서울남부지방법원 2026타경3722. 양천구 목동 동일네오빌 제3층 제301호, 전용 24.77㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 등기부의 현재 소유자는 김은규 씨입니다. 권리의 핵심은 2023년 10월 18일 국의 압류가 말소기준권리로 잡혀 있다는 점과, 그 이전인 2020년 6월 25일부터 점유·전입한 황병호 씨의 대항력입니다. 다만 2024년 4월 3일 설정된 주택임차권은 등기상 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에는 황병호 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 임차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다.

따라서 이 사건은 대항력 임차인이 있다는 사실만 보고 2.78억원을 그대로 인수금으로 잡으면 안 되는 유형입니다. 해당 확약이 매각조건으로 성립한다는 전제에서는 황병호의 명목상 보증금 278,000,000원은 실질 인수 0원으로 처리합니다. 반대로 이 확약은 황병호와 그 승계인인 주택도시보증공사에 한정된 것이므로, 다른 임차인 최효준의 보증금 미상 문제까지 자동으로 해소하는 것은 아닙니다. 최효준은 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없는 것으로 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 확약이 승부처

말소기준권리는 2023.10.18. 갑구 3번 국의 압류입니다. 그 이전에 설정된 경인북부수산업협동조합의 근저당권은 2020.04.17. 일부포기를 원인으로 등기부상 이미 말소되어 있어 현재 경매의 말소기준권리로 보지 않습니다. 말소기준 이후의 압류 3건과 강제경매개시결정, 그리고 2024년 설정된 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, HUG는 중복 합산하지 않는다

실제 임차인은 2명입니다. 주택도시보증공사는 황병호의 주택임차권 승계인으로 명시되어 있으므로 황병호의 278,000,000원과 HUG의 278,000,000원 청구를 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 이 사건에서 보증금 인수 판단의 핵심은 황병호 1건이며, 매각조건 확약으로 그 실질 인수가 0원 처리됩니다.

※ 황병호의 명목상 임차보증금은 278,000,000원입니다. 매각물건명세서의 확약 조건이 적용되는 경우 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 황병호 및 주택임차권 승계인에 한정됩니다.

③ 시세 비교 — 현재 실질취득 2.2억은 최근 시세의 73.3%

동일네오빌의 최근 확인 거래는 2건입니다. 가격 메리트는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균 300,000,000원, 최신 거래 2026.05의 300,000,000원을 우선해 판단합니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래 2024.07의 276,000,000원보다 8.7% 상승한 수준입니다.

현재 최저매각가 220,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 300,000,000원의 73.3%로, 최근 시세보다 26.7% 낮습니다. 감정가 275,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 91.7%지만, 이미 1회 유찰되어 최저가가 220,000,000원까지 내려온 현재 회차에서 가격 메리트가 생겼습니다. 최근 추세가 8.7% 상승이라는 점도 감안하면, 이번 회차의 가격 위치는 전체 평균보다 최근 거래를 기준으로도 유리한 편입니다.

④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 220,000,000원 중 집행비용 추정 3,880,000원을 제외한 216,120,000원이 주택도시보증공사에 배당되고, 신청채권 278,000,000원 중 61,880,000원이 미배당됩니다. 황병호의 278,000,000원은 배당표상 매수인 인수 항목으로 잡히지만, 매각조건 확약 때문에 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 목동 소재 양동중학교 남서측 인근으로, 주위에 공동주택·각종 근린생활시설 및 학교 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 9호선 등촌역이 소재하며, 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 중 제3층 제301호이며 사용승인일은 2020.02.03입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기·난방설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지. 290.5㎡의 장방형 토지, 평지·가로장방 형태이며 소로각지에 접합니다. 제2종일반주거지역이고 공시지가는 5,012,000원/㎡입니다.
• 공부·하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 동일네오빌은 16세대 규모입니다. 최근 확인 거래는 2026.05 300,000,000원과 2024.07 276,000,000원이며, 경매 통계상 평균 3.1회 유찰·매각률 0.0%로 가격 외의 환금성은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
• 임대등록. 2022.10.14 민간임대주택등기가 있어 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 등기 내용이 확인됩니다. 매각 후 관련 법률관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 규제. 감정평가서에는 과밀억제권역·원추표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있으므로 입찰 전 최신 지정상태를 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원본 확인. 황병호 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 매각조건으로 정확히 기재되어 있는지 원본 매각물건명세서에서 확인하세요. 이 확약이 실질 인수 0원의 핵심입니다.
• 임차인 구분. 실제 임차인은 황병호·최효준 2명입니다. 주택도시보증공사는 황병호 주택임차권의 승계인이므로 278,000,000원을 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
• 최효준 보증금. 최효준은 전입이 2025.07.14로 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 점유·보증금 관계를 확인하세요.
• 현재 가격. 최저매각가 220,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 300,000,000원의 73.3%입니다. 최근 거래 추세도 8.7% 상승이므로 현재 회차는 가격상 메리트가 분명합니다.
• 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 감정가 64%인 176,000,000원, 3회 유찰 시 감정가 51%인 140,800,000원입니다. 다만 현재 가격도 이미 최근 거래보다 낮으므로 추가 유찰만을 전제로 판단할 필요는 없습니다.
• 세금 배당. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 후순위 미배당과 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 민간임대주택. 민간임대주택등기가 존재하므로 낙찰 후 임대의무 및 임대료 증액기준 관련 법률관계를 확인하세요.
• 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 감정평가서에 기재되어 있으므로 매각기일인 2026.10.30 기준 적용 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.

맺으며 — “확약이 핵심, 가격은 합격”

이 사건은 단순히 “대항력 임차인 2.78억원이 있으니 위험하다”라고 판단하면 핵심을 놓칩니다. 황병호의 대항력은 분명 존재하지만, 매각물건명세서에 미배당 임차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 매각이 명시되어 있어 해당 인수는 실질 0원입니다. 주택도시보증공사 역시 그 임차권의 승계인이므로 278,000,000원을 이중으로 계산하지 않습니다.

가격은 오히려 매력적입니다. 현재 최저가이자 확약 적용 후 실질취득 220,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 300,000,000원의 73.3%이고, 최근 추세도 8.7% 상승했습니다. 따라서 시세보다 저렴한 현재 회차라는 판단이 가능합니다. 다만 동일네오빌은 16세대이고 경매 평균 유찰이 3.1회, 매각률이 0.0%이며, 최효준의 보증금이 미상이고 민간임대주택등기도 존재합니다.

결론은 권리상 핵심 인수는 확약으로 해소되고, 가격은 최근 시세 대비 유리하지만, 확약·미상임차인·세금·민간임대주택 관련 사항을 확인해야 하는 A급 물건입니다. 특히 이 사건의 의사결정은 최저가 220,000,000원 자체보다 황병호 확약이 실제 매각조건으로 이행되는지를 확인하는 데 달려 있습니다.