* 황병호 보증금의 룰상 인수 산정값은 278,000,000원입니다. 다만 매각물건명세서상 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있어 황병호 관련 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 이 확약이 없다면 보증금 278,000,000원이 현재 최저가 275,000,000원보다 크므로, 대항력 인수형의 실질취득은 낙찰가가 아니라 약 278,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다.

서울남부지방법원 2026타경3722. 서울 양천구 목동 동일네오빌 3층 301호, 전용 24.77㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 현재 소유자는 김은규이고, 주택도시보증공사가 278,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 등기부상 과거 경인북부수산업협동조합 근저당은 2020.04.17 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2023.10.18 국 압류입니다.

이 사건의 핵심은 단순히 “임차보증금 2.78억이 있다”가 아닙니다. 황병호는 2020.06.25 주민등록·점유를 시작해 말소기준인 2023.10.18보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 원칙만 보면 낙찰자가 미배당 보증금 잔액을 떠안을 수 있는 구조지만, 이 사건은 명세서에 별도의 포기·말소 확약 조건이 붙어 있어 황병호 관련 실질 인수를 0원으로 봐야 합니다. 대신 확약의 적용 범위와 실제 이행 여부를 입찰 전에 확인하는 것이 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약 조건이 승부처

2020.02.07 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권 2,795,000,000원은 2020.04.17 이미 말소됐습니다. 이후 2023.10.18 국 압류가 이 사건의 말소기준으로 제시되어 있고, 서울특별시·국민건강보험공단·강동구의 후속 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·점유자 — 확약 대상과 대상 밖을 분리해서 봐야 한다

최효준은 전입일이 2025.07.14로 말소기준인 2023.10.18보다 늦어 현재 자료상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 다만 보증금이 미상이고, 황병호·주택도시보증공사에 관한 포기·말소 확약은 최효준에게 적용되는 확약이 아닙니다. 따라서 입찰 전 최신 매각물건명세서에서 최효준의 보증금·점유관계가 보완됐는지 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 ‘큰 할인’으로 보긴 어렵다

동일네오빌은 총 16세대이고, 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2026.05의 300,000,000원 1건이며, 현재 실질취득 275,000,000원은 이 가격의 91.7%입니다. 최근 거래가 이전 거래보다 8.7% 높은 흐름으로 집계돼 하락 추세는 아닙니다.

현재 최저가 275,000,000원은 최근 12개월 거래 300,000,000원보다 25,000,000원 낮습니다. 다만 그 최근 거래는 전용 26.66㎡이고 본건은 24.77㎡입니다. 본건과 전용면적이 같은 2024.07 거래는 276,000,000원으로 현재 실질취득가와 차이가 1,000,000원에 불과합니다. 따라서 최근 거래 대비 숫자상 할인은 존재하지만, 이를 곧바로 큰 가격 메리트로 확대해석하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)

예상배당 계산상 주택도시보증공사에는 270,350,000원이 배당되고 7,650,000원의 미배당이 발생합니다. 다만 황병호 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 미배당 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있으므로, 황병호 관련 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감이 발생해 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 2020.02.03 사용승인된 지상 5층 철근콘크리트 건물의 3층 301호입니다.
• 입지. 양동중학교 남서측 인근으로 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 주변에 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 등촌역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 본건 동측 약 8미터, 북측 약 5~6미터 도로에 각각 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 5,012,000원/㎡, 토지는 평지의 가로장방형이고 소로각지입니다.
• 규제. 토지이용계획에는 과밀억제권역·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 총 16세대의 소규모 물건이며 확인 실거래는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 3.3회, 낙찰률 0.0%로 가격 외 환금성 점검이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 문구 원본 확인. 황병호 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 최신 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
• 실질 인수 0원의 전제 확인. 본 분석에서 0원으로 본 것은 황병호 관련 확약이 정상적으로 적용되는 경우입니다. 그 조건이 흔들리면 보증금 278,000,000원 대항력 문제가 다시 핵심이 됩니다.
• 최효준 보증금 확인. 2025.07.14 전입으로 현재 자료상 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 최신 명세서의 보완 여부를 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당에서 선순위 차감될 수 있으므로 체납세액·법정기일을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 등기부에는 2022.10.14 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 매각 후 기재 정리와 관련 의무의 처리 상태를 원본 서류에서 확인하는 것이 안전합니다.
• 가격 비교는 최근 거래와 동일면적을 함께. 최근 12개월 300,000,000원 거래는 전용 26.66㎡이고, 본건과 같은 24.77㎡의 2024.07 거래는 276,000,000원입니다. 275,000,000원을 큰 폭의 할인으로 보기는 어렵습니다.
• 환금성 감안. 16세대 소규모 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 3.3회입니다. 최저가가 내려가더라도 출구가격과 매수층을 별도로 점검해야 합니다.

맺으며 — “2.78억 인수”가 아니라 “확약 조건이 지켜지는가”가 핵심

표면적으로는 감정가 275,000,000원보다 큰 보증금 278,000,000원의 대항력 임차인이 있어 매우 부담스러운 사건처럼 보입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질취득은 대략 보증금 수준에 고정됩니다. 그러나 이 사건은 황병호와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 명시적 조건이 있어, 그 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 보는 것이 맞습니다.

가격은 최근 12개월 거래 300,000,000원보다 낮지만, 본건과 같은 전용 24.77㎡의 2024.07 거래 276,000,000원과는 사실상 비슷합니다. 게다가 최효준의 보증금 미상, 세금 압류 4건, 평균 3.3회 유찰이라는 환금성 지표가 남아 있습니다. 결론적으로 주된 인수위험은 해소됐지만 조건부이고, 가격 메리트도 제한적인 물건입니다. 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유보다 확약 원본·세금·최효준 점유관계를 모두 확인한 뒤 접근하는 편이 맞습니다.