의정부지방법원 2026타경60252. 경기도 파주시 와동동 1625-2에 있는 철근콘크리트구조 4층 주상용 건물과 토지가 경매에 나왔습니다. 감정상 이용상태는 다가구주택 및 제2종근린생활시설이며, 토지면적은 288.3㎡입니다. 소유자는 곽노학, 말소기준은 2015년 8월 31일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 등기에는 여러 임차권과 가압류, 경매개시결정, 파산선고가 나타납니다. 일반 아파트 한 채를 취득하는 경매와 달리 건물 전체의 여러 주거·점포 공간과 점유관계를 함께 검토해야 합니다.

감정가 대비 최저가가 내려온 것은 분명하지만, 그 할인율은 시세 대비 수익률이 아닙니다. 이 사건의 핵심은 후순위 권리의 말소 자체보다, 실제 누가 각 공간을 점유하는지, 배당받지 못하는 임차인에게 매수인이 법적으로 부담할 것이 있는지, 파산절차가 매각과 배당에 어떠한 영향을 미치는지를 확인하는 데 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2015년 근저당이 말소기준

등기상 말소기준은 2015.08.31 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 384,000,000원이고, 같은 토지가 공동담보로 표시되어 있습니다. 이보다 뒤에 설정된 가압류 6건, 주택임차권등기 5건 및 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 후순위 권리입니다.

② 임차인 분석 — 임차권등기와 실제 점유 구분

이름이 확인된 임차인은 7명입니다. 이 가운데 김보름·이종갑·신석호·오상열·김승언은 임차권등기가 존재합니다. 이종갑과 오상열의 임차권 경정등기는 기존 임차권의 확정일자를 정정한 것으로, 새로운 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 이름과 계약내용을 확정하기 어려운 별도 점유 내역도 있어 실제 점유관계는 추가 확인이 필요합니다.

위 표의 '인수 없음'은 확인된 후순위 임차권의 말소기준 대비 판단입니다. 우선변제 배당액이 확정되었다는 의미는 아니며, 점유 이전의 대항력 취득일과 임차권등기 유지 여부는 원본으로 확인해야 합니다.

③ 가격 비교 — 감정가 대비 할인과 시세 메리트는 다르다

이 물건은 감정가 1,630,771,800원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 1,141,540,000원으로 조정되었습니다. 감정가의 70%라는 가격 조건은 확인되지만, 주변 주상용 건물의 실제 거래가격과 임대수익에 의한 가치 검토를 거치지 않고 곧바로 '시세보다 저렴하다'고 판단할 수는 없습니다.

이 회차별 금액은 낙찰 예정가격을 비교하기 위한 시나리오입니다. 현재 회차에 비해 후속 회차의 최저가가 낮아지더라도 실제 매각 확정 여부, 임대수익, 건물 상태, 명도비용, 미상 점유에 따른 인수 위험을 함께 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (현재 최저매각가 1,141,540,000원 가정)

매각대금을 현재 최저가로 가정한 배당 계산입니다. 기재된 채권들의 합계는 629,436,422원이고, 산정상 전액 배당됩니다. 다만 임차인들의 배당액이 포함되어 있지 않으며, 별도의 세금 및 법정 우선변제 등이 반영되면 배당순서와 잔여금이 달라질 수 있습니다.

집행비용은 추정치입니다. 소유자 잔여 498,288,178원은 표시된 채권만 반영한 계산상 결과로, 실제 확정 배당액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제·기타 우선권·파산절차의 영향은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 파주시 와동동 지산고등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 다가구주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2015.08.27 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 외벽은 석재 및 벽돌모양타일 마감, 창호는 샷시 창호이며 기본 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
• 토지. 면적 288.3㎡, 평지·가로장방형이며 소로한면에 접합니다. 개별공시지가는 1,544,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역이며, 상대보호구역·가축사육제한구역 등의 제한사항이 있습니다.
• 거래허가·교육환경 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있고 교육환경 상대보호구역에도 해당합니다. 구체적인 적용 대상과 매각 시점의 효력은 관계기관에 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 제시외 건물이 일괄매각에 포함되어 있으므로 그 위치·면적과 현황은 별도 대조가 필요합니다.
• 환금성. 다가구주택과 근린생활시설이 혼합되어 있어 일반 공동주택과 매수 수요가 다릅니다. 임대수익, 공실, 점포 이용 가능성, 토지 활용도와 현금화 기간을 함께 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 전 핵심 체크리스트

• 말소기준 재확인. 을구 1번 우리은행 근저당권(2015.08.31, 채권최고액 384,000,000원)의 순위와 공동담보 내용을 최신 등기부로 대조합니다.
• 모든 호실의 점유 확인. 201호·202호·301호·302호·401호 및 1층 점포의 실제 점유자와 계약·전입 상황을 확인합니다. 미상 점유도 별도로 조사합니다.
• 401호 중복관계. 박소민과 오상열의 계약 관계, 임차권등기 및 보증금 반환채권이 동일한지 확인하고 중복 계산을 방지합니다.
• 임차권 경정등기. 이종갑의 2026.01.05 경정, 오상열의 2025.12.22 경정에 따른 확정일자를 반영하여 배당순위를 검토합니다.
• 임차인 배당 검증. 배당요구·임차보증금·확정일자·우선변제순위를 확인하고, 예상배당표에서 누락된 임차보증금을 검토합니다.
• 신청채권자 배당 확인. 청구금액 320,000,000원과 배당액 0원 표시의 관계를 채권신고·담보권 승계기록으로 대조합니다.
• 파산절차 검토. 2026.06.19 파산선고 등기 및 관련 결정의 효력, 파산관재인과 경매절차·배당의 관계를 확인합니다.
• 매각대상 확정. 토지와 건물의 일괄매각 범위, 제시외 건물 ㉠ 포함 여부 및 현황을 매각물건명세서와 감정평가서 도면으로 확인합니다.
• 가격 검증. 감정가의 70%라는 할인율보다 유사 주상용 건물 실거래, 실제 임대수입, 유지보수비용, 공실·명도비용을 우선 검토합니다.
• 규제와 원본 확인. 토지거래허가구역·교육환경 규제·체납 세금·관리비와 매각기일 변경 여부를 관계기관 및 법원 원본자료로 확인합니다.

맺으며 — “70%라는 할인보다 권리·점유의 확정이 먼저”

이 사건의 장점은 말소기준이 명확하고, 이름이 확인된 임차인들의 전입이 모두 그보다 늦다는 점입니다. 그 범위에서 후순위 임차보증금을 매수인이 그대로 떠안을 가능성은 낮습니다. 그러나 점포 미상 점유, 임차권등기와 실제 점유의 관계, 401호 중복 문제, 파산선고, 임차보증금이 빠진 예상배당을 정리하지 않고 안전한 경매라고 단정할 수 없습니다.

현재 최저가 1,141,540,000원은 감정가의 70%이지만 실거래 시세가 검증된 가격은 아닙니다. 확인된 후순위 권리만으로는 인수 0원이 예상되어도, 미상 점유자가 선순위 대항력을 입증하면 실질취득액 계산이 바뀔 수 있습니다. 또한 다가구·근린시설 복합용도는 일반 아파트보다 임대차·환금성 판단에 추가 검토가 필요합니다.

결론은 조건부 관망입니다. 입찰 전 임차인별 배당과 점유, 파산절차, 신청채권자 배당의 정합성을 확인하고, 별도로 실거래·임대수익을 검증한 다음에야 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다. 권리 위험이 해소되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만 보고 응찰하는 것은 권하지 않습니다.