서울남부지방법원 2026타경3740. 영등포구 대림동 대림팰리스 제3층 301호, 전용 약 29.7㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 등기 흐름의 핵심은 단순한 근저당 경매가 아니라 대항력 있는 임차권 + 보증기관 채권 구조입니다. 현재 소유자는 사형택이고, 임차인 서지수는 2021년 12월 30일 전입·점유를 시작했으며 확정일자는 2021년 12월 3일입니다. 말소기준으로 선언된 2023년 7월 3일 국세 압류보다 앞서므로 임차인은 대항력이 있는 선순위 임차인입니다.
그런데 이 사건의 결론을 바꾸는 문구가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 임차인 서지수 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 배당표 계산상 부족액은 존재하지만, 이 임차인에 관한 매수인의 실질 인수부담은 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3740 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 대림동 604-96 제3층 제301호 · 도로명주소 서울특별시 영등포구 도신로10길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 약 29.7㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 사형택 (단독소유) |
| 사용승인 | 2019.07.08 |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 263,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 ‘포기 조건’이 핵심
2019년 당산신용협동조합 근저당은 같은 해 이미 말소됐습니다. 이후 2023년 7월 3일 국의 압류가 말소기준으로 선언돼 있고, 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 서지수의 임대차는 2021년 12월 30일 전입·점유로 이 말소기준보다 앞서므로 일반 원칙상 대항력이 유지됩니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서지수 | 전부 · 주거 | 260,000,000원 | 2021.12.30 / 2021.12.03 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원* |
* 배당 계산 자체로는 신건 매각가 263,000,000원에서 집행비용 4,482,000원을 뺀 뒤 임차인에게 258,518,000원이 배당되어 1,482,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 매각조건에 따른 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 적용되므로 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 높지만 최근 시세와는 거의 같다
대림팰리스는 12세대, 2019년 7월 사용승인된 소규모 다세대입니다. 비교 가능한 거래는 5건이고, 전체 평균은 248,300,000원입니다. 그러나 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름이 중요합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 264,000,000원, 최신 거래는 2026년 7월 298,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 28.59㎡ | 5 | 298,000,000원 |
| 2025.10 | 28.28㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2025.03 | 29.7㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2025.03 | 29.72㎡ | 5 | 238,500,000원 |
| 2024.03 | 28.28㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 264,000,000원 |
최저가 263,000,000원은 최근 12개월 평균 264,000,000원의 99.6%입니다. 즉 최근 평균보다 1,000,000원 낮은 정도라 신건 자체의 가격 할인은 거의 없습니다. 반면 최신 거래 298,000,000원보다는 낮습니다. 최근 거래군이 그 이전 거래군보다 11.0% 높은 흐름으로 집계돼, 데이터상 최근 가격은 상승 쪽입니다.
③ 예상배당표 (매각가 263,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,482,000원 |
| 1. 임차인 서지수 보증금(우선변제) | 260,000,000원 | 258,518,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 산식상 임차보증금 부족액은 1,482,000원입니다. 1회 유찰 시에는 53,345,600원, 2회 유찰 시에는 94,836,480원으로 계산되지만, 이 사건은 해당 임차인과 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 매각조건이 있으므로 매수인의 실질 인수는 각 회차에서 0원*으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신영초등학교 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택 밀집지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 조사일 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물의 3층 301호이며, 사용승인일은 2019.07.08입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기, CCTV, 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측 및 동측으로 폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 이 사건 권리안전성의 핵심은 임차인·주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 신건 가격 판단. 최저가 263,000,000원은 최근 12개월 평균 264,000,000원과 사실상 같습니다. 권리 부담이 없어진다고 해서 큰 가격 할인까지 생긴 것은 아닙니다.
- 유찰 시 착시 주의. 일반 계산상 유찰될수록 임차보증금 미배당액이 커지지만, 이 사건은 포기 조건 때문에 실질 인수 0원* 구조입니다. 최저가만 낮아지는 만큼 실질취득도 함께 낮아집니다.
- 임차권 말소 절차. 매각 후 실제 임차권등기 말소가 조건대로 이행되는지 관련 서류와 절차를 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 대림팰리스는 12세대입니다. 실거래 표본이 5건뿐이고 거래가 220,000,000원~298,000,000원으로 편차가 있어 개별 호수의 층·상태 차이를 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 한 줄
표면만 보면 보증금 260,000,000원의 대항력 임차인이 있는 까다로운 물건입니다. 실제 배당표도 신건에서 1,482,000원이 부족하고, 유찰될수록 부족액은 커집니다. 하지만 이 사건은 그 부족분을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소한다는 조건이 명시돼 있어 결론은 달라집니다. 권리상 실질 인수는 0원*입니다.
가격은 별개의 문제입니다. 감정가이자 최저가인 263,000,000원은 최근 12개월 평균 264,000,000원보다 단 1,000,000원 낮아 신건에서 큰 할인은 없습니다. 다만 최신 거래 298,000,000원보다는 낮고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 11.0% 높은 흐름입니다. 따라서 이 사건은 “대항력 때문에 피해야 할 물건”은 아니지만, “신건부터 압도적으로 싼 물건”도 아닙니다. 권리 리스크는 조건부로 해소됐고, 승부처는 결국 응찰가격입니다.
