의정부지방법원 2026타경60298. 파주시 오도동 대골길 100-10에 있는 주택 및 토지 관련 경매입니다. 물건 분류는 연립/다세대 + 토지로 표시되지만, 감정평가상 건물은 일반목구조 기타지붕, 지하 1층·지상 2층이며 실제로는 주택으로 이용되고 있습니다. 사용승인일은 2021년 11월 22일입니다. 따라서 일반적인 아파트나 표준화된 공동주택 가격 비교 방식으로 접근하기보다, 건물의 실제 형태와 매각에 포함되는 토지 권리의 범위를 먼저 확인해야 합니다.

공유자는 강지연(10분의 8)과 이산(10분의 2)입니다. 주식회사더브릿지대부가 청구액 10,668,493원으로 임의경매를 신청했습니다. 현재 분석상 말소기준권리는 2024년 12월 27일 설정된 을구 10번 근저당권(채권최고액 15,000,000원)입니다. 이후 설정된 유제원·김경순의 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조로 제시되어 있습니다.

다만 그보다 앞선 2024년 11월 25일 설정된 을구 5번 근저당권(270,000,000원)이 이미 말소된 권리로 표시되는 한편, 2026년 4월 15일에는 해당 근저당권의 이전 및 근질권설정 내역이 존재합니다. 선순위 권리의 실제 존속 여부를 원본 등기에서 확인하기 전에는 권리분석을 완료했다고 보기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 소멸 구조지만 선순위 이력 확인이 관건

2024년 7월부터 10월까지 설정된 주식회사푸른별대부 및 주식회사그린캐피탈대부의 근저당권 4건은 2024년 11월 26일 말소된 것으로 확인됩니다. 이후 주식회사더브릿지대부 관련 근저당권들이 설정되었고, 2025년에는 유제원과 김경순의 근저당권이 추가되었습니다.

현재 설정된 말소기준인 을구 10번 근저당권보다 늦은 을구 11번 90,000,000원, 을구 12번 22,500,000원, 을구 13번 22,500,000원은 제공된 권리판정에 따르면 매각으로 소멸합니다. 여기서 금액은 실제 대출잔액이 아닌 등기상 채권최고액입니다.

② 점유·임차관계 — 임차인 확인 없음과 점유자 없음은 다르다

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 “임대관계는 미상임”이라고 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 존재하지 않는다거나, 소유자가 직접 점유한다고 단정할 수 없습니다. 건물이 주택으로 이용 중인 만큼 실제 점유자와 전입세대, 임대차보증금 및 확정일자 여부를 별도로 확인할 필요가 있습니다.

③ 가격 분석 — 30% 할인과 시세보다 저렴하다는 말은 다르다

감정가는 616,606,180원, 현재 최저매각가는 431,624,000원입니다. 감정가 기준으로는 약 30% 내려온 상태이지만, 주변의 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않았기 때문에 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.

2·3회 유찰 가격은 시나리오이며, 확정된 매각기일이나 향후 최저매각가가 아닙니다. 인수액은 확인된 채권을 기준으로 한 추정치입니다.

모의배당 기준으로는 최저가가 낮아져도 표시된 근저당권 채권최고액 합계에 대한 배당 부족액이 발생하지 않습니다. 그러나 이는 매각대금의 배분에 관한 계산일 뿐, 해당 부동산의 시세나 투자수익률을 증명하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 431,624,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 추정액 6,716,240원을 공제한 뒤 표시된 근저당권의 채권최고액 합계 150,000,000원이 모두 배당되고, 소유자에게 274,907,760원이 남는 것으로 계산됩니다.

