속해 설정됐고, 여러 주택임차권등기와 경매개시결정, 파주시 압류가 이어졌습니다. 계산된 배당표와 시나리오에서는 현재 최저가 1,630,771,800원뿐 아니라 1회·2회 유찰 가정에서도 채권 미배당이 0원, 매수인 인수액 역시 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60252 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1625-2 · 경기도 파주시 가람로21번길 27-19 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 주상용(다가구주택 및 제2종근린생활시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 · 사용승인 2015.08.27 |
| 토지 | 288.3㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 곽노학 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,630,771,800원 / 1,630,771,800원 (신건) |
| 청구액 | 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 빠르지만 후순위 권리는 많다
핵심은 2015.08.31. 우리은행 근저당입니다. 이후 등기된 가압류와 주택임차권은 모두 제공된 판정상 말소기준권리 이후에 위치합니다. 김보름·이종갑·신석호·오상열·김승언의 임차권등기도 등기 접수 자체는 모두 말소기준보다 늦습니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산출돼 있습니다.
② 임차관계 — 알려진 대항력은 없지만 확인 항목이 많다
| 성명 / 구분 | 점유부분 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박영증 | 1층 일부 | 20,000,000원 월 1,500,000원 | 2024.08.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박소민 | 401호 | 199,500,000원 | 2025.10.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보름 | 3층 중 도면 표시 · 주거 | 120,000,000원 | 2018.09.17 확정 2018.08.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이종갑 | 2층 중 별지도면 표시 · 주거 | 130,000,000원 | 2019.10.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신석호 | 3층 중 별지도면 · 주거 | 150,000,000원 | 2021.11.05 확정 2021.09.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오상열 | 4층 전부 · 주거 | 190,000,000원 | 2018.10.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김승언 | 2층 중 별지도면 · 주거 | 180,000,000원 | 2022.01.28 확정 2021.12.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 확인 필요 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
이름이 확인되는 임차관계 가운데 박영증·박소민·김보름·이종갑·신석호·오상열·김승언은 모두 제공된 판정상 전입신고가 말소기준권리 이후여서 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 별도로 표시된 점포는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 임차권 경정등기 2건은 기존 임차권의 확정일자를 정정한 내용으로, 별도의 새로운 임차인으로 합산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,630,771,800원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 계산상 실질취득도 1,630,771,800원입니다. 다만 비교할 동일 유형의 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 이 가격이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 인수액 0원이라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,630,771,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,707,718원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 384,000,000원 | 384,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 39,019,153원 | 39,019,153원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 101,932,924원 | 101,932,924원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 31,287,124원 | 31,287,124원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 42,300,000원 | 42,300,000원 |
| 6. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 12,599,227원 | 12,599,227원 |
| 7. 가압류 · 주식회사우리은행 | 18,297,994원 | 18,297,994원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 982,627,660원 |
채권총액 629,436,422원은 현재 매각가 가정에서 전액 배당되고, 계산상 부족액은 0원입니다. 소유자 교부액은 982,627,660원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지산고등학교 동측 인근으로, 주위는 다가구주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용. 주상용으로서 다가구주택 및 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.
- 토지. 288.3㎡, 대, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며 소로1류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,544,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 1층 일부, 201호, 202호, 301호, 302호, 401호, 4층 전부 등 실제 사용관계를 호실별로 확인하세요.
- 점포 임대차. 점포는 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
- 임차권 경정. 이종갑·오상열 관련 임차권 경정등기는 기존 권리의 확정일자 정정 내용까지 함께 대조하세요.
- 파산선고 확인. 2026.06.15. 서울회생법원 파산선고 결정이 등기돼 있으므로 관련 절차를 확인하세요.
- 압류 확인. 2026.05.04. 파주시 압류가 등기돼 있습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 감정평가서상 포함 범위를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 용도·입지의 실제 거래사례를 별도로 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝낼 물건은 아니다
이 사건의 권리구조는 출발점만 보면 명확합니다. 2015.08.31. 우리은행 근저당이 기준이고, 그 이후 권리는 제공된 분석상 매각으로 소멸하며 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 건물은 다가구주택과 근린생활시설이 함께 있는 주상용 물건이고, 여러 호실에 임차권등기와 점유관계가 존재합니다. 특히 점포의 전입·보증금은 확인되지 않아 단정할 수 없습니다.
가격 역시 결론을 서두르기 어렵습니다. 감정가와 최저가가 동일한 신건 1,630,771,800원이지만 이를 비교할 실거래 시세가 없어 ‘싸다’거나 ‘비싸다’고 말할 근거가 부족합니다. 따라서 결론은 권리 계산은 비교적 정리되지만, 점유와 가격 검증이 남은 물건입니다. 인수 0원이라는 한 가지 숫자보다 호실별 임차현황과 시장가격 확인이 실제 입찰 성패를 좌우합니다.
