의정부지방법원 2026타경60298. 파주시 오도동 67-38, 대골길 100-10 소재 주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정가는 616,606,180원이고 첫 매각기일의 최저매각가도 같은 616,606,180원으로 신건입니다. 소유자는 강지연과 이산으로, 등기상 지분은 각각 10분의 8, 10분의 2입니다.
권리분석의 기준점은 2024.12.27. 설정된 주식회사더브릿지대부의 채권최고액 15,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 유제원 90,000,000원, 김경순 22,500,000원·22,500,000원 근저당권과 2026.02.09. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오에서도 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60298 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 오도동 67-38 · 경기도 파주시 대골길 100-10(오도동) |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 건물 | 일반목구조 기타지붕 · 지하1층, 지상2층 · 사용승인일 2021.11.22 |
| 소유자 | 강지연 10분의 8 · 이산 10분의 2 |
| 토지 | 275.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 513,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 616,606,180원 / 616,606,180원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사더브릿지대부 / 10,668,493원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 3, 4, 5는 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
초기에는 푸른별대부와 그린캐피탈대부 명의 근저당권이 여러 건 설정됐으나, 을구 1~4번은 2024.11.26. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 2024.11.25. 강지연 지분 전부에 설정된 더브릿지대부의 270,000,000원 근저당권 역시 자료상 이미 말소된 권리로 분류돼 있습니다.
현재 권리분석의 말소기준은 을구 10번, 2024.12.27. 더브릿지대부 15,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.04.15. 주식회사엘제이파이낸셜대부로 이전됐고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사 명의 15,000,000원 근질권이 설정돼 있습니다. 이러한 후속 이전·질권 등기는 말소기준 근저당권에 부수된 권리관계이므로 입찰 전 최신 등기부에서 상태를 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 가격·회차 — 신건 6.17억, 저가 여부는 별도 검증
현재 최저매각가는 감정가와 같은 616,606,180원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 616,606,180원입니다. 다만 이 사건은 실거래 비교값을 근거로 한 시세 할인율이 제시된 사건이 아니므로, 감정가 대비 유찰률만 보고 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 616,606,180원 | 0원 | 458,040,118원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 493,284,944원 | 0원 | 335,952,095원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 394,627,955원 | 0원 | 238,303,164원 | 0원 |
즉 회차가 내려가도 제공된 3개 시나리오에서는 채권 미배당과 매수인 인수가 발생하지 않습니다. 하지만 이것은 권리 인수 구조에 대한 장점이지, 해당 매각가가 시장가격보다 낮다는 뜻은 아닙니다. 특히 연립·다세대와 토지가 결합되고 일부 목록이 지분매각인 만큼, 가격 판단은 토지·건물 가치와 지분 범위를 따로 대조하는 과정이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 616,606,180원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,566,062원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 주식회사더브릿지대부 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 3. 을구 11번 근저당권 · 유제원 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 4. 을구 12번 근저당권 · 김경순 | 22,500,000원 | 22,500,000원 |
| 5. 을구 13번 근저당권 · 김경순 | 22,500,000원 | 22,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 458,040,118원 |
예상배당은 채권최고액 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 신청채권자의 청구액은 10,668,493원이고, 배당표에서는 을구 10번 근저당권을 채권최고액 15,000,000원 기준으로 반영했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오도1리마을회관 북서측 인근이며, 주위는 단독주택·농경지·창고·소규모공장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 일반목구조 기타지붕 지하1층·지상2층 주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 2021.11.22입니다. 기본 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 275.0㎡, 지목 대, 평지·가로장방형, 세로한면(가) 조건이며 공시지가는 513,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거 Zone)이고 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 토지거래허가. 자료에는 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택에 대해 2025.08.26~2026.08.25 기간의 토지거래계약 허가구역이 기재돼 있습니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단독주택·농경지·창고·소규모공장 등이 혼재하는 입지에 연립/다세대와 토지가 함께 매각되고 일부 토지가 지분매각이므로, 일반적인 단일 집합건물보다 매수층이 제한될 가능성을 염두에 둘 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 매각물건명세서상 목록 3·4·5가 지분매각입니다. 각 목록에서 실제 취득하는 지분과 나머지 공유지분의 귀속을 원본으로 대조하세요.
- 일괄매각 구조 확인. 건물과 토지의 결합 관계, 출입·사용에 필요한 토지와 지분매각 토지가 어떻게 연결되는지 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 임대·점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 사용관계, 전입·임대차 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 을구 10번 2024.12.27. 근저당권과 2026.04.15.의 근저당권 이전·근질권 설정 상태를 최신 등기부에서 대조하세요.
- 가격 독립 검증. 신건 616,606,180원이 시장가격보다 유리하다는 근거는 별도로 확인해야 합니다. 유찰률만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 규제·이용 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·제한보호구역 등 토지 규제와 실제 건축·증개축 가능 범위를 관계기관 자료로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 취득 범위
이 사건의 금전적 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2024.12.27. 더브릿지대부 근저당이고, 제공된 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 그러나 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 이 물건은 연립/다세대 + 토지의 일괄매각이고, 그중 목록 3·4·5는 지분매각입니다. 게다가 임대관계도 미상입니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “말소되는가”만이 아니라 실제로 어떤 토지 지분을 함께 취득하고, 그 지분이 주택의 사용·접근·처분에 어떤 영향을 주는가입니다. 현재 최저가 616,606,180원은 인수액이 없어 그대로 실질취득액이 되지만, 시세 대비 저가인지 여부는 별도 검증이 필요합니다. 결론은 권리 인수는 양호, 물건 구조는 확인 필수, 가격 평가는 보류입니다.