신청채권자의 청구액은 10,668,493원인 반면, 배당모형에서는 을구 10번의 채권최고액 15,000,000원을 배당액으로 사용했습니다. 따라서 예상배당을 실제 확정채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 근저당권 이전·질권 관계에 따른 실질 배당권자와 배당대상 채권액도 확인해야 합니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세, 미확인 임차인의 최우선변제, 실제 채무잔액 및 을구 5번 관련 권리관계에 따라 배당순위와 잔여금이 달라질 수 있습니다. 예측된 소유자 잔여금은 매수인의 수익을 의미하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 오도동 오도1리마을회관 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 농경지, 창고, 소규모 공장 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 일반목구조 기타지붕의 지하 1층·지상 2층 주택입니다. 외벽은 벽돌·목재사이딩 등으로 마감되어 있으며 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 토지 현황상 지목은 대, 이용상황은 단독, 지형은 평지·가로장방형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 513,000원/㎡로 표시됩니다. 토지별 실제 취득 지분과 면적을 구분해 평가해야 합니다.
• 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거 Zone)이며, 가축사육제한구역, 군사시설 제한보호구역 및 한강수계 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함됩니다.
• 토지거래허가 관련. 감정평가상 토지거래계약허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 예정된 매각일의 지정 연장 여부와 경매 취득에 적용되는 규정을 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 물건 분류와 실제 건물 이용형태 및 토지별 취득 범위는 별개로 검토해야 합니다.
• 환금성. 공동주택 대단지와 달리 개별 주택의 건물 상태, 토지 형상, 진입로와 공유지분이 매매조건에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 일부 지분만 취득하는 토지는 매수자 범위가 제한될 가능성이 있어 보수적인 환금가치 평가가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각목록별 소유권 범위. 일괄매각 대상 전체 목록과 목록 3·4·5의 정확한 매각 지분을 확인합니다. 토지별 공유자, 지분비율, 실제 이용상태를 반드시 대조해야 합니다.
• 을구 5번 근저당권. 2024.11.25 설정된 270,000,000원 근저당권의 말소 상태와 2026.04.15 이전·근질권설정 기록의 법적 관계를 등기사항전부증명서 원본으로 확인합니다.
• 공동담보 확인. 오도동 67-14, 67-36, 67-38 등 등기에 표시된 공동담보 토지와 공동담보목록의 범위를 확인합니다. 일부 지분에 설정된 권리가 있는지도 구분해야 합니다.
• 점유·임차관계. 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사, 전입세대, 확정일자 및 실제 점유자를 확인해 대항력 있는 임차인과 보증금 인수위험을 검토합니다.
• 건축물 현황. 일반목구조 지하 1층·지상 2층 주택의 건축물대장상 용도, 면적, 현황과 매각대상 건물의 일치 여부를 확인합니다.
• 도로·사용권. 실제 진입도로가 어느 필지에 해당하는지, 공유지분으로 매각되는 토지와 건물 사이의 이용관계 및 다른 공유자의 권리를 확인합니다.
• 인수비용과 명도. 관리비·공과금·세금 관련 사항과 점유자 인도에 필요한 비용을 입찰자금 계획에 별도로 반영합니다.
• 가격 검증. 감정가의 70%라는 할인율 대신, 동일 생활권 내 유사 주택과 실제 취득 가능한 토지 지분의 거래가치, 건물 상태 및 처분 제약을 반영해 입찰 상한을 정합니다.
• 최종 원본 확인. 입찰 전 매각물건명세서·매각목록·등기사항전부증명서· 현황조사서·감정평가서 및 변경된 매각조건을 다시 확인합니다.

맺으며 — “감정가의 70%”보다 “무엇을 온전히 취득하는가”

이 물건은 감정가 616,606,180원에서 최저매각가 431,624,000원으로 낮아진 1회 유찰 경매입니다. 현재 배당모형은 표시된 근저당권에 대한 부족액과 매수인 인수액을 모두 0원으로 계산합니다. 그러나 낮은 최저매각가와 배당 부족액 0원이라는 두 숫자만으로 매수 안전성과 가격 경쟁력을 확정할 수는 없습니다.

핵심은 목록 3·4·5의 지분매각과 을구 5번 선행 근저당권의 말소·이전 관계입니다. 여기에 임대관계 미상, 개별 주택의 가치평가 난도, 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않은 점까지 고려해야 합니다. 공동소유 토지의 처분 가능성과 환금성도 일반적인 완전 소유권 취득 물건보다 신중하게 판단할 요소입니다.

종합 판단은 C등급, 조건부 검토입니다. 현재 단계에서 가격이 저렴하다는 결론은 보류하고, 선순위 권리의 실제 소멸 상태, 토지별 취득 지분, 점유관계를 확인한 뒤에야 입찰 적정성을 판단하는 것이 합리적입니다. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 권리의 확정성과 실제 취득 범위입니다.